Bán nhà khi nhà đang cho thuê có được không?

Hỏi: Tôi có một căn nhà đã có sổ hồng, đang còn thời hạn hợp đồng cho thuê nhà để ở. Xin hỏi, nếu có người hỏi mua thì tôi có quyền bán nhà hay phải đợi đến khi hết hạn hợp đồng thuê nhà? (Phạm Văn Minh, Bửu Hòa, Biên Hòa, Đồng Nai)

Trả lời

Ông có quyền bán nhà đang cho thuê. Theo các Điều 97, 104 Luật Nhà ở, trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán nhà và các điều kiện bán nhà ở. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi
Theo Công lý

bán nhà , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Điều kiện để mua bán nhà đang thế chấp

Hỏi: Tôi đang định mua một căn nhà ở quận Cầu Giấy, Hà Nội nhưng căn nhà này đang thế chấp tại ngân hàng. Xin luật sư cho biết, tôi có thể mua căn nhà trên được không? Nếu được thì tôi phải làm những thủ tục gì?

(Hà Thị Thanh Hải, Quang Trung, Hà Đông, Hà Nội).

 Trả lời

Tại Khoản 4, Điều 718 Bộ Luật Dân sự 2005 (BLDS) quy định: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Để mua được nhà đất đang thế chấp thì bạn yêu cầu bên thế chấp làm việc với ngân hàng (bên nhận thế chấp), nếu được họ chấp thuận thì người có tài sản được phép chuyển nhượng tài sản.

Để thực hiện việc mua bán đúng pháp luật bạn cần thực hiện theo 2 cách sau:

1. Ký hợp đồng đặt cọc mua bán trong nội dung đặt cọc nói rõ tình trạng nhà đất; giá cả; phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên. Đặc biệt trong nội dung hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận cụ thể về việc trả lãi hàng tháng, thủ tục giải chấp; xóa việc đăng ký thế chấp; việc đặt cọc này để đảm bảo thực hiện hợp đồng từ khi ký đặt cọc đến khi sang tên nhà đất cho bạn. Để đảm bảo quyền lợi cho bạn, bạn có thể yêu cầu bên bán ký công chứng hợp đồng ủy quyền trong đó có nội dung: Bạn được sử dụng nhà đất; thanh toán lãi hàng tháng thay cho bên ủy quyền; được tiến hành thủ tục giải chấp; xóa đăng ký thế chấp; được nhận sổ và được mua bán tặng cho nhà đất. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đứng tên nhà đất này thì bạn nên nhờ người khác nhận ủy quyền vì nếu bạn nhận ủy quyền thì bạn sẽ không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Bạn phải ký cam kết đặt cọc giữa ba bên (bên nhận thế chấp, ngân hàng, bên thế chấp), nội dung của bản cam kết đặt cọc có nội dung cụ thể như sau:  Giá bán nhà đất; phương thức thanh toán; bên thế chấp sẽ đưa cho bên nhận thế chấp một khoản tiền tương ứng giá trị mua bán nhà đất đã thỏa thuận, khoản tiền này để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và cùng là số tiền để bên nhận thế chấp dùng để trả một phần thế chấp cho bên nhận thế chấp (bên Ngân hàng), cam kết các bên về việc đặt cọc.

Luật sư Vũ Văn Lợi
Theo PL & XH

bán nhà , thế chấp , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Có thể ủy quyền bán đất khi đang sống ở nước ngoài không?

Hỏi: Tôi có mua một miếng đất 7x40m, có hợp đồng mua bán tay, nay lên xã xin thủ tục sang tên mới biết miếng đất không thuộc quyền sở hữu của người cha nữa mà đã sang tên cho người con gái (đứng tên để vay tiền ngân hàng vì người cha đã lớn tuổi).

Nay người con gái đã theo chồng ra nước ngoài, vậy tôi phải làm sao để có thể sang tên được? Nếu người con không về Việt Nam, cô ấy có thể ủy quyền cho người cha hay anh, chị, em cô ấy ký sang tên được không?

Mong báo tư vấn giúp. Cảm ơn. Bang Tran (tvbang82@...)

Trả lời

Nếu hiện tại người con gái đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) hợp pháp đối với miếng đất trên thì bạn chỉ có thể được đứng tên trên giấy chứng nhận đối với mảnh đất này nếu được người con gái chuyển nhượng hoặc tặng cho lại quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

Nếu không có mặt tại Việt Nam thì người con gái có thể ủy quyền cho người thân hoặc người khác bất kỳ tại Việt Nam để nhân danh, thay mặt mình thực hiện giao dịch.

Trường hợp không được người con gái đồng ý chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất trên thì với hợp đồng mua bán bằng giấy tay với người cha, bạn chỉ có quyền khởi kiện người cha ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được tòa án giải quyết tranh chấp.

Lưu ý: Trước khi khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền, tranh chấp về đất đai của bạn phải được UBND cấp xã nơi có đất hòa giải.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu
Theo TTO

bán nhà , người nước ngoài , Tư vấn luật , ủy quyền

Các loại thuế phải đóng khi bán nhà

Câu hỏi: Xin Luật sư cho tôi hỏi, khi bán nhà phải đóng những loại thuế nào, cách tính thuế? Và khoảng bao nhiêu? Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bên mua hay bên bán làm? Thủ tục và những chi phí liên quan đến Thuế trước bạ?

Nhà khoảng 65m2 nằm trong hẻm ở phường 5 Quận 6, do ông bà để lại cho mẹ và cậu tôi ( sự phân chia theo thỏa thuận giữa mẹ và cậu tôi). Hiện nay Cậu tôi đang ở và muốn bán để mua nhà khác ( chỉ có 1 nhà duy nhất). Sổ đỏ cấp trước năm 2009.

Kính gửi: Quý bạn đọc

Khi mua bán nhà, các bên phải đóng các loại thuế sau:

- Thuế thu nhập cá nhân (thông thường do bên bán đóng): nếu bên bán chỉ có một căn nhà duy nhất thì không phải đóng. theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì “ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam” không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.Nếu 02 căn trở lên thì phải đóng thuế như sau

Căn cứ Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30-9-2008, Công văn số 762/BTC-TCT ngày 16-1-2009 và Thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính:

1.Bạn được quyền chọn lựa chọn kê khai nộp thuế một trong hai phương pháp:

- Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (trường hợp giá bán không thấp hơn giá do UBND TPHCM ban hành và có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá mua và chi phí có liên quan).

- Áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản (giá bất động sản làm căn cứ tính thuế không thấp hơn giá do UBND TPHCM ban hành).

2. Ngoài kê khai và nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bạn không phải nộp thêm loại thuế nào khác. 

3. Khi chuyển nhượng bất động sản này, bạn kê khai nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế quận nơi có đất. Căn cứ điều 1 và điều 2 nghị định 176/1999/NĐ – CP ngày 22-12-1999 của Chính phủ quy định: người có tài sản là nhà – đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu. Do đó, sau khi hai bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà tại phòng công chứng thì phải đến chi cục thuế quận, huyện nơi căn nhà tọa lạc để hoàn tất thủ tục đóng lệ phí trước bạ và thuế khác.

- Về tỉ lệ % đóng lệ phí trước bạ

Căn cứ điều 6 nghị định 80/2008/NĐ – CP ngày 29-7-2008 của Chính phủ quy định: tỉ lệ % thu lệ phí trước bạ là 0,5% đối với nhà – đất. Do đó, người có tài sản là người nhận chuyển nhượng phải đóng lệ phí trước bạ theo tỉ lệ nêu trên. Căn cứ điều 450 Bộ luật dân sự quy định: hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải được công chứng chứng thực. Do đó, nếu cậu bạn muốn chuyển nhượng căn nhà nêu trên thì hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng nhà và hợp đồng này phải được công chứng bởi một phòng công chứng có thẩm quyền thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi căn nhà tọa lạc (căn cứ điều 37 Luật công chứng).

Thủ tục đăng ký bất động sản hay thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Căn cứ khoản 5 điều 93 Luật nhà ở quy định: bên mua nhà hay bên được tặng cho nhà có trách nhiệm nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. 

bán nhà , qui trình , thủ tục , thuế nhà , Tư vấn luật

Vận dụng phong thuỷ để mua bán nhà đất nhanh chóng

Tôi sinh năm 1964, vui lòng cho tôi hỏi: Có cách nào giúp bán nhà được nhanh không? Chân thành cảm ơn.

Trả lời

Vì nhiều khách hàng băn khoăn hỏi chúng tôi cách vận dung Phong thủy để mua bán nhà đất nhanh chóng, thuận lợi, nhân đây mời quí vị tham khảo:

Vấn đề bán đất thì phải tùy thuộc vào duyên giữa người bán và người mua. Tuy nhiên trong thế giới Phong thủy cũng rất nhiều ảnh hưởng. Ví dụ một căn nhà đó hay một miếng đất đó có người lại bán rất nhanh và có người bán lại rất lâu, thậm chí không bán được mặc dù rao bán rẻ hơn giá trị thực nhưng cũng không ai " dòm ngó ". Sự kỳ lạ bất thường đó người ta gọi là : " ám khí ". Muốn tháo gở nguyên nhân này chúng ta phải tìm hiểu sâu về nó và hỏi tại sao thế? qua sự nghiên cứu chiều sâu về thế giới phong thủy, chúng tôi cho rằng có 1 số nguyên nhân sau làm gia chủ không thể bán được đất và nhà:

A- Về phong thủy:

• Lý do bán nhanh là do phong thủy nhà rất tốt vì đã hóa giải được sát tinh và đón được hay kích hoạt được cung điền địa , cung tài lộc trong ngôi nhà.
• Những lý do không bán được là do phong thủy nhà cửa có vấn đề nghiêm trọng từ việc hung khí, xạ khí, tà khí, ma khí tấn công cho nên cung điền địa, cung tài lộc bị kìm hãm nên không bán được nhà cửa đất đai.

1- Trong căn nhà minh ở hoặc đất có một vị Thần đất cai quản trong khu vực nhà, không muốn gia chủ bán đi .

2- Trong căn nhà mình ở hoặc đất có Cô hồn y thảo mộc, hương linh phảng phất tại nơi đó không muốn cho gia chủ bán đi. Xét về việc này thì cần cụ thể vì có thể những cô hồn hương linh thương quý mến gia chủ mà không thích cho bán hoặc có khi " phá " và " ghét " gia chủ không thích cho bán.

B- Về vận mệnh và trị số phong thủy theo ngũ hành nạp âm dương:

1- Vận tài chưa thông: ( có nghĩa là lá số tử vi của gia chủ bị hạn triệt về con đường tài chính hay về con đường thay đổi điền trạch. Nên khó hanh thông cho gia chủ. Vì thế trong khoa học phong thủy có thể thay đổi vận mệnh của từng tuổi gia chủ và tùy theo trường hợp cụ thể mà áp dụng. Đối với mua bán nhà đất cho hanh thông thì nên sử dụng bộ "Tài khí đáo Gia" kết hợp tính quái số theo phong thủy. Nó có thể chuyển hung thành cát, hóa rủi thành lành…

2- Trị số bán ra giá cả không đúng theo bản mệnh. Ví dụ: Một căn nhà đó giá cả thị trường thực tế là 1 tỷ 300 triệu. Nhưng gia chủ rao bán ra là 1 tỷ 290 triệu. Nhưng theo con số 1 tỷ 290 triệu này không thể phù hợp với thiên can, ngũ hành sinh nhập với gia chủ sanh năm 1964 thuộc giáp Thìn, có Thiên can đứng về Gíap và ngũ hành Phú đăng Hỏa. Xét theo chiều sâu thì con số này thuộc về Thổ và thiên can đứng hàng Canh. Thì Canh phá giáp và tuổi giáp thìn thuộc về Hỏa thì Hỏa sinh cho Thổ, có nghĩa là sinh xuất mà không sinh nhập cho gia chủ , và chữ Canh phá giáp làm cho giáp suy yếu về tinh thần cũng như về tài chính.

(Nên dùng bộ Tài khí đáo Gia kết hợp Chiêu tài tiến Bảo để kích hoạt điền địa, xem: http://www.phongthuygia.com/phongthuynha-1690.aspx); Nên xoay chuyển con số theo phong thủy mà dể bán ra cho phù hợp với tuổi giáp Thìn là : 1 tỷ 299 triệu là rất hợp lý, hợp cung mệnh. Khi rao bán thì gia chủ rao giá này sẽ thuận hơn và tùy theo khách hàng trả giá. Nếu cảm thấy phù hợp giá cả hay cần bán để giải quyết tài chính trong gia đình thì tùy thuộc vào gia chủ.

Theo Phongthuygia

bán nhà , phong thủy

Vợ muốn bán đất là tài sản chung thì có cần sự đồng ý của các con không?

Câu hỏi: 

Gởi các anh chị luật sư, xin trả lời những thắc mắc của tôi như sau:

Câu 1: Tôi muốn hỏi là cha mẹ vẫn còn sống mà muốn cho đất nhưng chỉ cho một trong 4 anh em thôi thì có cần sự đồng ý của những người con còn lại không?

Câu 2: Chồng mất không để lại di chúc vậy người thừa kế hợp pháp là ai?. Người vợ muốn bán đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì có cần sự đồng ý của các con không?

Xin chân thành cảm ơn!

Kính gửi: Quý bạn đọc


Câu 1: Đối với hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và hợp đồng tặng cho Bất động sản nói riêng, Bộ luật Dân sự có quy định cụ thể như sau:

Điều 465. Hợp đồng tặng cho tài sản 

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.

Điều 467. Tặng cho bất động sản 

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy, bản chất của hợp đồng tặng cho tài sản là phụ thuộc vào ý chí của người có tài sản và người nhận tài sản chứ không phụ thuộc vào ý chí của bên thứ 3. Do đó, ở đây bố mẹ bạn có toàn quyền quyết định sẽ cho ai trong 4 người con chứ không cần phải có sự đồng ý của những người con còn lại.

Câu 2: Theo quy định tại Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, khi 1 người chết đi mà không để lại di chúc hoặc để lại di chúc nhưng di chúc không hợp pháp thì hàng thừa kế được xác định như sau:

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật 

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, trong trường hợp này chồng chết mà không để lại di chúc thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: vợ, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau trong khối di sản do người chết để lại.

Trong trường hợp người vợ bán tài sản chung của hai vợ chồng thì phải được sự đồng ý của tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất như đã liệt kê ở trên chứ không riêng gì sự đồng ý của các con.

bán nhà , bất động sản , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?

Câu hỏi: Kính thưa Luật sư!

Vào năm 2009 tôi có mua một căn nhà dạng chung cư ở đường Dương Đức Hiền Quận Tân Phú với giá 380 triệu, nhưng tôi không làm Hợp Đồng mua bán mà làm hợp đồng Ủy Quyền, trong hợp đồng ủy quyền không để giá trị nhà mà chỉ để quyền hạng và nghĩa vụ.

Đến tháng 10/2011 tôi bán căn nhà trên với giá 480 triệu và dùng hợp đồng ủy quyền để ký tiếp hợp đồng mua bán cho người khác.

Tôi xin hỏi : vậy trường hợp của tôi có phải đóng thuế TNCN hay không?

Rất mong nhận được trả lời từ luật sư xin chân thành cảm ơn!

Kính gửi: Quý bạn đọc

Theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản thì Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là cá nhân chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế.

Đối tượng nộp thuế đối với chuyển nhượng bất động sản được xác định cụ thể theo tên cá nhân ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Như vậy trong trường hợp này, bạn thực hiện hợp đồng ủy quyền để chuyển nhượng đất nên bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân mà người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ nộp theo quy định pháp luật.

161/2009/TT-BTC , bán nhà , thu nhập cá nhân , thủ tục , thuế nhà , Tư vấn luật