Cấp phép xây dựng khi nợ tiền sử dụng đất

Hỏi: Tôi có mua 1 miếng đất ở Vĩnh Lộc B (5mx18m) trên giấy chứng nhận quyền sở hữu có ghi đất ở nông thôn nhưng còn nợ tiền thuế đất. Miếng đất đó xin được giấy phép xây dựng.

Chủ đất nói hiện nay nhà nước vẫn chưa cho đóng tiền nợ thuế đất chuyển muc đích sử dụng, chừng nào nhà nước cho đóng thuế thì tôi mới được tách miếng đất đó đứng tên tôi. Tôi xin hỏi:

- Đất còn nợ thuế thì cấp giấy phép xây dựng như vậy có hợp lệ không?

- Nhà nước có chính sách hay dự thảo gì về việc đóng tiền nợ thuế chưa (vì tôi thấy có QĐ15/20/2011(64/2011/QĐ-UBND tôi có hỏi chủ đất thì người ta nói mới QĐ thuế vượt hạn mức thôi còn thuế chuyển mục đích sử dụng thì chưa có hướng dẫn).

- Trên huyện có trả lời miếng đất tôi mua trong khu dân cư hiện hữu vậy sao không cho đóng thuế nợ.

Trả lời

Theo nội dung thư bạn gửi, căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi xin trả lời như sau:

Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định:

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6, Điều 8 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 3 năm 2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ tại Nghị định này; trong thời hạn tối đa là 5 năm kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ.

Theo Nghị định 17/2006/NĐ- CP, khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, tặng, cho quyền sử dụng đất đối với người ngoài diện thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự, hoặc được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi thì phải nộp cho nhà nước số tiền sử dụng đất còn nợ.

Như vậy, trong trường hợp nợ tiền sử dụng đất vẫn có thể xin được giấy phép xây dựng.

Khi tiến hành việc chuyển nhượng, thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn nợ. Bạn có thể liên hệ với chi cục thuế để biết thêm thông tin về số tiền thuế phải nộp.

Theo DiaOcOnline

cấp phép , qui trình , sử dụng đất , thủ tục , Tư vấn luật

"Phải tăng thêm quyền cho người sử dụng đất"

Trao đổi với báo chí về việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, ông Phạm Quốc Anh cho rằng, phải tăng thêm quyền cho người sử dụng đất; đẩy mạnh cơ chế thỏa thuận khi thu hồi đất trên cơ sở dân chủ, công khai.

Thực thi luật không tốt

Nhìn tổng thể thì những bất cập hiện nay trong chính sách đất đai là do luật pháp hay quá trình thực thi, thưa ông?

Tôi nghiêng về việc cán bộ đã thực thi không tốt. Dù luật sửa đổi đến mấy cũng khó sát hết thực tiễn. Do vậy, quan trọng là cái tâm, trách nhiệm của người cán bộ thực thi luật.

Tôi cho rằng, việc thực hiện Nghị quyết T.Ư về xây dựng Đảng có ý nghĩa quyết định để nâng cao hiệu quả, trách nhiệm của đội ngũ cán bộ đảng viên các cấp.

Nếu cán bộ không thực sự trân trọng những quyền lợi của người dân, thì khó tránh khỏi những sai lầm. Do vậy, cần công khai, dân chủ, minh bạch và trên hết là cái tâm của người cán bộ.

Theo khảo sát mới đây của nhóm nghiên cứu về chỉ số Hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh (PAPI) năm 2011, chỉ có 12,86% số hộ gia đình bị thu hồi đất cho biết giá đền bù gần với giá thị trường. Ý kiến của ông thế nào?

Hiện nay, 70% vụ khiếu nại, tố cáo (KNTC) liên quan lĩnh vực đất đai. Mà KNTC cũng chủ yếu do giá đền bù khi thu hồi đất. Nếu giải quyết thỏa đáng, có tình, có lý thì người dân ủng hộ. Nhưng có nơi đã giải quyết mang tính chủ quan, áp đặt hoặc có lợi ích cho một nhóm người.

Do vậy, điều đầu tiên là phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai. Trong kỳ họp tới đây, QH sẽ xem xét nội dung này. Trong thực thi pháp luật, phải tuyên truyền, phổ biến để người dân hiểu đúng Luật Đất đai.

Các cơ quan quản lý nhà nước phải thực sự công khai, minh bạch trong giải quyết liên quan đến quyền lợi của người dân. Ví như, giá đền bù khi thu hồi đất phải sát thực tiễn cuộc sống, chứ không thể đền bù quá thấp, áp giá đền bù không đúng loại đất.

Tôi nghĩ người dân rất tốt nhưng có nơi một số cán bộ địa phương làm không đúng, gây thiệt thòi quá lớn nên người dân không đồng tình.

Nhiều ý kiến cho rằng khi sửa Luật Đất đai tới đây cần thu hẹp phạm vi áp dụng của cơ chế nhà nước thu hồi đất, tăng thêm quyền cho người sử dụng đất, ông nghĩ sao?

Tôi cho rằng phải tăng thêm quyền cho người sử dụng đất. Đẩy mạnh cơ chế thỏa thuận khi thu hồi đất trên cơ sở dân chủ, công khai.

Đương nhiên, những công trình liên quan lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng thì người dân có thể phải chịu hy sinh quyền lợi cá nhân chứ không thể đòi lên, đòi xuống được.

Còn những công trình không cấp thiết, phục vụ cho lợi ích kinh tế của một bộ phận thì phải đền bù thỏa đáng cho người sử dụng đất.

Kéo dài thời gian giao đất cho nông dân

Đối với đất nông nghiệp, các ý kiến đều thống nhất cần mở rộng hạn mức và kéo dài thời gian giao đất cho nông dân, quan điểm của ông ra sao?

Tôi rất tán thành những đề xuất này khi sửa đổi luật. Nước ta đang trên đường CNH, HĐH nhưng hiện nay cơ bản vẫn là nước nông nghiệp. Nông nghiệp vẫn là cốt lõi, đảm bảo sự bền vững của nền kinh tế.

Phải đảm bảo quyền lợi thỏa đáng cho nông dân mất đất, chứ không thể thu hồi đất của nông dân rồi để hoang.

Do vậy, trong quy hoạch khu đô thị, công nghiệp phải đảm bảo hiệu quả sử dụng bởi đất đai là vàng, là tư liệu sản xuất của nông dân.

Ngay tại Thủ đô Hà Nội có những khu đất để hoang nhiều năm trời mà chưa bị xử lý…

Tại Hà Nội có những khu đất được gọi là “đất vàng” để hoang thì UBND thành phố phải vào cuộc xử lý sớm, vị phạm thì phải thu hồi. Những khu dự án không triển khai trên thực tế thì phải trả lại đất cho nông dân như một số tỉnh đã thực hiện thời gian qua.

Về phía Hội Luật gia Việt Nam, việc trợ giúp pháp lý cho người dân, đặc biệt là người nghèo đã được triển khai ra sao, thưa ông?

Đối với việc trao quyền pháp lý cho người dân, chúng tôi rất chú trọng đến việc trợ giúp để người dân hiểu Luật Đất đai, giám sát việc thực thi luật của chính quyền.

Trên cơ sở đó, sẽ giải quyết những KNTC trong lĩnh vực này. Tôi cho rằng, căn cứ vào Luật Đất đai hiện có và tới đây được sửa đổi, bổ sung thì việc thực thi vẫn là quan trọng nhất.

Cám ơn ông.

Ngày 27- 8, Chương trình phát triển Liên hợp quốc (UNDP) tại VN phối hợp Hội Luật gia VN tổ chức cuộc họp thường niên lần thứ 3 “Diễn đàn đối tác châu Á về trao quyền pháp lý” với sự tham gia của các nhà hoạt động thực tiễn trong lĩnh vực trao quyền pháp lý, đại diện chính phủ và các tổ chức xã hội dân sự đến từ 17 quốc gia châu Á- Thái Bình Dương. Phát biểu tại hội nghị, ông Bakhodir Burkhanov, Quyền Giám đốc quốc gia UNDP tại VN cho biết, UNDP đã xác định 4 lĩnh vực trụ cột gồm: tiếp cận công lý và pháp quyền; quyền lao động; quyền tài sản và quyền kinh doanh. Đây là những yếu tố quan trọng chi phối kế sinh nhai của người nghèo và cần phải được thừa nhận.

Theo TPO

nhận định , nông dân , Phạm Quốc Anh , Phân tích , quyền sở hữu , sử dụng đất , Tin thị trường

Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất

Hỏi: Tôi dự định làm thủ tục xin chuyển mục đích đất vườn của gia đình thành đất xây dựng nhà ở. Nhưng tham khảo thì được biết, số tiền sử dụng đất phải nộp để chuyển mục đích sử dụng đất khá lớn và gia đình khó có thể huy động ngay được.

Đề nghị Quý Báo tư vấn, chúng tôi có thể xin nợ nộp tiền sử dụng đất không, thủ tục nếu có như thế nào (Thanh Thủy, Email: thuyhl88@gmail.com).

Trả lời

Việc ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 8 Điều 2 của Nghị định 120/2010/NĐ-CP (ngày 30/12/2010, về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất), theo đó:

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01/03/2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ theo Nghị định 120/2010/NĐ-CP; trong thời hạn tối đa là 5 năm kể từ ngày 01/03/2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ.

Thông tư 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính (ngày 29/06/2011, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất) có hướng dẫn thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên tại Điều 7, như sau:

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP (nêu trên) có đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ có liên quan gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng TN&MT) thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng TN&MT) thẩm định, trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có ghi nợ nghĩa vụ tài chính (bao gồm cả tiền sử dụng đất); sau đó lập và chuyển Phiếu thông tin địa chính kèm theo bản sao một bộ hồ sơ cho Cơ quan Thuế cùng cấp để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập sổ theo dõi việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất. Sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất ở trong hạn mức và diện tích đất ở ngoài hạn mức.

LS Phạm Ngọc Minh

qui trình , sử dụng đất , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Có được chuyển đổi mục đất sử dụng đất không?

Hỏi: Tôi mua miếng đất diện tích 4m x 12m ở P.4, Q.8 (Tp.HCM) nhưng diện tích sử dụng chỉ 4m x 8m, phía trước là hành lang lộ giới của hẻm rộng hơn 4m. Đất mua bằng giấy tay.

Tôi đã xây nhà tạm từ trước tết và nay ở được 7 tháng. Nhà có đồng hồ điện riêng, bao tôn phía ngoài, trong xây tường đầy đủ. Đất nhà tôi và nhiều nhà xung quanh là đất vườn, nhưng khu vực chỗ tôi ở đều có nhà cửa đàng hoàng và theo tôi biết đây là khu dân cư ổn định.

Hiện trên quận đang yêu cầu bên phường lập biên bản giải quyết vụ việc để nhà tôi xây cất trái phép. Bên phường đã gửi giấy mời tôi lên trao đổi. Tôi không biết họ có tháo dỡ nhà tôi không.

Nếu đất nhà tôi đầy đủ giấy tờ và nằm trong diện được cấp phép, tôi sẽ đi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng. Như vậy có được không? Mr Seven (kiengiang3010@... )

Trả lời

1. Về việc xử lý do xây dựng không phép

Theo Điểm c khoản 2 điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP, ông có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng do xây nhà ở mà không có giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, theo Khoản 1 điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả là: ông phải tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, hoặc bị cưỡng chế phá dỡ nếu không tự phá dỡ (ông phải chịu trách nhiệm về chi phí cưỡng chế phá dỡ).

2. Về việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 (ngày có hiệu lực của Luật đất đai 2003) phải đáp ứng tối thiểu 2 điều kiện sau đây:

- Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và

- Hợp đồng chuyển nhượng phải được thành văn bản có công chứng theo quy định.

Và theo quy định của pháp luật về nhà ở, đối với trường hợp nhà ở xây dựng không phép sau ngày 1/7/2006 (ngày có hiệu lực của Luật nhà ở) thì sẽ không được hợp thức hóa quyền sở hữu.

Trong thư ông chưa nói rõ thửa đất đã có sổ đỏ hay chưa, nhưng với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, xây nhà không phép, trường hợp của ông đã vi phạm các điều kiện tối thiểu để được công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo các quy định như nói trên.

Ngoài ra, đất ông đã xây nhà không phải là đất ở mà là đất vườn. Với các điều kiện như vậy, ông không thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được.

Trong trường hợp này, nếu ông tiếp tục giữ nguyên hiện trạng thì sẽ không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất theo quy định (như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn… ). Do đó, trường hợp thửa đất đã có sổ đỏ (cấp cho chủ cũ), ông nên yêu cầu chủ cũ ký lại hợp đồng chuyển nhượng cho ông và có công chứng để ông có thể tiến hành sang tên sổ đỏ (chỉ hợp thức hóa quyền sử dụng đất, không bao gồm việc hợp thức hóa quyền sở hữu nhà ở do xây dựng không phép).

Còn trường hợp chủ cũ không đồng ý ký lại hợp đồng công chứng hoặc trường hợp đất chưa có sổ đỏ, ông có thể trả lại đất và yêu cầu chủ cũ hoàn trả tiền.

Nếu các bên không thể thỏa thuận được, ông có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân quận nơi có đất để yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (chuyển nhượng đất không có sổ đỏ) và không tuân thủ hình thức giao dịch (hợp đồng không có công chứng) theo quy định tại Điều 128 và 134 Bộ luật Dân sự.

Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
Theo TTO

mục đích , qui trình , sử dụng đất , thủ tục , Tư vấn luật

Sử dụng đất không đúng mục đích bị phạt hành chính thế nào?

Tôi có vướng mắc sau xin anh/chị tư vấn giúp.

Tôi có mua 1 mảnh đất ao đã được san lấp cách đây mấy năm. Mảnh đất nằm giữa khu dân cư, diện tích là 100m2, tại thị xã Phúc Yên, tỉnh Vính Phúc. Các thủ tục chuyển đổi,.. liên quan do tôi chịu trách nhiệm.

Nay tôi muốn chuyển đổi 50m2 thành đất thổ cư (ở). Tôi đã làm hồ sơ xin chuyển đổi, nhưng được trả lời là đất đã bị san lấp nên bị phạt hành chính. Nhưng tôi chưa nhận được thông báo cụ thể về mức phạt.

Xin cho hỏi: với trường hợp của tôi thì mức phạt trong khoảng nào? Áp dụng theo thông tư, nghị định nào. Vì tôi chưa nắm vững những qui định liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Kính gửi: Quý bạn đọc
Theo điều 3 Nghị định Số: 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định :

“ Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích sử dụng, loại đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai”. Điều 7. Xác định mức độ hậu quả của hành vi vi phạm hành chính

1. Mức độ hậu quả của hành vi vi phạm hành chính được xác định theo nguyên tắc quy đổi giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thành tiền theo giá đất tại thời điểm xử phạt do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất đó quy định và chia thành bốn (04) mức sau đây:

a) Mức một (1): trường hợp giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm quy thành tiền dưới ba mươi triệu (30.000.000) đồng đối với đất nông nghiệp, dưới một trăm năm mươi triệu (150.000.000) đồng đối với đất phi nông nghiệp;

b) Mức hai (2): trường hợp giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm quy thành tiền từ ba mươi triệu (30.000.000) đồng đến dưới tám mươi triệu (80.000.000) đồng đối với đất nông nghiệp, từ một trăm năm mươi triệu (150.000.000) đồng đến dưới bốn trăm triệu (400.000.000) đồng đối với đất phi nông nghiệp;

c) Mức ba (3): trường hợp giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm quy thành tiền từ tám mươi triệu (80.000.000) đồng đến dưới hai trăm triệu (200.000.000) đồng đối với đất nông nghiệp, từ bốn trăm triệu (400.000.000) đồng đến dưới một tỷ (1.000.000.000) đồng đối với đất phi nông nghiệp;

d) Mức bốn (4): trường hợp giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm quy thành tiền từ hai trăm triệu (200.000.000) đồng trở lên đối với đất nông nghiệp, từ một tỷ (1.000.000.000) đồng trở lên đối với đất phi nông nghiệp.

2. Đối với các loại đất chưa được xác định giá mà phải xác định giá để tính mức độ hậu quả của hành vi vi phạm hành chính gây ra thì việc xác định giá thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Trường hợp của bạn, mục đích sử dụng đất là đất ao, bạn đã tự ý san lấp chuyển sang đất thổ cư mà chưa xin chuyển đổi mục đích sử dụng là trái quy định pháp luật. Mức phạt hành chính của bạn có thể tham khảo tại điều 8 nghị định 105/2009/ND-CP:

Điều 8. Sử dụng đất không đúng mục đích

1. Sử dụng đất không đúng mục đích mà không thuộc trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ hai trăm nghìn (200.000) đồng đến năm trăm nghìn (500.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức một (1);

b) Phạt tiền từ năm trăm nghìn (500.000) đồng đến hai triệu (2.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức hai (2);

c) Phạt tiền từ hai triệu (2.000.000) đồng đến mười triệu (10.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức ba (3);

d) Phạt tiền từ mười triệu (10.000.000) đồng đến ba mươi triệu (30.000.000) đồng nếu hậu quả của hành vi thuộc mức bốn (4).

qui định , sử dụng đất , Tư vấn luật

Cách tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Hỏi: Tôi có hai lô đất riêng biệt tại quận Bình Tân (TP.HCM). Trong đó lô diện tích 8m x 18m đã được chuyển mục đích sử dụng từ đất lúa sang đất ở, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chánh và có giấy chứng nhận QSDĐ cấp năm 2011.

Hiện tôi đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng lô đất còn lại (diện tích 8m x 16m) nhưng chưa được giải quyết do phải chờ hướng dẫn của UBND TP. Tôi được biết hiện UBND TP đã thông qua tờ trình của liên sở về việc hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất.

Xin hỏi, trường hợp miếng đất của tôi có phải vượt hạn mức sử dụng đất ở? Tôi sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo hệ số K là bao nhiêu?

Xin cảm ơn. Vũ Tiến Dũng (dungvt59@... )

Trả lời

Theo Thông tư 93/2011/TT-BTC, việc xác định diện tích đất trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất chỉ tính cho 1 thửa đất. Vì vậy, đối với phần diện tích đất ở 8mx16m của bạn (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) sẽ được xem là phần diện tích đất ở vượt hạn mức.

Theo tờ trình của liên sở về hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (hệ số K) (được UBND Tp.HCM thông qua vào ngày 14-6-2012) thì hệ số K trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có ba hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt hạn mức đất ở, tương ứng ba khu vực:

+ Khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình) có hệ số K bằng 4,5.

+ Khu vực 2 (quận 2, 6, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Bình Tân) có hệ số K bằng 4.

+ Khu vực 3 gồm các huyện còn lại có hệ số K là 3,5.

Vì vậy, nếu thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất của bạn có vị trí tại quận Bình Tân, bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo hệ số K bằng 4, tức bằng bốn lần bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành và công bố hằng năm.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu
Theo TTO

qui định , sử dụng đất , Tư vấn luật

Thủ tục tách thửa và đóng thuế sử dụng đất

Câu hỏi: 

Hiện tại cha tôi có 500 mét vuông đất và nhà ở gắn liền với đất. Giấy tờ của cha ông để lại từ nhiều đời. Hiện giờ cha tôi đứng tên trên mảnh đất và nhà ở này. Chúng tôi nghe nói nộp thuế gì mà khoảng 500 triệu vậy mới ra sỏ đỏ cho gia đình chúng tôi. Bây giờ cha tôi muốn chia cho các con mỗi người 1 mảnh đất để xây nhà (hiện tại nhà đã có). Vậy tôi có thể tách thửa và đóng thuế như thế nào để xây dựng nhà (nhà củ 500m đập ra). Xin luật sư tư vấn cho tôi. 

Kính gửi Quý bạn đọc

Thứ nhất, ở đây bạn không nói cho chúng tôi biết thời điểm “cha ông” bạn bắt đầu sử dụng đất là khi nào? Thứ hai, bạn không cho chúng tôi biết là “giấy tờ” của cha ông bạn để lại là những giấy tờ gì? và mục đích sử dụng đất mà gia đình bạn hiện đang sử dụng là gì? Chính vì vậy, chúng tôi không thể biết chính xác bạn có thuộc trường hợp không phải đóng tiền sử dụng đất hay được miễn, giảm một phần tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Ở đây, chúng tôi xin dẫn ra một số quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bạn tham khảo và đối chiếu với trường hợp cụ thể của bạn. 

Tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 quy định về thu tiền sử dụng đất, quy định cụ thể về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất như sau:

Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 4 và điểm b, c khoản 2 Điều 6 Nghị định này.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất được tính theo giá bằng 50% giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối đất ở đó cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định này, cụ thể như sau:

a) Thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân; lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất;

b) Thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở. Khoản 2, Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp; - Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.

Điều 3. Đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất đã sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003;

b) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được quy định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

Điều 12. Miễn tiền sử dụng đất

5. Đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

6. Hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất. 

Trong trường hợp cha bạn muốn tách thửa cho các con thì cha bạn phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với các con. Trong trường hợp này gia đình bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân và chỉ phải đóng phí trước bạ là 0,05% tính trên giá trị thửa đất tại thời điểm sang tên, theo giá đất của UBND thành phố HCM ban hành.

sử dụng đất , tách thửa , thủ tục , thuế , Tư vấn luật

Chuyển mục đích sử dụng đất gần hết hạn sử dụng?

Câu hỏi:
Tôi có một mảnh ruộng với diện tích là 2012 m2 có bìa đỏ, hết hạn sử dụng vào năm 2014. Năm nay tôi muốn chuyển diện tích đất trên sang đất thổ cư có được không? Nếu được thì tôi phải làm những giấy tờ gì? Mong luật sư hướng dẫn và hồi âm sớm cho. 

Tôi xin chân thành cảm ơn. 
Kính gửi: Quý bạn đọc


Căn cứ khoản 3, Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (“Nghị định 181”) quy định điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết. Trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Ngoài ra, diện tích đất xin chuyển mục đích còn phải phù hợp với hạn mức giao đất tại địa phương.

Do nội dung thư bạn gửi không nêu rõ địa điểm mảnh đất tọa lạc vì vậy bạn cần liên hệ trực tiếp với UBND cấp quận, huyện để biết thêm thông tin và hướng dẫn chi tiết về vấn đề này.

Căn cứ điểm c, khoản 1 điều 36 và điều 68 luật đất đai 2003 có quy định thì việc chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp của bạn phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( UBND quận, huyện nơi có đất). Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở là lâu dài. Hồ sơ, giấy tờ chuyển mục đích bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;

- Tờ khai lệ phí trước bạ

- Tờ khai nộp tiền sử dụng đất; 

Phòng Tài nguyên và môi trường nơi có đất có thẩm quyền thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp của bạn.

chuyển đổi , sử dụng đất , Tư vấn luật