Chính sách mới cuối tháng 1

Cấm dùng tiền mặt mua nhà, Đề nghị miễn, giảm thuế với bất động sản, 30/1 sẽ "trảm" các dự án bất động sản treo....là những chính sách nổi bật của thị trường BĐS tuần này.

Tin tức nổi bật

-Tiền “chết” trong BĐS lớn hơn nhiều con số 112 ngàn tỷ đồng: Báo cáo của Bộ Xây dựng ngày 24/1/2013 cho thấy, giá trị tổng lượng vốn tồn kho hiện nay khoảng 111.963 tỷ đồng. Trên thực tế, hiện nay có rất nhiều dự án xây dựng dở dang, đã huy động vốn của người dân nhưng phải dừng triển khai do khó khăn đầu ra. Các nhà đầu tư thứ cấp đã mua BĐS nhưng không bán lại được cho người tiêu dùng. Vì vậy số tiền còn “nằm chết” trong bất động sản còn lớn hơn rất nhiều so với số liệu báo cáo.

- Cấm dùng tiền mặt mua nhà: Dự thảo nghị định thanh toán bằng tiền mặt ra lấy ý kiến cộng đồng doanh nghiệp và người dân cho thấy, cơ quan chức năng có thể sẽ ban hành quy định siết chặt giao dịch băng tiền mặt. Các cơ quan chức năng có thể sẽ ban hành quy định các giao dịch bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng; quy định bổ sung giấy tờ chứng minh thanh toán qua ngân hàng vào hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ

- Đề nghị miễn, giảm thuế với bất động sản: Bộ Xây dựng có báo cáo gửi Ủy ban Kinh tế Quốc hội đề xuất hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Theo đó, báo cáo đề nghị cho phép áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% thay vì 25% như hiện nay đối với thu nhập hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội.

- 30/1, "trảm" các dự án bất động sản treo: Sở Tài nguyên và môi trường kiến nghị Thành phố giao cho UBND quận, huyện, BQL khu Nam rà soát lại toàn bộ, tổng hợp và đề xuất xử lý, thông báo chấm dứt hoặc hủy bỏ nội dung thực hiện của các dự án treo trước ngày 30/01.

Dự án nổi bật

- Mở bán 80 căn hộ Âu Cơ Tower: Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn vừa mở bán 80 căn hộ Âu Cơ Tower với giá bán trung bình từ 1,2 tỷ đồng/căn. Tọa lạc tại 659 Âu Cơ, phường Tân Thành, quận Tân Phú, Tp. HCM, Âu Cơ Tower gồm 288 căn có diện tích từ 51m2 – 85m2.

- Chào bán căn hộ Berriver Long Biên: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số 9 Hà Nội (Hanco9) hiện đang chào bán căn hộ tại dự án Berriver Long Biên với giá từ 1,8 tỷ đồng/căn. Các căn hộ tại dự án này có diện tích căn hộ đa dạng từ 65 - 120m2.

- Mở bán nhà liền kề và căn hộ thuộc Ha Noi Garden City: Công ty TNHH Berjaya - Handico12 vừa mở bán đợt 2 khu nhà liền kề Garden Villas và đợt 3 căn hộ Canal Park thuộc Ha Noi Garden City. Tọa lạc tại phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Hà Nội, Ha Noi Garden City có tổng diện tích khoảng 32ha. 

- Khởi công khối đế Central Towers: Tập đoàn Novaland vừa tổ chức lễ công bố hoàn thành tầng hầm và khởi công khối đế Central Towers tại khu phức hợp Sunrise City. Sunrise City Central rộng 18.500 m2, gồm 4 tòa tháp cao 34 - 35 tầng. 

Theo CafeF

chính sách , Tin thị trường

Nhà “ế” sẽ chuyển thành nhà tái định cư

Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý loại hình nhà ở tái định cư (TĐC). Trong đó, điểm mới là Nhà nước sẽ đứng ra mua lại các dự án nhà ở thương mại dang dở, chưa triển khai để chuyển đổi sang các dự án nhà ở TĐC bán lại cho người dân.

Dù dự thảo đang chờ Chính phủ cho ý kiến, nhưng mới đây UBND TP.Hà Nội đã yêu cầu Sở Xây dựng nhanh chóng lên phương án chuyển 3.500 căn hộ chung cư thương mại và 2.000 căn thấp tầng diện tích từ 60 - 90 m2 cho quỹ nhà TĐC giai đoạn 2013 - 2015. Theo dự báo, năm 2015 TP.Hà Nội cần 25.000 căn TĐC trong khi hiện tại mới có khoảng 14.000 căn. Như vậy, còn thiếu khoảng 11.000 căn, riêng trong năm 2013 cần khoảng 6.600 căn.

Bộ Xây dựng cũng đề xuất xác định mức giá mua lại nhà ở xã hội theo hai trường hợp cụ thể và phương án thành lập một hội đồng mua nhà có sự tham gia của cơ quan quản lí nhà nước nhằm công khai, minh bạch, chào giá và kiểm soát giá.

Về đề xuất xác định mức giá mua lại nhà ở xã hội sẽ căn cứ theo hai trường hợp: thứ nhất, đối với đất xây dựng nhà ở do nhà nước trực tiếp quản lý hoặc đất đã bồi thường thì giá mua nhà ở bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp pháp khác và lợi nhuận định mức tối đa 15%; thứ hai, trường hợp đất xây dựng nhà ở do chủ đầu tư tự bồi thường thì giá mua nhà ở cũng bao gồm các chi phí như trên, nhưng lợi nhuận định mức tối đa 10%.

TS Phạm Sỹ Liêm, Phó tổng Thư ký Tổng hội Xây dựng cho rằng: Việc mua nhà thương mại chuyển sang TĐC là cần thiết, vì sẽ xóa bỏ được bao cấp của nhà nước, khuyến khích doanh nghiệp chú trọng vào chất lượng, hạ tầng... Thuận lợi khác là nhà ở TĐC khi chuyển đổi từ nhà thương mại được phân bố ở nhiều nơi, nhiều vị trí, thay vì tập trung ở khu xa xôi như trước kia, đáp ứng được nhu cầu khác nhau của người dân. Ông đề xuất, giá mua cũng là mua sắm công nên phải đấu thầu.“Chính quyền định mua ở khu vực nào đó, có nhu cầu trong tương lai phải giải phóng mặt bằng, cần mua bao nhiêu căn hộ, giá ai chào với mức thấp nhất sẽ mua. Như vậy sẽ đảm bảo được sự cạnh tranh. Ngoài ra, nhà TĐC là nhà đến cho người dân, phải tính đến cỡ như thế nào cho người dân mua được, phải hạ giá xuống”, ông nói.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và bất động sản cũng đồng quan điểm và khẳng định, sau này sẽ có thông tư hướng dẫn đấu giá công khai, đảm bảo minh bạch, bình đẳng. “Nghị định xong sẽ có thông tư hướng dẫn, phải làm chặt chẽ từ cơ chế đấu thầu như thế nào, mức giá ra sao”, ông Hà nói.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng sẽ không có một mức giá chung cụ thể, mà còn tùy từng vị trí dự án... Các trường hợp người TĐC khi được bồi thường, do nhà ở cũ quá nhỏ, giá bồi thường thấp, không đủ tiền để mua nhà ở TĐC, dự thảo nghị định đã có quy định, trường hợp này thì được thuê nhà TĐC.

Ông Trịnh Đình Dũng- Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết, tới đây dự án nào do địa phương làm chủ đầu tư thì địa phương quyết định, dự án do Bộ nào làm chủ đầu tư thì Bộ đó quyết định chứ không phải đều do Bộ Xây dựng đứng ra mua. Đặc biệt, cơ chế sẽ mua bán theo giá thị trường, không có chuyện giá thấp nhà nước đi mua cao. Ngoài ra, quá trình mua bán được đấu giá, cơ quan quản lý nhà nước phải tham gia để minh bạch, chào giá, kiểm soát giá. Sẽ có một hội đồng mua nhà để làm sao mua được nhà giá hợp lý trên cơ sở quản lý được giá đất, giá xây dựng, lãi vay (nếu có) để định ra giá hợp lý rồi lựa chọn. 

Về nguồn vốn để thực hiện, ông Nguyễn Văn Thanh, giám đốc công ty địa ốc An Cư, cho rằng: Nhà nước phải cân nhắc, có thể lấy từ trái phiếu chính phủ hoặc những khoản dùng cho các dự án từ vốn vay viện trợ phát triển ODA. Thay vì phát hành trái phiếu chính phủ để xây ký túc xá cho sinh viên, nhà ở cho công nhân thì dùng khoản này mua lại dự án có công năng tương tự hoặc thay vì xây nhà tái định cư do giải toả để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng từ vốn ODA thì dùng tiền này mua lại nhà ở để tái định cư...

TS Phạm Sĩ Liêm cũng hiến kế: Với nhà tái định cư hay nhà thu nhập thấp thì không thể nói ngân sách bỏ ra mua mà các chủ đầu tư của dự án cần đến loại nhà này phải bỏ chi phí ra, chỉ có điều nếu Nhà nước tạm ứng ngân sách cho doanh nghiệp vay mua rồi trả sau thì cũng là cái lợi vì có thể giúp giảm căng thẳng, tạo không khí hoà hoãn đối với các nhà kinh doanh.

Theo DĐDN

chính phủ , chính sách , nhà tái định cư , Tin thị trường

Tìm hiểu về 3 loại giấy phép xây dựng

Theo Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng vừa được Chính phủ ban hành, giấy phép xây dựng bao gồm 3 loại: Xây dựng mới; sửa chữa, cải tạo; di dời công trình.

Đối với công trình cấp I, cấp đặc biệt, nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì có thể đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Đối với công trình không theo tuyến, chỉ được cấp giấy phép xây dựng tối đa 2 giai đoạn, bao gồm giai đoạn xây dựng phần móng và tầng hầm (nếu có) và giai đoạn xây dựng phần thân của công trình.

Đối với dự án gồm nhiều công trình, chủ đầu tư có thể đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng cho một hoặc tất cả các công trình thuộc dự án.

Nghị định nêu rõ, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp như: xây dựng công trình bí mật nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính và các công trình khác theo quy định của Chính phủ được miễn giấy phép xây dựng; công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt...

Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ

Các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện: Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp phép xây dựng phải tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về giới hạn tĩnh không, độ thông thủy, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa chấy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định.

Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.

Điều kiện riêng cấp giấy phép xây dựng

Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung quy định nêu trên, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng.

Cụ thể, đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị, phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Hay đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được UBND cấp huyện phê duyệt. Đối với công trình ở khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt, thì phải phù hợp với quy định của UBND cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng.

3 trường hợp thu hồi giấy phép xây dựng

Nghị định cũng quy định cụ thể 3 trường hợp bị thu hồi giấy phép xây dựng gồm: 1- Giấy phép xây dựng được cấp không đúng theo quy định hiện hành; 2- Sau 6 tháng kể từ ngày được gia hạn giấy phép xây dựng mà chủ đầu tư chưa khởi công xây dựng công trình; 3- Quá thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm, đối với trường hợp xây dựng sai với giấy phép xây dựng được cấp mà chủ đầu tư vẫn chưa khắc phục các vi phạm theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Sau 10 ngày làm việc, kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng của cấp có thẩm quyền đối với các trường hợp thu hồi giấy phép xây dựng nêu trên, nếu chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan cấp phép thì cơ quan cấp phép hoặc cơ quan có thẩm quyền có quyết định công bố hủy giấy phép xây dựng, đồng thời thông báo với UBND cấp xã và đăng trên mạng thông tin của Sở Xây dựng.

Theo Chinhphu

cải tạo căn hộ , chính sách , di dời , qui định , sửa chữa , Tư vấn luật , xây dựng

120 nghìn tỷ đồng đầu tư công 'giải hạn' cho địa ốc

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, trong vòng 7 tháng tới, Chính phủ sẽ bơm tiền ra thị trường, trong đó có 120 nghìn tỷ đồng đầu tư công và địa ốc có thể gỡ thế bế tắc từ sự lan tỏa của dòng tiền này.

Tại hội thảo Vực dậy thị trường bất động sản diễn ra ngày 31/5, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, trong số 180 nghìn tỷ đồng đầu tư công dành riêng cho năm 2012, Chính phủ mới dùng 60 nghìn tỷ đồng. Vì thế trong 7 tháng còn lại của năm, 120 nghìn tỷ đồng nữa sẽ được bơm vào thị trường. "Dòng tiền này khi được lưu thông chắc chắn sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế, tác động tích cực đến nhiều ngành nghề khác, trong đó có địa ốc", ông Nam nói.

Theo ông Nam, gói đầu tư công, cộng thêm 38.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ, tạm ứng trước vốn năm 2013 thì trong 7 tháng cuối năm thị trường có thể đón nhận khoảng 200.000 tỷ đồng. Đó là chưa kể đến gói giải pháp khoanh nợ 100.000 tỷ đồng (khoảng 5 tỷ USD) tạo điều kiện cho các ngân hàng giải ngân cho vay giúp tăng trưởng kinh tế.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng dự báo thêm, nền kinh tế còn có dòng tiền trong dân đang đầu tư vào vàng, USD, gửi tiết kiệm. Tiền của người dân sớm muộn cũng sẽ chảy vào bất động sản khi lãi suất hạ nhiệt và các kênh đầu tư còn lại bắt đầu mất dần tính hấp dẫn. Ngân hàng thừa vốn sẽ cho vay trở lại, tạo bước đệm hỗ trợ thị trường bất động sản. Chẳng hạn như BIDV đang tung gói 4.000 tỷ đồng cho vay bất động sản trong vòng 2 năm. ACB và một số ngân hàng khác cũng đang dự tính đến gói này.

Bất động sản được dự báo có thể phục hồi một cách chậm chạp vào cuối năm 2012 nhờ gói giải ngân 120 nghìn tỷ đồng đầu tư công. Ảnh: Vũ Lê

"Song dù có bao nhiêu cơ chế, chính sách hỗ trợ đi nữa, doanh nghiệp địa ốc phải chủ động cơ cấu lại hàng hóa, nhằm vào phân khúc có nhu cầu lớn với khả năng thanh toán cao. Hãy cơ cấu lại dự án, nguồn vốn để tự cứu mình trước", ông Nam nói.

Đồng quan điểm với ông Nam, Phó chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, Lê Xuân Nghĩa cũng tin rằng khi giải ngân 120 nghìn tỷ đồng thúc đẩy đầu tư công sẽ tác động tích cực đến nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Theo ông Nghĩa, việc chống lạm phát quá liều dẫn dến GDP sụt giảm, nền kinh tế có nhiều dấu hiệu bị giảm phát, hàng tồn kho tăng cao. Chính vì thế, thúc đẩy chi tiêu đầu tư công theo kế hoạch được duyệt của năm 2012 là cần thiết để khôi phục lại sự tăng trưởng của nền kinh tế. Điều này có thể từng bước kéo thị trường bất động sản trở lại với tốc độ chậm, đến cuối năm nay thị trường này sẽ có chuyển biến.

"Chưa bao giờ bất động sản được quan tâm như hiện nay. Thậm chí Chính phủ đang có hẳn một chương trình tìm giải pháp vực dậy ngành này và bắt đầu xem đây là thị trường nền tảng. Nếu để nó lung lay là chết chắc", ông Nghĩa nói.

Trong khi các chuyên gia hàng đầu của Chính phủ tin tưởng dòng tiền hàng trăm nghìn tỷ đồng bơm vào thị trường sẽ vực dậy bất động sản vào cuối năm 2012 thì không ít doanh nghiệp lo ngại theo chiều ngược lại.

Tiến sĩ Phạm Đỗ Chí, Phó giám đốc điều hành Quỹ đầu tư VinaCapital, cho rằng, trông đợi thị trường địa ốc khởi sắc trở lại trong vài tháng tới là quá lạc quan. Bởi lẽ các thị trường bất động sản phát triển hơn Việt Nam như Mỹ, Nhật thậm chí cùng khu vực là Thái Lan bị khủng hoảng phải mất đến vài chục năm vẫn chưa thể phục hồi hoàn toàn.

"Bài học cũ về bất động sản của các nước chúng ta không cần phải học lại. Biện pháp cứu thị trường địa ốc cần phải căng thẳng hơn nữa, không nên vội vàng", ông Chí nhấn mạnh.

Tổng giám đốc Công ty Việt Trust, Nguyễn Lam Sơn đề nghị chỉ nên giải cứu địa ốc bằng cách tài trợ cho người mua nhà vì hỗ trợ cho các doanh nghiệp nhiều quá sẽ dẫn đến thị trường phát triển lệch lạc. Chuyên gia này cho rằng cần xây dựng cơ chế thẩm định giá trong giai đoạn mới vì thị trường địa ốc sụt giảm quá mạnh, đồng thời xây dựng chỉ số khả năng tín dụng của người mua nhà. Chẳng hạn như người mua nhà lần đầu tiên sẽ được nhà nước bù lãi suất. "Ưu đãi thuế cho doanh nghiệp chỉ có thể xem là tạm thời, về lâu dài ưu đãi cho người mua nhà mới cứu được thị trường".

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu cho rằng, cần phải xem bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, Chính phủ không nên để doanh nghiệp địa ốc nằm ngoài rìa nhóm được vay với lãi suất ưu đãi trong giai đoạn này. Nghị quyết 13 cần bổ sung mục giảm thuế cho doanh nghiệp bất động sản. Cấp bách nhất là phải sửa Nghị định 69 về việc thu tiền sử dụng đất bằng 100% giá thị trường vì đây là văn bản bất hợp lý.

Theo ông Châu, hàng tồn kho bất động sản hiện rất lớn, các ngành liên quan như xi măng, sắt, thép, vật liệu xây dựng, nội thất cũng "chết" theo. Năm 2011 có hơn 90% doanh nghiệp bất động sản thua lỗ, bức tranh rất xấu. "Bất động sản là con chim báo bão khi thị trường khủng hoảng. Nếu nó tắt, nền kinh tế cũng lâm nguy, cần có biện pháp cứu thị trường này trước khi quá trễ", ông nói. 

Theo VnExpress

chính phủ , chính sách , Tin thị trường

Giá địa ốc khó giảm vì chính sách

Nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản cho biết việc Sở Tài chính TP.HCM xác định tiền sử dụng đất bất hợp lý khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, giá bán căn hộ không thể giảm được.

Hiện nay tiền sử dụng đất (SDĐ) đối với các dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP.HCM đang được tính theo phương pháp thặng dư. Theo đó, tổng doanh thu dự án sau khi trừ chi phí đầu tư, bao gồm tiền xây dựng, lãi vay ngân hàng, lợi nhuận 15%... còn lại là tiền SDĐ. Nhiều DN đang bức xúc vì tiền SDĐ tính theo cách này khiến giá căn hộ bị đẩy lên quá cao, muốn giảm xuống để bán nhanh cũng không được. 

Có cả ngàn dự án đang kẹt về tiền SDĐ do tiền SDĐ hiện nay tăng từ 3 - 10 lần so với trước đây. Số tiền này vượt quá khả năng thanh toán, sức chịu đựng của người dân, DN, khiến giá nhà đất không thể giảm xuống Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long

Muốn 13,9 nhưng phải bán 17

Theo quy định, trước khi triển khai thực đầu tư dự án, các DN BĐS gửi hồ sơ xin nộp tiền SDĐ. Sở Tài chính tính toán dựa trên kết quả thẩm định giá đất theo giá thị trường, từ đó tính ra doanh thu dự án, xác định tiền SDĐ theo phương pháp thặng dư nói trên.

Sau khi được xác định tiền SDĐ, DN sẽ phải nộp toàn bộ một lần. Đây là cơ sở quan trọng để DN tính toán giá bán sản phẩm. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết hiện công ty ông đang chuẩn bị triển khai đầu tư dự án Lê Thành Twin Towers (Q.Bình Tân), giá bán - trong tình hình rất khó khăn của thị trường hiện nay - được công ty xác định từ 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên tiền SDĐ của dự án được Sở Tài chính xác định cao hơn nhiều so với dự kiến của công ty. Với kết quả đó, công ty phải bán đến 17 triệu đồng/m2 mới có thể có lời.

“Vấn đề là giá 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2 chúng tôi còn không bán được trong tình hình thị trường khó khăn như hiện nay thì làm sao có thể bán với giá cao như vậy?”, ông Nghĩa phân trần. Ngoài ra, Công ty Lê Thành cũng đang triển khai dự án Lê Thành Tân Tạo (Q.Bình Tân), với hơn 1.200 căn hộ, mức giá bán dự kiến khoảng 11 triệu đồng/m2. Theo ông Nghĩa, tình hình nộp tiền SDĐ của dự án này cũng sẽ tương tự, công ty sẽ không thể bán vói giá 11 triệu đồng/m2.

Tổng giám đốc một tập đoàn BĐS tại TP.HCM cho hay, DN ông hiện đang kẹt 4 dự án ở các quận Gò Vấp, 12, 9. Trong đó, dự án 400 căn hộ ở quận 12 đã 3 năm nay vẫn chưa thể đóng tiền SDĐ. Lý do là công ty muốn bán với giá 12 - 13 triệu đồng/m2 để có thể tiêu thụ được hàng, nhưng với số tiền SDĐ Sở Tài chính xác định, công ty phải bán đến 16 triệu đồng/m2 mới có lời. “Với giá 12-13 triệu còn khó bán huống gì 16 triệu. 3 dự án còn lại của công ty cũng đang kẹt như vậy về tiền SDĐ, chúng tôi đã phải rút hồ sơ về”, vị lãnh đạo công ty này cho hay.

Lãnh đạo một công ty BĐS khác cũng chia sẻ, doanh thu của dự án được Sở Tài chính xác định dựa trên giá đất thẩm định theo giá thị trường. Các công ty thẩm định giá này là các công ty được Sở Tài chính công nhận và cho phép thực hiện. Hiện nay giá đất thị trường nhiều khu vực giảm nhưng giá thẩm định của các công ty này đưa ra vẫn quá cao, dẫn tới tiền SDĐ quá cao. 

Dự án Lê Thành Twin Towers (Q.Bình Tân) đang kẹt cứng vì nếu bán theo giá của công ty từ 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2 thì không đủ tiền để đóng tiền sử dụng đất - Ảnh: D.Đ.Minh

Cần điều chỉnh linh hoạt

Hầu hết các DN BĐS tiếp xúc với chúng tôi đều cho rằng, thời gian qua khi thị trường khởi sắc, giá đất tăng cao, số tiền SDĐ nhà nước thu được rất cao. Nay khi thị trường đóng băng, hàng không bán được, DN không thể giữ giá cao như trước. Việc xác định tiền SDĐ theo giá thị trường cần tính toán lại cho phù hợp. 

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh, cho biết do các vướng mắc này mà nhiều dự án của Đất Xanh không thể triển khai dù ông rất muốn. DN cũng đã rút lại các hồ sơ tiền SDĐ đã nộp do thấy không kham nổi tiền SDĐ quá nhiều.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, nhận định cách tính tiền SDĐ như vậy cũng khiến hàng chục ngàn hồ sơ nộp tiền SDĐ của người dân không thể hoàn tất. Theo ông, có cả ngàn dự án đang kẹt về tiền SDĐ do tiền SDĐ hiện nay tăng từ 3 - 10 lần so với trước đây. Số tiền này vượt quá khả năng thanh toán, sức chịu đựng của người dân, DN, khiến giá nhà đất không thể giảm xuống dù chủ trương, chính sách về giảm giá nhà đất được nhà nước đưa ra từ rất lâu.

Bên cạnh đó, cách tính tiền SDĐ hiện nay - theo nhiều DN BĐS - không hợp lý ở chỗ các dự án kinh doanh được áp dụng cách tính thặng dư tiền SDĐ bằng doanh thu dự án trừ chi phí gồm (xây dựng, giải phóng mặt bằng, lãi vay, 15% lợi nhuận). Trong khi chi phí giải phóng mặt bằng DN thường trả cho người dân theo giá thị trường thì nhà nước chỉ khấu trừ cho DN theo bảng giá đất.

Nhằm tạo sự minh bạch, dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), cho rằng cần đưa ra một bảng giá đất sát giá thị trường và thu tiền SDĐ từ 10 - 20% theo bảng giá đất này, và thu cố định ít nhất từ 3 - 5 năm, không cần phải khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng cho DN. Điều này giúp DN dễ dàng tính toán được chi phí triển khai dự án và chủ động hoạch toán được giá bán, chiến lược kinh doanh.

3 cách tính tiền sử dụng đất

Theo quy định hiện hành, các phương pháp dùng để xác định tiền SDĐ gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tùy từng trường hợp cơ quan chức năng sẽ chọn phương pháp tính phù hợp. Thông thường, đối với nhà phố sẽ áp dụng phương pháp so sánh với những căn nhà cùng khu vực để xác định tính tiền SDĐ; đối với các dự án kinh doanh nhà có doanh thu, có chi phí thì áp dụng phương pháp thặng dư.

Theo Thanh Niên

bds , chính sách , giá bán , nhận định , Phân tích , Tin thị trường