Về đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở

Hỏi: Chi cục Thuế huyện Tân Yên (tỉnh Bắc Giang) không làm thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân cho ông Đặng Văn Tuyến (hongvuity@...) khi ông chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác trên thửa đất duy nhất...

Năm 1995, thửa đất của gia đình ông Tuyến ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố ông. Sau khi bố ông Tuyến chết, gia đình ông vẫn ở tại thửa đất này. Năm 2010, mẹ ông Tuyến chết, ông Tuyến đã đến UBND xã để làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng do chị gái ông đi lấy chồng xa nên không Tuyến không thực hiện được thủ tục sang tên.

Năm 2012, ông Tuyến mua một thửa đất khác, tuy nhiên khi bán thửa đất này, ông không được Chi cục thuế huyện Tân Yên miễn thuế thu nhập cá nhân cho trường hợp người chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất, với lý do ông Tuyến đã có thửa đất của bố mẹ để lại.

Trả lời:

Ngay sau khi nhận được phản ánh của ông Tuyến qua Cổng TTĐT Chính phủ, Chi cục Thuế huyện Tân Yên đã mời ông Tuyến lên làm việc, đồng thời thực hiện tiến hành kiểm tra, xác minh các thông tin liên quan trong thực tế và trên hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Tuyến.

Theo kết quả kiểm tra, ông Tuyến chỉ có 1 thửa đất duy nhất mua năm 2012 và Chi cục Thuế huyện Tân Yên đã thực hiện thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân cho trường hợp của ông.

Theo Chinhphu.vn

chuyển nhượng , Nhà Ở , thuế thu nhập cá nhân , Tư vấn luật

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi: 

Năm 1998, bà nội có yêu cầu bố mẹ em đổi vườn nhà em cho vườn nhà bà nội. Bố mẹ em đã đồng ý đổi do lúc đó bà nội già yếu chú bị đau bệnh mà nhà bà đã sắp hỏng. Tuy nhiên lúc đó đổi nhà và vườn mà không làm giấy tờ gì cả. Bố mẹ em đã làm lại nhà trên đất của bà nội, chú em đã lấy vợ và xây nhà mới trên đất nhà em. Năm 2006 bà nội mất di chúc lại miếng đất mà hiện giờ gia đình em đang ở cho chú em và đã hoàn thành mọi thủ tục chuyển nhượng. Vậy em muốn hỏi thủ tục để chuyển quyền sử dụng mảnh đất và nhà mà bố mẹ em đang ở về đúng tên bố mẹ em, và mảnh đất mà chú em đang ở về đứng tên của chú em. Phí chuyển đổi là bao nhiêu (mảnh đất bố mẹ em đang ở rộng 600m2 còn mảnh đất chú em đang ở rộng 350m2). 

Kính gửi Quý bạn đọc

Trường hợp của bạn cần cung cấp thêm hồ sơ, ngay từ việc chứng minh di chúc là có hiệu lực và thực hiện; cũng chưa biết gia đình bố bạn và gia đình chú bạn đã đứng tên trên các thửa đất hay chưa; bạn có nói: “đã hoàn thành mọi thủ tục chuyển nhượng” nhưng tôi chưa hiểu là bạn đã hoàn thành đến giai đoạn nào? Có công chứng chứng thực hay chưa?

Nếu đặt trường hợp di chúc có hiệu lực, mỗi gia đình đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thửa đất của nhau, mà muốn chuyển nhượng cho người khác thì đối với trường hợp bình thường thì tuân theo quy định của Điều 127 quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyến sử dụng đất, cũng theo điều này đã hướng dẫn cho bạn trình tự, thủ tục, các bước, nơi nộp hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền để có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.”

Về nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp chuyển nhượng thì nghĩa vụ tài chính đầu tiên phải đóng đó là: Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị thửa đất theo giá đất do UBND tỉnh bạn công bố hàng năm vào ngày 01 tháng 01, nếu không nằm trong trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Thứ hai là nộp lệ phí trước bạ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 0,5% giá trị thửa đất theo giá đất do UBND tỉnh bạn công bố hàng năm vào ngày 01 tháng 01; ngoài ra là các nghĩa vụ tài chính khác nếu có, ví dụ như phí, lệ phí để nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

chuyển nhượng , quyền sử dụng đất , Tư vấn luật

Thủ tục chuyển quyền sở hữu đất cho con

Hỏi: Tôi có một miếng đất 241m2 ở quận Tân Bình, đang xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (đã là đất thổ cư).

Đây là bất động sản duy nhất của gia đình và tôi muốn tách ra thành 3 miếng nhỏ để cho 3 con trai (đều trên 20 tuổi, không có bất kỳ bất động sản nào khác và chưa lập gia đình). Xin hỏi bây giờ tôi phải làm thủ tục tách ra sao? Có phải đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức không?

Huy Cuong Nguyen, (huycuong@...)

Trả lời

Về việc tách thửa và tiền sử dụng đất quá hạn mức:

Theo thư trình bày, hiện nay ông đang lập thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy chứng nhận chủ quyền) cho căn nhà mà ông đang ở và ông muốn thực hiện việc tách thửa và chuyển quyền sở hữu cho ba người con, mỗi người một căn.

Căn cứ điểm a, khoản 1, Điều 91 Luật nhà ở, điều kiện khi tách thửa và chuyển quyền sở hữu cho ba người con là ông phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà.

Vì vậy, ông không thể tiến hành thủ tục tách thửa khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Sau khi ông được cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với nhà và đất, lúc đó ông sẽ thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng cho ba người con theo quy định của pháp luật.

Về tiền sử dụng đất vượt hạn mức đất ở, căn cứ khoản 1, Điều 2 Quyết định số 28/2012/QĐ- UBND ngày 6-7-2012 của UBND Tp.HCM, đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức đất được giao, khi người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì toàn bộ diện tích đất vượt hạn mức sẽ được tính bằng cách lấy giá đất do UBND thành phố công bố hằng năm nhân với hệ số hai.

Ví dụ:

- Giá đất tại khu vực có căn nhà có giá trị 3.000.000 đồng/m2

- Hệ số điều chỉnh giá đất là 2 lần giá đất nêu trên

- Vậy giá đất mà ông phải đóng sau khi nhân với hệ số điều chỉnh là 3.000.000đồng/m2 × 2 = 6.000.000đồng/m2.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, để ông có thể tiến hành thủ tục tách thửa và chuyển quyền sở hữu nhà cho ba người con, ông phải hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho căn nhà và được cấp giấy chứng nhận, đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức. Sau khi hoàn tất thủ tục nêu trên, ông có thể tiến hành việc tách thửa theo quy định sau:

Căn cứ điểm h, khoản 1, Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND Tp.HCM, với khu vực quận Tân Bình, đối với đất chưa có nhà ở thì diện tích đất tối thiểu của mỗi thửa đất (gồm diện tích của thửa đất mới hình thành và diện tích của thửa đất còn lại) là 50m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Đối với đất có nhà ở thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 45m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m, tại đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m; đối với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m thì diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa là 30m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m.

Đồng thời việc tách thửa phải đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

Thân ái!

LS Phạm Đình Sơn
Theo TTO

cho con , chuyển nhượng , quyền sở hữu , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Nhà không có sổ hồng có được phép chuyển nhượng không?

Câu hỏi: 

Xin cho tôi hỏi thêm, tôi có căn nhà 85m2 muốn bán nhưng không có sổ hồng, tôi nghe thấy có người nói nếu muốn chuyển nhượng đất thì phải đóng thuế 25% trên phí chuyển nhượng có đúng không? Ví dụ tôi bán căn nhà đó 4 tỷ, nhà nước thu thuế 25 % nghĩa là ngoài các khoản thu thuế do thủ tục bán nhà phát sinh, tôi còn phải đóng thêm cho nhà nước số tiền là 1 tỷ có đúng không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi.

Kính gửi Quý bạn đọc

- Thứ nhất, nếu bạn thuộc đối tượng là cá nhân cư trú theo pháp luật Việt Nam tức là đáp ứng 1 trong các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc tính theo 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam;

+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn.

+ Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này.

Theo Điều 14, 21 và Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Thông tư 113/2011/TT-BTC /TT-BTC, khi chuyển nhượng bất động sản bạn sẽ phải nộp 1 khoản thuế thu nhập cá nhân theo quy định sau:

1. Việc xác định thuế Thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ được thực hiện như sau:

a. Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.

b. Giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí liên quan khác) mà người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh. 

c. Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (Giá chuyển nhượng – Giá vốn). 

Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.”

2. Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập. 

Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. 

3. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Theo Điều 91 Luật Nhà ở:

Điều 91. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III của Luật này.

Như vậy, nếu bạn muốn bán căn nhà, bạn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tức là sổ hồng. Vì vậy trong trường hợp này, bạn không thể tiến hành giao dịch bán nhà nếu thiếu sổ hồng.

chuyển nhượng , qui định , sổ hồng , Tư vấn luật

Chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ

Câu hỏi:

1.Tôi mua đất nền của dự án khu dân cư, hợp đồng chưa công chứng do đất chưa có sổ.Nay tôi muốn lập hợp đồng ủy quyền mua cho người cần mua lại đất này thì có được không. Hợp đồng ủy quyền này có được công chứng không ?

2.Tôi cũng muốn trực tiếp bán lại cho bên mua và thực hiện nộp thuế TNCN nhưng vướng hợp đồng chưa công chứng nên không kê khai thuế được (do bên cơ quan thuế phải có hợp đồng công chứng?

3.Tôi phải làm sao để bán được nền đất này một cách hợp pháp khi chưa có sổ đỏ ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Kính gửi: Quý bạn đọc

Luật đất đai năm 2003 quy định đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sửdụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.

Luật đất đai năm 2003 đồng thời khẳng định, kể từ thời điểm 1-7-2004, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành hợp đồng có chứng nhận công chứng. Như vậy để chuyển nhượng nền đất trên, bạn cần hoàn thiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó mới có thể tiến hành được việc chuyển nhượng.

chuyển nhượng , qui định , Tư vấn luật

Có được hứa mua, hứa bán khi nhận chuyển nhượng đất đai không?

Hỏi: Ông A. là chủ sở hửu của một lô đất có diện tích hơn 1.000m2, đã chuyển đổi sang đất thổ cư nhưng vẫn còn “nợ thuế sử dụng đất và phí trước bạ”. Sau đó ông A. nhờ công ty X. đứng ra phân lô bán nền.

Tôi là một trong nhiều khách hàng của công ty X. có mua một lô đất 68m2 nằm trong thửa đất của ông A. đứng tên ở quận 9, Tp.HCM. Do đất đang nợ tiền sử dụng đất nên không thể thực hiện sang nhượng nên hình thức giao dịch là tôi và ông A. đã cùng nhau lên phòng công chứng số 3 (Thủ Đức) để thực hiện hợp đồng đặt cọc "hứa mua và hứa bán". Khi nào nhà nước ra quyết định về biểu thuế đất cho đất vượt hạn mức thì hai bên sẽ tiến hành giao dịch chuyển nhượng tại cơ quan chức năng.

Xin hỏi hình thức này có được pháp luật chấp nhận và có an toàn cho khách hàng như tôi không?

Hiện tại Tp.HCM đã có quyết định về biểu thuế mới cho đất vượt hạn mực chưa, tôi nghe phong phanh trên báo chí là UBND Tp.HCM kiến nghị lấy hệ số K=2 để áp dụng, thông tin này có tin cậy?

Mong nhận được sự hồi âm của tòa soạn. Chân thành cảm ơn. Vu Thanh Huy

Trả lời

Hứa mua, hứa bán là một loại hình giao dịch pháp luật không cấm. Việc bạn thực hiện một giao dịch trên cơ sở hợp đồng hứa mua, hứa bán có an toàn hay không còn tùy thuộc vào mức độ tin cậy của giao dịch và uy tín của người hứa.

Trong trường hợp, giữa hai bên có thỏa thuận một khoản tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện lời hứa và bên hứa vi phạm cam kết thì bên hứa sẽ phải hoàn trả lại cho bên kia khoản tiền đặt cọc, đồng thời bồi thường một khoản tiền tương đương với khoản tiền đặt cọc (nếu hai bên không có thỏa thuận khác).

Trường hợp ngược lại, nếu bên nhận hứa vi phạm cam kết thì bên nhận hứa sẽ mất khoản tiền đặt cọc cho bên hứa (nếu hai bên không có thỏa thuận khác).

Bên cạnh đó, bạn cần lưu ý, theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại tại khu vực quận 9, sau khi trừ lộ giới phải có  diện tích tối thiểu như sau: 80 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m, đối với đất ở chưa có nhà ở hiện hữu; và 50 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m, đối với đất ở có nhà hiện hữu.

Theo Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND do Phó chủ tịch UBND Tp.HCM Nguyễn Hữu Tín ký và có hiệu lực từ ngày 16/7, tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tính theo hệ số K và tùy theo từng khu vực, hệ số này dao động từ 2 đến 4,5.

Bạn có thể tìm đọc quyết định này để được biết cụ thể hơn.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu
Theo TTO

chuyển nhượng , qui trình , Tư vấn luật

Có được quyền đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền không?

Hỏi: Trước đây tôi có ký Hợp đồng ủy quyền cho một cá nhân khác được thế chấp, chuyển nhượng nhà đất của tôi. Nay, tôi muốn hủy Hợp đồng ủy quyền đó, nhưng người được ủy quyền không chịu ký. Tôi có quyền đơn phương hủy Hợp đồng ủy quyền đó không? (Duy Mạnh, Ngọc Khánh, Ba Đình, Hà Nội).

Trả lời

Vấn đề của bạn quan tâm là hiện nay bạn có thể đơn phương hủy Hợp đồng ủy quyền đã ký trước đây cho người khác hay không? Theo quy định tại Khoản 1, Điều 588 Bộ Luật dân sự 2005, có quy định như sau:

“Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt".

Ngoài ra nếu trong Hợp đồng ủy quyền có ghi thời hạn ủy quyền, thì hết thời hạn ủy quyền Hợp đồng ủy quyền cũng đương nhiên chấm dứt hiệu lực.

Để đảm bảo cho bạn trong trường hợp này, bạn có thể làm đơn hoặc nhờ luật sư làm đơn để thông báo việc đơn phương hủy công việc đã ủy quyền của mình, sau đó gửi cho các cơ quan có thẩm quyền được biết để đảm bảo người được ủy quyền không thực hiện các công việc xâm phạm đến quyền, lợi ích của mình.
Công chứng viên Bùi Văn Dòn

Theo Dân Trí

chuyển nhượng , Tư vấn luật , ủy quyền

Hợp đồng chuyển nhượng đất cần những gì?

Câu hỏi: 

Tôi có một câu hỏi nhờ chương trình tư vấn giúp đỡ. Tôi đang có nhu cầu mua 01 mảnh đất ở nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có các giấy tờ sau: Sơ đồ kỹ thuật thửa đất, hóa đơn nộp tiền sử dụng đất hàng năm, giấy tờ mua bán viết tay của chủ trước cho người mà tôi muốn mua nhà. Vậy nhờ chương trình tư vấn giúp xem với các giấy tờ trên tôi có làm hợp đồng mua bán công chứng được không?

Kính gửi Quý bạn đọc

Theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, quy định về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

“b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Vậy, với những tài liệu, hồ sơ như bạn đề cập ở trên là chưa đủ để có thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng thực của công chứng.

chuyển nhượng , thủ tục , Tư vấn luật

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Nhà Bè?

Câu hỏi: 

Tôi có mua đất ở Thị trấn Nhà Bè - Huyện Nhà Bè với diện tích 4x15= 60m2. Xin cho tôi hỏi thủ tục để chuyển nhượng diện tích đất trên sang tên của tôi như thế nào? Thời gian chuyển nhượng hoàn tất là bao nhiêu lâu? 

Kính gửi Quý bạn đọc

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết như sau:

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. 

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. Vậy trước tiên bạn phải yêu cầu bên chuyển nhượng cùng với bạn đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó hoàn tất hồ sơ và nộp lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận, huyện nơi có thửa đất để tiến hành các thủ tục đăng ký sang tên cho bạn. 

chuyển nhượng , thủ tục , Tư vấn luật

Các loại phí phải nộp khi chuyển nhượng đất

Câu hỏi :

Tôi có một câu hỏi, kính xin quý chương trình tư vấn giúp, câu hỏi như sau:

Hiện nay, tôi có dự định mua 01 lô đất có diện tích 170 m2, trong đó có 77m2 đất thổ cư và 93 m2 đất cây trồng, tất cả đều đã có sổ đỏ (đất thổ cư cấp T08/2011 và đất cây trồng cấp T11/2011) với giá trị tổng cộng theo thoả thuận là 200 triệu đồng. 

Theo thoả thuận người mua phải nộp các chi phí liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sử dụng đất. Xin luật sư cho biết: Tôi phải nộp những loại thuế gì và cách tính như thế nào? Nếu theo bảng giá đất UBND tỉnh qui định thì vị trí của lô đất nằm trong hẻm được xác định ra sao? Theo luật thuế thu nhập cá nhân 2009 thì tổng các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng hay giảm?

Kính gửi: Quý bạn đọc


Trong tình huống của bạn, thỏa thuận người mua phải nộp các chi phí liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thì những khoản phí, lệ phí chính bạn cần đóng là:

1. Lệ phí công chứng: 

Theo quy định tại Thông tư liên tịch Số: 08/2012/TTLT-BTC-BTP hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng mức phí mà bạn phải nộp là 0,1% tính trên giá trị quyền sử dụng đất 

2. Lệ phí trước bạ: mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

3. Tiền thuế thu nhập cá nhân: là khoản tiền mà người bán có nghĩa vụ phải nộp, nhưng đã có thỏa thuận bạn sẽ là người chịu tiền thuế này. Mức thuế suất phải đóng là: 

- 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan.

- Trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Việc bạn hỏi về liên quan đến vị trí hẻm của mảnh đất thì còn tùy thuộc vào quy định của về giá đất của tỉnh bạn đang sinh sống. Bạn có thể tham khảo bảng giá đất của UBND tỉnh nơi bạn sinh sống để biết thêm thông tin này.

chuyển nhượng , phí , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Đất thuộc dự trữ cây xanh của thành phố có thể chuyển sang đất ở được không?

Câu hỏi: 

Tôi được cấp sổ đỏ diện tích 6425 m2 đất (cấp năm 1998); trong đó 400m2 thổ cư và 6025 m2 là đất vườn, thời hạn sử dụng đến 12/2020. Xin hỏi đất vườn của tôi có thể chuyển thành đất ở có được không? Hiện tại theo như quy hoạch chi tiết 1/2000 thì đất của tôi là đất dự trữ cây xanh của thành phố.

Kính gửi: Quý bạn đọc


Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai. Cụ thể: 

Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau: 

1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; 

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Và đồng thời phải đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, cụ thể như sau:

Điều 30. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: 

1. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau: 

a) Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư. b) Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. 

c) Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.

d) Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đất làm nhà ở . 

đ) Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.

2. Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất đối với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Trên cơ sở bản tự kê khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó và tự nhận xét về chấp hành pháp luật về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đã giao, đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

3. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Như vậy, trường hợp của bạn đã vi phạm vào khoản 3, Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nên sẽ không được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt cho chuyển mục đích sử dụng đất.

cây xanh , chuyển nhượng , đất dự trữ , hợp thức hóa , Tư vấn luật

Muốn chuyển nhượng đất cho người khác nhưng không có giấy đăng ký kết hôn?

Câu hỏi:

Bố mẹ tôi kết hôn từ năm 1975 và lúc đó không có giấy đăng ký kết hôn. Nay bố mẹ tôi muốn chuyển nhượng mảnh đất đang ở cho người ta, trên Giấy chứng nhận QSDĐ có mang tên cả bố và mẹ tôi. Khi đi làm thủ tục công chứng thì Phòng công chứng yêu cầu bố mẹ tôi phải có giấy đăng ký kết hôn. Giờ nếu bố mẹ tôi không có giấy đăng ký thì có thể dùng sơ yếu lý lịch và giấy khai sinh của tôi để thay thế giấy đăng ký kết hôn được không?
Kính gửi: Quý bạn đọc


Vấn đề bạn hỏi của bạn theo quy định tại nghị quyết số 35/2000/QH10 ngày 09/6/2000 hướng dẫn luật hôn nhân và gia đình hướng dẫn như sau:

“Trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03 tháng 01 năm 1987, ngày Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực mà chưa đăng ký kết hôn thì được khuyến khích đăng ký kết hôn; trong trường hợp có yêu cầu ly hôn thì được Tòa án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000”;

Từ quy định trên, pháp luật thừa nhận hôn nhân thực tế từ ngày 03/01/1987 trở về trước. Trong trường hợp bạn đưa ra, bố mẹ bạn có quan hệ vợ chồng thực tế, vì không đăng ký kết hôn, do đó, bố mẹ bạn có thể làm đơn đề nghị chính quyền địa phương xác nhận hôn nhân thực tế giữa hai người để thay cho giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn.

Việc bạn hỏi sử dụng sơ yếu lý lịch (tôi chỉ có thể đặt ra là sơ yếu lý lịch của bố mẹ bạn) hoặc giấy khai sinh của bạn có thể thay thế được không?

Vì các giấy tờ bạn hỏi trên không thể chứng minh được thời điểm có quan hệ hôn nhân thực tế của bố mẹ bạn, nên không chứng minh được thời điểm xác lập tài sản chung của bố mẹ bạn. Vì vậy, không thể lấy hai giấy tờ bạn hỏi trên để thay thế cho xác nhận của chính quyền địa phương. Còn thực tế, bạn có thể hỏi phòng công chứng và họ chấp nhận hai giấy tờ trên là một vấn đề khác. 

Theo Diaoconline

35/2000/QH10 , chuyển nhượng , đăng ký kết hôn , Tư vấn luật