Mua nhà chưa có giấy chủ quyền phải làm cách nào?

Câu hỏi: 

Em có mua 1 miếng đất thổ trên đó có nhà ở (đã có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chưa có quyền sở hữu nhà ở), nhưng khi làm chuyển nhượng em chỉ làm giấy QSDĐ còn nhà ở thì chưa làm. Hôm rồi em đã có GCN QSDĐ nên muốn làm quyền sở hữu nhà ở nhưng cán bộ VPĐKQSDĐ trả lời là không làm được và nói là nhà đó chưa sang tên cho em nên không làm được. Giờ em muốn người bán sang tên cho em nhưng người bán cũng chưa có giấy sở hữu nhà nên sang tên cho em không được. Em không biết phải làm cách nào mong luật sư tư vấn giúp em. Trường hợp này cán bộ đó trả lời có đúng không? Xin cám ơn! 

Trả lời:

Căn cứ vào số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định:

“Điều 8. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI “về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991”;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật; trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.”

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, nếu chủ nhà cũ có giấy phép xây dựng thì có thể sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà đó cho người chủ cũ, sau đó người chủ cũ và bạn có thể làm thêm hợp đồng chuyển nhượng căn nhà đó sang cho bạn. Nếu không có giấy phép xây dựng mà có xác nhận của UBND xã về nhà ở đó đã được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, không có tranh chấp, xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất,... thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà đó cho chủ cũ, sau đó lại làm thêm hợp đồng chuyển nhượng căn nhà đó sang cho bạn.

chủ quyền , mua nhà , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở Hóc Môn

Hỏi: Tôi có một thửa đất diện tích 4,7x11m tại thị trấn Hóc Môn (Tp.HCM), mục đích sử dụng đất là "đất trồng cây lâu năm khác", thời hạn sử dụng đến năm 2054.

Giờ muốn chuyển đổi thành đất thổ cư tôi phải chuẩn bị giấy tờ gì? Thời gian để ra được sổ là bao lâu? Chuyển đổi 1m2 đất ở thị trấn Hóc Môn chi phí bao nhiêu?

Thúy Anh, (thuyanh.asia@...)

Trả lời

1. Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Điều 37 Luật đất đai và Điều 5 quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 của UBND Tp.HCM (ban hành quy định về thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Tp.HCM), thẩm quyền cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất thuộc UBND cấp huyện (ở đây là UBND huyện Hốc Môn).

2. Về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành dựa trên các căn cứ được quy định tại Điều 3 quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 của UBND Tp.HCM, bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hay quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Ngoài ra, nếu diện tích đất bạn muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở được tách ra từ thửa đất nông nghiệp, cần phải đáp ứng quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa. Theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, tại huyện Hóc Môn diện tích đất tối thiểu sau khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và tách thửa là:

- Đất chưa có nhà: 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m;

- Đất có nhà hiện hữu: 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Như vậy với diện tích 51,7m2, đất của bạn không đáp ứng đủ điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa nên không thể xin chuyển mục đích sang đất ở.

Tuy nhiên, bạn có thể được phép chuyển mục đích sử dụng đất không phụ thuộc vào quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

(i) Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7/3/2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;

(ii) Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25/2/2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);

(iii) Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7/3/2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).

3. Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 19 quyết định 19/2009/QĐ-UBND, về cơ bản hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);

- Tờ khai tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận hoặc chứng thực (nếu chưa có giấy chứng nhận);

- Bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trích đo bản đồ địa chính (nếu đã có bản đồ địa chính);

Về thời gian cấp giấy chứng nhận, theo quy định tại Điều 12 nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đối với trường hợp của bạn sẽ là 20 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thời gian này không bao gồm thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất. Thực tế do nhiều nguyên nhân, thời gian giải quyết hồ sơ, cấp giấy chứng nhận tại các địa phương có thể dài hơn thời gian luật định.

Bạn có thể liên hệ Phòng Tài nguyên và môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn để được cung cấp mẫu hồ sơ và hướng dẫn thủ tục cụ thể.

4. Về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Khoản 2 Điều 6 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 và Khoản 1 Điều 2 nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này là khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân là giá đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.

(Hạn mức đất ở tại huyện Hóc Môn theo quy định của UBND Tp.HCM là không quá 200m2)

Giá đất trong bảng giá được quy định khác nhau cho từng quận, huyện, từng loại đường phố, loại vị trí. Do bạn không nêu rõ thông tin đường phố, vị trí đất của mình tại huyện Hóc Môn nên chúng tôi không thể xác định mức giá đất cụ thể. Tuy nhiên, bạn có thể tự mình tham khảo trên mạng Internet thông tin bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM được ban hành kèm theo quyết định 82/2011/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM ngày 18/12/2011.

Thân ái!

Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)

chủ quyền , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Nhà chưa có "sổ hồng" lập di chúc thế nào?

Hỏi: Vợ chồng tôi có một căn nhà nhưng chưa làm giấy tờ chủ quyền. Mới đây, vợ tôi đã qua đời...

Xin hỏi, tôi muốn làm di chúc hoặc tặng một nửa căn nhà của tôi cho một người con (trong tổng số 3 người con) thì có được không?
Nguyễn Ngọc Thiên (Đường Nguyễn Đình Chính, phường 7, quận Phú Nhuận, Tp. Hồ Chí Minh)

Trả lời:

Theo Khoản 1d, Điều 35; Điều 46; khoản 2, Điều 48 Luật Công chứng thì người yêu cầu công chứng di sản phải nộp bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Do đó, khi căn nhà mà ông nêu chưa có giấy chủ quyền thì ông không thể đi công chứng di chúc để định đoạt một nửa căn nhà.

Nếu mẹ vợ của ông đã chết thì ông và ba người con có thể đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Theo khoản 3, Điều 4 Thông tư 17 ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà khi cấp giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cơ quan chức năng cấp một giấy chứng nhận cho người đại diện theo thoả thuận của những người được thừa kế (trong trường hợp của ông thì ông có thể làm người đại diện). Sau khi có giấy chứng nhận (sổ hồng), ông có thể làm di chúc hoặc làm thủ tục chuyển nhượng phần nhà thuộc sở hữu của ông cho một người con.n

Luật gia Nguyễn Văn Khôi
Theo Công lý

chủ quyền , di chúc , qui định , sổ hồng , Tư vấn luật

Loay hoay với giấy chủ quyền

Mới có 1/3 khách hàng mua căn hộ, nền đất tại 800 dự án kinh doanh nhà trong khoảng thời gian từ năm 2001 đến 2011 được cấp giấy chủ quyền
Nhà được chủ đầu tư bàn giao nhưng chưa cấp chủ quyền thì không được mua bán, chuyển nhượng; căn hộ ở nhiều năm vẫn chưa được cấp giấy thì không thể thế chấp ngân hàng vay vốn... Đó là tình cảnh của hàng chục ngàn khách hàng đã mua nhà đất, căn hộ tại các dự án kinh doanh bất động sản tại TPHCM nhưng nhiều năm qua chưa được cấp giấy chủ quyền.

Hiện nay, việc chuyển nhượng căn hộ tại dự án chưa hoàn tất thuận lợi hơn căn hộ đã bàn giao mà chưa có chủ quyền. Ảnh: Hồng Thúy

“Nhà giấy được bán, nhà thấy thì không”

Chị Ngọc Hương mua căn hộ tại một dự án ở quận 7 - TPHCM chua chát kể về tình cảnh của chị: Căn nhà đã ở hơn 2 năm nhưng hiện không bán được, cũng chẳng thể thế chấp vay ngân hàng được do chưa có giấy chủ quyền.

Theo ghi nhận của chúng tôi, hiện có đến hàng chục ngàn trường hợp khách hàng đang bị tình cảnh “dở khóc, dở cười” như chị Hương. Chính vì thế, tại buổi tọa đàm giữa Hiệp hội Bất động sản TPHCM với đoàn của Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia vừa diễn ra tại TPHCM, một lần nữa vấn đề này lại được nêu lên và trở thành trọng tâm góp ý nhằm tháo gỡ vướng mắc, giúp cho thị trường nhà đất có tính thanh khoản và phát triển tốt hơn.

Ông Nguyễn Phụng Thiều, Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – Gia Định, nêu ra một thực trạng đang gây khó cho thị trường nhà đất. “Nhà giấy được bán, nhà thấy thì không”. Lý giải việc này, ông Thiều cho biết: Một trong những vấn đề các doanh nghiệp địa ốc và khách hàng kêu ca lâu nay là việc mua bán căn hộ theo Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Theo đó, người mua nhà chưa xây dựng xong có thể sang nhượng, còn một khi đã nhận nhà thì muốn bán lại khó. 

Theo Thông tư 16, một khi người mua “đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp…)”. 

Nói nôm na, khi muốn sang nhượng căn hộ thì hợp đồng mua bán phải qua công chứng, mà để được công chứng thì phải có giấy chủ quyền nhà. Đây là điều không thể bởi thực tế cho thấy từ lúc nhận bàn giao căn hộ, người mua phải chờ nhiều năm mới có chủ quyền nhà.

Bao giờ được giải quyết?

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM, từ năm 2001 đến cuối năm 2011, toàn TP có khoảng 800 dự án phát triển nhà ở đã triển khai với tổng số căn hộ và nhà liên kế được duyệt khoảng 150.000 nhưng mới cấp giấy chủ quyền nhà đất được 47.300, chiếm khoảng 30% tổng số căn hộ theo dự án được duyệt. Việc cấp giấy chủ quyền thực hiện chủ yếu đối với nhà biệt thự và nhà liên kế, còn nhà chung cư chưa đáng kể và chỉ mới được triển khai từ năm 2010.

Để giải quyết vướng mắc trên, nhiều doanh nghiệp đang phải “làm liều” bằng cách ký giấy xác nhận chưa bàn giao nhà dù khách hàng đã vào ở từ nhiều năm để qua cửa công chứng, dẫn đến những rủi ro tranh chấp giữa các bên. 

Trước thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng: “Người mua không có lỗi trong việc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và trách nhiệm này thuộc về chủ đầu tư và cơ quan Nhà nước”. Theo ông Châu, việc không cho chuyển nhượng đã vi phạm quyền sở hữu tài sản của công dân, làm thiệt hại quyền lợi của chủ sở hữu và nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở.

Đầu tháng 4-2012, Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM đã yêu cầu UBND các quận, huyện phải làm rõ và giải quyết triệt để các tồn tại, vướng mắc trong việc cấp giấy chủ quyền, nhất là cấp cho người mua nhà đối với các dự án phát triển nhà ở, kể cả trường hợp cấp cho toàn bộ dự án hoặc chỉ cấp phần hạng mục đã hoàn thành và bàn giao cho người mua nhà. Thế nhưng, thực tế vẫn chưa có chuyển biến gì. 

Lỗi do nhà đầu tư và cơ quan chức năng

Cuối năm 2011, Bộ Tài nguyên - Môi trường đã có đoàn kiểm tra 10 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TPHCM. Kết quả cho thấy việc cấp giấy chủ quyền cho người mua nhà ở hầu hết dự án đều bị chậm. Trong đó, 5/10 dự án vi phạm như: chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất, xây dựng sai phép, thay đổi công năng sử dụng các tầng, một số dự án thấp tầng không xây nhà để bán mà lại phân lô bán nền… Ngoài ra, một nguyên nhân góp phần làm cho việc cấp giấy chủ quyền của các dự án nhà ở chậm là từ phía cơ quan Nhà nước.

Theo NLĐ

chủ quyền , Tin thị trường

Xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bằng giấy tay

Câu hỏi: Thưa Luật sư, năm 1999 , tôi có mua 1 lô đất 180m2 tại đường số 1 khu dân cư Bình Hưng bằng giấy viết tay từ một chủ đất nông dân , hoàn toàn không có tranh chấp .Ngay sau đó tôi đã xây dựng một căn nhà nhỏ cấp 4 để giữ đất , ( đã được UB xã cấp số nhà tạm và đã có đăng ký điện nước ). 

Tôi có biên nhận nộp phạt xây dựng không phép lúc bấy giờ và tôi đã đăng ký nộp thuế đất hàng năm .Khu vực này hiện nay đã được quy hoạch toàn bộ là khu dân cư. 

Nay tôi muốn làm thủ tục xin CN quyền sử dụng đất để có thể xây dựng nhà ở kiên cố được không và thủ tục bao gồm những gì? Xin luật sư tư vấn giúp, Chúng tôi là CNV nên thời gian rất hạn chế để theo các thủ tục , chúng tôi có thể nhờ đơn vị trung gian nào uy tín có dịch vụ thực hiện giúp không ? Xin cám ơn và kính chào . 

Kính gửi: Quý bạn đọc


Bạn mua đất bằng giấy tay và được xác nhận đất không có tranh chấp, bạn có thể làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Theo quy định tại Điều 11, Nghị định Số: 84/2007/NĐ-CP

Điều 11. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định 

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP. Điều 136. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường 

Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của Uỷ ban nhân dân phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b khoản này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Theo Diaoconline

chủ quyền , giấy tay , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Người định cư ở nước ngoài hồi hương có thể đứng tên chủ quyền nhà được không?

Câu hỏi:
Vợ chồng tôi đang sống ở nước ngoài, hưu trí. Nay muốn trở lại sống ở Việt Nam và muốn mua 1 miếng đất cất nhà theo luật Việt Nam. Theo thông tin tôi được biết thì chúng tôi không thể đứng tên chủ quyền đất được. Trường hợp nếu chúng tôi hồi hương thì có thể đứng tên được không? 

Kính gửi: Quý bạn đọc


Theo quy định tại Luật số: 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai về “Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài” 

Điều 126

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Như vậy, vợ chồng bạn có thể làm thủ tục xin trở lại quốc tịch Việt Nam, vợ chồng bạn có thể mua đất xây nhà theo pháp luật Việt Nam, và thời hạn sở hữu nhà ở là ổn định và lâu dài. Khi xin trở lại quốc tịch Việt Nam, bạn cần có những giấy tờ sau: theo quy định tại Điều 66, Nghị dịnh 71/2010/ND-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở.

Điều 66

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai phải có các giấy tờ sau đây để chứng minh về đối tượng:

a) Đối với người có quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có một trong các giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

b) Đối với người gốc Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng dưới đây thì có quyền sở hữu (không hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam) thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam:

a) Các đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này nhưng phải thuộc một trong các diện: - Người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp;

- Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm: người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng có giấy tờ chứng minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương, được Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen; người tham gia vào Ban Chấp hành các tổ chức chính trị - xã hội của Việt Nam; của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức này xác nhận; người được bầu vào Ban Chấp hành Trung ương hội, người là nòng cốt các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước và người có những đóng góp, giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ở nước ngoài được Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài hoặc cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận;

- Nhà văn hóa, nhà khoa học, bao gồm: người được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa – nghệ thuật, thể dục – thể thao của Việt Nam hoặc của nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội đang làm việc tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về việc đối tượng này đang làm việc tại cơ quan, tổ chức đó;

- Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có giấy xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề);

- Người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam ở trong nước.

Đối với trường hợp có các giấy tờ do nước ngoài cấp thì phải dịch ra Tiếng Việt và có chứng nhận của cơ quan công chứng của Việt Nam.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam nhưng không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 2 Điều này nếu có giấy tờ quy định tại điểm b khoản 1 Điều này và Giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Trường hợp đối tượng này đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một nhà ở; đối với nhà ở còn lại thì được quyền tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị theo quy định tại Điều 72 của Nghị định này.

Tùy vào điều kiện của bạn thuộc vào một trong những trường hợp nào nêu trên để có thể có giấy tờ tương ứng cho việc mua đất tại Việt Nam.


Theo Diaoconline

chủ quyền , người nước ngoài , Tư vấn luật