Làm bằng khoán (giấy chứng nhận QSDĐ) như thế nào?

Hỏi: Năm 2011, tôi mua 4000 m2 đất ruộng của ông Ba, đã trả tiền đầy đủ, chỉ làm giấy tay và có những người hàng xóm ký xác nhận chứ không có UB xã chứng thực.

Đất này của ông Ba mua lại của ông Hai, nhưng ông Ba chưa có bằng khoán, ông Hai vẫn còn đứng tên quyền sử dụng. Ông Hai đã đưa bằng khoán cho tôi để làm thủ tục sang tên. Tháng 4/2012 tôi có nhờ ông trưởng ấp làm đơn và nộp hồ sơ gửi uỷ ban xã yêu cầu cấp bằng khoán cho tôi. Cho tôi hỏi thủ tục làm bằng khoán như thế nào? Có phức tạp không?

Nguyễn Minh Anh, Đồng Tháp

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có xác nhận của phòng công chứng mới có giá trị pháp lý. Nếu ông muốn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì ông cần phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với ông Hai và thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật.

Sau khi hợp đồng được công chứng, ông mang hợp đồng chuyển nhượng đến chi cục thuế huyện nơi có đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế và lệ phí trước bạ. Khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, ông nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất với các giấy tờ như: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; bằng khoán đứng tên ông Hai; bản sao giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

LS Nguyễn Văn Hậu

Theo SGTT

bằng khoán , Nhà Ở , qui trình , sổ đỏ , thủ tục , Tư vấn luật

Cách tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Hỏi: Tôi có căn nhà (B) diện tích 398m2, nhà cấp 4, tọa lạc ở phường Linh Xuân, quận Thủ Đức (Tp.HCM). Nhà xây dựng không phép và đưa vào sử dụng vào năm 2005 trên đất trồng cây lâu năm của ông bà để lại, đất đã có sổ đỏ do tôi đứng tên.

Năm 2011 tôi xin hợp thức hóa căn nhà nêu trên và đã được UBND quận Thủ Đức ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất vào ngày 12-9-2011, chuyển qua chi cục thuế vào ngày 20-9-2011. Hiện tôi đang chờ được hướng dẫn đóng thuế sử dụng đất vượt hạn mức quy định.

Xin hỏi, trước khi xin hợp thức hóa căn nhà B, vợ chồng tôi có đứng tên sở hữu một căn nhà A diện tích 124m2 ở phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức. Tuy nhiên, tháng 8-2011 chúng tôi đã bán căn nhà A và đã đóng đầy đủ các thuế (kể cả thuế thu nhập) cho Nhà nước. Do đó, hiện chúng tôi chỉ có căn nhà B là duy nhất.

Vậy nhà B của chúng tôi có được tính phần diện tích 200m2 đóng thuế đất trong hạn mức sử dụng không hay phải đóng tất cả 398m2 đất là thuế vượt hạn mức sử dụng?

Căn nhà tôi đang chờ đóng thuế được phường Linh Xuân xác định là nhà nằm trong hẻm cấp 1, vị trí hai, đường nhựa, tiếp giáp trong khoảng 200m với đường số 8. Đường số 8 này được công bố giá đất của Tp.HCM là 1.800.000 đồng. Theo quyết định số 28/2012/QĐ-UBND, xin tính giúp chúng tôi số tiền phải đóng cụ thể là bao nhiêu?

Mong được trả lời. Cảm ơn.

Hồng Chung (chungnga_18@... )

Trả lời

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất chỉ được tính cho một thửa đất.

Vì vậy, nếu trước khi xin hợp thức hóa căn nhà (B), vợ chồng bạn đã từng đứng tên sở hữu một căn nhà (A) thì cho dù tại thời điểm xin hợp thức hóa căn nhà B, căn nhà A đã được bán cho người khác, toàn bộ diện tích xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) sẽ được xem là phần diện tích đất vượt hạn mức.

Theo quyết định 28/2012/QĐ-UBND ngày 6-7-2012 của UBND Tp.HCM, hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của phần diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (công nhận quyền sử dụng đất) đối với đất đang sử dụng có hiện trạng là đất ở thuộc khu dân cư (do UBND phường, xã, thị trấn xác nhận) của hộ gia đình, cá nhân thì toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là hai (02) lần giá đất ở do UBND thành phố quy định và công bố hằng năm.

Do đó, nếu căn nhà B mà bạn đang chờ đóng thuế đã được xác định giá đất theo quyết định của UBND thành phố tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận 1.800.000 đồng/m2 thì số tiền sử dụng đất mà vợ chồng bạn phải đóng sẽ là 398m2 x 2 x 1.800.000 đồng.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Theo TTO

qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Mua nhà chưa có giấy chủ quyền phải làm cách nào?

Câu hỏi: 

Em có mua 1 miếng đất thổ trên đó có nhà ở (đã có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chưa có quyền sở hữu nhà ở), nhưng khi làm chuyển nhượng em chỉ làm giấy QSDĐ còn nhà ở thì chưa làm. Hôm rồi em đã có GCN QSDĐ nên muốn làm quyền sở hữu nhà ở nhưng cán bộ VPĐKQSDĐ trả lời là không làm được và nói là nhà đó chưa sang tên cho em nên không làm được. Giờ em muốn người bán sang tên cho em nhưng người bán cũng chưa có giấy sở hữu nhà nên sang tên cho em không được. Em không biết phải làm cách nào mong luật sư tư vấn giúp em. Trường hợp này cán bộ đó trả lời có đúng không? Xin cám ơn! 

Trả lời:

Căn cứ vào số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định:

“Điều 8. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI “về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật; trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.”

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, nếu chủ nhà cũ có giấy phép xây dựng thì có thể sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà đó cho người chủ cũ, sau đó người chủ cũ và bạn có thể làm thêm hợp đồng chuyển nhượng căn nhà đó sang cho bạn. Nếu không có giấy phép xây dựng mà có xác nhận của UBND xã về nhà ở đó đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, không có tranh chấp, xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất,... thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà đó cho chủ cũ, sau đó lại làm thêm hợp đồng chuyển nhượng căn nhà đó sang cho bạn.

chủ quyền , mua nhà , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Đất phân lô có được tách thửa?

Hỏi: Hiện ở xã Tam Đàn, huyện Phú Ninh (Quảng Nam) có san lấp mặt bằng đất và phân lô 10x25m để bán. Tôi dự định mua chung một lô đất với một người bạn, nhưng theo thông tin thì chỉ có một sổ đỏ và không được tách thửa.

Xin hỏi nếu mua, sau này tôi có tách được làm hai lô diện tích 5x25m không?

Ho Tan Rin (hotanrin@... )

Trả lời

Theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 12 quyết định số 53/2008/QĐ-UBND ngày 26-12-2008 của UBND tỉnh Quảng Nam, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở thuộc khu vực huyện Phú Ninh (được xem là khu vực II theo nội dung quyết định số 53/2008/QĐ-UBND) là mỗi thửa sau khi tách phải đạt từ 60m2 trở lên và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền), chiều sâu thửa đất tính từ chỉ giới xây dựng từ 4m trở lên.

Theo đó, nếu thửa đất mà ông nhận chuyển nhượng là đất ở theo quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì thửa đất đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Tuy nhiên, theo khoản 3 điều 5 quyết định số 53/2008/QĐ-UBND, đối với đất ở thuộc các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì diện tích giao đất để xây dựng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này phải phù hợp theo thiết kế phân lô quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, trường hợp thửa đất của ông được phân lô theo quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì ông sẽ không được giải quyết tách thửa.

Do đó ông nên tìm hiểu thật kỹ nội dung quy hoạch tại vị trí nơi có đất trước khi quyết định nhận chuyển nhượng.

Thân ái.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
Theo Tuổi trẻ

phân lô , qui trình , tách thửa , thủ tục , Tư vấn luật

Cấp phép xây dựng khi nợ tiền sử dụng đất

Hỏi: Tôi có mua 1 miếng đất ở Vĩnh Lộc B (5mx18m) trên giấy chứng nhận quyền sở hữu có ghi đất ở nông thôn nhưng còn nợ tiền thuế đất. Miếng đất đó xin được giấy phép xây dựng.

Chủ đất nói hiện nay nhà nước vẫn chưa cho đóng tiền nợ thuế đất chuyển muc đích sử dụng, chừng nào nhà nước cho đóng thuế thì tôi mới được tách miếng đất đó đứng tên tôi. Tôi xin hỏi:

- Đất còn nợ thuế thì cấp giấy phép xây dựng như vậy có hợp lệ không?

- Nhà nước có chính sách hay dự thảo gì về việc đóng tiền nợ thuế chưa (vì tôi thấy có QĐ15/20/2011(64/2011/QĐ-UBND tôi có hỏi chủ đất thì người ta nói mới QĐ thuế vượt hạn mức thôi còn thuế chuyển mục đích sử dụng thì chưa có hướng dẫn).

- Trên huyện có trả lời miếng đất tôi mua trong khu dân cư hiện hữu vậy sao không cho đóng thuế nợ.

Trả lời

Theo nội dung thư bạn gửi, căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi xin trả lời như sau:

Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định:

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6, Điều 8 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 3 năm 2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ tại Nghị định này; trong thời hạn tối đa là 5 năm kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ.

Theo Nghị định 17/2006/NĐ- CP, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng, cho quyền sử dụng đất đối với người ngoài diện thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự, hoặc được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi thì phải nộp cho nhà nước số tiền sử dụng đất còn nợ.

Như vậy, trong trường hợp nợ tiền sử dụng đất vẫn có thể xin được giấy phép xây dựng.

Khi tiến hành việc chuyển nhượng, thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn nợ. Bạn có thể liên hệ với chi cục thuế để biết thêm thông tin về số tiền thuế phải nộp.

Theo DiaOcOnline

cấp phép , qui trình , sử dụng đất , thủ tục , Tư vấn luật

Hợp đồng ủy quyền đối với đất giải tỏa đền bù

Câu hỏi:  Tôi có đọc những lời giải đáp về luật đất đai và thấy rất hữu ích với bản thân, nhân đây xin được giải đáp qua email vấn đề sau:

- Tôi có mua một miếng đất nhưng ở dạng giải tỏa đền bù, có làm hợp đồng ủy quyền nhận đền bù ở một phòng công chứng nhưng về xem lại thấy không ưng ý nên muốn làm một hợp đồng ủy quyền khác ở một phòng công chứng khác có được không? Có cần ký hủy hợp đồng ủy quyền trước rồi mới làm hợp đồng sau hay có thể để cả hai bản song song (cả hai bản hợp đồng đều ủy quyền cho một người)?

- Khi hợp đồng ủy quyền hết hạn mà đất quy họach vẫn bị treo thì phải giải quyết như thế nào nếu như không tìm lại được chủ cũ?

Tôi xin chân thành cám ơn. 

Kính gửi Quý bạn đọc

Thứ nhất: Trường hợp của bạn với cùng một nội dung công việc bạn có thể đến văn phòng công chứng nơi bạn công chứng hợp đồng ủy quyền đó để hủy rồi làm một hợp đồng ủy quyền khác, hoặc có thể sửa đổi hợp đồng ủy quyền đó theo trình tự của Luật Công Chứng 2006:

“Điều 44. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng.

2. Người thực hiện việc công chứng sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch phải là công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động hoặc giải thể thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương IV của Luật này.”

Thứ hai: Theo quy định của luật dân sự 2005 thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt khi: “Điều 589. Chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

2. Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

3. Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;

4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.”

Như vậy, nếu như đặt vào trường hợp của bạn thời hạn của hợp đồng ủy quyền đã hết thì khi đó hợp đồng ủy quyền đó sẽ chấm dứt và khi đó bạn sẽ không được nhận tiền đền bù cho thửa đất đó mà người được nhận tiền đền bù sẽ là chủ sở hữu của thửa đất đó. 

đền bù , giải tỏa , hợp đồng ủy quyền , qui định , qui trình , Tư vấn luật

Mua chung cư chưa có sổ hồng qua người trung gian

Hỏi: Tôi đang có ý định mua một căn hộ tại chung cư Ba Son (Lê Đức Thọ, quận Gò Vấp, TP.HCM). Chung cư mới xây xong (bàn giao tháng 4-2012) nên cũng chưa có sổ hồng.

Căn nhà tôi muốn mua đã được bán lại cho người thứ 2 (thông qua vi bằng được lập tại văn phòng thừa phát lại và hợp đồng mua bán, cũng được lập tại văn phòng thừa phát lại).

Nay người thứ hai bán lại cho tôi thì thủ tục thực hiện phải thế nào?

Trong trường hợp này, thủ tục mua bán phải ra văn phòng thừa phát lại để làm vi bằng mới giữa tôi và người thứ nhất, đồng thời xóa vi bằng giữa người thứ nhất và thứ hai, còn giữa tôi và người thứ hai có hợp đồng mua bán được ghi nhận tại văn phòng thừa phát lại?

Khi đó tôi được quyền giữ toàn bộ chứng từ gốc liên quan đến căn hộ, cũng như giấy giao nhà (gốc) không?

Mong chuyên mục tư vấn các thủ tục để mua căn hộ được pháp luật bảo vệ, tránh những hệ lụy về sau.

Trả lời

Theo Khoản 6 điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD, trường hợp tổ chức, cá nhân đã mua nhà ở trong dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới, đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, nếu bán lại nhà ở đó cho người khác, thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự, tức là bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định.

Trong khi đó, hiện tại người thứ nhất chưa được cấp sổ hồng nên giao dịch mua bán nhà với người thứ hai, sẽ không được pháp luật công nhận. Khi chủ đầu tư xin cấp sổ hồng cho những người mua chung cư, thì người mua thứ nhất là người được cấp sổ hồng của căn hộ vì đây là người đứng tên trên biên bản bàn giao nhà.

Về giá trị của các giấy tờ được lập bởi Thừa phát lại, theo Khoản 2 điều 26 Nghị định 61/2009/NĐ-CP về việc tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại TP.HCM, vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Còn pháp luật về nhà ở, đất đai hiện hành chưa có quy định công nhận thẩm quyền của Thừa phát lại trong hoạt động chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về nhà đất.

Nói cách khác, trong giao dịch giữa người thứ nhất và người thứ hai, vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý về mặt nội dung (tức có giá trị chứng cứ trong trường hợp các bên có tranh chấp, và phương án giải quyết trong trường hợp này là một bên trả lại tiền và bên kia trả lại nhà), nhưng không có giá trị pháp lý về mặt hình thức (vì vi bằng hoặc hợp đồng mua bán do Thừa phát lại lập không phải là hình thức giao dịch được pháp luật công nhận).

Như vậy, trong trường hợp của bạn, để việc mua bán được thực hiện đúng pháp luật, bạn có thể chọn một trong hai phương án sau:

1. Phương án thứ nhất: Bạn nên chờ cho đến khi căn hộ đã được cấp sổ hồng, khi đó sẽ trực tiếp mua từ người đứng tên trên sổ hồng bằng một hợp đồng có công chứng theo quy định.

2. Phương án thứ hai: Người thứ nhất sẽ thỏa thuận với chủ đầu tư để hủy Biên bản bàn giao nhà đã ký trước đây. Sau đó, người thứ nhất sẽ chuyển nhượng trực tiếp cho bạn theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD (Bạn có thể xem nội dung tư vấn chi tiết trong bài tư vấn " Mua lại căn hộ chung cư đang xây " đăng trên báo Tuổi Trẻ ngày 27-3-2012)

Theo TTO

mua nhà , qui trình , sổ hồng , thủ tục , Tư vấn luật

Sang nhượng đất có phải cả gia đình đi công chứng không?

Hỏi: Hiện tại trong hộ khẩu gia đình tôi có ba nhân khẩu gồm cha, mẹ và tôi. Gia đình tôi có sở hữu rẫy cao su do cha mẹ tôi đứng tên. Vừa qua, cha mẹ tôi có nhu cầu sang nhượng lại đất rẫy trồng cao su này.

Nhưng khi ra công chứng các chứng từ sang nhượng, cán bộ địa chính xã yêu cầu phải có tất cả thành viên trong gia đình trên 18 tuổi, bao gồm cả các thành viên không có trong hộ khẩu thì mới tiến hành được hoặc phải làm giấy ủy quyền có công chứng. Cho tôi hỏi yêu cầu trên được quy định theo điều nào của luật, văn bản, thông tư nào hướng dẫn? Nguyễn Vương

Trả lời

Căn cứ theo khoản 2, khoản 3, điều 146 nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai có quy định như sau:

Điều 146. Hợp đồng về quyền sử dụng đất:

2. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

3. Hợp đồng chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Như vậy, trong trường hợp này nếu đất của gia đình anh thuộc dạng được cấp cho hộ gia đình, nhóm người sử dụng thì yêu cầu của cán bộ địa chính xã là đúng. Ngược lại nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi rõ đất được cấp cho cá nhân là cha mẹ của anh thì yêu cầu của cán bộ địa chính xã là sai và cha mẹ anh có quyền khiếu nại để được giải quyết theo quy định.

LS Trương Xuân Tám
Theo TTO

181/2004/NĐ-CP , qui trình , sang nhượng , thủ tục , Tư vấn luật

Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

Hỏi: Tôi dự định làm thủ tục xin chuyển mục đích đất vườn của gia đình thành đất xây dựng nhà ở. Nhưng tham khảo thì được biết, số tiền sử dụng đất phải nộp để chuyển mục đích sử dụng đất khá lớn và gia đình khó có thể huy động ngay được.

Đề nghị Quý Báo tư vấn, chúng tôi có thể xin nợ nộp tiền sử dụng đất không, thủ tục nếu có như thế nào (Thanh Thủy, Email: thuyhl88@gmail.com).

Trả lời

Việc ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 8 Điều 2 của Nghị định 120/2010/NĐ-CP (ngày 30/12/2010, về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất), theo đó:

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01/03/2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ theo Nghị định 120/2010/NĐ-CP; trong thời hạn tối đa là 5 năm kể từ ngày 01/03/2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ.

Thông tư 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính (ngày 29/06/2011, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất) có hướng dẫn thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên tại Điều 7, như sau:

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP (nêu trên) có đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ có liên quan gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng TN&MT) thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng TN&MT) thẩm định, trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có ghi nợ nghĩa vụ tài chính (bao gồm cả tiền sử dụng đất); sau đó lập và chuyển Phiếu thông tin địa chính kèm theo bản sao một bộ hồ sơ cho Cơ quan Thuế cùng cấp để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập sổ theo dõi việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất. Sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất ở trong hạn mức và diện tích đất ở ngoài hạn mức.

LS Phạm Ngọc Minh

qui trình , sử dụng đất , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Có được chuyển đổi mục đất sử dụng đất không?

Hỏi: Tôi mua miếng đất diện tích 4m x 12m ở P.4, Q.8 (Tp.HCM) nhưng diện tích sử dụng chỉ 4m x 8m, phía trước là hành lang lộ giới của hẻm rộng hơn 4m. Đất mua bằng giấy tay.

Tôi đã xây nhà tạm từ trước tết và nay ở được 7 tháng. Nhà có đồng hồ điện riêng, bao tôn phía ngoài, trong xây tường đầy đủ. Đất nhà tôi và nhiều nhà xung quanh là đất vườn, nhưng khu vực chỗ tôi ở đều có nhà cửa đàng hoàng và theo tôi biết đây là khu dân cư ổn định.

Hiện trên quận đang yêu cầu bên phường lập biên bản giải quyết vụ việc để nhà tôi xây cất trái phép. Bên phường đã gửi giấy mời tôi lên trao đổi. Tôi không biết họ có tháo dỡ nhà tôi không.

Nếu đất nhà tôi đầy đủ giấy tờ và nằm trong diện được cấp phép, tôi sẽ đi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng. Như vậy có được không? Mr Seven (kiengiang3010@... )

Trả lời

1. Về việc xử lý do xây dựng không phép

Theo Điểm c khoản 2 điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP, ông có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng do xây nhà ở mà không có giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, theo Khoản 1 điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả là: ông phải tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, hoặc bị cưỡng chế phá dỡ nếu không tự phá dỡ (ông phải chịu trách nhiệm về chi phí cưỡng chế phá dỡ).

2. Về việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 (ngày có hiệu lực của Luật đất đai 2003) phải đáp ứng tối thiểu 2 điều kiện sau đây:

- Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và

- Hợp đồng chuyển nhượng phải được thành văn bản có công chứng theo quy định.

Và theo quy định của pháp luật về nhà ở, đối với trường hợp nhà ở xây dựng không phép sau ngày 1/7/2006 (ngày có hiệu lực của Luật nhà ở) thì sẽ không được hợp thức hóa quyền sở hữu.

Trong thư ông chưa nói rõ thửa đất đã có sổ đỏ hay chưa, nhưng với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, xây nhà không phép, trường hợp của ông đã vi phạm các điều kiện tối thiểu để được công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo các quy định như nói trên.

Ngoài ra, đất ông đã xây nhà không phải là đất ở mà là đất vườn. Với các điều kiện như vậy, ông không thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được.

Trong trường hợp này, nếu ông tiếp tục giữ nguyên hiện trạng thì sẽ không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất theo quy định (như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn… ). Do đó, trường hợp thửa đất đã có sổ đỏ (cấp cho chủ cũ), ông nên yêu cầu chủ cũ ký lại hợp đồng chuyển nhượng cho ông và có công chứng để ông có thể tiến hành sang tên sổ đỏ (chỉ hợp thức hóa quyền sử dụng đất, không bao gồm việc hợp thức hóa quyền sở hữu nhà ở do xây dựng không phép).

Còn trường hợp chủ cũ không đồng ý ký lại hợp đồng công chứng hoặc trường hợp đất chưa có sổ đỏ, ông có thể trả lại đất và yêu cầu chủ cũ hoàn trả tiền.

Nếu các bên không thể thỏa thuận được, ông có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân quận nơi có đất để yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (chuyển nhượng đất không có sổ đỏ) và không tuân thủ hình thức giao dịch (hợp đồng không có công chứng) theo quy định tại Điều 128 và 134 Bộ luật Dân sự.

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
Theo TTO

mục đích , qui trình , sử dụng đất , thủ tục , Tư vấn luật

Có được hứa mua, hứa bán khi nhận chuyển nhượng đất đai không?

Hỏi: Ông A. là chủ sở hửu của một lô đất có diện tích hơn 1.000m2, đã chuyển đổi sang đất thổ cư nhưng vẫn còn “nợ thuế sử dụng đất và phí trước bạ”. Sau đó ông A. nhờ công ty X. đứng ra phân lô bán nền.

Tôi là một trong nhiều khách hàng của công ty X. có mua một lô đất 68m2 nằm trong thửa đất của ông A. đứng tên ở quận 9, Tp.HCM. Do đất đang nợ tiền sử dụng đất nên không thể thực hiện sang nhượng nên hình thức giao dịch là tôi và ông A. đã cùng nhau lên phòng công chứng số 3 (Thủ Đức) để thực hiện hợp đồng đặt cọc "hứa mua và hứa bán". Khi nào nhà nước ra quyết định về biểu thuế đất cho đất vượt hạn mức thì hai bên sẽ tiến hành giao dịch chuyển nhượng tại cơ quan chức năng.

Xin hỏi hình thức này có được pháp luật chấp nhận và có an toàn cho khách hàng như tôi không?

Hiện tại Tp.HCM đã có quyết định về biểu thuế mới cho đất vượt hạn mực chưa, tôi nghe phong phanh trên báo chí là UBND Tp.HCM kiến nghị lấy hệ số K=2 để áp dụng, thông tin này có tin cậy?

Mong nhận được sự hồi âm của tòa soạn. Chân thành cảm ơn. Vu Thanh Huy

Trả lời

Hứa mua, hứa bán là một loại hình giao dịch pháp luật không cấm. Việc bạn thực hiện một giao dịch trên cơ sở hợp đồng hứa mua, hứa bán có an toàn hay không còn tùy thuộc vào mức độ tin cậy của giao dịch và uy tín của người hứa.

Trong trường hợp, giữa hai bên có thỏa thuận một khoản tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện lời hứa và bên hứa vi phạm cam kết thì bên hứa sẽ phải hoàn trả lại cho bên kia khoản tiền đặt cọc, đồng thời bồi thường một khoản tiền tương đương với khoản tiền đặt cọc (nếu hai bên không có thỏa thuận khác).

Trường hợp ngược lại, nếu bên nhận hứa vi phạm cam kết thì bên nhận hứa sẽ mất khoản tiền đặt cọc cho bên hứa (nếu hai bên không có thỏa thuận khác).

Bên cạnh đó, bạn cần lưu ý, theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại tại khu vực quận 9, sau khi trừ lộ giới phải có  diện tích tối thiểu như sau: 80 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m, đối với đất ở chưa có nhà ở hiện hữu; và 50 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m, đối với đất ở có nhà hiện hữu.

Theo Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND do Phó chủ tịch UBND Tp.HCM Nguyễn Hữu Tín ký và có hiệu lực từ ngày 16/7, tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tính theo hệ số K và tùy theo từng khu vực, hệ số này dao động từ 2 đến 4,5.

Bạn có thể tìm đọc quyết định này để được biết cụ thể hơn.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu
Theo TTO

chuyển nhượng , qui trình , Tư vấn luật

Chỉ có tờ kê khai thuế và sổ hộ khẩu của mảnh đất thì không làm sổ đỏ được

Cho em hỏi: em có mua căn nhà cấp 4 ở quận 4, TPHCM , năm 2012 . Lúc mua nhà chủ nhà chỉ giao cho em : tờ kê khai thuế nhà đất năm 1993 và sổ hộ khẩu cấp năm 1985 . Như vậy em có làm sổ hồng được không? 

Kính gửi: Quý bạn đọc


Căn cứ vào điều 106 luật đât đai 2003, điều 66 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007, điều 91 luật nhà ở 2005 có quy định thì để người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thực hiện quyền chuyển nhượng của mình thì người đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. 

Trong trường hợp của bạn vừa nêu, người chuyển nhượng cho bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà nên không thể thực hiện quyền chuyển nhượng của mình cho bạn được. Do vậy, bạn sẽ không thể thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà được. 

Để việc chuyển nhượng được hợp pháp, bên chuyển nhượng cho bạn phải thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, sau khi được cấp giấy chứng nhận thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho bạn được.

hộ khẩu , nghị định 84/2007/NĐ-CP , qui trình , thuế , Tư vấn luật

Nhà đất khi GPMB không do Nhà nước thu hồi

Hỏi: Khi một công ty chấp nhận bồi thường để giải phóng mặt bằng, họ sẽ trả tiền cho các chủ đất và chủ đất sẽ trao số đất như đã thỏa thuận trong bản cam kết cho công ty.

Tuy nhiên, việc sổ đỏ, sổ hồng vẫn ghi diện tích đất như cũ thì sẽ do ai xử lý? Có khả năng người chủ đất một bên vẫn nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, một bên vẫn bán lô đất ảo thực tế đã thuộc về người khác không?

Mong được tư vấn. Xin cảm ơn. Gai Nhím (waterlittlegirl@...)

Trả lời

Theo thư của bạn, tôi hiểu bạn đang muốn tìm hiểu về thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ đất (các hộ dân) sang chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư mà không thuộc trường hợp Nhà nước ra quyết định thu hồi đất.

Đối với các dự án loại này, công tác giải phóng mặt bằng thực chất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ đầu tư và chủ đất như các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dung đất bình thường khác.

Theo đó, các bên cũng sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, rồi làm thủ tục sang tên sổ đỏ (Nhà nước sẽ thu hồi sổ đỏ của bên chuyển nhượng để cấp cho bên nhận chuyển nhượng). Còn bản cam kết về việc chuyển giao đất giữa các bên như bạn đề cập chỉ là thỏa thuận bước đầu giữa các bên trước khi đặt cọc (nếu có đặt cọc) và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thôi.

Về việc người chủ đất có thể một bên vẫn nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, một bên vẫn bán lô đất ảo thực tế đã thuộc về người khác hay không thì: nếu phía chủ đầu tư tiến hành các thủ tục nhận chuyển nhượng chặt chẽ về mặt pháp lý, hoàn toàn có thể tránh được rủi ro này.

Cụ thể, trước khi quyết định nhận chuyển nhượng cũng như đặt cọc, chủ đầu tư nên yêu cầu chủ đất xuất trình sổ đỏ thửa đất hoặc bản sao có chứng thực trong thời gian gần nhất để biết được người đang giao dịch đích thực là người đang đứng tên trên sổ đỏ, đồng thời kiểm tra với chính quyền địa phương về việc đất có tranh chấp hay không rồi mới tiến hành đặt cọc và ký hợp đồng chuyển nhượng.

Khi chính thức ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng hoặc tại chính quyền địa phương, chủ đất phải xuất trình bản chính sổ đỏ và giấy tờ tùy thân để các cơ quan này đối chiếu.

Theo đó, trường hợp đất đã được chuyển nhượng trước đó thì sẽ không có bản chính sổ đỏ để xuất trình, theo đó bộ hồ sơ chuyển nhượng là không hợp lệ nên hợp đồng sẽ không được chứng nhận và giao dịch xem như không được xác lập.

Trong trường hợp này, bên nhận chuyển nhượng có thể yêu cầu bên kia đền cọc (nếu có đặt cọc) và thực hiện giao dịch với đúng người đứng tên sổ đỏ thửa đất.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
Theo TTO

qui trình , Tư vấn luật

Thủ tục sang tên sổ đỏ chính chủ gồm những gì?

Hỏi: Tôi đã mua một căn nhà từ năm 2005 nhưng mới ký hợp đồng viết tay. Nay người vợ của bên bán đã qua đời cách đây không lâu. Sổ đỏ cũ vẫn đứng tên hai vợ chồng người bán. Tôi phải làm thủ tục gì để sang tên sổ đỏ chính chủ? Phạm Văn Tuân (tuanpv9779@gmail.com).

Trả lời:

Bạn đã mua từ năm 2005 nhưng do bạn chưa tiến hành các thủ tục để sang tên sổ đỏ cho mình nên trên giấy tờ đó vẫn là tài sản chung của hai vợ chồng của người bán. Vì vậy nếu các bên không có tranh chấp và cùng hợp tác thì bạn có thể tiến hành các thủ tục như sau để sang tên cho mình:

Trước hết  theo quy định tại Điều 634 Bộ luật dân sự (BLDS) thì đây là di sản của người chết do đó cần được khai nhận di sản thừa kế.

Nếu người chết không để lại di chúc thì phải khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật; phải lập thành văn bản và có công chứng. Thủ tục cần chú ý những vấn đề sau: Người thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 679-BLDS.

1- Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.

2- Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3- Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng thừa kế hoặc từ chối nhận di sản”.

Sau khi đã làm thủ tục khai nhận và phân chia thừa kế cho những người thừa kế được hưởng và được Cơ quan có thẩm quyền chứng nhận (sang tên) theo quy định thì những người này tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng sang cho bạn để cho bạn hoàn tất thủ tục sang tên theo đúng mục đích.

Trường hợp các bên có tranh chấp, không thống nhất được thủ tục thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa để giải quyết.

Luật sư Trần Thị Thúy Hằng
Theo Dantri

cấp sổ đỏ , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Xin rút hồ sơ đăng ký tách thửa được không?

Câu hỏi:

Tôi đã làm thủ tục tách thửa 200m, nhưng không có tiền đóng thổ cư, vậy nay tôi có thể xin rút lại hồ sơ được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào, và làm ở đâu? Mong sớm nhận được sự hồi âm.

Tôi xin chân thành cảm ơn

Kính gửi: Quý bạn đọc


Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về việc rút hồ sơ tách thửa. Tuy nhiên, nếu việc tách thửa chưa được hoàn thành thì bạn có quyền làm đơn xin rút hồ sơ tách thửa. Về nguyên tắc, cơ quan nào có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa thì cơ quan đó có thẩm quyền xem xét việc rút hồ sơ tách thửa của bạn, do vậy, Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất sẽ có thẩm quyền xem xét đơn rút hồ sơ tách thửa của bạn.

hồ sơ , qui trình , tách thửa , Tư vấn luật

Nếu bán tài sản riêng có cần chữ ký của chồng không?

Hỏi: Nhà đất này tôi được bố mẹ tặng cho sau khi cưới, có hợp đồng cho tặng, sổ đỏ đứng tên tôi. Hiện tôi muốn bán căn nhà này, nhưng chồng tôi lại đi công tác. Vậy, tôi có được bán nhà khi không có chữ ký của chồng không? (Nguyễn Thanh Hương; Email: huongtn81@yahoo.com)

Trả lời:

Tại Khoản 1 Điều 32 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 (LHNGD) quy định: “ Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân”.

Như vậy, theo quy định nêu trên thì nhà đất mà bạn được bố mẹ bạn tặng cho là tài sản riêng của bạn. Tại Khoản 1 Điều 33 LHNGĐ quy định: “Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này”.

Theo quy định nêu trên thì nhà đất này là tài sản riêng của bạn, do vậy bạn có quyền định đoạt bán nhà đất này và không cần chữ ký của chồng bạn.

Như vậy, để tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà đất tại phòng công chứng bạn phải xuất trình những giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; hợp đồng tặng cho có công chứng từ bố mẹ sang cho bạn; trường hợp nếu trên sổ có thể hiện nguồn gốc thể hiện việc bạn được tặng cho thì không cần phải xuất trình hợp đồng tặng cho có công chứng; CMND; hộ khẩu của bạn.

Luật sư Vũ Thị Hiên
Theo Dân trí

qui trình , tài sản riêng , thủ tục , Tư vấn luật

Các loại thuế phải đóng khi bán nhà

Câu hỏi: Xin Luật sư cho tôi hỏi, khi bán nhà phải đóng những loại thuế nào, cách tính thuế? Và khoảng bao nhiêu? Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bên mua hay bên bán làm? Thủ tục và những chi phí liên quan đến Thuế trước bạ?

Nhà khoảng 65m2 nằm trong hẻm ở phường 5 Quận 6, do ông bà để lại cho mẹ và cậu tôi ( sự phân chia theo thỏa thuận giữa mẹ và cậu tôi). Hiện nay Cậu tôi đang ở và muốn bán để mua nhà khác ( chỉ có 1 nhà duy nhất). Sổ đỏ cấp trước năm 2009.

Kính gửi: Quý bạn đọc

Khi mua bán nhà, các bên phải đóng các loại thuế sau:

- Thuế thu nhập cá nhân (thông thường do bên bán đóng): nếu bên bán chỉ có một căn nhà duy nhất thì không phải đóng. theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì “ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam” không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.Nếu 02 căn trở lên thì phải đóng thuế như sau

Căn cứ Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008, Công văn số 762/BTC-TCT ngày 16-1-2009 và Thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính:

1.Bạn được quyền chọn lựa chọn kê khai nộp thuế một trong hai phương pháp:

- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (trường hợp giá bán không thấp hơn giá do UBND TPHCM ban hành và có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá mua và chi phí có liên quan).

- Áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản (giá bất động sản làm căn cứ tính thuế không thấp hơn giá do UBND TPHCM ban hành).

2. Ngoài kê khai và nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bạn không phải nộp thêm loại thuế nào khác. 

3. Khi chuyển nhượng bất động sản này, bạn kê khai nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế quận nơi có đất. Căn cứ điều 1 và điều 2 nghị định 176/1999/NĐ – CP ngày 22-12-1999 của Chính phủ quy định: người có tài sản là nhà – đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu. Do đó, sau khi hai bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà tại phòng công chứng thì phải đến chi cục thuế quận, huyện nơi căn nhà tọa lạc để hoàn tất thủ tục đóng lệ phí trước bạ và thuế khác.

- Về tỉ lệ % đóng lệ phí trước bạ

Căn cứ điều 6 nghị định 80/2008/NĐ – CP ngày 29-7-2008 của Chính phủ quy định: tỉ lệ % thu lệ phí trước bạ là 0,5% đối với nhà – đất. Do đó, người có tài sản là người nhận chuyển nhượng phải đóng lệ phí trước bạ theo tỉ lệ nêu trên. Căn cứ điều 450 Bộ luật dân sự quy định: hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải được công chứng chứng thực. Do đó, nếu cậu bạn muốn chuyển nhượng căn nhà nêu trên thì hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng nhà và hợp đồng này phải được công chứng bởi một phòng công chứng có thẩm quyền thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi căn nhà tọa lạc (căn cứ điều 37 Luật công chứng).

Thủ tục đăng ký bất động sản hay thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Căn cứ khoản 5 điều 93 Luật nhà ở quy định: bên mua nhà hay bên được tặng cho nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. 

bán nhà , qui trình , thủ tục , thuế nhà , Tư vấn luật

Những thủ tục mua nhà không chính chủ

Hỏi: Tôi đang có nhu cầu mua một căn hộ, nhưng căn hộ đó không có chính chủ, mà chủ cũ của căn nhà lại ủy quyền cho em gái bán. Vậy, nếu mua tôi phải làm thủ tục gì để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình? Tôi xin chân thành cảm ơn! (Lê Việt Bách, vietbach@gmail.com).

Trả lời

Theo dữ kiện anh cung cấp thì tình trạng pháp lý căn hộ tóm tắt lại là đã mua bán và được bàn giao, hiện đang chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Căn cứ vào pháp luật và thực tiễn áp dụng chúng tôi có đưa ra giải pháp như sau để bạn tham khảo:

Theo quy định tại Điểm 3, Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, có quy định: “... Trường hợp uỷ quyền quản lý, sử dụng, trông coi nhà ở và uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho nhà ở (hoặc uỷ quyền định đoạt nhà ở) thì bên uỷ quyền chỉ được lập văn bản uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được công chứng, chứng thực việc uỷ quyền này khi nhà ở đã được xây dựng xong (bên uỷ quyền đã có một trong các giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở; biên bản bàn giao nhà ở hoặc biên bản hoàn công công trình nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Do đó, căn cứ vào quy định của pháp luật thì căn hộ nêu trên chưa thể làm thủ tục công chứng mua bán căn hộ ngay thời điểm này được mà phải chờ đến khi được cấp Giấy chứng nhận. Hiện tại chỉ có thể làm ủy quyền có công chứng cho anh được quản lý và sử dụng, làm các giấy tờ cấp Giấy chứng nhận và sau khi có giấy chứng nhận thì anh được phép giao dịch tài sản đó.

Trên thực tế và kinh nghiệm bản thân của chúng tôi thì việc anh muốn giao dịch căn hộ ngay thời điểm này vẫn có phương án để giải quyết được.

Thứ nhất, để đảm bảo việc giao dịch của anh là có thật thì anh có thể trọn hình thức đặt cọc để mua căn hộ nêu trên, quy định của pháp luật việc đặt cọc không bắt buộc phải công chứng.

Thứ hai, ngoài hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tốt hơn cho anh thì kết hợp làm Hợp đồng ủy quyền để đảm bảo anh luôn theo sát tình trạng pháp lý căn hộ của mình. Ngoài ra trong hợp đồng ủy quyền anh có thể đưa vào nội dung được định đoạt căn hộ (như mua bán, tặng cho…) sau khi được cấp Giấy chứng nhận. Điều đó có thể đảm bảo rằng sau này khi anh được cấp Giấy chứng nhận anh vẫn có thể thay mặt và nhân danh chủ ban đầu để bán cho người thứ ba nếu anh không muốn ở. Trước khi ký hợp đồng này anh nên yêu cầu chủ căn hộ và người chào bán ký hủy Hợp đồng ủy quyền cũ rồi ký mới cho mình để tránh rủi ro với người thứ ba.

Công chứng viên Nguyễn Thị Minh Lý
Theo Dantri

mua nhà , Nghị định 71/2010/NĐ-CP , qui trình , Thông tư 16/2010/TT-BXD , thủ tục , Tư vấn luật

Nếu nhà nhỏ có nên làm thủ tục đồng sở hữu?

Hỏi: Tôi có mua một căn nhà ở quận 8. Tình trạng nhà như sau: căn nhà thuộc mảnh đất khoảng 200m2 của bà B. Bà B đã chia mảnh đất ra thành từng miếng nhỏ, xây nhà và bán.

Mảnh đất của bà B nằm trên thửa đất chung 1.000 m2 của bà A. Bà B đã mua lại bằng giấy tay của bà A. Diện tích căn nhà tôi mua: 3x10m (chưa có số nhà cũng như giấy tờ hợp lệ). Thửa đất chung của bà A đã có sổ đỏ.

Bà A đã phân mảnh đất ra và bán cho nhiều người (trong đó có bà B - chủ căn nhà tôi mua). Tôi biết với diện tích trên thì không được tách thửa.

Xin cho tôi hỏi: tôi cần làm thủ tục gì để đảm bảo tính pháp lý của căn nhà? Tôi đã hỏi một người bạn, được biết nhà diện tích nhỏ thì không ra mua bán công chứng được? Tôi có thể làm thủ tục đồng sở hữu được không? Hien Pham, (hienpham198@...)

Trả lời

1. Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Căn cứ điều 3 quyết định số 19/2009/ QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM, tại địa bàn quận 8, đối với đất có nhà, diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 36m2 đối với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m. Do đó, căn nhà của ông/bà không đủ diện tích để tách thửa.

2. Về thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu căn nhà

Căn cứ điều 169 Bộ luật dân sự, thì quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đối với tài sản được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Căn cứ điều 9 Luật nhà ở, thì chủ sở hữu nhà ở là người tạo lập hợp pháp nhà ở.

Căn cứ khoản 2 điều 10, Luật nhà ở, tạo lập nhà ở hợp pháp là việc tạo lập thông qua đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế… theo quy định của pháp luật.

Do căn nhà của ông/ bà không đủ diện tích để tách thửa nên không thể làm thủ tục hợp thức hóa chủ quyền cho ông/bà liên quan đến phần nhà đất đã mua và xây dựng nhà.

Bởi vậy cách tốt nhất để bảo đảm quyền lợi của ông/ bà trong trường hợp này là những người đang sử dụng nhà đất và người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho những người đang sử dụng trên mỗi phần đất trong cùng một hợp đồng chuyển nhượng theo hình thức sở hữu chung theo phần, trong đó xác định tỉ lệ phần trăm sở hữu của mỗi chủ sở hữu theo điều 216 Bộ luật dân sự.

Nhưng khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng, ông/bà cần lưu ý những điểm sau:

- Hiện trạng trên đất phải đúng hiện trạng của thửa đất được ghi trên giấy chứng nhận.

- Mục đích đang sử dụng đất phải đúng với mục đích sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận.

Để thuận lợi và rõ ràng trong việc sử dụng, trong thực tế các bên có thể lập bản vẽ xác định phần nhà đất mà các bên đang sử dụng, lối đi chung để tránh những trường hợp tranh chấp khi sử dụng.

Luật sư Phạm Đình Sơn

Theo TTO

qui trình , sở hữu , thủ tục , Tư vấn luật

Đất thừa kế được đền bù có phải chia cho họ hàng?

Ở địa phương tôi có làm đường đi qua phần đất mà bà nội tôi đã cho tôi và tôi được đền bù một khoản tiền. Tuy nhiên các chú các bác tôi viết đơn lên UBND xã đòi gia đình tôi phải chia số tiền đền bù phần đất đó ra cho họ.

Gia đình tôi có 3,9 sào ruộng, được chia làm 6 suất, trong đó có 1 suất của bà nội tôi. Khi bà còn sống đã cho gia đình tôi suất đất đó và hiện nay suất đất này nằm trong hộ khẩu của gia đình tôi. Hiện nay ở địa phương tôi có làm đường đi qua phần đất mà bà nội tôi đã cho tôi và tôi được đền bù một khoản tiền.

Tuy nhiên các chú các bác tôi (các con của bà nội tôi) viết đơn lên UBND xã đòi gia đình tôi phải chia số tiền đền bù phần đất đó ra cho họ.

Xin hỏi tôi có phải là người thừa kế hợp pháp của mảnh đất đó không? Và hiện giờ tôi có phải chia số tiền đó cho các chú các bác của mình không? (Câu hỏi của bạn đọc Chử Văn Ngọc, Hưng Yên).

Trả lời:

Nội dung trao đổi của bạn không nêu rõ bà nội mất khi nào và bà nội bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn có giấy tờ gì chứng minh hay không và hiện ai đang đứng tên quyền sử dụng phần đất đó. Vì thế chúng tôi có một số ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất: Nếu bạn có bất cứ giấy tờ gì chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà nội cho bạn (Ví dụ: Giấy tờ tặng cho, hợp đồng mua bán, di chúc,…) là hợp pháp. Điều này đồng nghĩa bạn là chủ sử dụng hợp pháp của phần đất đó. Và bạn được hưởng toàn bộ số tiền đền bù theo quy định của pháp luật.

Thứ hai: Nếu bạn không có giấy tờ chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà nội cho bạn, quyền sử dụng đất hiện vẫn đứng tên bà nội bạn và bà nội bạn mất đi không để lại di chúc. Vì thế phần đất này sẽ được chia đều cho các người thừa kế ở hàng thứ nhất bao gồm: ông nội bạn ( nếu còn sống), tất cả các người con của bà bạn. Như vậy, số tiền đền bù đối với phần đất đó sẽ được chia đều cho những người nêu ở trên. Việc các chúc các bác bạn yêu cầu chia tiền đền bù trong trường hợp này là đúng quy định của pháp luật.

Các tranh chấp liên quan đến thừa kế và quyền sử dụng đất thường rất phức tạp. Bạn cần cung cấp đầy đủ thông tin và hồ sơ giấy tờ kèm theo để được tư vấn một cách chính xác và cụ thể.

Ls Hoàng Tuấn Anh, VP Luật Hoàng Kim

Theo Vietnamnet

qui trình , thủ tục , thừa kế , Tư vấn luật