Phải ghi rõ tiền phí bảo trì trong hợp đồng mua bán căn hộ

Tôi muốn biết quy định pháp luật hiện hành về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư? Hợp đồng ký kết với chủ đầu tư (là doanh nghiệp) thì có phải công chứng, chứng thực hay không? Lê Phương Nam (Quận Hoàng Mai, Hà Nội).

Trả lời

Căn cứ Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1-9-2010 do Bộ Xây dựng ban hành có quy định hợp đồng về nhà ở như sau:

1 - Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các mẫu và nội dung của hợp đồng quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo thông tư này.

Theo đó, hợp đồng về nhà ở bao gồm các nội dung cơ bản: Tên và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở; Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; Thời gian giao nhận nhà ở và thời gian bảo hành (nếu có); Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký)…

2 - Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ); khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cư; nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp trên cơ sở mức đóng góp kinh phí không vượt quá mức giá (giá trần) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành và danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài căn hộ.

3 - Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, pháp luật về dân sự và quy định tại Thông tư số 16/2010/TT- BXD.

Căn cứ Khoản 2 Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở và nghị định này, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Bạn có thể tham khảo tại Phụ lục số 16: Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại (ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 1-9-2010 của Bộ Xây dựng).

Luật sư Lương Thị Trâm

Theo HNM

Chung cư , phí bảo trì , qui định , Tư vấn luật

Khởi kiện chia lại tài sản thừa kế như thế nào?

Câu hỏi: 

Cho em hỏi về viêc phân chia tài sản. Gia đình ông bà nội em sinh được hai anh em trai không có con riêng nào hết. Ông nội em chết khi bố em còn nhỏ bà nội em chết năm 1998 có để lại tài sản là một ngôi nhà và diện tích đất sử dụng là 880m2 nhưng không có di chúc thừa kế cho ai cả. Vậy mà đến năm 2005 chú là em ruột của bố em tự sang tên quyền sử dúng đất sang têt chú em. Vậy đến nay năm 2012 bố em kiện có được không. Nếu kiện được thì bao nhiêu phân trăm thắng kiện và toà sẽ giải quyết ra sao. Em mong các luật sư tư vấn giúp em. Em rất chân thành cảm ơn các luật sư. 

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 645 Bộ luật dân sự 2005 thì “Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế…..”. Theo như bạn trình bày thì thời hiệu khởi kiện thừa kế đối với di sản mà ông bà nội bạn đã hết. Tuy nhiên, Theo mục 2.4 Mục I Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn việc không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế thì có những trường hợp cụ thể không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, cụ thể như sau:

“ Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau: a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b. Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.

Như vậy, trong trường hợp này bố bạn muốn yêu cầu được chia tài sản chung mà ông bà nội bạn để lại cho bố và chú bạn, có thể yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có tài sản là nhà và đất nói trên để yêu cầu chia tài sản chung của bố và chú bạn.

qui định , tài sản , thủ tục , thừa kế , Tư vấn luật

Những quy định về thuê tư vấn nước ngoài trong hoạt động xây dựng

Hỏi: Thuê tư vấn nước ngoài trong hoạt động xây dựng ở Việt Nam phải đảm bảo những nguyên tắc nào? Thẩm quyền quyết định việc thuê ra sao?

Trường hợp bạn hỏi phải căn cứ yêu cầu chất lượng sản phẩm dịch vụ tư vấn xây dựng, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình, cơ quan tổ chức lập đồ án quy hoạch xây dựng đề xuất việc thuê tư vấn nước ngoài thực hiện các dịch vụ tư vấn xây dựng khi thấy cần thiết.

Việc thuê tư vấn nước ngoài thực hiện các dịch vụ tư vấn xây dựng phải bảo đảm nguyên tắc cạnh tranh, tiết kiệm chi phí và hiệu quả. Không được thuê tư vấn nước ngoài thực hiện các dịch vụ tư vấn xây dựng có liên quan đến bí mật quốc gia; trường hợp cần thuê thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Tư vấn nước ngoài phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với phạm vi, nội dung của dịch vụ tư vấn xây dựng được thuê. Việc thuê tư vấn nước ngoài phải tuân thủ các quy định tại Quy chế này và các quy định của pháp luật của Việt Nam có liên quan.Chủ tịch Ủy ban Nhân dân các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư quyết định thuê và hình thức thuê tư vấn nước ngoài lập các đồ án quy hoạch xây dựng trên địa bàn của tỉnh, TP. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định thuê và hình thức thuê tư vấn nước ngoài lập các đồ án quy hoạch xây dựng thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Luật sư Hoàng Văn Hướng

Theo KTĐT

nước ngoài , qui định , thuê tư vấn , Tư vấn luật

Quy định tách thửa đất ở Q.2 - Tp.HCM

Hỏi: Tháng 6/2009 tôi có mua một phần ngôi nhà ở Q.2, một người khác mua phần còn lại. Người chủ nhà tiến hành thủ tục công chứng hoàn tất cho hai người. Tiền thuế tôi đã đóng.

Thủ tục cấp số nhà cho tôi cũng hoàn tất. Bản vẽ đã đươc xác lập, khảo sát bởi Phòng TNMT Q.2. Nhưng khi nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng thì được Phòng TNMT Q.2 trả lời không đủ điều kiện tách thửa, lý do: thông tư số 19 ban hành tháng 3-2009 quy định đất có nhà thì chiều ngang không dưới 4m, tổng diện tích không dưới 50 m2.

Sau khi tách thửa, phần đất của tôi có chiều ngang đủ 4m, chiều dài 20m, đủ điều kiện. Nhưng người mua phần đất kia có chiều ngang mặt đường chỉ còn 2,5m, kéo dài dọc hông nhà tôi sau đó mới đến phần nhà chính của họ phía sau nhà tôi, diện tích khoảng 80m2. Tổng diện tích nhà của người kia (phần hẻm trước + phần nhà phía sau nhà tôi) khoảng 120m2. Vì phần chiều ngang mặt đường của nhà kia dưới 4m nên cả hai nhà không được tách thửa, hợp thức hóa sổ, đúng với quy định.

Vì không cập nhật quy định nên tôi rơi vào tình thế không có nhà ở suốt 3 năm nay. Tôi nghĩ để nhà mình và nhà kia không tranh chấp, diện tích đầy đủ, hẻm phát sinh cũng hoàn toàn thuộc chủ quyền riêng của nhà kia và để tiện cho việc quản lý UBND Q.2 cũng nên giải quyết cho trường hợp ngoại lệ này, vì không còn hướng giải quyết nào khác khi hai nhà đã hoàn toàn riêng biệt. Rất mong được Tuổi Trẻ Online cho lời khuyên cũng như hướng giải quyết tốt nhất. Chân thành cảm ơn!

(ktoan2001@...)

Trả lời

Về việc tách thửa đất không đủ điều kiện tách thửa:

Theo thư trình bày, căn nhà được tách thửa ra làm hai phần, một phần có diện tích ngang 4m, dài 20m do ông/bà là người mua, phần còn lại có lối đi chiều ngang 2,5m dẫn vào phần nhà chính phía sau, căn nhà có diện tích khoảng 80m2, thư không cho biết chiều ngang mặt tiền là bao nhiêu. Căn cứ điểm b, khoản 1, điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM, đối với khu vực tại quận 2, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m đối với đất có nhà. Do đó, có một số trường hợp như sau:

1. Trường hợp căn nhà phía sau có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 4m

Đây là trường hợp phần phía trước tiếp giáp với mặt đường có chiều rộng 2,5m, dùng làm lối đi cho căn nhà phía sau và mặt tiền của căn nhà được tính là chiều ngang của căn nhà chính. Đây có khả năng là trường hợp mà theo thư trình bày, Phòng tài nguyên và môi trường quận 2 đã lập bản vẽ tách thửa, trên cơ sở bản vẽ này, phòng công chứng đã chứng nhận hợp đồng sang nhượng nhà đất cho các bên. Bởi lẽ quyết định số 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực từ tháng 3/2009.

Do đó, Phòng tài nguyên và môi trường quận 2 không thể không căn cứ vào quyết định nêu trên để kiểm tra bản vẽ tách thửa làm căn cứ cho việc chứng nhận hợp đồng sang nhượng nhà. Nếu đúng với dự đoán của luật sư, ông/bà nên trao đổi lại với bên mua phần nhà còn lại để lập bản vẽ sơ đồ nhà đất đúng với nội dung tại bản vẽ tách thửa đã được kiểm tra trước đây.

Bởi lẽ, bản vẽ tách thửa mà Phòng tài nguyên và môi trường quận 2 đã kiểm tra không thể cho phép lập bản vẽ tách thửa không đúng với quy định nêu trên, đồng thời phòng công chứng cũng không thể chứng nhận hợp đồng mua bán một phần nhà với diện tích không đủ điều kiện tách thửa khi quyết định số 19/2009/QĐ-UBND đang có hiệu lực.

2. Trong trường hợp chiều ngang của căn nhà chính phía sau có chiều ngang mặt tiền nhỏ hơn 4m (không kể phần chiều ngang là đường đi).

Căn cứ khoản 1 điều 4 quyết định 19/2009/QĐ-UBND, những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn có nhu cầu tách thửa, nhưng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa, UBND quận/huyện căn cứ vào quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết cho phép tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất được hình thành không nhỏ hơn 25m2 đối với đất ở.

Căn cứ vào quyết định nêu trên, ông/bà và người mua nhà phần còn lại có thể làm đơn đề nghị UBND quận 2 xem xét giải quyết trường hợp tách thửa của ông/bà.

Trân trọng!

Luật sư Phạm Đình Sơn
Theo Tuổi trẻ

quận 2 , qui định , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Có thể khởi kiện chia lại tài sản thừa kế không?

Câu hỏi: 

Cha mẹ chúng tôi khi mất không để lại di chúc (cha mất năm 1999), anh trai trưởng của chúng tôi tự ý chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất của cha mẹ mang tên anh mà không hề bàn bạc với chúng tôi (chúng tôi cũng không rõ anh làm QĐ chuyển quyền sở hữu đất năm nào). Sau này trước khi mất anh mới gọi chúng tôi về nói và dặn là phần đất cha mẹ chúng tôi để lại sẽ chia làm 3: 1 phần cho cháu đích tôn (con của anh cả), 1 phần làm nhà thờ và 1 phần bán lấy tiền làm nhà thờ, nghĩ cũng hợp lý vì chúng tôi nay đã có nhà cửa riêng. Nhưng nay vợ của anh trai cả và các con anh lật lọng đòi toàn bộ đất đó với lý do sổ đỏ mang tên ai người đó có quyền quyết định. Việc làm của anh trai cả chúng tôi có đúng pháp luật không? Và chúng tôi có thể kiện để chia lại đất của cha mẹ chúng tôi để lại theo quyền thừa thế Bộ luật dân sự được hay không? Mong Luật sự tư vấn giúp. 

Kính gửi Quý bạn đọc

Sau khi xem xét tình huống bạn nêu, chúng tôi thấy việc làm của anh trai cả bạn là không đúng quy định của pháp luật.

Về việc khởi kiện chia lại đất của cha mẹ bạn chúng tôi có ý kiến như sau:

Cha bạn mất 1999, đến nay đã hơn 12 năm (Do bạn không nói rõ nên chúng tôi không biết mẹ bạn mất vào thời điểm nào, chúng tôi giả thiết mẹ bạn mất cũng đã được hơn 10 năm). Theo qui định tại Điều 645 Bộ luật dân sự năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu chia di sản là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (tức thời điểm bố mẹ bạn mất). Do đó, thời hiệu để bạn khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế đã hết. 

Tuy nhiên, Hội đồng thẩm phán TAND tối cao có ban hành Nghị quyết 02/2004 ngày 10/08/2004 để hướng dẫn về 2 trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện thừa kế như qui định của Bộ luật dân sự. Cụ thể như sau: 

“1. Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

1.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

1.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ. 1.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

2. Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.”

Đối chiếu với qui định trên thì bạn và các anh/chị em còn lại có thể và có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án chia tài sản chung của bố mẹ bạn trong khối tài sản chung đã được xác định.

qui định , tài sản , thừa kế , Tư vấn luật

Đất nằm trong quy hoạch khi hết hạn sử dụng có bị thu hồi không?

Kính chào Luật sư, em vừa mua mảnh đất của người quen, do tin tưởng nên không xem tính hợp lệ của Giấy chứng nhận sử dụng đất. Sau khi sang tên em mới hỏi Phòng tài nguyên-môi trường Hóc Môn thì họ trả lời là khu đất này đang bị quy hoach dự án treo-khu cây xanh của CMC, dự án này treo từ năm 2001.

Giấy chứng nhận của em thể hiện như sau:

Mục đích sử dụng đất: Đất trồng lúa nước còn lại - LUK.

Thời hạn sử dụng đất: Đến ngày 15-10-2013.

Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 17-6-2009 Chủ đất chuyển mục đích sang đất trồng cây lâu năm.

Ngày 11-9-2009 Chủ đất chuyển nhượng cho người mua đất thứ 1.

Ngày 29-3-2012 Người mua thứ nhất chuyển nhượng cho em.

Luật sư vui lòng cho em hỏi:

- Đến hết ngày 15-10-2013 em có bị thu hồi đất không?

- Nếu sau ngày 15-10-2013 em xin gia hạn mà dự án treo cây xanh vẫn chưa thực hiện thì em có quyền lợi và nghĩa vụ gì?

- Dự án cây xanh có thể phá bỏ không? hay không bao giờ phá bỏ (Ấp 2, Xã Xuân Thới Thượng, Huyện Hóc Môn).

Xin cảm ơn đã tư vấn!

Kính gửi: Quý bạn đọc

Vì đất nằm trong khu vực thuộc quy hoạch sử dụng đất nên khi hết hạn sử dụng đất, đất của bạn sẽ bị thu hồi.

Điều 29 Luật đất đai quy định:

2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. 

Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ và công bố. Như vậy, Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì bạn được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Nếu sau ngày 15-10-2013 mà dự án vẫn chưa thực hiện thì bạn cần liên hệ đến UBND để tìm hiểu về việc dự án này được điều chỉnh hay hủy bỏ.

qui định , qui hoạch , Tư vấn luật

Nhà không có sổ hồng có được phép chuyển nhượng không?

Câu hỏi: 

Xin cho tôi hỏi thêm, tôi có căn nhà 85m2 muốn bán nhưng không có sổ hồng, tôi nghe thấy có người nói nếu muốn chuyển nhượng đất thì phải đóng thuế 25% trên phí chuyển nhượng có đúng không? Ví dụ tôi bán căn nhà đó 4 tỷ, nhà nước thu thuế 25 % nghĩa là ngoài các khoản thu thuế do thủ tục bán nhà phát sinh, tôi còn phải đóng thêm cho nhà nước số tiền là 1 tỷ có đúng không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi.

Kính gửi Quý bạn đọc

- Thứ nhất, nếu bạn thuộc đối tượng là cá nhân cư trú theo pháp luật Việt Nam tức là đáp ứng 1 trong các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

+ Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này.

Theo Điều 14, 21 và Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư 113/2011/TT-BTC /TT-BTC, khi chuyển nhượng bất động sản bạn sẽ phải nộp 1 khoản thuế thu nhập cá nhân theo quy định sau:

1. Việc xác định thuế Thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ được thực hiện như sau:

a. Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.

b. Giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí liên quan khác) mà người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh. 

c. Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (Giá chuyển nhượng – Giá vốn). 

Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.”

2. Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập. 

Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. 

3. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Theo Điều 91 Luật Nhà ở:

Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III của Luật này.

Như vậy, nếu bạn muốn bán căn nhà, bạn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tức là sổ hồng. Vì vậy trong trường hợp này, bạn không thể tiến hành giao dịch bán nhà nếu thiếu sổ hồng.

chuyển nhượng , qui định , sổ hồng , Tư vấn luật

Xây nhà trong quy hoạch đô thị có bị phạt?

Hỏi: Tôi định mua 1 căn nhà nát ở Q.8(Tp.HCM), nhưng lên UBND quận thì nhà này nằm trong quy hoạch chỉnh trang đô thị đại lộ Võ Văn Kiệt.

Nghe nói khi đại lộ Võ Văn Kiệt 1, 2 năm nữa chỉnh trang xong thì khu vực nhà tôi muốn xây dựng sẽ được cấp phép.

Cho tôi hỏi là nếu bây giờ tôi xây dựng thì có bị phạt không, và sau 1, 2 năm tới khi khu này được cấp giấy phép thì nhà tôi có được cấp giấy hoàn công chủ quyền nhà theo hiện trạng không. Xin quý chuyên gia tư vấn giúp.

Trân trọng cám ơn!

Trả lời

Theo nội dung thư bạn gửi, căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi xin phúc đáp đến bạn như sau:

Theo quy định tại luật xây dựng năm 2003:

Điều 62: Giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

a) Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

d) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;

đ) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.

3. Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.”

Vậy, trường hợp của bạn vẫn có thể được cấp phép xây dựng nhưng giấy phép này chỉ là giấy phép xây dựng tạm có thời hạn.

Nếu bạn xây dựng nhưng không xin giấy phép, bạn có thể bị xử lý như sau:

Điều 4 Nghị định 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị quy định hành vi vi phạm trật tự xây dựng đô thị phải bị xử lý theo một hoặc các hình thức sau đây:

- Ngừng thi công xây dựng công trình.

- Đình chỉ thi công xây dựng công trình, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp điện, nước: thông báo cho cơ quan có thẩm quyền không cung cấp các dịch vụ điện nước, các hoạt động kinh doanh và các dịch vụ khác đối với công trình xây dựng vi phạm.

- Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.

- Buộc bồi thường thiệt hại do hành chính vi phạm gây ra.

- Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Trường hợp vi phạm nghiêm trọng có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.

Theo đó, ngoài việc bị xử phạt theo quy định tại Điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở,

2. Phạt tiền đối với chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng:

a. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn;

b. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với trường hợp xây dựng công trình khác ở nông thôn và đô thị.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm.

Theo DiaOcOnline

qui định , qui hoạch , thủ tục , tiền phạt , Tư vấn luật , xây nhà

Hợp đồng ủy quyền đối với đất giải tỏa đền bù

Câu hỏi:  Tôi có đọc những lời giải đáp về luật đất đai và thấy rất hữu ích với bản thân, nhân đây xin được giải đáp qua email vấn đề sau:

- Tôi có mua một miếng đất nhưng ở dạng giải tỏa đền bù, có làm hợp đồng ủy quyền nhận đền bù ở một phòng công chứng nhưng về xem lại thấy không ưng ý nên muốn làm một hợp đồng ủy quyền khác ở một phòng công chứng khác có được không? Có cần ký hủy hợp đồng ủy quyền trước rồi mới làm hợp đồng sau hay có thể để cả hai bản song song (cả hai bản hợp đồng đều ủy quyền cho một người)?

- Khi hợp đồng ủy quyền hết hạn mà đất quy họach vẫn bị treo thì phải giải quyết như thế nào nếu như không tìm lại được chủ cũ?

Tôi xin chân thành cám ơn. 

Kính gửi Quý bạn đọc

Thứ nhất: Trường hợp của bạn với cùng một nội dung công việc bạn có thể đến văn phòng công chứng nơi bạn công chứng hợp đồng ủy quyền đó để hủy rồi làm một hợp đồng ủy quyền khác, hoặc có thể sửa đổi hợp đồng ủy quyền đó theo trình tự của Luật Công Chứng 2006:

“Điều 44. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng.

2. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật này.”

Thứ hai: Theo quy định của luật dân sự 2005 thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt khi: “Điều 589. Chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

2. Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

3. Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;

4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.”

Như vậy, nếu như đặt vào trường hợp của bạn thời hạn của hợp đồng ủy quyền đã hết thì khi đó hợp đồng ủy quyền đó sẽ chấm dứt và khi đó bạn sẽ không được nhận tiền đền bù cho thửa đất đó mà người được nhận tiền đền bù sẽ là chủ sở hữu của thửa đất đó. 

đền bù , giải tỏa , hợp đồng ủy quyền , qui định , qui trình , Tư vấn luật

Những điều kiện việt kiều được mua nhà Việt Nam?

Hỏi: Tôi là Việt kiều Mỹ, nay tôi muốn về Việt Nam mua nhà, ở đó tôi có vợ và con. Tôi muốn biết quy định để mua nhà Việt Nam? Điều kiện việt kiều được mua nhà Việt Nam? (Hoàng Hữu Thái; Email:thaiduong@gmail.com)

Trả lời

Tại Khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch 2008 quy định:  “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Đối chiếu quy định nêu trên thì ông vẫn được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Do vậy, việc mua, sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ được áp dụng theo chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tại Khoản 1 Điều 121 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; b) Người có công đóng góp với đất nước; c) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội”.

Tại Điều 126 Luật sửa đổi sổ sung một số điều Luật nhà ở  quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Đối chiếu quy định nêu trên, bạn sẽ biết được điều kiện để được mua nhà tại Việt Nam. Trường hợp, bạn muốn tư vấn cụ thể, bạn có thể liên hệ trực tiếp cho Luật sư.

Luật sư Vũ Thị Hiên
Theo Dantri

mua nhà , người nước ngoài , qui định , thủ tục , Tư vấn luật , Việt kiều

Diện tích bao nhiêu thì có thể tách thửa?

Hỏi: Hiện tại tôi có một căn nhà ở Q. Tân Bình, tổng diện tích khoảng 150m2. Đặc điểm căn nhà là hai mặt hẻm (phía trước là hẻm lộ giới 8m, và phía sau là lộ giới 4m). Phần phía sau thì có diện tích khoảng ~38m2 (4,6m x 8,2m)...

Hiện tại đã có nhà (phía trước và phía sau xây dựng thành hai căn nhà độc lập). Theo quy hoạch lộ giới thì tôi phải lùi vào khoảng 0,5m nếu xây mới => tổng diện tích còn lại chỉ khoảng 34,6m2 (38m2 - lộ giới = 34,6m2).

Xin cho tôi hỏi nếu tôi muốn tách thửa thành hai căn nhà độc lập thì có được không? Theo tôi tìm hiểu thì quy định là 36m2 nhưng không biết là tính theo đã trừ lộ giới hay chưa? Xin KT&ĐS vui lòng tư vấn giúp tôi vì tôi muốn tách thửa để thuận tiện chia cho con hoặc chuyển nhượng.

Xin cảm ơn!

tuanglobal2000@yahoo.com

Trả lời:

Xin được trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Theo quy định tại quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25.02.2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn Tp.HCM "các thửa đất hình thành sau khi tách thửa có diện tích không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định tại quyết định này và không trái với quy chuẩn xây dựng". Cụ thể như sau: "Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau: khu vực gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m; 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m".

Như vậy, theo quy định này thì khi muốn tách thửa, diện tích đất tối thiểu sau khi tách của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 36m2 và chiều rộng mặt tiền không được nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới là 4m và 8m (nhỏ hơn 20m). Và diện tích này là diện tích đã trừ lộ giới. Do sau khi tách thửa, diện tích thửa đất phía sau của bạn chỉ có 34,6m2 nên không đủ điều kiện để tách thửa.

Trường hợp bạn có cách chia khác đảm bảo đủ diện tích đất sau khi tách thửa thì còn phải tuân theo các trường hợp không được tách thửa theo quy định của pháp luật như sau: khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn; các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh; trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

LS nguyễn VĂN HẬU
Theo SGTT

qui định , tách thửa , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ

Câu hỏi:

1.Tôi mua đất nền của dự án khu dân cư, hợp đồng chưa công chứng do đất chưa có sổ.Nay tôi muốn lập hợp đồng ủy quyền mua cho người cần mua lại đất này thì có được không. Hợp đồng ủy quyền này có được công chứng không ?

2.Tôi cũng muốn trực tiếp bán lại cho bên mua và thực hiện nộp thuế TNCN nhưng vướng hợp đồng chưa công chứng nên không kê khai thuế được (do bên cơ quan thuế phải có hợp đồng công chứng?

3.Tôi phải làm sao để bán được nền đất này một cách hợp pháp khi chưa có sổ đỏ ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Kính gửi: Quý bạn đọc

Luật đất đai năm 2003 quy định đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sửdụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.

Luật đất đai năm 2003 đồng thời khẳng định, kể từ thời điểm 1-7-2004, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành hợp đồng có chứng nhận công chứng. Như vậy để chuyển nhượng nền đất trên, bạn cần hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó mới có thể tiến hành được việc chuyển nhượng.

chuyển nhượng , qui định , Tư vấn luật

Điều kiện để xây chung cư mini

Câu hỏi: 

Tôi có mảnh đất hơn 100m2 đã có sổ đỏ tại ngõ 235 phố Trần Cung, Huyện Từ liêm, HN. Tôi có ý định xây chung cư mini, nhưng chưa biết các thủ tục cần thiết để xây được chung cư mini ở đây. Vậy Luật sư có thể tư vấn giúp tôi các bước cần phải tiến hành ra sao, và sau này các căn hộ của tôi có làm được sổ đỏ khôngo? Trân trọng cám ơn . 

Kính gửi Quý bạn đọc

Thứ nhất, để xây dựng chung cư mini thì trước tiên phải xác định đất không có tranh chấp, sau đó bạn phải:

- Nộp hồ sơ xin phép xây dựng tại quận, huyện;

- Xin thông tin quy hoạch, xin chỉ giới tại Sở kế hoạch đầu tư thành phố Hà Nội;

- Lập hồ sơ thiết kế; thẩm tra, thẩm định hồ sơ thiết kế;

- Tập hợp các giấy tờ quy định trong hồ sơ nộp cho các cơ quan chức năng để xin phép xây dựng. 

Thứ hai, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 27/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có đề cập đến chung cư mini. Tại khoản 3 Điều 43 Nghị định này quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở”.

Tiêu chuẩn quy định về nhà chung cư được quy định tại Điều 70 Luật nhà ở năm 2005 như sau: “Nhà chung cư là nhà có hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ chung cư mini, khoản 5 Điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: “Đối với nhà ở có đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều này mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung”.

Theo các quy định vừa viện dẫn, nếu các căn hộ của bạn có diện tích trên 30m2 và nếu điều kiện nhà chung cư mini thỏa mãn các quy định về nhà chung cư nêu trên, khi các chủ hộ có yêu cầu thì có thể xin Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho căn hộ đó.

Luật nhà ở 2005 và Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 11/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư mini bao gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Bản sao hợp đồng mua căn hộ;

- Bản sao Giấy phép xây dựng nhà ở đó ( đối với trường hợp xây dựng nhà ở phải có Giấy phép xây dựng) kèm theo các bản vẽ: bản vẽ mặt bằng của từng tầng và bản vẽ mặt bằng của từng căn hộ do chủ nhà tự đo vẽ hoặc thuê tổ chức có chức năng về đo vẽ thực hiện đo vẽ;

- Sơ đồ nhà ở, đất ở.

Hồ sơ được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (quận). Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. 

Chung cư , qui định , Tư vấn luật

Tìm hiểu về 3 loại giấy phép xây dựng

Theo Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng vừa được Chính phủ ban hành, giấy phép xây dựng bao gồm 3 loại: Xây dựng mới; sửa chữa, cải tạo; di dời công trình.

Đối với công trình cấp I, cấp đặc biệt, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì có thể đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Đối với công trình không theo tuyến, chỉ được cấp giấy phép xây dựng tối đa 2 giai đoạn, bao gồm giai đoạn xây dựng phần móng và tầng hầm (nếu có) và giai đoạn xây dựng phần thân của công trình.

Đối với dự án gồm nhiều công trình, chủ đầu tư có thể đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng cho một hoặc tất cả các công trình thuộc dự án.

Nghị định nêu rõ, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp như: xây dựng công trình bí mật nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính và các công trình khác theo quy định của Chính phủ được miễn giấy phép xây dựng; công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt...

Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ

Các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện: Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp phép xây dựng phải tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về giới hạn tĩnh không, độ thông thủy, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa chấy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định.

Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.

Điều kiện riêng cấp giấy phép xây dựng

Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung quy định nêu trên, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng.

Cụ thể, đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị, phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Hay đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được UBND cấp huyện phê duyệt. Đối với công trình ở khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt, thì phải phù hợp với quy định của UBND cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng.

3 trường hợp thu hồi giấy phép xây dựng

Nghị định cũng quy định cụ thể 3 trường hợp bị thu hồi giấy phép xây dựng gồm: 1- Giấy phép xây dựng được cấp không đúng theo quy định hiện hành; 2- Sau 6 tháng kể từ ngày được gia hạn giấy phép xây dựng mà chủ đầu tư chưa khởi công xây dựng công trình; 3- Quá thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm, đối với trường hợp xây dựng sai với giấy phép xây dựng được cấp mà chủ đầu tư vẫn chưa khắc phục các vi phạm theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Sau 10 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng của cấp có thẩm quyền đối với các trường hợp thu hồi giấy phép xây dựng nêu trên, nếu chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan cấp phép thì cơ quan cấp phép hoặc cơ quan có thẩm quyền có quyết định công bố hủy giấy phép xây dựng, đồng thời thông báo với UBND cấp xã và đăng trên mạng thông tin của Sở Xây dựng.

Theo Chinhphu

cải tạo căn hộ , chính sách , di dời , qui định , sửa chữa , Tư vấn luật , xây dựng

Nhà chưa có "sổ hồng" lập di chúc thế nào?

Hỏi: Vợ chồng tôi có một căn nhà nhưng chưa làm giấy tờ chủ quyền. Mới đây, vợ tôi đã qua đời...

Xin hỏi, tôi muốn làm di chúc hoặc tặng một nửa căn nhà của tôi cho một người con (trong tổng số 3 người con) thì có được không?
Nguyễn Ngọc Thiên (Đường Nguyễn Đình Chính, phường 7, quận Phú Nhuận, Tp. Hồ Chí Minh)

Trả lời:

Theo Khoản 1d, Điều 35; Điều 46; khoản 2, Điều 48 Luật Công chứng thì người yêu cầu công chứng di sản phải nộp bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Do đó, khi căn nhà mà ông nêu chưa có giấy chủ quyền thì ông không thể đi công chứng di chúc để định đoạt một nửa căn nhà.

Nếu mẹ vợ của ông đã chết thì ông và ba người con có thể đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Theo khoản 3, Điều 4 Thông tư 17 ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà khi cấp giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cơ quan chức năng cấp một giấy chứng nhận cho người đại diện theo thoả thuận của những người được thừa kế (trong trường hợp của ông thì ông có thể làm người đại diện). Sau khi có giấy chứng nhận (sổ hồng), ông có thể làm di chúc hoặc làm thủ tục chuyển nhượng phần nhà thuộc sở hữu của ông cho một người con.n

Luật gia Nguyễn Văn Khôi
Theo Công lý

chủ quyền , di chúc , qui định , sổ hồng , Tư vấn luật

Bán nhà được tặng

Hỏi: Trước đây, anh trai em có mua cho mẹ em một căn nhà, lúc đó em còn nhỏ. Rồi sau này em lớn lên cưới vợ và cuộc sống vợ chồng cũng rất khó khăn. Giờ đây, mẹ em đã mất và con em đang bệnh nặng, vợ chồng em muốn bán căn nhà đi để lấy tiền trị bệnh cho con, nhưng anh trai em nhất quyết không đồng ý.

Vì anh ấy bảo nhà anh ấy mua cho mẹ chứ không phải cho em. Sổ đỏ hiện nay đang đứng tên em ( trước khi mất mẹ đã chuyển nhượng căn nhà này cho em). Vậy xin hỏi, em có quyền tự quyết bán căn nhà đó đi hay không? Nếu anh trai em đòi lại nhà thì em có phải trả lại không?
Em xin cảm ơn! (emkhotam@...)

Trả lời

Hiện nay, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ đỏ) của căn nhà đang được bạn đứng tên nên bạn được xác định là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà. Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, bạn có toàn quyền định đoạt (bán) căn nhà (Điều 197, Bộ luật Dân sự). Trong trường hợp, người anh trai của bạn ngăn cản không cho bạn bán căn nhà, và đòi  bạn  trả lại căn nhà thì anh trai bạn phải có nghĩa vụ chứng minh căn nhà là do chính anh trai bạn tạo lập hợp pháp, và việc bạn được xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là trái pháp luật. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, nếu các bên không giải quyết tranh chấp được thông qua hòa giải, thì một trong các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Luật sư Nguyễn Văn Đàm
Công ty Luật TNHH Đất Luật
Theo CafeLand

qui định , thủ tục , Tư vấn luật

Muốn tách thửa đất, phải có "sổ đỏ"

Hỏi: Tôi có 4.500m2 đất nông nghiệp được khai hoang dưới thời chế độ cũ nhưng đến nay chưa có sổ đỏ...

Xin hỏi, tôi muốn tách thửa 500m2 đất cho con tôi thì có được không? Tôi phải xin cấp sổ đỏ hay tách thửa trước rồi làm riêng hai sổ đỏ cho tôi và con tôi?

Lê Minh Vân (Đường Đặng Thúc Vịnh, Tân Xuân, huyện Hóc Môn, Tp. Hồ Chí Minh)

Trả lời:

Theo quy định, muốn tách thửa đất, trước tiên ông phải xin cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho số đất của ông, rồi sau đó mới được phép tách thửa. Việc cấp sổ đỏ sẽ được xem xét, giải quyết theo điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định 84 ngày 25/5/2007 của Chính phủ. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà không có một trong các loại giấy tờ quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Cần lưu ý thêm, theo điểm a khoản 2 Điều 3 Quyết định số 19 ngày 25/2/2007 của UBND Tp. Hồ Chí Minh, đối với thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, chủ đất được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi
Theo Công lý

qui định , sổ đỏ , tách thửa , Tư vấn luật

Em gái có quyền không cho chị hưởng thừa kế?

Hỏi: Ba, mẹ tôi mất đột ngột không để lại di chúc, nhà có 4 chị em. Tôi đi lấy chồng được vài năm thì ba mẹ và em trai tôi mất, nhà còn lại tôi là chị cả và hai em gái.

Vì kinh tế nhà tôi eo hẹp do chồng mắc bệnh hiểm nghèo, con nhỏ nên tôi không có điều kiện giúp đỡ hai em.

Sau khi chồng tôi mất vì bệnh tim, tôi có cùng con gái chuyển về ngôi nhà của bố mẹ sống nhưng em gái kế tôi (đã lấy chồng) không đồng ý cho tôi và con tôi ở với lý do bố mẹ và em trai tôi mất, tôi không đứng ra lo liệu hậu sự nên tôi không có quyền hưởng tài sản bố mẹ để lại.

Vậy tôi muốn hỏi theo luật pháp, ở cương vị tôi có quyền được hưởng thừa kế tài sản của bố mẹ để lại không? Tài sản bố mẹ để lại là một ngôi nhà có diện tích đất là 245m2 nhưng chưa có bìa đỏ.

Tôi xin chân thành cảm ơn! (Lục Thị Phương, Sông Hiến, thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng).

Trả lời:

Chào bạn! Trường hợp của bạn do ba mẹ bạn mất không để lại di chúc nên phần di sản của ba mẹ bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật khi có yêu cầu. Bạn thuộc hàng thừa kế thứ nhất, nên sẽ được hưởng một phần di sản. Theo quy định tại điều 676 Bộ luật Dân sự về Người thừa kế theo pháp luật:

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Việc không đứng ra lo việc hậu sự không là yếu tố không được hưởng quyền quyền thừa kế theo quy định pháp luật.

Do vậy, bạn và 2 người em còn lại có thể tiến hành kê khai di sản thừa kế (văn bản kê khai này phải được công chứng). Sau đó bạn liên hệ Phòng tài nguyên và môi trường để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Nếu không thỏa thuận được, bạn có thể yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có di sản giải quyết việc tranh chấp di sản thừa kế.

Văn phòng luật sư Giải Phóng
Theo Vietnamnet

qui định , thừa kế , Tư vấn luật