Tồn kho bất động sản tiếp tục tăng cao

Tính đến hết tháng 3/2013, lượng căn hộ tồn kho đã tăng lên đến 20%, tương đương 33.852 căn hộ, đất nền tồn kho hơn 1 triệu m2.

Con số trên vừa được ông Vũ Xuân Thiện, Cục phó Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết tại một hội thảo về bất động sản ngày 9/5.

Theo ông Thiện, nhìn chung thị trường bất động sản vẫn chưa có nhiều chuyển biến khả quan, lượng tồn kho căn hộ của các doanh nghiệp vẫn đang có xu hướng tăng cao. Còn theo báo cáo chính thức của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2012, TP.HCM và Hà Nội là hai địa phương có nhiều dự án bất động sản lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường cả nước.

Riêng ở TP.HCM, trong 121 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748m2 mặt bằng thương mại, 300.071m2 đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Tại thị trường Hà Nội, theo báo cáo của 13 chủ đầu tư, đã tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459m2 mặt bằng thương mại, văn phòng, giá trị tồn kho ước khoảng 14.070 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo ông Vũ Xuân Thiện, số liệu trên chỉ là bề nổi của tảng băng chìm, vì thống kê chỉ dựa trên bất động sản đã hình thành, hoàn thành chưa bán được, còn số lượng các dự án người dân đóng góp vốn nhưng chưa triển khai không được đưa vào, một số dự án giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng cũng không được tính.

Do vậy, theo ông Thiện, "chúng tôi chỉ gọi tạm là hàng tồn, số này lớn hơn rất nhiều lượng tồn kho đã báo cáo”.

Cũng theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, để gỡ khó cho thị trường, tính đến tháng 4/2013, các cơ quan quản lý đã đồng ý cho phép 50 chủ đầu tư dự án chuyển đổi 31.000 dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chủ yếu tập trung tại Hà Nội và TP.HCM.

Lý giải cho việc ế ẩm của thị trường, tồn kho tăng cao, theo ông Lê Quốc Chính, Giám đốc phát triển dự án Daewoo Clever, là do người dân vẫn có tâm lý chờ đợi, nên dù giảm giá mạnh vẫn không bán được hàng

“Các doanh nghiệp bất động sản trong nước hiện nay vẫn bị tắc, nhiều chủ đầu tư phải cắt vào thịt để tự cứu mình trong bối cảnh thanh khoản vẫn chưa thể cải thiện. Chúng tôi chịu lỗ từ rất lâu rồi, tìm đủ cách nhưng khách hàng vẫn không mua, nên nhiều khả năng thị trường vẫn còn phải chứng kiến một đợt giảm giá nữa”, ông Chính nói.

Theo VnEconomy

bất động sản , nhận định , Phân tích , Tin thị trường , tồn kho

Có 1 tỷ đồng, làm sao mua nhà ở ngay?

Phân khúc căn hộ có giá 1 tỷ đồng được quan tâm, tuy nhiên nhiều người băn khoăn không biết nên chọn mua chỗ nào ở Hà Nội bởi số lượng căn hộ loại này lại đang hiếm và mua được nhà hoàn thiện có thể ở ngay càng khó.

Hàng không nhiều

Thị trường BĐS Hà Nội đang thiếu nguồn cung cho phân khúc bình dân, diện tích nhỏ, giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Báo cáo của Savills Viêt Nam, loại căn hộ này trên thị trường rất ít, chỉ khoảng 1000 căn. Phân khúc bình dân đang là điểm sáng của thị trường khi nhà nước đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Chung cư thương mại: căn hộ có giá quanh 1 tỷ đồng/căn tập trung nhiều ở khu vực quận Hà Đông, Hoài Đức và Hoàng Mai, những khu vực cách xa trung tâm thành phố. Bất lợi về vị trí, khi di chuyển vào trung tâm khá xa nên các dự án này chỉ phù hợp với đối tượng có nhu cầu quanh bán kính cách dự án khoảng 5km.

Loại căn hộ này có giá khoảng 15-18 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án bình dân mới đưa ra thị trường có mức thấp hơn khá nhiều khoảng 14 triệu đồng/m2. Với loại diện tích căn hộ nhỏ từ 40-70m2/căn, giá trị mỗi căn hộ ở một số khu vực tại Hà Đông như Xa La, Văn Phú, Dương Nội chỉ trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Hay một số dự án khác tại Hoài Đức có giá 15 - 18 triệu. Một số dự án mới đây cũng được chào bán với mức giá khoảng 1 tỷ đồng như chung diện tích nhở ở Hà Đông, Linh Đàm.

Đối với đất thổ cư, một số khu vực giá đã về mức thấp với khả năng tài chính 1 tỷ đồng có thể mua được như Yên Nghĩa, Phú Lương (Hà Đông) dao động từ 17-25 triệu đồng/m2, An Khánh khoảng 17-20 triệu đồng/m2, Tây Mỗ Hoài Đức khoảng 30-35 triệu đồng/m2,... Người mua đất cũng phải tốn khoảng 500 - 800 triệu đồng để xây dựng nhà 3 tầng.

Cao hơn mức 1 tỷ đồng, những căn hộ có giá dưới 1,5 tỷ đồng cũng đang được chào bán rầm rộ như ở khu vực ngoài vành đai 3, cầu Diễn, Hà Đông thậm chí ngay trong nội thành Hà Nội ở Hoàng Mai, Cầu Giất có giá từ 15 - 22 triệu cho các căn hộ có diện tích từ 70 - hơn 100m2.

Bài toán tài chính

Gần đây, nhiều thông tin tốt cho thị trường BĐS cũng đã xuất hiện như lãi suất giảm về 7,5%, cho vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ lãi suất 6%/năm đang được xem xét, giảm 30% thuế VAT cho loại nhà ở dưới 15 triệu đồng/m2. Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đưa ra chiêu khuyến mãi hỗ trợ khách hàng vay tiền ngân hàng lên đến 70 - 75% giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi. Nhiều người dân đang rục rịch tính chuyện mua nhà.

Tại các ngân hàng thương mại, các chương trình cho vay mua nhà đang có nhiều ưu đãi, tuy nhiên khách hàng vay được đòi hỏi nhiều điều kiện kèm theo.

Mức vay thực tế phụ thuộc vào thu nhập khách hàng. Đồng thời, đòi hỏi người vay phải công tác liên tục trong cùng một lĩnh vực chuyên môn tối thiểu 12 tháng, hoặc có thời gian đăng ký và hoạt động kinh doanh liên tục hơn 1 năm, thực hiện trả lương qua tài khoản ít nhất 3 tháng... Hầu hết các ngân hàng trong nước đều đưa ra mức lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng cho 6 tháng - 1 năm đầu.

Riêng đối với tín dụng cho vay mua nhà xã hội hiện nay phổ biến các ngân hàng áp dụng lãi suất 8%/năm. Đó là một lãi suất quá cao đối với các đối tượng có nhu cầu mua nhà xã hội để ở, những đối tượng nghèo.

Tuy nhiên, nếu có sẵn 1 tỷ, chấp nhận chọn căn nhà từ 1,2 - 1,5 tỷ đồng thì người mua sẽ có rất nhiều lựa chọn. Người mua có thể đặt vấn đề vay vốn các ngân hàng với mức 200 - 500 triệu tùy nhu cầu. Tuy nhiên, đa số các khu nhà này sớm nhất cung phải 3 - 6 tháng nữa mới vào ở được.

Tuy nhiên, để vay được tiền thì người mua phải tìm hiểu kỹ. Trước hết nên chọn các dự án mà chủ đầu tư có kết hợp với ngân hàng trong việc vay vốn mua nhà để có thể thế chấp chính căn nhà mua để vay vốn. Nhà phải được mua bán trực tiếp, qua sàn được công nhận mới đủ điều kiện xét vay vốn.

Bên cạnh đó, tùy số tiền vay mà để bạn có thể tính toán mức thời hạn trả, chuẩn bị các loại giấy tờ chứng minh thu nhập. Nếu vay số tiền 200 triệu mà có thu nhập gia đình 20 triệu, thời hạn vay trong 3 - 5 năm thì không có gì khó. Nhưng nếu vay trên 500 triệu mà thu nhập của bạn chỉ ở mức 15 triệu thì quả là một bài toán khó.

Các ngân hàng yêu cầu số tiền trả nợ không được quá 65% thu nhập của người vay, do đó, để được vay với mức trên, khách hàng phải chứng minh được thu nhập tối thiểu hằng tháng khoảng 20 triệu đồng.

Đơn cử, muốn vay khoảng 750 triệu đồng như đề nghị, với mức lãi suất là 1,08%/tháng (tương đương 13%/năm), mỗi tháng người vay phải trả hơn 8,1 triệu đồng tiền lãi và hơn 3,1 triệu đồng tiền gốc. Với khoản vay 500 triệu, thời hạn vay 5 năm, lãi suất cho vay 12%, mỗi tháng người vay phải trả cho ngân hàng 13 triệu đồng bao gồm 8 triệu tiền gốc và 5 triệu đồng tiền lãi.

Bên cạnh đó, TS Lê Thẩm Dương cho rằng, người vay mua căn hộ cần lường trước các rủi ro mà mình sẽ gặp phải, trong đó có biến động về LS mà phần lớn khả năng là sẽ tăng cao hơn trong suốt quá trình vay do nguy cơ lạm phát. Khách hàng cần lường định kỹ khả năng vay được vốn cũng như năng lực trả nợ của mình, tránh trường hợp đã đặt cọc mới biết không được vay hoặc vay không đủ; hay trường hợp dự án kéo dài, chưa được vào ở căn hộ nhưng vẫn phải vừa trả lãi ngân hàng, vừa góp tiền theo tiến độ.

Theo VEF

nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Căn hộ dưới 1 tỷ đồng hút khách

Thị trường hiện nay đang thiếu nguồn cung cho phân khúc bình dân, diện tích nhỏ, giá dưới 1 tỷ đồng/căn, và chắc chắn phân khúc này sắp tới sẽ được các nhà phát triển BĐS khai thác.

Những giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản gần đây của Chỉnh phủ đang có tín hiệu lạc quan, giá nhà đất không còn sụt giảm mạnh, thanh khoản của thị trường tăng lên như giao dịch thành công của mảng căn hộ tại Tp.HCM tăng 25% , nhiều dự án tại HN mở bán đạt được kết quả giao dịch khả quan, đặc biệt là những dự án sắp hoàn thành, giá cả vừa phải.

Bên cạnh đó, nhiều thông tin tốt cho thị trường BĐS cũng đã xuất hiện như lãi suất giảm về 7,5%, lãi suất cho vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ 6%/năm đang được xem xét, giảm 30% thuế VAT cho loại nhà ở dưới 15 triệu đồng/m2,… Điều này có tác dụng củng cố được tâm lý của người dân.

Trao đổi với phóng viên ông Lê Ngọc Ước - Giám đốc Công ty kinh doanh Bất động sản Viglacera cho rằng, quy luật cung cầu sẽ quyết định thị trường, và các nhà phát triển dự án phải xác định được phân khúc đó để đưa ra các sản phẩm phù hợp với thị trường.

Thị trường hiện nay đang thiếu nguồn cung cho phân khúc bình dân, diện tích nhỏ, giá dưới 1 tỷ đồng/căn, và chắc chắn phân khúc này sắp tới sẽ được các nhà phát triển BĐS khai thác.

Và xu hướng này, trên thực tế cũng đang ghi nhận những tín hiệu lạc quan, làm ấm một phần nào đó của thị trường. Hiện Viglacera Land là một trong nhiều chủ đầu tư đang chào bán loại căn hộ này như chung cư CT6 Đặng Xá và CT2 Xuân Phương. Theo ông Ước đặc biệt là chung cư CT6 Đặng Xá với mức giá chỉ từ 550 triệu/căn đang nhận được phản hồi rất tốt của thị trường.

Ở thị trường Hà Nội hiện nay, phân khúc bình dân đang là điểm sáng của thị trường, theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills, hiện nhà nước đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo bà Hằng loại căn hộ này trên thị trường rất ít, chỉ khoảng 1000 căn.

Ông Ước cho biết thêm, thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay đưa đến cho các nhà đầu tư rất nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, những doanh nghiệp có uy tín, và tiềm lực tài chính vững vẫn đang thể hiện được mình.

“Các dự án phải được triển khai đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng, có như vậy mới bán được hàng trong thời điểm hiện nay. Với Viglacera Land, chúng tôi đạt gần 3.800 tỷ đồng doanh thu năm 2012. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng huy động được các ngồn vốn lưu động từ nguồn vay ngắn hạn của ngân hàng. Do vậy chúng tôi hoàn toàn chủ động về nguồn vốn để triển khai các hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Chúng tôi đang phấn đấu hoàn thành kế hoạch doanh thu hơn 3.500 tỷ đồng vào năm 2013. Đây sẽ là điều kiện quan trọng để công ty đảm bảo được dòng vốn cho các dự án đang triển khai, trong đó có cả những dự án thuộc phần khúc cao cấp Viglacera sắp kinh doanh như biệt thự và liền kề BT1 Đặng Xá 2.” Ông Ước nói.

Như vậy, có thể thấy, nhu cầu về nhà ở trên thị trường khá lớn, tuy nhiên, chủ đầu tư phải có hướng đi phù hợp với nhu cầu của thị trường để tung ra các sản phẩm hợp lý. Bên cạnh đó, một trong những yếu tố tiên quyết cho sự thành công ở mỗi dự án đó là dòng vốn ổn định.

Thị trường bất động sản đang thanh lọc một cách rõ nét, không còn những cách làm “ăn xổi” như trước đây, mà thay vào đó là môi trường kinh doanh hoàn toàn mới. Thị trường chỉ dành cho những nhà đầu tư đủ năng lực mới có thể phát triển thành công dự án của mình.

Theo TTVN

Phân tích , Tin thị trường

Cấm cửa dự án mới để cứu ế BĐS

Hà Nội sẽ tạm dừng không xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại từ nay đến 31/12/2014 trên địa bàn.

Theo đó, thành phố sẽ tạm dừng không xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại từ nay đến 31/12/2014 trên địa bàn. Rà soát quy hoạch, cho phép chuyển một số nhà ở sang nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Thành phố sẽ xử lý 5.788 căn hộ tồn đọng trên địa bàn hiện có, tiếp nhận xem xét đề nghị của chủ đầu tư chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ.

Đến nay, Hà Nội đã chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi 3 dự án được sang xây dựng nhà ở xã hội và hiện có 6 nhà đầu tư đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại 7 địa điểm trên địa bàn. Thành phố cũng tiếp tục xem xét các dự án có nhu cầu chuyển sang nhà ở xã hội và thu nhập thấp phù hợp với quy hoạch.

Một nội dung quan trọng khác là thành phố sẽ điều chỉnh quy hoạch, quy mô các dự án bất động sản, điều chỉnh tiêu chuẩn định mức các căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ, tạo điều kiện đa dạng hóa sản phẩm...

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn Info - Ocean Group cho biết, theo thống kê của riêng sàn Info, thực tế thị trường BĐS HN đang tồn kho một lượng hàng hóa lên đến hàng chục ngàn căn hộ. Đây là một sự lãng phí lớn về tiền của xã hội nếu xét trên bối cảnh đất nước ta còn nghèo và còn rất nhiều người dân đang mơ ước có một căn nhà.

Hướng giải quyết của TP Hà Nội về việc tạm dừng các dự án nhà ở thương mại đến hết năm 2014 có thể coi là cách làm cắt cung để giảm lượng căn hộ thương mại mới cung cấp ra thị trường để giải quyết hết lượng hàng tồn.

Với tốc độ bán hàng hiện tại, phải mất từ 3 đến 5 năm nữa thì thị trường mới có khả năng hấp thu được hết lượng căn hộ đang tồn kho. Vậy nên nếu vẫn cứ đều đặn cho ra thị trường các dự án mới thì không thể dự báo được đến bao giờ mới hết tồn kho căn hộ.

Tuy nhiên, ông Nam cho rằng, nếu dừng hẳn phát triển nhà ở thương mại và chỉ chú trọng vào nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư thì cũng rất dễ dẫn tới tình trạng phá hỏng kiến trúc đô thị. Hiện nay, thị trường đã có nhiều dự án nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp bị xuống cấp nhanh chóng do chất lượng thi công, vận hành, quản lý và bảo dưỡng cẩu thả và nếu như Thành phố không xiết chặt quản lý thì nguy cơ Hà Nội có hàng loạt các "khu ổ chuột trên cao" là rất dễ xảy ra.

Đồng quan điểm, ông Sam Cucurullo, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, có lẽ trước mắt Việt Nam nên dừng xây dựng các dự án để thị trường có thể hấp thụ hết nguồn cung hiện tại. Theo ông Sam, có nhiều lý do dẫn đến tình trạng bất động sản gặp phải nhiều vấn đề khó khăn như hiện nay. Trong đó một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung quá lớn, vượt sức hấp thụ của thị trường.

"Tôi ngạc nhiên khi thấy có công trình tới 1.500 căn mà người đến ở rất ít. Theo tôi, người ta nên xây từng giai đoạn, có thể gối đầu hoặc dần dần. Đây cũng là giải thích vì sao thị trường Việt Nam lại như thế, nguồn cung lớn, chủ đầu tư xây rất ồ ạt trong khi mức thu nhập của người dân rất thấp" ông Sam nói.

Theo số liệu thống kê của CBRE, Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán nhưng không tìm được người mua. Do vậy, sẽ mất từ 1,5 năm đến 4 năm để tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho này, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu. Do vậy, 2013 dự kiến sẽ còn là một năm đầy thách thức với các chủ đầu tư.

Đại diện CBRE cho biết: "Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào, thì đến cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% mức giá chào ban đầu.Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng".

Nhận định về thị trường căn hộ năm 2013, ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn Info - Ocean Group cho biết, thị trường căn hộ trong năm 2013 sẽ còn rất khó khăn với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, với những người có nhu cầu mua nhà để ở thì đây chính là thời điểm rất thích hợp do có nhiều sự lựa chọn, giá bán căn hộ đã xuống đến vùng đáy và các ngân hàng hiện đang có xu hướng hỗ trợ rất tốt trong việc xây dựng các sản phẩm cho vay hỗ trợ mua nhà với mức lãi xuất hấp dẫn và ân hạn nợ gốc lên đến 8 năm

nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Alan Phan 'né' trả lời, xin dừng tranh luận

Trưa 31/3.2013, TS Alan Phan đã có “Thư gởi Hiệp hội BĐS” để đáp lại công văn “chất vấn” với 15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội sau bài “Hãy để thị trường BĐS rơi tự do” của mình và chủ động đề nghị ngừng tranh luận. Nhiều chuyên gia đánh giá, dù đã trả lời song nội dung mà ông Alan Phan đưa ra vẫn còn né tránh, chưa vào thẳng vấn đề.

Chưa thỏa mãn

Ông Alan Phan đã không trả lời 15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội một cách cụ thể, rõ ràng. Bức thư chỉ là một bài viết chung khiến cho nhiều người theo dõi cuộc tranh cãi này thất vọng và không thỏa mãn.

Trong bức thư, Alan Phan cho rằng, "Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn...quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.".

Và để giải quyết vấn đề, ông đặt lại bài toán huy động vốn trong dân: "Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ US dollars; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta sẽ không bao giờ tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số nhậy cảm ở Việt Nam). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BDS tồn kho."

Tiếp tục bảo vệ luận điểm "rơi tự do" của mình, ông Alan Phan cho rằng hệ quả khi BĐS đổ vỡ là... chẳng sao cả (?!). Giới BĐS đã "tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung" nhưng thực tế là "không có Mợ thì chợ vẫn đông" ; "Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.".

Ông Alan Phan gọi những câu hỏi của giới BĐS đặt ra với mình là "con ngoá ộp mà quý vị đem ra hù doạ" đồng thời khẳng định: "Các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan... tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình BDS chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng.".

Còn việc BĐS đổ vỡ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, dân mất tiền gửi trong ngân hàng, ông Phan cũng cho đó là "chuyện nhỏ" và "Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý Vị tiên đoán. Họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn Quý Vị và nhà nước nhiều.".

Tỏ ra "lo ngại" khi "bong bóng BĐS không nổ", ông Alan Phan bình luận: "các ngân hàng thương mại Việt không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính minh bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi dào)" và "Tệ hại nhất là khi tung tiền cứu nguy cho "bồ nhà", chánh phủ sẽ gởi một thông điệp bào mòn mọi niềm tin còn sót lại của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó là: "mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi "nghỉ mát" khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm".".

Và cuối cùng, ông Alan Phan bày tỏ, "Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BDS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness. Tôi cũng tiên đoán là chánh phủ rồi cũng sẽ tung nhiều gói cứu trợ BDS mặc cho sự can gián của nhiều chuyên gia và đa số người dân. So với Quý Vị, tiếng nói của chúng tôi không đủ trọng lượng để chánh phủ lưu tâm. Do đó, cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người dân chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong tương lai gần."

Tranh cãi không phải là giải pháp

Ông Trần Hoàng Ngân (phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) nói: Theo tôi, thời điểm này không nên tạo ra những xung đột không cần thiết mà cần bỏ sức tìm những giải pháp tạo ra hiệu quả vực dậy nền kinh tế. Gói hỗ trợ là cần thiết, tuy nhiên cần ổn định lãi suất trong thời hạn dài và minh bạch để người dân có thể tiếp cận dễ dàng mà không phải mất phí không chính thức.

Ông Lương Trí Thìn (Tổng giám đốc Đất Xanh Group) nói, việc đưa ra 30.000 tỉ đồng để hỗ trợ lãi suất cho cán bộ công chức mua nhà trong thời điểm này là hợp lý nhất. Hiện nay thực tế người mua nhà vẫn phải vay ngân hàng lãi suất 17-18%. Như vậy làm sao công chức, người thu nhập thấp dám vay tiền mua nhà. Cần phải hiểu ở đây không phải cứu bất động sản mà giải quyết bài toán lớn là giúp dòng vốn của nền kinh tế lưu thông trở lại.

Ông Võ Quốc Thắng (chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc Công ty CP Đồng Tâm) bày tỏ, giải pháp của Chính phủ đưa ra không phải cứu DN bất động sản hay lĩnh vực này mà giải quyết bài toán lớn của nền kinh tế. Bài toán này liên đới tới hàng loạt DN, trong đó có ngành vật liệu xây dựng. Hiện nay công ty chúng tôi đang có 3.500 công nhân, nếu để bất động sản rơi tự do, số phận của ngàn con người này sẽ ra sao? Chúng ta phải nhìn ở góc độ toàn diện là cứu nền kinh tế, cứu việc làm cho người lao động thông qua vòng xoay của một chu kỳ hàng hóa.

Thực tế, trong hoạt động kinh tế của một quốc gia, vai trò của Nhà nước là biết đưa tay can thiệp để giải quyết những khó khăn của thị trường một cách đúng lúc, đúng cách chứ không phải là "hãy để chúng chết đi". Ở chính nước Mỹ - nơi ông Alan Phan mang quốc tịch, câu chuyện về Fannie Mae/Freddie Mac ngày nào là điển hình.

Cuối tháng 2 vừa qua, khi tới Việt Nam, ông John Sheehan là một chuyên gia quốc tế, thành viên Tổ chức giám định BĐS Hoàng Gia (FRICS) của Anh, cũng chia sẻ rằng: "Với tình trạng của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, rất cần có sự can thiệp của Chính phủ. Thị trường BĐS hiện không đủ khả năng để tự cứu mình. Sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh".

Như vậy, có thể thấy vấn đề của thị trường BĐS hiện nay không phải là sự lưỡng lự cứu hay không cứu mà vấn đề là cứu như thế nào? Để sớm vực dậy thị trường BĐS và hướng tới một thị trường minh bạch, lành mạnh.

Vì thế, Tiến sỹ Trần Du Lịch: Nên thông vốn cho doanh nghiệp đi đúng hướng. Dù ở quy mô nào thị trường bất động sản luôn là tín hiệu lạc quan hay bi quan của bức tranh kinh tế vĩ mô. Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán, bất động sản với hệ thống ngân hàng thương mại như "môi với răng", nên cần sớm có giải pháp "làm ấm" 2 thị trường.

Một khi bất động sản phục hồi, các khoản nợ xấu tại ngân hàng cũng được thanh toán, như thế thanh khoản được cải thiện, việc giảm lãi suất cho vay là chuyện đương nhiên. Doanh nghiệp bất động sản chết không phải một mình doanh nghiệp đó chết, mà kéo theo một loạt doanh nghiệp khác.

Tiến sỹ Lê Đăng Doanh cũng nhấn mạnh, chúng ta đã có kịch bản giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, từ kịch bản đến giải pháp và triển khai thực hiện là cả một vấn đề. Do đó, các bộ, ngành cần thống nhất giải pháp giải cứu của mình và trình Chính phủ nhằm tập hợp thành một "phương thuốc" hữu hiệu nhất. Nếu không, thị trường càng ngày càng lún sâu vào "vũng lầy".

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội
" Trả lời của ông Phan thể hiện sự thiếu cơ sở khoa học.
CLB BĐS Hà Nội rất thất vọng với cách trả lời của ông Alan Phan. Ông đã không trả lời 15 câu hỏi của CLB một cách cụ thể, rõ ràng. Các câu trả lời của ông Phan thể hiện sự thiếu cơ sở khoa học. Ngay trong các giải pháp của Chính phủ cũng đánh giá vai trò quan trọng của thị trường BĐS trong nền kinh tế. Nhưng ông Phan lại cho rằng, hệ quả khi BĐS đổ vỡ là ... "chẳng sao cả" và "giới BĐS đã tự đặt cho mình vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế...". Nếu quả thật thị trường BĐS có vai trò quá mờ nhạt như vậy, liệu chính phủ Mỹ có phải bơm ra đến 7 tỉ USD để hồi phục thị trường này? Tôi thấy thiếu khoa học nhất là ý kiến ông Phan cho rằng giá BĐS còn giảm từ 30-50% trong 3 năm tới. Cơ sở nào để ông đưa ra nhận định như vây? Khi mà ai cũng biết giá xăng dầu tăng, giá vật liệu xây dựng tăng, giá nhân công tăng đều qua các năm...""

alanphan , Phân tích , Tin thị trường

Căn hộ Tp.HCM: Nhà đầu tư "chờ đáy", chủ đầu tư chờ giá lên

Tại Tp.HCM, nhiều khách hàng hiện đang có tâm lý "ngó nghiêng" nhà ở xã hội nhờ các chính sách vừa được tung ra. Nói cách khác, song song với việc chờ "đáy của đáy" nhà ở thương mại, đang diễn ra việc người mua "đứng núi này trông núi nọ".

Tại Tp.HCM, trong khi nhiều khách hàng vẫn đang giữ tâm lý chờ đợi "đáy của đáy" các sản phẩm căn hộ thì có những chủ đầu tư bắt đầu ung dung chờ giá lên.

Nói riêng về phân khúc thị trường căn hộ, thống kê trên thị trường bất động sản Tp.HCM cho thấy, hầu như không có dự án bất động sản nào là không từng giảm giá trong năm qua. Cá biệt, có một số dự án mức giảm khá sâu và giờ đây hiệu ứng "lò xo" tuy chưa đủ để tạo sức bật cho giá, nhưng cũng đủ để có thể đẩy giá nhích dần lên.

Nhà đầu tư cá nhân: Cỡ nào cũng giảm

Nếu như các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư bằng "tiền tươi, thóc thật" ung dung không hề chịu áp lực giảm giá sản phẩm và bán tống bán tháo bằng mọi cách, thì vào thời điểm cuối năm 2012, nhiều nhà đầu tư thứ cấp khác lại phải chạy đôn chạy đáo đối phó với các hợp đồng tín dụng đến hạn tất toán. Trào lưu giảm giá sản phẩm để xoay vốn diễn ra dưới áp lực này. Bản thân các nhà đầu tư nếu không giảm giá, đẩy sản phẩm bằng mọi cách thì cũng phải chấp nhận để các ngân hàng - chủ nợ - đứng ra thâu tóm sản phẩm để thế chấp và phát mãi. Do đó, thị trường phía Nam được dịp xả hàng từ cả phía nhà đầu tư thứ cấp lẫn các ngân hàng đứng ra phát mãi tài sản. Một số nhà đầu tư cho biết, dự án tại chung cư Nguyễn Huy Lượng, quận Bình Thạnh, được họ ký kết hợp đồng với chủ đầu tư ở mức giá 24 triệu đồng/m2. Do bị áp lực phát mãi, giá sản phẩm rút về chỉ còn 18 triệu đồng/m2. Có nhà đầu tư ôm một lúc 2 căn hộ, đến lúc bán tống cả 2 đã bị lỗ tới 1,2 tỷ đồng. Một số căn hộ tại dự án Thủ Thiêm Xanh thuộc khu dân cư Đông Thủ Thiêm với hạ tầng được đầu tư tốt, giá mua "nước một" chỉ 15-16 triệu đồng/m2 và nhà đầu tư chỉ cần nộp thêm 25% giá trị căn hộ để được bàn giao nhà giai đoạn cuối, nhưng kẹt tiền cũng phải chấp nhận giảm 3 triệu đồng/m2. "Có trên dưới 15 căn hộ đã được đẩy hàng với mức giá giảm "đau thương" như vậy", một chuyên viên tư vấn bất động sản tiết lộ.

Tại dự án Phú Lợi 1 thuộc Quận 8, Tp.HCM, một căn hộ với diện tích khoảng 70m2 có giá mua trực tiếp từ Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal trước đây là 950 triệu đồng, nay cũng được nhiều nhà đầu tư chào bán với mức giảm từ 50 triệu đến 100 triệu đồng. Chấp nhận lỗ từ 100-300 triệu đồng/căn hộ cũng là "nước cờ" mà nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã lỡ ôm căn hộ tại dự án The Harmona thuộc địa bàn quận Tân Bình phải chọn để nhằm thoát khỏi các khoản nợ dồn đến sau lưng. Tại dự án này, giá một căn hộ được chủ đầu tư chào bán ban đầu khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng, nay chỉ còn 1,2 tỷ đồng, thậm chí người mua còn có thể thương lượng thêm vài điều khoản khác…

Có thể nói, với các nhà đầu tư cá nhân, nếu như tâm lý mua bán của họ ở giai đoạn 2007-đầu 2008 là sẵn sàng mua các căn hộ theo kiểu cỡ nào cũng chơi, giá bao nhiêu cũng ôm thì nay ngược lại, cỡ nào cũng chấp nhận bán để thu tiền về. Yếu tố này đóng góp một lượng cung căn hộ không nhỏ trên thị trường, khiến người mua càng lúc càng muốn được thể hiện cái quyền "thượng đế" của mình và bồi đắp thêm tâm lý chờ đợi giá sẽ tiếp tục giảm. Một chuyên gia dự đoán, vào quý II/2013, giá sản phẩm của các nhà đầu tư thứ cấp sẽ giảm kịch liệt, tiệm cận với khả năng của người mua, qua đó hàng được "tháo" hết, thị trường sẽ giảm bớt áp lực xả hàng. Do vậy, ở các quý sau, thị trường sẽ không còn hy vọng chứng kiến việc giảm giá mạnh từ phía các nhà đầu tư thứ cấp hay phát mãi ngân hàng, nhất là khi ngân hàng cũng không còn chịu áp lực từ việc kiểm soát tỷ trọng tín dụng phi sản xuất.

Chủ đầu tư dự án: Chờ giá lên

Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn rất tự tin "rung đùi chờ giá lên" sau khi các nhà đầu tư thứ cấp đã bán hết

Cũng phải nói rằng, có không ít dự án mà vì yếu tố khách quan chứ không đơn thuần chỉ là do tác động của thị trường hay áp lực tín dụng, nhà đầu tư phải giảm giá bán. Chẳng hạn như tại dự án Belleza thuộc địa bàn Quận 7, đây là dự án có mức giá căn hộ khá cao, khoảng 1,8-2,2 tỷ đồng/căn, với diện tích lớn, cơ sở hạ tầng ổn. Khi bán hàng, chủ đầu tư cam kết sẽ sớm xây dựng cây cầu bắc qua đường Nguyễn Lương Bằng nối dài, nhưng cho đến nay cam kết vẫn chưa thành hiện thực. Và dĩ nhiên, để bán được cho những khách hàng chấp nhận đi xa, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá, ôm lỗ 300 - 400 triệu đồng/căn, thay vì tiếp tục ngồi chờ cây cầu và qua đó chờ được giá lên.

Tại Hoàng Anh Gold House, một dự án thuộc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Gia Lai ở địa bàn huyện Nhà Bè, đã có mức giảm hy hữu đạt xấp xỉ 50%, ban đầu giá chào 22-23 triệu đồng/ m2 nay chỉ còn 14-15 triệu đồng/m2, thậm chí có căn còn được chào giá sang nhượng ở mức 12,2 triệu đồng/m2. Theo nhiều chuyên gia, mức giảm này thực sự ấn tượng do "tụt vèo" xuống hẳn 10 triệu đồng/m2, trong khi các căn hộ đều có thiết kế cao cấp, nội thất đồ gỗ đẹp. Tuy nhiên, các chủ đầu tư của những dự án như Hoàng Anh Gold House thực thi chính sách giảm giá không phải vì chịu áp lực cạnh tranh từ chính các khách hàng đầu tiên. Hầu hết nhà đầu tư thứ cấp tại dự án này đều là cỡ bự, sẵn khách để phân phối, khác với trường hợp chủ đầu tư muốn bán được thêm sản phẩm thì sẽ phải cạnh tranh trực tiếp với những người góp vốn ban đầu. Hoàng Anh Gia Lai hẳn đã không tránh khỏi áp lực lãi vay đang đè nặng lên vai.

Trên thị trường, ngoài hai xu hướng giảm giá bởi nhà đầu tư thứ cấp hay bởi chủ đầu tư gặp khó khăn, lại có những dự án mà giá gần như không đổi. Ví dụ Thái An 3 của Công ty cổ phần Địa ốc Đất Lành có giá vài trăm triệu đồng/căn, thuộc địa bàn có đông lao động, rất phù hợp với túi tiền người mua và dân cư khu vực nên chủ đầu tư không phải tính giảm giá. Tương tự, căn hộ Khang Gia tại Gò Vấp với mức giá chỉ 550-600 triệu đồng nay cũng đang có dấu hiệu nhích giá từ từ và thanh khoản khá tốt.

Ông Đỗ Thanh Phong, Phó Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản VPGLand nói với Doanh Nhân, nhìn chung, với những dự án mà mức giá đã thấp về hết mức có thể, theo tính toán của chủ đầu tư, phù hợp túi tiền của người mua có thu nhập trung bình (khoảng vài trăm triệu đồng/căn), trong thời gian qua cũng như năm 2013 đều không ngại bị tồn kho. Về cơ bản, giá sản phẩm các căn hộ dạng này chỉ đứng tại chỗ hoặc sẽ nhích dần lên. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn rất tự tin "rung đùi chờ giá lên" sau khi các nhà đầu tư thứ cấp đã bán hết, vì nếu "đo đếm" các dự án có vị trí, diện tích, giá thành tương tự như vậy, nay cũng đã không còn nhiều.

Sàn giao dịch VPGLand và một số sàn giao dịch địa ốc tại Tp.HCM khác cho biết, nhiều khách hàng hiện cũng đang có tâm lý "ngó nghiêng" nhà ở xã hội nhờ các chính sách vừa được tung ra. Nói cách khác, song song với việc chờ "đáy của đáy" nhà ở thương mại, đang diễn ra việc người mua "đứng núi này trông núi nọ". "Tuy nhiên, đây không phải là nguyên do có thể đẩy giá nhà ở thương mại tiếp tục giảm sâu trong năm tới. Bởi làm thế nào để có một suất nhà ở xã hội, nhưng lại có thể hoàn toàn yên tâm về chất lượng, vị trí, được đưa ra nhiều đòi hỏi như đối với nhà ở thương mại, đó vẫn là một câu hỏi mà người mua nhà cần thời gian rất dài mới có được câu trả lời", ông Đỗ Thanh Phong nói.

Theo DĐDN

căn hộ , Phân tích , Tin thị trường

Thị trường BĐS: Cứu thế nào cho phải?

Ở Mỹ, nếu bán một căn hộ mà anh không ở đó một ngày nào, họ sẽ đánh thuế 34%. Nếu bán một căn hộ anh đã ở đó 3 năm thì họ chỉ đánh thuế 4-6%

Dù xác định những giải pháp được đưa ra mới đây để cứu thị trường bất động sản đều không sai, nhưng nhiều người vẫn e ngại "khéo lại nhầm đối tượng"!

Tại một hội nghị lớn chưa từng có tiền lệ được Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức nhằm bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Đại biểu Quốc hội Trần Xuân Hòa, một trong không nhiều doanh nhân - nghị sĩ không thường xuyên đăng đàn, đã thẳng thắn lên tiếng: "Thực trạng của thị trường bất động sản còn là điều bí ẩn! Chúng ta chữa mà chưa rõ bệnh"!

Quan điểm của ông Hòa được nhiều đại biểu tham dự hội nghị này chia sẻ. Bởi lẽ, nếu xét con số thống kê thì giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng; nợ xấu chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ bất động sản, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu chung. Dù vị Bộ trưởng Xây dựng mấy lần phải mở ngoặc: "Con số tồn kho là theo báo cáo chưa đầy đủ và nợ xấu tuy tính ra là vậy, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ bất động sản khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm, đồng nghĩa với việc nợ xấu sẽ còn tăng cao trong thời gian tới".

Sự mù mờ về thông tin đã khiến cho nhiều người phản ứng: liệu đã đến lúc phải cấp cứu thị trường và quan trọng hơn nữa là cứu thì cứu ai, bằng cách gì?

Bóc ra phần nào cần cứu

Ví von rằng, thị trường bất động sản và tài chính như hai bánh của xe máy, chỉ cần một bánh xì hơi thì bánh kia không thể chạy được, TS Trần Du Lịch cho rằng, tháo gỡ khó khăn cho thị trường này là việc bức thiết thật sự rồi, nhưng muốn "rã băng" cũng phải thực hiện từ từ, bởi không có tiền đâu để bung ra cứu toàn bộ thị trường!

"Các chính sách hỗ trợ làm sao tập trung vào phân khúc loại nhà phổ thông có giá khoảng 1 tỉ đồng. Khi đó, các doanh nghiệp khác phải hướng đến xây dựng loại nhà này để được hưởng hỗ trợ về thuế, ưu đãi tín dụng cho người mua", ông Lịch kiến nghị. Đại biểu Quốc hội Lê Nam (Thanh Hóa) thì nói thẳng: "Tình hình hiện nay là hệ lụy của một thời kỳ kinh doanh chụp giật, định giá trời ơi. Làm sao bóc gỡ phần "đẩy giá" ra rồi mới giải cứu".

Trong một lần trả lời báo chí trước đó, ông Mai Xuân Hùng, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội từng nêu ra ví dụ khá thuyết phục để cảnh báo: "điều quan trọng là phải kéo giá nhà về giá trị thực" - đó mới là cách thức sử dụng ngân sách đúng đắn và đảm bảo công bằng xã hội. Ông Hùng còn nói, gần đây có đi dự lễ khởi công khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công an, chủ đầu tư dự án này cho ông biết rằng, dù mức giá đã hạ xuống còn 13,5 triệu đồng/m2, "nhưng họ vẫn còn lãi đến 20% và vừa khởi công đã bán được 70% căn hộ".

Không một "chiếc đũa thần" nào đủ phép...

Mặc dù hầu như không có ý kiến nào phản đối kịch bản "giải cứu" thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, nhưng phương cách triển khai cũng như hiệu quả của kịch bản này vẫn là điều nhiều người còn hồ nghi. Ngay cả với giải pháp được đồng thuận cao là hỗ trợ 40 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp cho người mua nhà cũng được lưu ý là "cần thực hiện một cách đồng bộ và sàng lọc, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không được hỗ trợ mà tiền lại rơi vào túi người giàu". Nhiều người còn nhớ chuyện khi một dự án nhà xã hội của Hà Nội mở bán đã có những "đối tượng khó khăn" đi xe hơi hạng sang (trị giá có khi bằng hai ba căn nhà ở xã hội này) đến nộp hồ sơ xin mua!

Vả lại, việc cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê cho các đối tượng chính sách thì cũng chỉ là "giải pháp điều chỉnh phần ngọn", nói như TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế Trung ương. Điều quan trọng là thay đổi hẳn cơ cấu sản phẩm của thị trường cũng như ngăn chặn tình trạng đầu cơ "thổi giá". "Ở Mỹ, nếu bán một căn hộ mà anh không ở đó một ngày nào, họ sẽ đánh thuế 34%. Còn bán một căn hộ anh đã ở đó 3 năm thì họ sẽ đánh thuế 4 - 6% thôi. Điều đó ngăn chặn việc những người gom bất động sản nhằm ăn chênh lệch giá và đầu cơ", ông Doanh cho biết.

Mặt khác, như chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng giải trình, phản ứng của các thị trường bất động sản như TP.HCM và Hà Nội là rất khác nhau. "TP.HCM 2008 đã bắt đầu có đóng băng rồi, sớm hơn phía Bắc, dư nợ vay cũng lớn hơn. Giá cũng giảm khác nhau, ít nhất 5%, cao nhất tới 50%. Nhưng ở Hà Nội thì tỷ trọng vay ngân hàng ít hơn, nhà đầu tư dựa vào nguồn tiền của nhà đầu tư thứ cấp hoặc khách hàng nên không có hạ giá sốc". Rõ ràng, giải pháp xử lý đối với từng thị trường cũng không thể giống nhau!

Qua phân tích, phản biện, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng "gói ghém" vấn đề: "Chiến dịch hỗ trợ thị trường bất động sản lần này gắn rất chặt chẽ với chiến lược phát triển nhà ở, cụ thể là chú trọng đến phân khúc nhà ở xã hội. Kết quả cụ thể thì phải chờ thời gian, nhưng chắc chắn tới đây phân khúc nhà ở xã hội sẽ ấm lên, thị trường giảm khó khăn - chưa phải đã vượt qua - và sẽ mạnh dần lên cùng với sự hồi phục của nền kinh tế".

Nghe thì rất khả quan, nhưng còn một câu hỏi được Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật Ngô Văn Minh "treo" đó: "Nhà một tỷ đồng đã là "nhà ở xã hội" chưa? Người nghèo nào có nổi một tỷ đồng để mua nhà"?

Theo Doanh Nhân

Phân tích , Tin thị trường

BĐS lãi lớn, giả kêu lỗ để được cứu trợ

Con số lỗ, lãi của các doanh nghiệp bất động sản năm 2012 vẫn là một “ẩn số” song theo GS. Đặng Hùng Võ, các doanh nghiệp đa số là lãi ít, chứ không lỗ, còn “kêu toáng” lên là để được cứu.

Cứ báo lãi là… đính chính!

Hồi cuối tháng 1/2013, một tờ báo điện tử có đăng tải báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản thuộc Bộ trong năm 2012.

Theo đó, tính đến 31/12/2012, tổng số doanh nghiệp ngành xây dựng đang hoạt động là 52.746 doanh nghiệp (năm 2011 là 42.197); tổng số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới trong xây dựng là 15.925 doanh nghiệp (tăng 22% so với cùng kỳ năm 2011); bất động sản là 1.103 doanh nghiệp (giảm 3,3% so với cùng kỳ năm 2011).

Tuy nhiên, tổng số doanh nghiệp ngành xây dựng kinh doanh có lãi vẫn khá cao, đạt 42.197 doanh nghiệp (năm 2011 là 33.362 doanh nghiệp), chiếm hơn 80% số doanh nghiệp hiện đang hoạt động. Số doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ là 15.296 doanh nghiệp (năm 2011 là 14.998 doanh nghiệp).

Ngay sau đó, trong một thông báo chính thức phát đi từ bộ Xây dựng, người phát ngôn Bộ, ông Đỗ Đức Duy đã bác bỏ thông tin “năm 2012, 80% doanh nghiệp bất động sản có lãi”.

Ông Duy giải thích trên báo chí: “Nếu như năm 2010 có 9.451/48.753 doanh nghiệp thua lỗ (chiếm 19,4%), thì đến năm 2011 có 14.998/48.733 doanh nghiệp thua lỗ (30,8%) và năm 2012 có 17.000/55.870 doanh nghiệp thua lỗ (30,4%).

Hơn nữa, đây là số liệu do các doanh nghiệp báo cáo, chưa qua kiểm toán nên chưa thể phản ánh hết thực trạng thua lỗ thực tế của các doanh nghiệp trong ngành xây dựng.

Đó là chưa kể đến 2.637 doanh nghiệp dừng hoạt động hoặc giải thể trong năm... điều đó cho thấy khó khăn chồng chất của các doanh nghiệp ngành xây dựng”.

Ông Duy cũng nhấn mạnh thêm: “Lãnh đạo bộ Xây dựng chưa bao giờ khẳng định con số 80% doanh nghiệp bất động sản báo lãi như một số tờ báo đưa tin”.

Tuy nhiên, báo Sài Gòn Giải phóng mới đây trên cơ sở phân tích kết quả kinh doanh trong năm 2012 của các doanh nghiệp bất động sản và liên quan đến bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán lại đưa ra những minh chứng ngược lại với công văn đính chính của Bộ Xây dựng là “trên 80% doanh nghiệp có lãi!”.

Kế đó là REE, lãi ròng 657 tỷ đồng, vượt xa kế hoạch đề ra của năm, riêng lĩnh vực cho thuê bất động sản đã đem về doanh thu 121 tỷ đồng.

Tiếp theo là HAG, lợi nhuận sau thuế 351 tỷ đồng, không chỉ đơn thuần từ bất động sản - theo giải trình của ông Nguyễn Văn Sự, Tổng giám đốc HAG - mà còn có khoáng sản, đặc biệt là nguồn thu từ mủ cao su “trong quý 4-2012 đã bán được 46 tỷ đồng”…

Thực tế các doanh nghiệp bất động sản, nhất là ở phía Bắc vẫn có lãi vì họ huy động vốn chủ yếu là mua bán nhà trên giấy. Chính vì thế, lỗ vào vốn của họ, họ không phải chịu. 

Mặc dù chỉ lãi 3 tỷ đồng, nhưng là nỗ lực đáng ghi nhận của Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG) khi năm trước lỗ tới 44, tỷ đồng! Doanh thu tăng nhờ công ty xây dựng xong và tiến hành bàn giao căn hộ, đất nền tại hàng loạt dự án như Giai Việt, The Mansion, Trung Nghĩa, 13E Phong Phú Bình Chánh…

Cũng ngay sau khi con số lãi này được công bố, Quốc Cường Gia Lai lại vội vã lên báo “đính chính” về con số lãi cao gấp 3 lần với con số công bố.

Cụ thể, do kế toán có "nhầm lẫn" trong báo cáo tài chính gửi HOSE, lợi nhuận sau thuế năm 2012 của Quốc Cường Gia Lai đã được điều chỉnh từ mức 3 tỷ đồng lên gần 10 tỷ đồng.

Nguyên nhân đính chính, theo giải trình của Quốc Cường Gia Lai, do thời gian công bố báo cáo tài chính quý IV năm 2012 trùng với thời gian nghỉ tết âm lịch nên để kịp công bố kết quả kinh doanh cho nhà đầu tư, kế toán phải làm gấp và đã nhầm số liệu doanh thu và lợi nhuận của công ty con thành số liệu hợp nhất.

Như vậy, Bộ Xây dựng thì đính chính con số 80% doanh nghiệp bất động sản có lãi là không đúng, trong khi kết quả kinh doanh trên sàn chứng khoán lại cho con số ngược lại. Thậm chí có những doanh nghiệp còn phải đính chính vì số lãi thực tế cao hơn đã báo cáo.

Kêu là để được cứu

Theo GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường thẳng thắn nói: “Thực tế các doanh nghiệp bất động sản, nhất là ở phía Bắc vẫn có lãi vì họ huy động vốn chủ yếu là mua bán nhà trên giấy. Chính vì thế, lỗ vào vốn của họ, họ không phải chịu. Họ chỉ cần bỏ ra một khoản nhất định để có được dự án. Còn bán được nhà thì họ xây, không bán được thì để đấy”.

Cũng theo ông Võ, các doanh nghiệp lỗ chỉ là các doanh nghiệp nhỏ, chủ yếu là huy động vốn để góp vốn với doanh nghiệp lớn, các doanh nghiệp chủ dự án. Tức là các doanh nghiệp “trên không chằng, dưới không rễ” , tồn tại nhờ việc đi bám vào doanh nghiệp lớn để có lãi. Vốn thì của mình hoặc vốn đi vay, huy động của những nơi khác nữa.

Thực tế các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không được lãi nhiều chứ không phải lỗ. Họ cứ kêu toáng lên là để được cứu

Hoặc là những doanh nghiệp đi vay ngân hàng để làm dự án thì sẽ chịu áp lực lớn và có thể lỗ. “Thực tế các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không được lãi nhiều chứ không phải lỗ. Họ cứ kêu toáng lên là để được cứu”, ông Võ nhấn mạnh.

Còn theo Luật sư Bùi Quang Hưng, những doanh nghiệp bất động sản lỗ chỉ là các doanh nghiệp năng lực tài chính yếu, bán dự án này rồi lấy vốn đi đầu tư dự án khác, trong khi dự án cũ không xây, dự án mới thì không bán được để thu hồi vốn.

Thứ hai là các doanh nghiệp mới làm dự án đầu tiên, mới xin cấp dự án mà chưa bán được hàng hoặc bán được ít, không có khả năng thực hiện được nữa. Tiền thực hiện dự án là tiền đi vay ngân hàng.

Theo ông Hưng, vấn đề có thị trường hiện nay là các sản phẩm vẫn chưa đáp ứng được với nhu cầu của người dân do nhu cầu mua nhà thì nhiều, nhưng những người có khả năng mua nhà thì không nhiều. Và những người này chỉ mua các dự án từ vành đai 3 trở lại.

Còn đa số người có nhu cầu khác thì rất khó mua nhà được vì giá bất động sản vẫn cao so với thu nhập của các đối tượng này.

“Các chính sách đưa ra không giải quyết được câu chuyện của thị trường. Nhà nước không thể đổ tiền để thổi bong bóng bất động sản lên được”, LS Hưng cho biết.

Theo NĐT

Phân tích , Tin thị trường