Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Hỏi: Khi quyết định mua một căn nhà thì phải làm sao để biết giá trị thực của căn nhà? Phải làm hợp đồng như thế nào? Nếu người bán đã thế chấp căn nhà ở ngân hàng thì có cần cùng chủ căn nhà đến ngân hàng xác minh lại?

Nếu tôi làm hợp đồng mua bán, sau đó mang hợp đồng mua bán đến một ngân hàng khác vay mua nhà thì có được không? Nếu đem lại ngân hàng nơi người bán thế chấp căn nhà trước đó vay mua nhà thì sao? Sau khi ngân hàng giải ngân, tôi trả hết số tiền còn lại cho người bán và sang tên thì có được không khi giấy tờ vẫn đang ở ngân hàng?

Mong được giải đáp. Cảm ơn.

bao bao (ngtbaovl@... )

Trả lời

1. Về việc xác định giá của bất động sản:

Rất khó xác định được giá trị thực của bất động sản, bởi trên thực tế giá của bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu của bên mua và bên bán. Luật nhà ở cũng ghi nhận giá mua bán nhà ở tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên (trừ các trường hợp nhà ở pháp luật có quy định khung giá mua bán).

Trên thực tế, có nhiều cách để xác định giá bất động sản, phương pháp thường dùng là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản đang xem xét, để ước tính giá trị của bất động sản đó.

Theo đó, để biết giá trị của căn nhà mà bạn định mua, bạn có thể so sánh giá mua bán trên thị trường của các căn nhà có cùng đặc điểm và trong cùng khu vực với căn nhà bạn định mua.

2. Thủ tục mua bán nhà:

Việc mua bán nhà phải được lập thành văn bản, thường được gọi là hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Ví dụ, nếu bạn mua nhà ở quận Bình Thạnh, Tp.HCM, hợp đồng mua bán nhà có thể được công chứng tại bất kỳ cơ quan công chứng nào trên địa bàn Tp.HCM hoặc được chứng thực bởi UBND quận Bình Thạnh.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện các nội dung sau:

- Tên và địa chỉ của các bên mua và bán

- Mô tả đặc điểm của nhà ở

- Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý

- Quyền và nghĩa vụ của các bên mua và bán

- Cam kết của các bên mua và bán

- Các thỏa thuận khác

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản

- Chữ ký của các bên mua và bán (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

3. Việc mua bán nhà đang được thế chấp tại ngân hàng:

Theo quy định, bên nhận thế chấp được giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trên thực tế, khi mua nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, bên mua nộp thay cho bên bán phần tiền mà bên bán còn nợ ngân hàng và giải chấp, sau đó nhận giấy chủ quyền để tiến hành thủ tục mua bán sang tên theo quy định. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Bạn có thể tham khảo một gợi ý dưới đây, theo tôi ít rủi ro hơn.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự, đối với nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Theo đó, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên mua và bên bán được thực hiện việc mua bán này.

Theo cách này, bên mua và bên bán cùng với ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Theo thỏa thuận này, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền).

Ngay khi bạn và bên bán đã thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà theo quy định thì ngân hàng, nơi nhận thế chấp tài sản, sẽ trích từ tài khoản của bạn như đã nói trên một khoản tiền bằng với số tiền bên bán nợ ngân hàng (khoản này được xem là bên mua thanh toán tiền mua nhà cho bên bán).

Sau khi đã hoàn tất việc thanh toán nợ cho ngân hàng, các bên sẽ thỏa thuận tiến độ thanh toán đối với số tiền mua bán nhà còn lại. Các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán số tiền này ngay khi các bên đã hoàn tất thủ tục nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân đối với bên bán (nếu có), lệ phí trước bạ đối với bên mua hoặc ngay sau khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Trân trọng!

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh

Theo TTO

mua nhà , Ngân hàng , thế chấp , thủ tục , Tư vấn luật

Mua nhà chưa có giấy chủ quyền phải làm cách nào?

Câu hỏi: 

Em có mua 1 miếng đất thổ trên đó có nhà ở (đã có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chưa có quyền sở hữu nhà ở), nhưng khi làm chuyển nhượng em chỉ làm giấy QSDĐ còn nhà ở thì chưa làm. Hôm rồi em đã có GCN QSDĐ nên muốn làm quyền sở hữu nhà ở nhưng cán bộ VPĐKQSDĐ trả lời là không làm được và nói là nhà đó chưa sang tên cho em nên không làm được. Giờ em muốn người bán sang tên cho em nhưng người bán cũng chưa có giấy sở hữu nhà nên sang tên cho em không được. Em không biết phải làm cách nào mong luật sư tư vấn giúp em. Trường hợp này cán bộ đó trả lời có đúng không? Xin cám ơn! 

Trả lời:

Căn cứ vào số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định:

“Điều 8. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI “về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật; trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.”

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, nếu chủ nhà cũ có giấy phép xây dựng thì có thể sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà đó cho người chủ cũ, sau đó người chủ cũ và bạn có thể làm thêm hợp đồng chuyển nhượng căn nhà đó sang cho bạn. Nếu không có giấy phép xây dựng mà có xác nhận của UBND xã về nhà ở đó đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, không có tranh chấp, xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất,... thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà đó cho chủ cũ, sau đó lại làm thêm hợp đồng chuyển nhượng căn nhà đó sang cho bạn.

chủ quyền , mua nhà , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Đã đến lúc nên mua nhà?

Chủ tịch HĐQT CTy CP ĐT Sông Hồng
 (Tổng cty Sông Hồng)- Nguyễn Thế Điệp.

Chủ tịch HĐQT Cty CP đầu tư Sông Hồng (Tổng cty Sông Hồng)- Nguyễn Thế Điệp nhận định, thời gian này chính là cơ hội tốt để mua nhà bởi, “khi bộ phận này yếu đi, bộ phận khác sẽ dâng lên. Đó là quy luật”.

Mới đây, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng vừa thông tin tại phiên thảo luận về tình hình kinh tế, xã hội của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dư nợ trong BĐS là 1 triệu tỷ đồng, chiếm 5% tổng dư nợ. Theo ông, chúng ta cần giải quyết dư nợ “khổng lồ” này thế nào?

Bản chất của thị trường BĐS Việt Nam là rất non trẻ nhưng lại rất quan trọng với nền kinh tế. Nếu BĐS chết sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế nên việc tháo gỡ khó khăn cho BĐS là quan tâm số 1. Muốn quan tâm phải có giải pháp đồng bộ chứ không thể nói khơi khơi là anh bán rẻ rồi. Đấy chỉ là giải pháp nhỏ, lẻ cho tất cả các phân khúc thôi. Cần phải thay đổi chính sách, đường lối, chủ trương mới tháo gỡ được khó khăn thanh khoản.

Vĩ lẽ đó, cần giải quyết, tháo gỡ mang tính vĩ mô. Thời gian qua, Chính phủ có những giải pháp quyết liệt nhưng chưa đủ làm tăng thanh khoản BĐS. Muốn làm tăng thanh khoản BĐS thì phải gắn với ngân hàng (NH), vì NH là công cụ của nền kinh tế. Nếu vẫn để nợ xấu trong NH thì không thể tháo gỡ được. Khi Nhà nước bơm tiền vào nó cũng không ngấm được ra ngoài, bởi nó chỉ quanh quẩn thanh toán nợ xấu của nó thôi thì đã hết.

Vừa rồi, Nhà nước có bơm ra nền kinh tế bao nhiêu nghìn tỷ ấy cũng không nghĩa lý gì. Nếu có thanh khoản, khi xã hội có 10 đồng, nó quay 5 vòng thì có 50 đồng; nhưng nếu mất thanh khoản, xã hội có 10 đồng, nó quay 0,2 lần thì không bằng giá trị 1/5 dòng tiền đưa ra thị trường để ngấm vào nền kinh tế.

Ngoài nỗ lực của Nhà nước, các DN có thể tự cứu mình vượt qua khủng hoảng này không?

Bước sang một giai đoạn mới của BĐS, các DN phải tự nhìn nhận lại mình, đổi mới tư duy, phải chấp nhận cho những DN không chuyên nghiệp ra đi. Các DN hãy coi đây như sự vấp ngã. Vấp ngã ở tuổi còn non trẻ nên làm lại không có gì ghê ghớm mà sẽ mang lại bản lĩnh chuyên nghiệp hơn. Các DN sẽ có cơ hội thay đổi tư duy về cung – cầu. Ngày trước, các DN cứ xây ra là bán được. Bây giờ giai đoạn ấy hết rồi. Nay nhu cầu xã hội cần gì thì mới bán được. Cung - cầu bước sang giai đoạn mới. Đó mới là bản lĩnh BĐS trong tương lai.

Ông có nhận định gì về thị trường BĐS trong những tháng cuối năm và năm 2013?

Nếu không giải quyết được nút thắt, mạch máu của nền kinh tế thì cố mấy cũng vô ích và mãi mãi xấu đi. Hiện nay, một số DN còn đứng được nhưng một vài tháng nữa, tiền không ngấm vào nền kinh tế, các công trình dở dang không triển khai được thì đổ bao nhiêu tiền vào nền kinh tế này cũng vô ích nên càng bơm sẽ càng chết, càng ảm đạm. Hiện nay ta đang đứng trước tình trạng rẻ cũng không bán được rồi vì thị trường đã mất niềm tin.

Ông nghĩ sao khi các ý kiến cho rằng chưa nên mua nhà lúc này vì BĐS chưa xuống tận đáy?

Nếu chính sách đất đai cứ thế này thì nó đang xuống quá đáy. Hiện, các nhà thầu đang bán dưới giá thành vì có áp lực phải trả nợ. Hoặc là giảm giá thành vì đã giảm chất lượng. Thế nên, việc xuống giá không phải là tốt. Khi thị trường mất niềm tin thì sẽ bị thê thảm, bị sốc nên sẽ không có đáy tiếp theo. Nếu xuống thì nó chỉ là giải pháp của vài DN thôi.

Nhưng một số chuyên gia lại cho rằng BĐS còn xuống vì nó chưa phải đáy bền vững?

Bền vững hay không phải nhìn nhận mang tính logic vấn đề. Bền vững phải là cả một nền kinh tế vĩ mô mang tính ổn định lâu dài. Muốn BĐS phát triển cần có khuyến khích mang tính đầu tư. Ví dụ: về tiền tệ, NH là mạch máu của nền kinh tế và là một DN đặc biệt - đó là công cụ nền kinh tế. Nếu công cụ này yếu thì ảnh hưởng đến nền kinh tế ngay. Thế nên, cần tập trung vào 2 vấn đề chính sách và tiền tệ.Cứu NH là cứu DN. Nợ xấu của NH là nợ xấu của DN.

Đây là thời gian cho người có nhu cầu thực mua nhà. Khi bộ phận này yếu đi, bộ phận khác sẽ dâng lên.Đó là quy luật. Nhu cầu thị trường Việt Nam sẽ tiếp tục tăng lên chứ không phẳng lặng thế này bởi tại Hà Nội và Tp.HCM, mỗi năm cần vài chục nghìn căn hộ. Với tốc độ phát triển như vậy nên hiện nay tồn kho vài ba chục nghìn căn hộ là rất nhỏ. Chỉ cần một chính sách hợp lý, lập tức tồn kho hết sạch. Mỗi năm, lượng kiều hối đổ vào Việt Nam khoảng 15 tỷ USD đầu tư dài hạn. Đó là nguồn lực cực kỳ lớn mà ta chưa nhìn nhận hết. Đó mới là đầu tư lâu dài, cơ bản, còn NH và các quỹ đầu tư chỉ đầu tư ngắn hạn thôi. Tức là khi nhìn thấy lợi nhuận người ta mới cho vay. Các nhà đầu tư BĐS có lượng kiều hối nhất định đang thèm khát thị trường Việt Nam. Ta chỉ khơi dậy đúng dòng chảy vào thôi cũng thắng lớn rồi. Thế nên, cần có chính sách mang tính định hướng.

Thị trường BĐS không có gì là bi đát, chỉ đang hụt hẫng, đang bị mất niềm tin của NĐT thứ cấp. Nhưng khi ta khơi đúng và xây dựng chính sách chuẩn thì thị trường lại phát triển bình thường.Ví dụ: dòng tiền chảy vào bản chất là chứng khoán (CK) sơ cấp. Khi nhiều người chơi CK thì đất nước ấy mới phát triển, còn ko biết đánh CK thì không lên được. Thực ra nó là hình thức người giàu góp vốn cho người tài làm ăn thì sẽ hơn là vay NH. Nên chúng ta phải khơi đúng nguồn đó và đưa ra chính sách phù hợp, khuyến khích được người đầu tư hơn nữa, tập hợp tất cả các nguồn lực, có kiểm tra kiểm soát và có luật để người đầu tư không mất tiền thì sẽ tốt đẹp thôi.

Theo Khám phá

mua nhà , Phân tích , phỏng vấn , Tin thị trường

Mua nhà dưới 1 tỷ đồng ở Hà Nội ra sao?

Có trong tay gần 1 tỷ đồng , hai vợ chồng chị Thảo định mua căn hộ chung cư. Dù thế, để tìm được một căn nhà ưng ý không dễ dù giá đã giảm sâu.

Theo anh Nguyễn Văn Kiên, chuyên viên tư vấn sànbất động sảnDầu khí Đông Đô, nhu cầu nhà ở dưới 1 tỷ đồng hiện nay rất lớn, nhưng thị trường chưa có nhiều sản phẩm. Trường hợp vợ chồng chị Thảo nói trên, cả hai đều làm tại quận Đống Đa nên muốn tìm nhàdự ántại khu vực bán kính 8-9 km là điều không dễ.

Anh Kiên cho biết, hiện tại, nhiều dự án diện tích dưới 100 m2 rất được nhiều người quan tâm, không chỉ trong nội thành mà còn các dự án vùng ven. Tuy nhiên, chung cư mini chỉ là lựa chọn cuối cùng với nhiều người, vì bất tiện với người sử dụng và tính pháp lý không chặt chẽ.

Chị Linh, chuyên viên tư vấn một sàn bất động tại Mễ Trì cũng cho hay, hiện những người có nhu cầu nhà, đất trong khoảng tiền 1-1,5 tỷ đồng rất nhiều. Tuy nhiên, mức giá như trên chỉ có thể mua được những căn hộ, đất nền vùng ven.

Đăng ký tìm nhà từ tháng 4, anh Nghĩa cán bộ một cơ quan nhà nước trên phố Bùi Thị Xuân (Hà Nội) vẫn chưa tim được căn nào ưng ý. “Nguyện vọng của tôi là mua được căn nào khu Cầu Giấy hoặc Nghĩa Tân vì con học ở đó, song mỏi mắt mà không thấy”, anh Nghĩa kể và cho biết, hầu hết các căn nhà tại đây đều có giá cao, ít nhất trên 2 tỷ đồng.

Với 1 tỷ đồng trong tay, một số người nghiêng về phương án mua chung cư mini khi giá sản phẩm phân khúc này đang giảm sâu. Tại khu Mỹ Đình, căn hộ 1 phòng ngủ 1 phòng khách diện tích khoảng 30-40 m2 có giá 18 triệu đồng/m2.

Các khu xa hơn như Xuân La, Xuân Đỉnh giá rẻ hơn khoảng 1-2 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhiều môi giới nhà đất đều khuyên chưa nên mua chung cư mini vào thời điểm này vì có thể trong 3 tháng cuối năm, giá còn giảm nữa. Theo anh Kiên, nếu có 1 tỷ đồng trong tay lúc này, anh sẽ không mua, mà chuyển sang gửi tiết kiệm ngân hàng sau đó đi thuê nhà ở, hoặc nếu có mua cũng sẽ chọn mua đất thổ cư tại các vùng ven.

Nhiều công ty bất động sản nhìn nhận, từ nay đến cuối năm, xu hướng căn hộ dưới 100 m2 sẽ hút khách. Thậm chí, theo lời khuyên của nhiều công ty bất động sản, nếu có nhu cầu thực về nhà ở, người dân nên để 3 tháng cuối cùng rồi cân nhắc mua nhà. Hiện một số chung cư dự án cũng có dấu hiệu giảm giá so với trước. Chuyên viên tư vấn một sàn giao dịch bất động sản tại khu vực Tây Hà Nội thông tin, phía Hà Đông đang có một số chung cư dự án khoảng trên dưới 100m2/căn, giá khoảng 14 triệu đồng/m2, rẻ hơn nhiều so với trước, đóng tiền làm 8 đợt theo tiến độ.

Những người có 1 tỷ đồng nếu đủ điều kiện cũng có thể chờ để được mua nhà thu nhập thấp. Bộ Xây dựng vừa công bố kết luận thanh tra đối với một số dự áncủa Vinaconex, Handico và Viglacera. Theo đó, giá nhà đắt phần nhiều do các chi phí lãi vay, thuế VAT, thuế nhập khẩu thiết bị… Nếu nhà nước hỗ trợ chi phí lãi vay và đưa các loại thuế về 0%, giá bán căn hộ có thể giảm tới 15%.

Thanh tra Bộ Xây dựng cũng kiến nghị diện tích mỗi căn hộ trong khoảng 30-60m2, nhà không quá 6 tầng. Ngoài ra, điều kiện để được mua nhà thu nhập thấp cũng có thể được xem xét, nới ra đối với các đối tượng có hộ khẩu tại huyện.

Còn theo nhận định của Công ty Nghiên cứu, tiếp thị bất động sản quốc tế Knight Frank, trong quý IV, mảng căn hộ để bán của Hà Nội sẽ ngày càng cạnh tranh với mức giá tiếp tục giảm, trong đó hứa hẹn phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực.

Theo Infonet

Hà Nội , mua nhà , Phân tích , Tin thị trường

Đề xuất giảm 50% thuế VAT cho người mua nhà lần đầu

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN xây dựng, bất động sản, Bộ xây dựng đã kiến nghị với Ủy ban Kinh tế Quốc Hội về việc giảm 50% thuế VAT cho người mua nhà lần đầu.

Theo đó, Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ, Quốc hội cần sớm thực hiện giảm 50% thuế giá trị gia tăng (thuế VAT) đối với các hộ gia đình, cá nhân khi mua nhà ở chung cư thương mại bình dân (diện tích căn hộ nhỏ hơn 90m², giá bán dưới 20 triệu đồng/m²) và mua lần đầu để ở.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cho rằng cơ quan thẩm quyền cần tiếp tục nghiên cứu khoanh nợ, giãn thời hạn trả nợ đối với các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, xây lắp, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán nhưng đang trong quá trình xây dựng. Bên cạnh đó, cần tiếp tục lộ trình giảm lãi suất cho vay; cải cách các thủ tục cho vay nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay.

Theo DĐDN

mua nhà , thuế , Tin thị trường , vat

Những điều kiện việt kiều được mua nhà Việt Nam?

Hỏi: Tôi là Việt kiều Mỹ, nay tôi muốn về Việt Nam mua nhà, ở đó tôi có vợ và con. Tôi muốn biết quy định để mua nhà Việt Nam? Điều kiện việt kiều được mua nhà Việt Nam? (Hoàng Hữu Thái; Email:thaiduong@gmail.com)

Trả lời

Tại Khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch 2008 quy định:  “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Đối chiếu quy định nêu trên thì ông vẫn được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Do vậy, việc mua, sở hữu nhà tại Việt Nam sẽ được áp dụng theo chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tại Khoản 1 Điều 121 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: a) Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; b) Người có công đóng góp với đất nước; c) Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam; đ) Các đối tượng khác theo quy định của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội”.

Tại Điều 126 Luật sửa đổi sổ sung một số điều Luật nhà ở  quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Đối chiếu quy định nêu trên, bạn sẽ biết được điều kiện để được mua nhà tại Việt Nam. Trường hợp, bạn muốn tư vấn cụ thể, bạn có thể liên hệ trực tiếp cho Luật sư.

Luật sư Vũ Thị Hiên
Theo Dantri

mua nhà , người nước ngoài , qui định , thủ tục , Tư vấn luật , Việt kiều

Mua chung cư chưa có sổ hồng qua người trung gian

Hỏi: Tôi đang có ý định mua một căn hộ tại chung cư Ba Son (Lê Đức Thọ, quận Gò Vấp, TP.HCM). Chung cư mới xây xong (bàn giao tháng 4-2012) nên cũng chưa có sổ hồng.

Căn nhà tôi muốn mua đã được bán lại cho người thứ 2 (thông qua vi bằng được lập tại văn phòng thừa phát lại và hợp đồng mua bán, cũng được lập tại văn phòng thừa phát lại).

Nay người thứ hai bán lại cho tôi thì thủ tục thực hiện phải thế nào?

Trong trường hợp này, thủ tục mua bán phải ra văn phòng thừa phát lại để làm vi bằng mới giữa tôi và người thứ nhất, đồng thời xóa vi bằng giữa người thứ nhất và thứ hai, còn giữa tôi và người thứ hai có hợp đồng mua bán được ghi nhận tại văn phòng thừa phát lại?

Khi đó tôi được quyền giữ toàn bộ chứng từ gốc liên quan đến căn hộ, cũng như giấy giao nhà (gốc) không?

Mong chuyên mục tư vấn các thủ tục để mua căn hộ được pháp luật bảo vệ, tránh những hệ lụy về sau.

Trả lời

Theo Khoản 6 điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD, trường hợp tổ chức, cá nhân đã mua nhà ở trong dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới, đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, nếu bán lại nhà ở đó cho người khác, thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự, tức là bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.

Trong khi đó, hiện tại người thứ nhất chưa được cấp sổ hồng nên giao dịch mua bán nhà với người thứ hai, sẽ không được pháp luật công nhận. Khi chủ đầu tư xin cấp sổ hồng cho những người mua chung cư, thì người mua thứ nhất là người được cấp sổ hồng của căn hộ vì đây là người đứng tên trên biên bản bàn giao nhà.

Về giá trị của các giấy tờ được lập bởi Thừa phát lại, theo Khoản 2 điều 26 Nghị định 61/2009/NĐ-CP về việc tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại TP.HCM, vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Còn pháp luật về nhà ở, đất đai hiện hành chưa có quy định công nhận thẩm quyền của Thừa phát lại trong hoạt động chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về nhà đất.

Nói cách khác, trong giao dịch giữa người thứ nhất và người thứ hai, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý về mặt nội dung (tức có giá trị chứng cứ trong trường hợp các bên có tranh chấp, và phương án giải quyết trong trường hợp này là một bên trả lại tiền và bên kia trả lại nhà), nhưng không có giá trị pháp lý về mặt hình thức (vì vi bằng hoặc hợp đồng mua bán do Thừa phát lại lập không phải là hình thức giao dịch được pháp luật công nhận).

Như vậy, trong trường hợp của bạn, để việc mua bán được thực hiện đúng pháp luật, bạn có thể chọn một trong hai phương án sau:

1. Phương án thứ nhất: Bạn nên chờ cho đến khi căn hộ đã được cấp sổ hồng, khi đó sẽ trực tiếp mua từ người đứng tên trên sổ hồng bằng một hợp đồng có công chứng theo quy định.

2. Phương án thứ hai: Người thứ nhất sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư để hủy Biên bản bàn giao nhà đã ký trước đây. Sau đó, người thứ nhất sẽ chuyển nhượng trực tiếp cho bạn theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD (Bạn có thể xem nội dung tư vấn chi tiết trong bài tư vấn " Mua lại căn hộ chung cư đang xây " đăng trên báo Tuổi Trẻ ngày 27-3-2012)

Theo TTO

mua nhà , qui trình , sổ hồng , thủ tục , Tư vấn luật

Có được mua thêm nhà tái định cư khi đã tách sổ đỏ?

Hỏi: Nhà tôi đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hiện đang nằm trong diện giải tỏa. Con trai tôi mới kết hôn, tôi có thể tách hộ khẩu cho vợ chồng con không?

Nếu tôi tách làm 2 khẩu, thì khi đền bù có được mua 2 căn nhà tái định cư không? (Nguyễn Công Minh, Hà Nội, Email: congminh@gmail.com).

Trả lời

Điểm 2 điều 1 Nghị định 56/2010/NĐ-CP ngày 24/05/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung khoản 4 điều 4 Nghị định số 107/2007/NĐ-CP ngày 25/6/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Cư trú như sau:

“Không đăng ký thường trú khi công dân chuyển đến chỗ ở mới, thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Chỗ ở nằm trong địa điểm cấm, khu vực cấm xây dựng hoặc lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng;

b) Chỗ ở mà toàn bộ diện tích nhà ở nằm trên đất lấn chiếm trái phép;

c) Chỗ ở đã có phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc toàn bộ diện tích nhà ở đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp những người có quan hệ là ông, bà nội, ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con chuyển đến ở với nhau);

d) Chỗ ở bị kê biên, tịch thu để thi hành án, trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Chỗ ở là nhà ở đã có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ Điều 27 về Luật Cư trú quy định về tách sổ hộ khẩu như sau:

“1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp phápđược tách sổ hộ khẩu bao gồm:

a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;

b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do”.

Như vậy, hiện nay chưa có quy định cụ thể về việc đất nằm trong diện giải tỏa có được tách sổ hộ khẩu hay không? Pháp luật chỉ quy định không cho đăng ký thường trú khi công dân chuyển đến chỗ ở mới trong trường hợp chỗ ở đã có phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ông có liên liên hệ trực tiếp với Công an quận, huyện để được giải quyết về việc xin tách sổ hộ khẩu cho con trai ông.

Căn cứ khoản 5 Điều 48 Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội quy định về bố trí tái định cư bằng nhà chung cư cao tầng đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“Trường hợp trong một chủ sử dụng nhà ở, đất ở có từ 02 hộ gia đình trở lên có đồng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (hoặc quyền sử dụng nhà ở đối với trường hợp cùng ghi tên trong hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước) đang ăn ở thường xuyên và đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại địa điểm giải phóng mặt bằng trước thời điểm có thông báo thu hồi đất theo quy định tại Điều 49 bản quy định này, thì mỗi hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở được xét mua 01 căn hộ tái định cư.

Tổng diện tích sàn các căn hộ được tái định cư đối với 02 trường hợp quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều này không quá 03 lần diện tích đất bị thu hồi được bồi thường theo giá đất ở”.
Như vậy, nếu gia đình ông được tách sổ hộ khẩu thì khi thu hồi đất ở nếu hai hộ gia đình có đồng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì mỗi hộ sẽ được xét mua 01 căn hộ tái định cư.

Luật sư Vũ Hải Lý
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI VIỆT
Theo Dân trí

mua nhà , quyền sở hữu , tái định cư , Tư vấn luật