Hỏi: Trong năm 2011, tôi có làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận nhà đất tại UBND xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn (Tp.HCM) với tổng diện tích là 656,4m2, diện tích nhà là 100m2.
Khi tôi đến Cục Thuế Hóc Môn để đóng tiền sử dụng đất, họ nói tạm thời đóng lệ phí trước bạ, ghi nợ vô sổ hồng rồi lấy sổ về vì chưa có giá tính thuế mới, phải chờ lãnh đạo phía trên ra quyết định. Suốt năm 2011, tôi đến cục thuế nhiều lần để hỏi về giá tính thuế nhưng họ đều nói là cả thành phố đều phải chờ quyết định mới.
Vào cuối năm 2011, do hoàn cảnh khó khăn nên tôi có đăng bán một nền đất diện tích 6x15m, giá là 450 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận là làm giấy tay, đến khi nào có giá tính thuế mới thì gia đình tôi sẽ nộp thuế và tách sổ sau. Nhưng do không hiểu biết về thủ tục giấy tờ mua bán, lúc đó họ bảo là toàn bộ chi phí trước bạ, tách sổ đều do bên tôi chịu. Họ đưa tôi số tiền là 300 triệu đồng, hẹn khi nào tách sổ được thì giao tiếp 150 triệu còn lại. Đến đầu tháng 8 năm nay, họ bảo do chờ tách sổ quá lâu nên giờ muốn xây nhà trước và gia đình tôi đứng tên xin giấy phép.
Tôi thắc mắc không biết liệu chi phí tách thửa đất không có nhà và tách đất có nhà chênh lệch nhiều không? Vì gia đình tôi phải đóng tiền sử dụng đất (nghe nói là rất cao), nay phải chịu thêm phần chi phí chuyển nhượng, tách thửa (họ đang chuẩn bị xây nhà). Như vậy tổng chi phí thuế đất, tách sổ có vượt quá giá trị hợp đồng không? Kính mong được giải đáp thắc mắc này để không chịu thiệt thòi trong việc mua bán đất đai.
Ngan Nguyen (hoangngan_yh@...)
Về chi phí tách thửa, khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng một phần nhà - đất và tách thửa thì ông/bà có nghĩa vụ phải đóng thuế thu nhập cá nhân đối với phần thu nhập từ chuyển nhượng một phần nhà - đất.
Trong trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng sang nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng trên thị trường thì cơ quan thuế sẽ căn cứ theo bảng giá đất do UBND Tp.HCM quy định tại thời điểm chuyển nhượng để xác định giá đất và căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà hay giá nhà do UBND thành phố quy định để tính lệ phí trước bạ nhà làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng nhà (căn cứ khoản 3, mục II, thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính).
Theo thư trình bày, thực chất ông/bà chỉ sang nhượng đất và chỉ nhận số tiền tương ứng với giá trị đất mà ông /bà sang nhượng; còn phần nhà là do bên mua tự xây, nhưng khi sang nhượng vẫn lập thủ tục sang nhượng cả đất và nhà.
Vì vậy, tuy ông/bà không thật sự hưởng thu nhập từ việc làm thủ tục sang nhượng nhà, nhưng về nguyên tắc pháp lý, ông/bà là người đang đứng tên chủ sở hữu căn nhà.
Để chia sẻ phần thuế thu nhập mà ông/bà phải chịu đối với căn nhà, ông/bà có thể thỏa thuận với bên mua để bên mua đóng thay ông/bà số tiền thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ giá trị căn nhà.
Khi tiến hành thủ tục tách thửa, ông/bà cần tuân thủ những điều kiện sau:
Căn cứ khoản 1, điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND Tp.HCM, đối với khu vực huyện Hóc Môn, diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m, đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
Vì vậy, ông/bà cần đối chiếu với điều kiện về tách thửa nêu trên để xác định việc sang nhượng nhà - đất của hai bên có đủ điều kiện để tiến hành sang nhượng tại phòng công chứng có thẩm quyền và tách thửa hay không.
Thân ái!
Vào cuối năm 2011, do hoàn cảnh khó khăn nên tôi có đăng bán một nền đất diện tích 6x15m, giá là 450 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận là làm giấy tay, đến khi nào có giá tính thuế mới thì gia đình tôi sẽ nộp thuế và tách sổ sau. Nhưng do không hiểu biết về thủ tục giấy tờ mua bán, lúc đó họ bảo là toàn bộ chi phí trước bạ, tách sổ đều do bên tôi chịu. Họ đưa tôi số tiền là 300 triệu đồng, hẹn khi nào tách sổ được thì giao tiếp 150 triệu còn lại. Đến đầu tháng 8 năm nay, họ bảo do chờ tách sổ quá lâu nên giờ muốn xây nhà trước và gia đình tôi đứng tên xin giấy phép.
Tôi thắc mắc không biết liệu chi phí tách thửa đất không có nhà và tách đất có nhà chênh lệch nhiều không? Vì gia đình tôi phải đóng tiền sử dụng đất (nghe nói là rất cao), nay phải chịu thêm phần chi phí chuyển nhượng, tách thửa (họ đang chuẩn bị xây nhà). Như vậy tổng chi phí thuế đất, tách sổ có vượt quá giá trị hợp đồng không? Kính mong được giải đáp thắc mắc này để không chịu thiệt thòi trong việc mua bán đất đai.
Ngan Nguyen (hoangngan_yh@...)
Trả lời
Theo thư trình bày, ông/bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sử dụng nhà ở, nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất. Vì vậy, hiện nay ông/bà không thể thực hiện thủ tục sang nhượng một phần nhà và tách thửa cho bên mua, ông/bà chỉ có thể thực hiện thủ tục này sau khi đã hoàn tất thủ tục đóng tiền sử dụng đất nêu trên.Về chi phí tách thửa, khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng một phần nhà - đất và tách thửa thì ông/bà có nghĩa vụ phải đóng thuế thu nhập cá nhân đối với phần thu nhập từ chuyển nhượng một phần nhà - đất.
Trong trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng sang nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng trên thị trường thì cơ quan thuế sẽ căn cứ theo bảng giá đất do UBND Tp.HCM quy định tại thời điểm chuyển nhượng để xác định giá đất và căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà hay giá nhà do UBND thành phố quy định để tính lệ phí trước bạ nhà làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng nhà (căn cứ khoản 3, mục II, thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008 của Bộ Tài chính).
Theo thư trình bày, thực chất ông/bà chỉ sang nhượng đất và chỉ nhận số tiền tương ứng với giá trị đất mà ông /bà sang nhượng; còn phần nhà là do bên mua tự xây, nhưng khi sang nhượng vẫn lập thủ tục sang nhượng cả đất và nhà.
Vì vậy, tuy ông/bà không thật sự hưởng thu nhập từ việc làm thủ tục sang nhượng nhà, nhưng về nguyên tắc pháp lý, ông/bà là người đang đứng tên chủ sở hữu căn nhà.
Để chia sẻ phần thuế thu nhập mà ông/bà phải chịu đối với căn nhà, ông/bà có thể thỏa thuận với bên mua để bên mua đóng thay ông/bà số tiền thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ giá trị căn nhà.
Khi tiến hành thủ tục tách thửa, ông/bà cần tuân thủ những điều kiện sau:
Căn cứ khoản 1, điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND Tp.HCM, đối với khu vực huyện Hóc Môn, diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m, đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
Vì vậy, ông/bà cần đối chiếu với điều kiện về tách thửa nêu trên để xác định việc sang nhượng nhà - đất của hai bên có đủ điều kiện để tiến hành sang nhượng tại phòng công chứng có thẩm quyền và tách thửa hay không.
Thân ái!
Luật sư Phạm Đình Sơn
Theo TTO
Theo TTO
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
