Những thắc mắc khi tách thửa?

Hỏi: Trong năm 2011, tôi có làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận nhà đất tại UBND xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn (Tp.HCM) với tổng diện tích là 656,4m2, diện tích nhà là 100m2.

Khi tôi đến Cục Thuế Hóc Môn để đóng tiền sử dụng đất, họ nói tạm thời đóng lệ phí trước bạ, ghi nợ vô sổ hồng rồi lấy sổ về vì chưa có giá tính thuế mới, phải chờ lãnh đạo phía trên ra quyết định. Suốt năm 2011, tôi đến cục thuế nhiều lần để hỏi về giá tính thuế nhưng họ đều nói là cả thành phố đều phải chờ quyết định mới.

Vào cuối năm 2011, do hoàn cảnh khó khăn nên tôi có đăng bán một nền đất diện tích 6x15m, giá là 450 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận là làm giấy tay, đến khi nào có giá tính thuế mới thì gia đình tôi sẽ nộp thuế và tách sổ sau. Nhưng do không hiểu biết về thủ tục giấy tờ mua bán, lúc đó họ bảo là toàn bộ chi phí trước bạ, tách sổ đều do bên tôi chịu. Họ đưa tôi số tiền là 300 triệu đồng, hẹn khi nào tách sổ được thì giao tiếp 150 triệu còn lại. Đến đầu tháng 8 năm nay, họ bảo do chờ tách sổ quá lâu nên giờ muốn xây nhà trước và gia đình tôi đứng tên xin giấy phép.

Tôi thắc mắc không biết liệu chi phí tách thửa đất không có nhà và tách đất có nhà chênh lệch nhiều không? Vì gia đình tôi phải đóng tiền sử dụng đất (nghe nói là rất cao), nay phải chịu thêm phần chi phí chuyển nhượng, tách thửa (họ đang chuẩn bị xây nhà). Như vậy tổng chi phí thuế đất, tách sổ có vượt quá giá trị hợp đồng không? Kính mong được giải đáp thắc mắc này để không chịu thiệt thòi trong việc mua bán đất đai.

Ngan Nguyen (hoangngan_yh@...)

Trả lời

Theo thư trình bày, ông/bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử dụng nhà ở, nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất. Vì vậy, hiện nay ông/bà không thể thực hiện thủ tục sang nhượng một phần nhà và tách thửa cho bên mua, ông/bà chỉ có thể thực hiện thủ tục này sau khi đã hoàn tất thủ tục đóng tiền sử dụng đất nêu trên.

Về chi phí tách thửa, khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng một phần nhà - đất và tách thửa thì ông/bà có nghĩa vụ phải đóng thuế thu nhập cá nhân đối với phần thu nhập từ chuyển nhượng một phần nhà - đất.

Trong trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng sang nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng trên thị trường thì cơ quan thuế sẽ căn cứ theo bảng giá đất do UBND Tp.HCM quy định tại thời điểm chuyển nhượng để xác định giá đất và căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà hay giá nhà do UBND thành phố quy định để tính lệ phí trước bạ nhà làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng nhà (căn cứ khoản 3, mục II, thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính).

Theo thư trình bày, thực chất ông/bà chỉ sang nhượng đất và chỉ nhận số tiền tương ứng với giá trị đất mà ông /bà sang nhượng; còn phần nhà là do bên mua tự xây, nhưng khi sang nhượng vẫn lập thủ tục sang nhượng cả đất và nhà.

Vì vậy, tuy ông/bà không thật sự hưởng thu nhập từ việc làm thủ tục sang nhượng nhà, nhưng về nguyên tắc pháp lý, ông/bà là người đang đứng tên chủ sở hữu căn nhà.

Để chia sẻ phần thuế thu nhập mà ông/bà phải chịu đối với căn nhà, ông/bà có thể thỏa thuận với bên mua để bên mua đóng thay ông/bà số tiền thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ giá trị căn nhà.

Khi tiến hành thủ tục tách thửa, ông/bà cần tuân thủ những điều kiện sau:

Căn cứ khoản 1, điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND Tp.HCM, đối với khu vực huyện Hóc Môn, diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m, đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

Vì vậy, ông/bà cần đối chiếu với điều kiện về tách thửa nêu trên để xác định việc sang nhượng nhà - đất của hai bên có đủ điều kiện để tiến hành sang nhượng tại phòng công chứng có thẩm quyền và tách thửa hay không.

Thân ái!

Luật sư Phạm Đình Sơn
Theo TTO

tách thửa , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Tách thửa đất theo khoanh vùng chỉ giới

Hỏi: Nhà tôi hiện có 1.900m2 đất, trong đó có 300m2 đất ở. Hiện bố tôi đang muốn tách đất cho các con nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã khoanh vùng chỉ giới không cụ thể chỗ nào là đất ở và chỗ nào là đất vườn.

Vậy nếu nhà tôi tách 1.900m2 đất trên thành 5 sổ (mỗi sổ 60m2 đất) trong khi vị trí đất ở thay đổi so với chỉ giới ban đầu thì có được không, hay chỉ được tách đất ở và vẫn cố định vị trí ban đầu đã được khoanh vùng?

Lương Thùy Dương (canhduonglam@...)

Trả lời

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình chị đã khoanh vùng chỉ giới cụ thể phần đất ở và phần đất vườn thì khi tách thửa (nếu được phép tách thửa) phải thực hiện theo đúng nội dung của giấy chứng nhận, không được hoán đổi vị trí.

Ngoài ra, khi tách thửa, gia đình chị cũng cần lưu ý về diện tích tối đa được phép tách thửa đối với cả đất ở và đất nông nghiệp theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Theo điều 1 quyết định 3997/2009/QĐ-UBND ngày 20/11/2009 của UBND tỉnh Phú Thọ, thửa đất ở chỉ được tách thửa khi diện tích của các thửa đất hình thành sau khi tách từ thửa đất đó không nhỏ hơn 50m2, đảm bảo kích thước chiều dài bề mặt và chiều sâu không nhỏ hơn 4m.

Về điều kiện để tách thửa đất nông nghiệp, chị nên liên hệ với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để được thông tin cụ thể.

Trường hợp việc tách thửa đất đáp ứng các điều kiện tách thửa theo quy định, bố chị cần nộp bộ hồ sơ xin tách thửa đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, gồm:

a) Đơn xin tách thửa

b) Sổ đỏ thửa đất

c) Hợp đồng tặng cho đất đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định

d) Bản vẽ hiện trạng vị trí đất hoặc trích đo địa chính thửa đất

Thời gian giải quyết là 14 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Thân ái!

Luật sư Huỳnh Văn Nông
Theo Tuổi trẻ

tách thửa , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Đất phân lô có được tách thửa?

Hỏi: Hiện ở xã Tam Đàn, huyện Phú Ninh (Quảng Nam) có san lấp mặt bằng đất và phân lô 10x25m để bán. Tôi dự định mua chung một lô đất với một người bạn, nhưng theo thông tin thì chỉ có một sổ đỏ và không được tách thửa.

Xin hỏi nếu mua, sau này tôi có tách được làm hai lô diện tích 5x25m không?

Ho Tan Rin (hotanrin@... )

Trả lời

Theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 12 quyết định số 53/2008/QĐ-UBND ngày 26-12-2008 của UBND tỉnh Quảng Nam, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở thuộc khu vực huyện Phú Ninh (được xem là khu vực II theo nội dung quyết định số 53/2008/QĐ-UBND) là mỗi thửa sau khi tách phải đạt từ 60m2 trở lên và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền), chiều sâu thửa đất tính từ chỉ giới xây dựng từ 4m trở lên.

Theo đó, nếu thửa đất mà ông nhận chuyển nhượng là đất ở theo quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì thửa đất đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Tuy nhiên, theo khoản 3 điều 5 quyết định số 53/2008/QĐ-UBND, đối với đất ở thuộc các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê thì diện tích giao đất để xây dựng nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này phải phù hợp theo thiết kế phân lô quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Theo đó, trường hợp thửa đất của ông được phân lô theo quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì ông sẽ không được giải quyết tách thửa.

Do đó ông nên tìm hiểu thật kỹ nội dung quy hoạch tại vị trí nơi có đất trước khi quyết định nhận chuyển nhượng.

Thân ái.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
Theo Tuổi trẻ

phân lô , qui trình , tách thửa , thủ tục , Tư vấn luật

Mua đất chuyển nhượng giấy tay chưa tách thửa

Hỏi: Tôi đang dự định mua thửa đất nhưng được biết đất khu ấy chỉ có một sổ đỏ chung, giao dịch giấy tờ tay và không công chứng.

Vậy nếu mua một miếng đất trong một sổ đỏ chung, tôi phải chú ý và hoàn tất giấy tờ như thế nào để tránh những tranh chấp về sau?

Tân (tan@vegatec... )

Trả lời

Theo điểm a khoản 1 điều 106 của Luật đất đai, giao dịch về đất đai được pháp luật công nhận khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Theo đó, để giao dịch được pháp luật công nhận, bạn nên ký hợp đồng công chứng để nhận chuyển nhượng trực tiếp từ người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tạm gọi là người A).

Trường hợp thửa đất mà bạn dự định nhận chuyển nhượng đã được người A chuyển nhượng bằng giấy tay cho người khác (tạm gọi là người B) thì người A cần hủy bỏ việc mua bán với người B trước, rồi mới chuyển nhượng cho bạn. Việc hủy bỏ giao dịch mua bán giữa người A và người B nên lập thành văn bản và được chứng nhận bởi công chứng viên hoặc thừa phát lại để có giá trị chứng cứ, hạn chế tranh chấp về sau.

Bạn cũng cần lưu ý về mục đích sử dụng đất và điều kiện tách thửa trước khi nhận chuyển nhượng. Cụ thể, trường hợp bạn dự định nhận chuyển nhượng để xây nhà ở, bạn cần xem xét các nội dung sau:

- Thứ nhất, mục đích sử dụng của thửa đất đang thể hiện trong sổ đỏ có phải là đất ở hay không.

- Thứ hai, bạn nên liên hệ với UBND huyện Bình Chánh để biết tại vị trí đất có được quy hoạch là đất ở hay không (riêng trường hợp đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ̉ lệ 1/500 có thể không được giải quyết tách thửa nếu không phù hợp quy hoạch chi tiết).

- Thứ ba, diện tích đất nhận chuyển nhượng có đáp ứng quy định về điều kiện tách thửa hay không.

Theo Điểm b khoản 1 điều 3 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, điều kiện được phép tách thửa tại huyện Bình Chánh là thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m đối với đất ở chưa có nhà hiện hữu; và đối với đất ở đã có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Trân trọng.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
Theo Tuổi trẻ

giấy tay , tách thửa , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở có được hợp thức hóa?

Hỏi: Gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận tháng 8-2004 theo quyết định 69/1999/UBND. Trong đó, 60m2 được cấp giấy chứng nhận, 120m2 còn lại không được trong khi hai diện tích trên nằm liền kề. UBND huyện giải thích 120m2 này là đất vườn theo phân loại của hội đồng phân loại xã.

Năm 1985, gia đình tôi xây ngôi nhà 40m2 trên diện tích 60m2 đã được cấp GCN và nay muốn xây dựng thêm trên diện tích 120m2. Theo điều 87 Luật đất đai năm 2003, đất vườn, ao được xác định là đất ở khi trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư. Xin hỏi tại sao 120m2 trên không được cấp giấy chứng nhận là đất ở theo điều 87?

Tại sao một số nghị định của Chính phủ, quyết định của UBND lại quy định thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (không thuộc đất công) được chuyển đổi mục đích thành đất ở chỉ áp dụng đối với đất vườn, ao liền kề với đất ở (trong cùng một thửa) và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư. Như vậy có mâu thuẫn với Luật đất đai?

Nay gia đình tôi xây dựng trên diện tích 120m2 thì có cần chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở không?

Quang Hung Nguyen (hngquang666@... )

Trả lời

Theo quy định tại Khoản 1 điều 87 Luật Đất đai, đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư. Và theo Khoản 5 điều 87 Luật Đất đai, trường hợp chưa được cấp có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì diện tích đất ở có vườn, ao được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp tỉnh quy định.

Theo quy định nói trên, để đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở được công nhận là đất ở thì tại vị trí đất của ông phải được quy hoạch khu dân cư (tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận là tháng 8-2004). Do trong thư ông không nêu rõ điểm này nên chưa thể xác định việc UBND huyện xác nhận đây là đất nông nghiệp là đúng quy định hay không.

Đối với trường hợp tại vị trí thửa đất đã được quy hoạch khu dân cư, theo Khoản 2 điều 14 Nghị định 87/2007/NĐ-CP, ông phải được cấp giấy chứng nhận theo mục đích là đất ở cho toàn bộ diện tích 180m2. Do đó ông nên nộp hồ sơ đề nghị UBND huyện xem xét cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích 120m2.

Trường hợp UBND cấp huyện không giải quyết trong vòng 90 ngày kể từ ngày nhận được đơn khiếu nại, hoặc giải quyết không thỏa đáng, ông có thể làm đơn khiếu nại đến chủ tịch UBND huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện để được giải quyết. Thời hiệu để khiếu nại đến chủ tịch UBND huyện là 90 ngày kể từ ngày nhận được trả lời của UBND huyện, hoặc kể từ ngày kết thúc thời hạn giải quyết khiếu nại. Đối với trường hợp khởi kiện tại tòa án, thời hiệu khởi kiện là 1 năm.

Trường hợp ông khiếu nại lần đầu đến chủ tịch UBND huyện nhưng không được giải quyết trong vòng 45 ngày (theo Điều 28 Luật Khiếu nại) hoặc không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại, ông có thể khiếu nại lần hai đến chủ tịch UBND tỉnh. Thời hạn khiếu nại lần hai là 60 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại (Điều 37 Luật Khiếu nại).

Còn trường hợp ông đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nhưng không đồng ý với quyết định giải quyết của tòa, ông có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm tại tòa án nhân dân cấp tỉnh trong vòng 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm (Điều 176 Luật Tố tụng hành chính).

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
Theo Tuổi trẻ

tách thửa , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Diện tích bao nhiêu thì có thể tách thửa?

Hỏi: Hiện tại tôi có một căn nhà ở Q. Tân Bình, tổng diện tích khoảng 150m2. Đặc điểm căn nhà là hai mặt hẻm (phía trước là hẻm lộ giới 8m, và phía sau là lộ giới 4m). Phần phía sau thì có diện tích khoảng ~38m2 (4,6m x 8,2m)...

Hiện tại đã có nhà (phía trước và phía sau xây dựng thành hai căn nhà độc lập). Theo quy hoạch lộ giới thì tôi phải lùi vào khoảng 0,5m nếu xây mới => tổng diện tích còn lại chỉ khoảng 34,6m2 (38m2 - lộ giới = 34,6m2).

Xin cho tôi hỏi nếu tôi muốn tách thửa thành hai căn nhà độc lập thì có được không? Theo tôi tìm hiểu thì quy định là 36m2 nhưng không biết là tính theo đã trừ lộ giới hay chưa? Xin KT&ĐS vui lòng tư vấn giúp tôi vì tôi muốn tách thửa để thuận tiện chia cho con hoặc chuyển nhượng.

Xin cảm ơn!

tuanglobal2000@yahoo.com

Trả lời:

Xin được trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Theo quy định tại quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25.02.2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn Tp.HCM "các thửa đất hình thành sau khi tách thửa có diện tích không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định tại quyết định này và không trái với quy chuẩn xây dựng". Cụ thể như sau: "Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau: khu vực gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m; 45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m".

Như vậy, theo quy định này thì khi muốn tách thửa, diện tích đất tối thiểu sau khi tách của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 36m2 và chiều rộng mặt tiền không được nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới là 4m và 8m (nhỏ hơn 20m). Và diện tích này là diện tích đã trừ lộ giới. Do sau khi tách thửa, diện tích thửa đất phía sau của bạn chỉ có 34,6m2 nên không đủ điều kiện để tách thửa.

Trường hợp bạn có cách chia khác đảm bảo đủ diện tích đất sau khi tách thửa thì còn phải tuân theo các trường hợp không được tách thửa theo quy định của pháp luật như sau: khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn; các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh; trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

LS nguyễn VĂN HẬU
Theo SGTT

qui định , tách thửa , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Thủ tục tách và hợp thửa một mảnh đất cho hai hộ liền kề

Hỏi: Hai hộ gia đình chúng tôi cùng ở trên một con đường. Tôi ở số nhà 72, nhà chưa ra sổ hồng, diện tích 4mx10m theo quy hoạch địa chính. Hàng xóm tôi ở số nhà 76, diện tích cũng 4mx10m nhưng đã ra sổ hồng. Hiện ở giữa hai nhà chúng tôi có một miếng đất 4mx10m (số nhà 74) chưa xây dựng, có sổ đỏ. Chúng tôi muốn cùng nhau mua mảnh đất này, mỗi bên mua 2mx10m và tiến hành hợp thổ vào đất sẵn có của mình.

Xin hỏi các thủ tục pháp lý cần thiết để tiến hành mua chung, tách thửa, hợp thửa sao để chúng tôi hoàn thành giao dịch và mỗi bên sẽ sở hữu 6mx10m đất. Mong được tư vấn. Cảm ơn. Nguyễn Nam (fxgeneration@... )

Trả lời

Trước khi tiến hành các thủ tục để nhận chuyển nhượng, bạn nên liên hệ với phòng tài nguyên - môi trường để biết được quy hoạch chi tiết tại vị trí dự định hợp thửa và các thông tin liên quan đến việc nhận chuyển nhượng và nhập vào hai thửa đất hai bên.

Ngoài ra, bạn cũng cần hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho lô đất tại số nhà 72 để chuẩn bị cho việc hợp thửa sau đó.

Trường hợp việc hợp thửa phù hợp quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước phê duyệt, bạn và chủ nhà số 76 có thể cùng đứng tên nhận chuyển nhượng lô đất ở số nhà 74. Để giao dịch được rõ ràng, hạn chế tranh chấp trong việc “hợp tác” này, hợp đồng nhận chuyển nhượng lô đất ở số nhà 74 sẽ ghi rõ số tiền mà mỗi bên bỏ ra và diện tích mà mỗi bên sẽ được sở hữu.

Hợp đồng nhận chuyển nhượng này phải được công chứng theo quy định. Theo đó, giấy chứng nhận sẽ được cấp cho cả bạn và người đồng sở hữu, trong đó ghi rõ diện tích sở hữu riêng của từng bên (Điểm d khoản 1 điều 5 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT).

Sau khi được cấp giấy chứng nhận cho lô đất ở số nhà 74, bạn và người đồng sở hữu sẽ tiến hành tách thửa để gộp vào thửa đất riêng của mình.

Theo Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, hồ sơ tách, hợp thửa gồm có:

- Đơn xin tách và hợp thửa;
- Văn bản thỏa thuận về việc tách thửa tại số nhà 74 giữa bạn và người đồng sở hữu có công chứng theo quy định;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả 3 thửa đất số 72, 74 và 76.

Bạn sẽ nộp một bộ hồ sơ tại phòng tài nguyên - môi trường (nếu bạn và người đồng sở hữu đều là công dân Việt Nam), hoặc tại Sở Tài nguyên - môi trường (nếu bạn và/hoặc người đồng sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài).

Thời gian giải quyết khoảng 14 ngày làm việc kể từ ngày bạn nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Thân ái chào bạn.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
Theo TTO

tách thửa , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Muốn tách thửa đất, phải có "sổ đỏ"

Hỏi: Tôi có 4.500m2 đất nông nghiệp được khai hoang dưới thời chế độ cũ nhưng đến nay chưa có sổ đỏ...

Xin hỏi, tôi muốn tách thửa 500m2 đất cho con tôi thì có được không? Tôi phải xin cấp sổ đỏ hay tách thửa trước rồi làm riêng hai sổ đỏ cho tôi và con tôi?

Lê Minh Vân (Đường Đặng Thúc Vịnh, Tân Xuân, huyện Hóc Môn, Tp. Hồ Chí Minh)

Trả lời:

Theo quy định, muốn tách thửa đất, trước tiên ông phải xin cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho số đất của ông, rồi sau đó mới được phép tách thửa. Việc cấp sổ đỏ sẽ được xem xét, giải quyết theo điểm a khoản 2 Điều 14 Nghị định 84 ngày 25/5/2007 của Chính phủ. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà không có một trong các loại giấy tờ quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Cần lưu ý thêm, theo điểm a khoản 2 Điều 3 Quyết định số 19 ngày 25/2/2007 của UBND Tp. Hồ Chí Minh, đối với thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, chủ đất được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi
Theo Công lý

qui định , sổ đỏ , tách thửa , Tư vấn luật

Có được tách đất ra 3 thửa riêng cho con không?

Hỏi: Tôi hiện đang cư ngụ tại ấp 4 xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè. Tôi có mảnh đất với diện tích 29,35m x 14,76m (đã trừ lộ giới và thủy giới) vừa mới được hợp thức hóa đất và nhà ở từ tháng 5/2012.

Đến nay, tôi muốn tách thửa này ra thành 3 thửa riêng biệt để cho 3 đứa con của tôi có được không? Nếu được thì cần những thủ tục gì, đóng thuế khoảng bao nhiêu? Hiep Huu, (huuhiep1982@...)

Trả lời

Về việc tách thửa đất tại huyện Nhà Bè.

Căn cứ điểm b, khoản 1, điều 3 Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM, điều kiện để tách thửa đất tại huyện Nhà Bè như sau:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m đối với đất không có nhà;  đối với đất có nhà thì diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

- Đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

- Theo thư trình bày thì thửa đất của ông/bà có diện tích khoảng 424m2 nếu chia làm 3 phần thì mỗi thửa đất có diện tích khoảng 150m2, nhưng chiều ngang của các thửa nhỏ hơn 5m. Do đó, căn cứ vào quy định nêu trên, ông/bà không thể tách thửa đất làm 3 thửa như nhau.

Căn cứ khoản 3 điều 1 và khoản 1 điều 4 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND, thì UBND huyện Nhà Bè sẽ có thẩm quyền cho phép tách thửa đối với trường hợp chiều ngang mặt tiền nhỏ hơn quy định. Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè sẽ căn cứ vào quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết cho phép tách thửa hay không cho phép tách thửa đối với trường hợp của ông.

Để biết được một cách chắc chắn trường hợp của ông/bà có được phép tách thửa hay không, ông/bà cần liên hệ trực tiếp với Phòng Tài nguyên và môi trường hay Phòng Quản lý đô thị huyện Nhà Bè để tìm hiểu về điều kiện tách thửa của mình.

Nếu nơi đây đồng ý cho phép tách thửa, thì ông/bà sẽ lập bản vẽ sơ đồ nhà đất thể hiện hai thửa đất  được tách thửa và thửa đất còn lại. Sau khi bản vẽ trên được cơ quan có thẩm quyền tại huyện Nhà Bè kiểm tra nội nghiệp, thì ông/bà tiếp tục lập thủ tục tặng cho phần nhà đất nêu trên cho 3 người con tại Phòng Công chứng.

Sau đó, ông/bà hoàn tất nghĩa vụ thuế tại Chi cục thuế huyện Nhà Bè và sau cùng ông/bà sẽ hoàn tất hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho 2 thửa đất mới và đăng ký thay đổi người sử dụng đất và người sở hữu nhà đối với thửa đất còn lại.

Để được áp dụng  khoản 1 điều 4 nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ  về miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp cha mẹ cho con tài sản, ông/bà cần nộp giấy khai sinh của ba người con cho cơ quan thuế. Đối với thuế trước bạ mà người được tặng cho tài sản phải đóng là 0,5% trên giá trị nhà đất. Số tiền cụ thể sẽ do cơ quan thuế tính toán.

Luật sư Phạm Đình Sơn
Theo TTO

qui định , tách thửa , Tư vấn luật

Quy định tách thửa đối với đất ở Thủ Đức

Tôi có miếng đất ở Phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức. Tôi muốn tách thửa diện tích 64m2, trong đó có 34m2 thổ vườn và 30m2 thổ cư. Như vậy có được hay không?

Xin vui lòng giải đáp. Chân thành cám ơn.

Kính gửi: Quý bạn đọc


Căn cứ vào khoản 1 điều 3 quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 thì trường hợp tách thửa tại quận Thủ Đức đối với đất ở phải đảm bảo: thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới phải đảm bảo diện tích: 

• 80 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m : đối với đất ở chưa có nhà

• 50 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m: đối với đất ở có nhà hiện hữu

Đối với đất nông nghiệp: căn cứ khoản 2 điều 3 quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 có quy định thì để được tách thửa phải đáp ứng điều kiện:

Điều 3. Những quy định cụ thể

 Đối với đất nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp. b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa.

c) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất.

d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:

- Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này. - Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở:

+ Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 Điều này. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000m2 đến 2.000m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của Ủy ban nhân dân quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa. + Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật.

Trường hợp tách thửa để hợp với thửa đất liền kề: 

- Thửa đất tách ra để hợp với thửa liền kề được phép có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này, nhưng diện tích thửa đất còn lại phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này.

- Trường hợp điều chỉnh ranh giữa các thửa để có hình thể thửa cho phù hợp mà có diện tích nhỏ hơn diện tích quy định tại khoản 2 Điều này sẽ do Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định này.

Như vậy, với diện tích đất 64 m2, trong đó có 34 m2 nông nghiệp , 30 m2 đất ở thì bạn không đủ điều kiện để tách thửa.

19/2009/QĐ-UBND , qui định , tách thửa , Thủ Đức , Tư vấn luật

Xin rút hồ sơ đăng ký tách thửa được không?

Câu hỏi:

Tôi đã làm thủ tục tách thửa 200m, nhưng không có tiền đóng thổ cư, vậy nay tôi có thể xin rút lại hồ sơ được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào, và làm ở đâu? Mong sớm nhận được sự hồi âm.

Tôi xin chân thành cảm ơn

Kính gửi: Quý bạn đọc


Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về việc rút hồ sơ tách thửa. Tuy nhiên, nếu việc tách thửa chưa được hoàn thành thì bạn có quyền làm đơn xin rút hồ sơ tách thửa. Về nguyên tắc, cơ quan nào có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách thửa thì cơ quan đó có thẩm quyền xem xét việc rút hồ sơ tách thửa của bạn, do vậy, Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất sẽ có thẩm quyền xem xét đơn rút hồ sơ tách thửa của bạn.

hồ sơ , qui trình , tách thửa , Tư vấn luật

Thủ tục tách thửa và đóng thuế sử dụng đất

Câu hỏi: 

Hiện tại cha tôi có 500 mét vuông đất và nhà ở gắn liền với đất. Giấy tờ của cha ông để lại từ nhiều đời. Hiện giờ cha tôi đứng tên trên mảnh đất và nhà ở này. Chúng tôi nghe nói nộp thuế gì mà khoảng 500 triệu vậy mới ra sỏ đỏ cho gia đình chúng tôi. Bây giờ cha tôi muốn chia cho các con mỗi người 1 mảnh đất để xây nhà (hiện tại nhà đã có). Vậy tôi có thể tách thửa và đóng thuế như thế nào để xây dựng nhà (nhà củ 500m đập ra). Xin luật sư tư vấn cho tôi. 

Kính gửi Quý bạn đọc

Thứ nhất, ở đây bạn không nói cho chúng tôi biết thời điểm “cha ông” bạn bắt đầu sử dụng đất là khi nào? Thứ hai, bạn không cho chúng tôi biết là “giấy tờ” của cha ông bạn để lại là những giấy tờ gì? và mục đích sử dụng đất mà gia đình bạn hiện đang sử dụng là gì? Chính vì vậy, chúng tôi không thể biết chính xác bạn có thuộc trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất hay được miễn, giảm một phần tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Ở đây, chúng tôi xin dẫn ra một số quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bạn tham khảo và đối chiếu với trường hợp cụ thể của bạn. 

Tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 quy định về thu tiền sử dụng đất, quy định cụ thể về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất như sau:

Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 và điểm b, c khoản 2 Điều 6 Nghị định này.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo giá bằng 50% giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này, cụ thể như sau:

a) Thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất;

b) Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở. Khoản 2, Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; - Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.

Điều 3. Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất đã sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003;

b) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được quy định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

Điều 12. Miễn tiền sử dụng đất

5. Đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

6. Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất. 

Trong trường hợp cha bạn muốn tách thửa cho các con thì cha bạn phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với các con. Trong trường hợp này gia đình bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân và chỉ phải đóng phí trước bạ là 0,05% tính trên giá trị thửa đất tại thời điểm sang tên, theo giá đất của UBND thành phố HCM ban hành.

sử dụng đất , tách thửa , thủ tục , thuế , Tư vấn luật

Xin tách thửa đất ở Bình Chánh

Câu hỏi: Trước tiên tôi xin trình bày hoàn cảnh hiện tại của tôi như sau: 

Hiện tại tôi đang mua một miếng đất thổ vườn (Trồng cây lâu năm) tại ấp 3 xã Tân Quí Tây, Huyện Bình Chánh, diện tích là 500 met vuông trong một thửa đất lớn diện tích hơn 3000 mét vuông đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vị trí khu đất nằm trong hẽm nhỏ khoảng 1m. Tôi có xin thông tin quy hoạch của Huyện Bình Chánh và được Phòng Tài Nguyên Môi Trường Huyện Bình Chánh trả lời toàn văn như sau: 

"Căn cứ Nghị quyết hội đồng nhân dân số 103/NQ-HĐND ngày 17 tháng 7 năm 2008 của hội đồng nhân dân huyện Bình Chánh về việc thông qua tờ trình đồ án quy hoạch chung xây dựng huyện Bình Chánh đến năm 2020 và tờ trình số 29/TTr-UBND ngày 21 tháng 10 năm 2008 của Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh về việc xin ý kiến thẩm định và phê duyệt đồ án Quy hoạch chung xây dựng huyện Bình Chánh đến năm 2020, tỷ lệ 1/5000, vị trí khu đất thuộc quy hoạch là đất ở hiện hữu cải tao.

Căn cứ vào bản đồ định hướng khu dân cư hiện hữu trên địa bàn huyện Bình Chánh đã được UBND huyện Bình Chánh chấp thuận theo công văn số: 498/UBND và 499/UBND ngày 14/04/2009 về việc giải quyết các trường hợp giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở riêng lẽ trên địa bàn huyện. Vị trí khu đất thuộc quy hoạch một phần là đất dân cư đô thị và các khu chức năng đô thị phát triển mới, một phần là đường giao thông.( Vị trí khu đất nằm ngoài khu dân cư hiện hữu) Hiện nay, khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000." 

Với nội dung trả lời như trên rất mong Anh/Chi tư vấn giúp tôi 3 vấn đề sau: 

1. Tôi có thể xin tách thửa với diện tích là 500 mét vuông được không?

2. Vị trí khu đất này có xin chuyển một phần diện tích thành đất ở được không?

3. Nếu không tách thửa được, và không chuyển mục đích sử dụng thành đất ở được, thì phần diện tích 500 met vuông tôi đã mua có được công chứng không? Do chủ đất nói là phải 1000 mét vuông mới công chứng được. 

Rất mong nhận được sự tư vấn của Anh/Chị. Xin chân thành cảm ơn.

Kính gửi: Quý bạn đọc


Căn cứ theo khoản 2 điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND TP Hồ Chí Minh có quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất nông nghiệp trên địa bàn TP Hồ Chí Minh thì:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa nhưng các thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp thì không được tách thửa.

c) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, nhưng sau ba năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền (xét duyệt kế hoạch sử dụng đất) chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2 và không được thay đổi mục đích sử dụng đất. d) Trường hợp thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sẽ chuyển sang đất phi nông nghiệp (đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu) và không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố:

- Nếu để tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp thì việc tách thửa thực hiện theo điểm a khoản 2 này. - Nếu tách thửa để sử dụng đất phi nông nghiệp, phải thực hiện theo đúng quy hoạch. Trường hợp có nhu cầu thay đổi mục đích sang đất làm nhà ở:

+ Nếu thửa đất có diện tích từ 1.000m2 trở xuống thì thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đảm bảo các điều kiện nêu tại điểm b khoản 1 Điều này. Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất làm cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 1.000m2 đến 2.000m2 thực hiện như đối với trường hợp có diện tích từ 1.000m2 trở xuống và đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Khi cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư và có nghiệm thu của Ủy ban nhân dân quận, huyện thì mới thực hiện thủ tục tách thửa.

+ Nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 phải lập dự án theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp của bạn vừa nêu, để biết chính xác được rằng mảnh đất của bạn đã mua có được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng được hay không thì cần phải xác định rõ vị trí mảnh đất đó có nằm trong quy hoạch đã được UBND công bố và phê duyệt không? Trường hợp có quy hoạch thì quy hoạch để nhằm mục đích gì ( mục đích sản xuất nông nghiệp, chuyển sang mục đích phi nông nghiệp,…) Về trường hợp nếu không tách thửa được, không chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở được thì bạn vẫn có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 500 m2 . Tuy nhiên, nếu không tách thửa được thì bạn chỉ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chung với chủ sử dụng đất cũ mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.

bình chánh , tách thửa , Tư vấn luật

Diện tích tối thiểu được tách thửa tại Bình Dương

Câu hỏi: 

Tôi dự định mua 1 miếng đất ở Bình Dương, do tôi chỉ có khả năng mua được 40m2 trong thửa đất 80m2 nên tôi và người bạn dự định mua 80m2 rồi tách sổ đỏ riêng ra, xin hỏi Cafe Luật như vậy có được không? Và nếu được thì xin tư vấn giúp tôi phải làm như thế nào vì tôi nghe nói đất có diện tích dưới 60m2 thì không được cấp sổ đỏ.

Kính gửi: Quý bạn đọc


Tại điều Điều 17, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định: Diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó như sau:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

2. Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định cửa Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 3. Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Tại quyết định số 49/2009/QĐ-UBND, ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương quy định diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương như sau: 

“Diện tích đất tối thiểu đối với từng loại đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) được phép tách thửa đối với khu vực thị xã Thủ Dầu Một, huyện Thuận An, huyện Dĩ An được quy định: 

Diện tích tối thiểu đối với từng loại đất (đất ở hoặc đất nông nghiệp) được phép tách thửa đối với khu vực huyện Bến Cát, huyện Tân Uyên, huyện Dầu Tiếng, huyện Phú Giáo được quy định: 

Từ quy định trên, đối chiếu với tình huống bạn hỏi, nếu tách hai thửa đất, mỗi thửa diện tích 40m2 là nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tỉnh Bình Dương quy định, nên bạn không thể làm thủ tục để tách thửa được.

Theo Diaoconline

bình dương , diện tích 3 , qui định , tách thửa , tối thiểu , Tư vấn luật