Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Hỏi: Khi quyết định mua một căn nhà thì phải làm sao để biết giá trị thực của căn nhà? Phải làm hợp đồng như thế nào? Nếu người bán đã thế chấp căn nhà ở ngân hàng thì có cần cùng chủ căn nhà đến ngân hàng xác minh lại?

Nếu tôi làm hợp đồng mua bán, sau đó mang hợp đồng mua bán đến một ngân hàng khác vay mua nhà thì có được không? Nếu đem lại ngân hàng nơi người bán thế chấp căn nhà trước đó vay mua nhà thì sao? Sau khi ngân hàng giải ngân, tôi trả hết số tiền còn lại cho người bán và sang tên thì có được không khi giấy tờ vẫn đang ở ngân hàng?

Mong được giải đáp. Cảm ơn.

bao bao (ngtbaovl@... )

Trả lời

1. Về việc xác định giá của bất động sản:

Rất khó xác định được giá trị thực của bất động sản, bởi trên thực tế giá của bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu của bên mua và bên bán. Luật nhà ở cũng ghi nhận giá mua bán nhà ở tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên (trừ các trường hợp nhà ở pháp luật có quy định khung giá mua bán).

Trên thực tế, có nhiều cách để xác định giá bất động sản, phương pháp thường dùng là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản đang xem xét, để ước tính giá trị của bất động sản đó.

Theo đó, để biết giá trị của căn nhà mà bạn định mua, bạn có thể so sánh giá mua bán trên thị trường của các căn nhà có cùng đặc điểm và trong cùng khu vực với căn nhà bạn định mua.

2. Thủ tục mua bán nhà:

Việc mua bán nhà phải được lập thành văn bản, thường được gọi là hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Ví dụ, nếu bạn mua nhà ở quận Bình Thạnh, Tp.HCM, hợp đồng mua bán nhà có thể được công chứng tại bất kỳ cơ quan công chứng nào trên địa bàn Tp.HCM hoặc được chứng thực bởi UBND quận Bình Thạnh.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện các nội dung sau:

- Tên và địa chỉ của các bên mua và bán

- Mô tả đặc điểm của nhà ở

- Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý

- Quyền và nghĩa vụ của các bên mua và bán

- Cam kết của các bên mua và bán

- Các thỏa thuận khác

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản

- Chữ ký của các bên mua và bán (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

3. Việc mua bán nhà đang được thế chấp tại ngân hàng:

Theo quy định, bên nhận thế chấp được giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trên thực tế, khi mua nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, bên mua nộp thay cho bên bán phần tiền mà bên bán còn nợ ngân hàng và giải chấp, sau đó nhận giấy chủ quyền để tiến hành thủ tục mua bán sang tên theo quy định. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Bạn có thể tham khảo một gợi ý dưới đây, theo tôi ít rủi ro hơn.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự, đối với nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Theo đó, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên mua và bên bán được thực hiện việc mua bán này.

Theo cách này, bên mua và bên bán cùng với ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Theo thỏa thuận này, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền).

Ngay khi bạn và bên bán đã thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà theo quy định thì ngân hàng, nơi nhận thế chấp tài sản, sẽ trích từ tài khoản của bạn như đã nói trên một khoản tiền bằng với số tiền bên bán nợ ngân hàng (khoản này được xem là bên mua thanh toán tiền mua nhà cho bên bán).

Sau khi đã hoàn tất việc thanh toán nợ cho ngân hàng, các bên sẽ thỏa thuận tiến độ thanh toán đối với số tiền mua bán nhà còn lại. Các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán số tiền này ngay khi các bên đã hoàn tất thủ tục nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân đối với bên bán (nếu có), lệ phí trước bạ đối với bên mua hoặc ngay sau khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Trân trọng!

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh

Theo TTO

mua nhà , Ngân hàng , thế chấp , thủ tục , Tư vấn luật

Điều kiện để mua bán nhà đang thế chấp

Hỏi: Tôi đang định mua một căn nhà ở quận Cầu Giấy, Hà Nội nhưng căn nhà này đang thế chấp tại ngân hàng. Xin luật sư cho biết, tôi có thể mua căn nhà trên được không? Nếu được thì tôi phải làm những thủ tục gì?

(Hà Thị Thanh Hải, Quang Trung, Hà Đông, Hà Nội).

 Trả lời

Tại Khoản 4, Điều 718 Bộ Luật Dân sự 2005 (BLDS) quy định: “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Để mua được nhà đất đang thế chấp thì bạn yêu cầu bên thế chấp làm việc với ngân hàng (bên nhận thế chấp), nếu được họ chấp thuận thì người có tài sản được phép chuyển nhượng tài sản.

Để thực hiện việc mua bán đúng pháp luật bạn cần thực hiện theo 2 cách sau:

1. Ký hợp đồng đặt cọc mua bán trong nội dung đặt cọc nói rõ tình trạng nhà đất; giá cả; phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên. Đặc biệt trong nội dung hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận cụ thể về việc trả lãi hàng tháng, thủ tục giải chấp; xóa việc đăng ký thế chấp; việc đặt cọc này để đảm bảo thực hiện hợp đồng từ khi ký đặt cọc đến khi sang tên nhà đất cho bạn. Để đảm bảo quyền lợi cho bạn, bạn có thể yêu cầu bên bán ký công chứng hợp đồng ủy quyền trong đó có nội dung: Bạn được sử dụng nhà đất; thanh toán lãi hàng tháng thay cho bên ủy quyền; được tiến hành thủ tục giải chấp; xóa đăng ký thế chấp; được nhận sổ và được mua bán tặng cho nhà đất. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đứng tên nhà đất này thì bạn nên nhờ người khác nhận ủy quyền vì nếu bạn nhận ủy quyền thì bạn sẽ không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Bạn phải ký cam kết đặt cọc giữa ba bên (bên nhận thế chấp, ngân hàng, bên thế chấp), nội dung của bản cam kết đặt cọc có nội dung cụ thể như sau:  Giá bán nhà đất; phương thức thanh toán; bên thế chấp sẽ đưa cho bên nhận thế chấp một khoản tiền tương ứng giá trị mua bán nhà đất đã thỏa thuận, khoản tiền này để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và cùng là số tiền để bên nhận thế chấp dùng để trả một phần thế chấp cho bên nhận thế chấp (bên Ngân hàng), cam kết các bên về việc đặt cọc.

Luật sư Vũ Văn Lợi
Theo PL & XH

bán nhà , thế chấp , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Vay thế chấp BĐS và những góc khuất gây sửng sốt

Một dự án BĐS được thế chấp để vay vốn ngân hàng, sau đó lại được ngân hàng cho vay để khách hàng mua các căn hộ của chính dự án đó. Như vậy, rủi ro từ việc cho vay thế chấp tài sản là dự án BĐS sẽ rất lớn, bởi ngân hàng đã hai lần giải ngân cho hai khoản vay khác nhau mà chỉ có một tài sản bảo đảm.

Một dự án, thế chấp nhiều lần

Do không tìm hiểu kỹ thông tin, nhiều khách hàng không biết được rằng mình đang mua dự án đã được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Ảnh chỉ mang tính minh họa

Đối với các dự án tòa nhà văn phòng, khu căn hộ…, dù chủ đầu tư có chuẩn bị vốn lớn đến đâu, thì vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn. Xét cho cùng, tăng trưởng của quốc gia nhờ một phần quan trọng của tăng trưởng dư nợ tín dụng, mà phần tăng trưởng dư nợ tín dụng thường gắn chặt với tăng trưởng bất động sản.

Vấn đề là khi tài trợ cho các dự án bất động sản, rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt là gì? Trong các trường hợp cho vay này, tài sản bảo đảm bên đi vay đưa vào thế chấp chính là tài sản được hình thành bởi nguồn vốn vay: bất động sản từ dự án. Đây là phần chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu cho vay của ngân hàng và của cả nền kinh tế. Tài sản bảo đảm đó có thể là chính công trình, tòa nhà hình thành trong tương lai và được định giá theo cơ cấu vốn đầu tư: tổng tài sản, dự toán vốn đầu tư, dự toán khai thác...

Kinh doanh bất động sản dự án thường nhắm vào các tòa nhà văn phòng, căn hộ và hướng tới mục tiêu bán hoặc cho thuê. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đề nghị ngân hàng hỗ trợ khâu bán hàng thông qua quy trình khép kín là ngân hàng phối hợp cho vay mua sản phẩm bất động sản của chủ đầu tư dự án bằng các sản phẩm tín dụng tiêu dùng cho vay mua nhà. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua căn hộ và tài sản bảo đảm là chính căn hộ. Như vậy, một tài sản nhưng lại được chủ đầu tư và người vay mua nhà cùng thế chấp.

Chưa kể, có trường hợp, nhà cung cấp và nhà thầu lại thế chấp các tài sản là vật tư, hàng hóa lưu động như xi măng, sắt thép, thang máy… và nguồn trả nợ chính là thu bán hàng từ dự án. Khi người vay không có khả năng thanh toán, ngân hàng tiến hành xiết nợ, xử lý tài sản thế chấp là vật tư, hàng hóa. Nhưng khi thế chấp dự án, toàn bộ vật tư, hàng hóa đã được tính toán hình thành nên giá trị của dự án trong lần thế chấp trước đó. Tính ra, cùng một tài sản bảo đảm mà giá trị cho vay dựa trên tài sản đảm bảo đã được nhân lên gấp 2, gấp 3 lần.

Thực tế ghi nhận, có ngân hàng nhận được đề nghị cho vay đối với một dự án căn hộ, có dự toán hàng trăm tỷ đồng. Thủ tục pháp lý của dự án đã hoàn tất, chủ đầu tư đã có giấy phép xây dựng và Ngân hàng đã cho vay với tài sản bảo đảm là toàn bộ dự án đó. Sau khi được giải ngân, chủ dự án lại bán căn hộ dưới dạng góp vốn đầu tư. Những người góp vốn đầu tư cũng là chủ sở hữu một phần của Dự án.

Khi phát hiện ra điều này, Ngân hàng đã dừng giải ngân và tiến hành thu hồi nợ trước hạn thì vướng mắc về sở hữu, dẫn đến tài sản bảo đảm của Ngân hàng không còn. Ngân hàng đối mặt với tranh chấp mới, tranh chấp với các chủ nợ khác, trong đó, có những người góp vốn với chủ đầu tư để sở hữu bất động sản.

Nhiều rủi ro khác cho ngân hàng

Như vậy, khi tài sản bị đem đi thế chấp nhiều nơi, ngân hàng nhận thế chấp dự án đứng trước nguy cơ mất trắng, nếu không bám sát chủ đầu tư, bởi việc thế chấp dự án không được đăng ký giao dịch đảm bảo.

Đối với bất động sản, khi thế chấp, ngân hàng phải đăng ký tại văn phòng đăng ký nhà đất các cấp. Tuy nhiên, do dự án là tài sản hình thành trong tương lai, một dạng quyền tài sản nên văn phòng đăng ký nhà đất sẽ không cho đăng ký. Khi phát sinh tranh chấp, ngân hàng sẽ không được ưu tiên xử lý thu hồi nợ.

Đối với việc cho vay dự án, rủi ro khác mà ngân hàng gặp phải là nguy cơ dự án bị mua đi bán lại nhiều. Về nguyên tắc, pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhưng trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp có đất nhưng không có tiềm lực kinh tế để triển khai dự án vẫn “lách luật” bằng nhiều cách để chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư thứ cấp. Khi này, nếu chủ đầu tư thứ cấp đứng ra vay vốn ngân hàng và không trả được nợ thì ngân hàng rất khó xử lý tài sản bảo đảm, bởi chủ đầu tư thứ cấp không có đầy đủ quyền năng pháp lý đối với dự án.

Ngoài ra, còn hàng loạt rủi ro khác như dự án bị rút giấy phép, không thể triển khai hoặc là thu hẹp diện tích. Thậm chí, dự án đã triển khai nhưng có rủi ro như công trình sai phép, công trình không đảm bảo chất lượng, xảy cháy mà không có bảo hiểm.

Ngừa rủi ro tài sản thế chấp, cách nào?

Những ngân hàng có quy trình chặt chẽ sẽ đưa vào hợp đồng tín dụng những thỏa thuận để quản lý, giám sát tài sản bảo đảm, để nếu phát sinh vấn đề, sẽ thu hồi nợ trước hạn. Tức là, thỏa thuận mọi giao dịch, cam kết liên quan đến dự án với bên thứ ba phải được ngân hàng chấp thuận.

Khi cho vay mua căn hộ, ngân hàng phải thỏa thuận với chủ đầu tư, kiểm soát tiến độ thực hiện và thanh toán của dự án. Khi chủ đầu tư bàn giao sổ đỏ, căn hộ, ngân hàng phải tham gia. Bởi lẽ, với các dự án bất động sản căn hộ, văn phòng để bán, thì khi chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng, tài sản đảm bảo của chủ đầu tư lúc này sẽ trở về số 0. Ngân hàng chỉ có thể quản lý được nguồn thu khi bán căn hộ, nếu không làm chặt thì tài sản bảo đảm sẽ không còn.

Như vậy tính chất dự án, tư cách chủ đầu tư, sự khả thi của dự án mới là yếu tố quan trọng nhất của bất động sản đảm bảo để ngân hàng xem xét cho vay. Bởi thực tế, bất động sản dự án chỉ là một dạng quyền tài sản.

Luật sư Trương Thanh Đức
Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Maritime Bank - ĐTCK
Theo Vietnamnet

góc khuất , thế chấp , Tin thị trường , vay vốn