Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Hỏi: Khi quyết định mua một căn nhà thì phải làm sao để biết giá trị thực của căn nhà? Phải làm hợp đồng như thế nào? Nếu người bán đã thế chấp căn nhà ở ngân hàng thì có cần cùng chủ căn nhà đến ngân hàng xác minh lại?

Nếu tôi làm hợp đồng mua bán, sau đó mang hợp đồng mua bán đến một ngân hàng khác vay mua nhà thì có được không? Nếu đem lại ngân hàng nơi người bán thế chấp căn nhà trước đó vay mua nhà thì sao? Sau khi ngân hàng giải ngân, tôi trả hết số tiền còn lại cho người bán và sang tên thì có được không khi giấy tờ vẫn đang ở ngân hàng?

Mong được giải đáp. Cảm ơn.

bao bao (ngtbaovl@... )

Trả lời

1. Về việc xác định giá của bất động sản:

Rất khó xác định được giá trị thực của bất động sản, bởi trên thực tế giá của bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu của bên mua và bên bán. Luật nhà ở cũng ghi nhận giá mua bán nhà ở tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên (trừ các trường hợp nhà ở pháp luật có quy định khung giá mua bán).

Trên thực tế, có nhiều cách để xác định giá bất động sản, phương pháp thường dùng là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với bất động sản đang xem xét, để ước tính giá trị của bất động sản đó.

Theo đó, để biết giá trị của căn nhà mà bạn định mua, bạn có thể so sánh giá mua bán trên thị trường của các căn nhà có cùng đặc điểm và trong cùng khu vực với căn nhà bạn định mua.

2. Thủ tục mua bán nhà:

Việc mua bán nhà phải được lập thành văn bản, thường được gọi là hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Ví dụ, nếu bạn mua nhà ở quận Bình Thạnh, Tp.HCM, hợp đồng mua bán nhà có thể được công chứng tại bất kỳ cơ quan công chứng nào trên địa bàn Tp.HCM hoặc được chứng thực bởi UBND quận Bình Thạnh.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải thể hiện các nội dung sau:

- Tên và địa chỉ của các bên mua và bán

- Mô tả đặc điểm của nhà ở

- Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; ủy quyền quản lý

- Quyền và nghĩa vụ của các bên mua và bán

- Cam kết của các bên mua và bán

- Các thỏa thuận khác

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản

- Chữ ký của các bên mua và bán (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

3. Việc mua bán nhà đang được thế chấp tại ngân hàng:

Theo quy định, bên nhận thế chấp được giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trên thực tế, khi mua nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, bên mua nộp thay cho bên bán phần tiền mà bên bán còn nợ ngân hàng và giải chấp, sau đó nhận giấy chủ quyền để tiến hành thủ tục mua bán sang tên theo quy định. Tuy nhiên, cách này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Bạn có thể tham khảo một gợi ý dưới đây, theo tôi ít rủi ro hơn.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự, đối với nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp có quyền chuyển nhượng, nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Theo đó, đối với căn nhà định mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên mua và bên bán được thực hiện việc mua bán này.

Theo cách này, bên mua và bên bán cùng với ngân hàng nhận thế chấp tài sản lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng. Theo thỏa thuận này, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua nhà vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp (loại tài khoản không tự ý rút tiền).

Ngay khi bạn và bên bán đã thực hiện thủ tục công chứng mua bán nhà theo quy định thì ngân hàng, nơi nhận thế chấp tài sản, sẽ trích từ tài khoản của bạn như đã nói trên một khoản tiền bằng với số tiền bên bán nợ ngân hàng (khoản này được xem là bên mua thanh toán tiền mua nhà cho bên bán).

Sau khi đã hoàn tất việc thanh toán nợ cho ngân hàng, các bên sẽ thỏa thuận tiến độ thanh toán đối với số tiền mua bán nhà còn lại. Các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán số tiền này ngay khi các bên đã hoàn tất thủ tục nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân đối với bên bán (nếu có), lệ phí trước bạ đối với bên mua hoặc ngay sau khi bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Trân trọng!

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh

Theo TTO

mua nhà , Ngân hàng , thế chấp , thủ tục , Tư vấn luật

Mừng, lo trên thị trường bất động sản

Giới đầu tư địa ốc chưa kịp mừng khi các ngân hàng mở hầu bao cho các khoản vay bất động sản, thì lại đối mặt với nỗi lo lãi suất dài hạn tăng cao.

Cùng với việc điều chỉnh trần lãi suất huy động về 9%/năm với kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 12 tháng, từ ngày 12/6, Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại tự định đoạt lãi suất huy động kỳ hạn trên 12 tháng để cân đối cung - cầu nguồn vốn. Từ đây, lãi suất huy động kỳ hạn từ 12 tháng của nhiều ngân hàng đã tịnh tiến từ mức 12%/năm đến 12,6% rồi 12,8%, 13%, và đỉnh điểm là mức 14%/năm cho kỳ hạn 13 tháng tại Ngân hàng Phương Tây (Western Bank).

Việc lãi suất huy động kỳ hạn từ 12 tháng liên tiếp lập đỉnh sẽ là mối lo với khách hàng có nhu cầu tín dụng cho bất động sản. Các gói cho vay ưu đãi áp dụng cho khách hàng vay mua nhà của các ngân hàng phổ biến ở mức 14,5% đến 16%. Tuy nhiên, mức lãi suất này thường chỉ kéo dài trong khoảng 3-6 tháng kể từ ngày giải ngân, nên chỉ mang ý nghĩa “câu kéo” tâm lý khách hàng, hơn là giá trị thực sự mà nó mang lại cho người có nhu cầu vay vốn.

Việc lãi suất huy động tăng chắc chắn sẽ kéo theo lãi suất cho vay tăng lên sau khi thời gian khuyến mại lãi suất của các hợp đồng vay vốn kết thúc. 3 - 6 tháng không phải là khoảng thời gian đáng kể so với thời gian của các khoản vay bất động sản thường từ 3 đến 5 năm và có thể kéo dài đến hơn 10 năm.

Điểm mặt các gói tín dụng ưu đãi cho bất động sản, thời gian “khuyến mại lãi suất” kéo dài nhất đang thuộc về các khách hàng mua căn hộ Dự án Nam Đô Complex (Hoàng Mai, Hà Nội) của Công ty cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn cầu. Chủ đầu tư đã có hợp đồng với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) để hỗ trợ khách hàng với mức lãi vay 16%/năm, chủ đầu tư hỗ trợ 6% trong 1 năm, nên mức lãi suất mà khách hàng thực trả chỉ là 10% cho 12 tháng vay đầu tiên.  

Tại Dự án Vincom Village (phường Sài Đồng, quận Long Biên, Hà Nội), Vingroup - chủ đầu tư dự án đã bắt tay với Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBank) để ngân hàng này mở hầu bao cho khách hàng mua biệt thự tại đây, với mức lãi suất thực trả là 10%/năm trong thời gian 6 tháng đầu và giảm 5% so với biểu lãi suất của MBBank trong thời gian 6 tháng tiếp theo.

Có phần dè dặt hơn, chủ đầu tư Dự án chung cư cao cấp FLC Landmark Tower (đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội) - Công ty cổ phần Đầu tư tài chính Ninh Bắc  - cũng hỗ trợ khách hàng mua căn hộ dự án này vay tối đa 70% giá trị căn hộ tại MBBank, với lãi suất ưu đãi 15 - 16% trong năm đầu tiên, thời gian vay từ 10 đến 20 năm.

Tại khu vực phía Nam, Công ty cổ phần Đức Khải và Ngân hàng TMCP Công thương (Vietinbank) chi nhánh số 8 cũng liên kết hỗ trợ vốn vay cho khách hàng mua sản phẩm Dự án The Era Town (phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM). Theo đó, Vietinbank cam kết cho khách hàng của Đức Khải vay vốn để thanh toán tiền mua căn hộ The Era Town, hiện đã hoàn tất phần thô. Tỷ lệ được vay tối đa là 70% giá trị căn hộ (là tài sản thế chấp). Vietinbank cũng cam kết dành cho công ty này một khoản tín dụng lên tới 1.200 tỷ đồng để phục vụ việc triển khai dự án.

Động thái điều chỉnh trần lãi suất huy động của Ngân hàng Nhà nước tạo nên những phản ứng khác nhau từ phía thị trường địa ốc và cơ quan quản lý. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, việc đưa lãi suất ngân hàng giảm xuống còn 9% với kỳ hạn dưới 12 tháng khiến kênh gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn người dân. Trong khi đó, kênh đầu tư vàng và ngoại tệ cũng đang khiến nhà đầu tư phải cân nhắc khi chúng không được coi là phương tiện thanh toán. Trên cơ sở đó, có thể dự báo dòng tiền sẽ quay lại với thị trường địa ốc sau thời gian nhà đầu tư tạm dời bỏ thị trường này.

Tuy vậy, với tư cách là chủ đầu tư dự án, ông Nguyễn Minh Quang, Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) không lạc quan như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam. Theo ông Quang, trong điều kiện nguồn cung bất động sản đã vượt cầu nhiều lần, mức lãi suất 15 – 17% cho các khoản vay bất động sản như hiện tại vẫn là một thách thức với doanh nghiệp. Thời gian vừa qua, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã kiệt sức vì các khoản vay lãi suất cao. Nếu lãi suất huy động dài hạn lên cao, doanh nghiệp bất động sản sẽ khó lòng xoay sở.

Trong tháng 4 và 5/2012, việc các ngân hàng thương mại thực hiện giải ngân cho các dự án có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc kích thích thị trường địa ốc phục hồi. Tuy nhiên, diễn biến tăng lãi suất huy động kỳ hạn trên 12 tháng có thể khiến thị trường đóng băng trở lại, bởi gánh nặng nợ nần của cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân vẫn phủ bóng đen lên thị trường có tỷ lệ dư nợ tín dụng cả tốt và xấu đều thuộc loại “hàng khủng” này.

Theo Đầu tư

Ngân hàng , Tin thị trường

Vốn rẻ vẫn nằm trên... giấy

Nhiều ngân hàng (NH) đua nhau công bố các gói cho vay bất động sản với lãi suất hấp dẫn, chỉ 13-14%/năm. Tuy nhiên phần lớn gói tín dụng giá rẻ này chỉ nằm trên... giấy.

Nhiều dự án căn hộ đang được triển khai cầm chừng do thiếu vốn

Trái với tuyên bố “rùm beng” của các NH về những gói tín dụng bất động sản lãi suất thấp, nhiều khách hàng vẫn phải vay với lãi suất xấp xỉ 20%/năm, trong khi các doanh nghiệp (DN) bất động sản đều khẳng định chưa thể tiếp cận những nguồn vốn này...

Hứa thật nhiều...

Đầu tháng 6-2012, khi đến hạn thanh toán tiền theo tiến độ mua căn hộ block B của dự án Lê Thành ở Q.Bình Tân, TP.HCM, chị Hường (Q.Bình Tân) rảo qua một số NH với hi vọng được vay với lãi suất thấp sau khi nhiều NH công bố các gói tín dụng khá hấp dẫn. Tại NH ANZ, chị Hường được nhân viên NH cho biết lãi suất 13,65%/năm như công bố chỉ áp dụng trong tháng đầu tiên. Từ tháng thứ hai trở đi, lãi suất 15,8%/năm. Nếu chọn kỳ hạn thay đổi lãi suất dài là 3 hoặc 6 tháng, lãi suất tương ứng là 14,05%/năm và 14,52%/năm.

Tuy nhiên, chị Hường thất vọng ra về do NH đưa ra nhiều điều kiện ràng buộc khá khó khăn. Đó là khách hàng phải vay mức tối thiểu là 500 triệu đồng, tài sản thế chấp phải là nhà có sổ hồng, diện tích từ 30m2 trở lên và được NH định giá từ 820 triệu đồng trở lên, thu nhập mỗi tháng từ 16 triệu đồng trở lên... Trường hợp trả nợ trước hạn trong thời gian từ năm thứ nhất đến năm thứ ba sẽ bị phạt. “Vợ chồng tôi vẫn đang ở nhà thuê, NH đòi thế chấp nhà thì lấy đâu, chưa kể có nằm mơ vợ chồng tôi cũng chẳng kiếm nổi thu nhập khá cao như vậy do đồng lương ba cọc ba đồng tại doanh nghiệp tư nhân...” - chị Hường nói.

Sau khi đảo qua nhiều NH, cuối cùng chị Hường buộc phải vay tại NH MHB với lãi suất lên tới 22%/năm, do các điều kiện dễ thở hơn và cũng không phải chịu lãi phạt nếu trả trước hạn. Trước đó, cũng đến hạn phải nộp tiền mua căn hộ, cuối tháng 5-2012 chị Nguyễn Thị Bích Mai (Q.Bình Tân) rảo qua một số NH như ACB, Techcombank, Viettinbank..., nhưng cũng phải ra về do không vay được vốn rẻ như công bố. “Họ tìm đủ mọi lý do để từ chối cho vay với lãi suất thấp như công bố, nhưng nếu vay lãi suất cao thì có...” - chị Mai nói.

Anh Nguyễn Hữu Tài (Q.Phú Nhuận) cho biết đã tìm hiểu điều kiện vay vốn mua nhà tại nhiều NH. “Điều kiện cho vay vốn đã được mở ra cộng với nhiều ưu đãi hấp dẫn nhưng các NH đều “cài” điều kiện ràng buộc” - anh Tài nói. Phổ biến nhất là NH công bố áp dụng lãi suất rẻ để “dụ” khách hàng nhưng chỉ áp dụng trong 1-2 tháng đầu, sau đó NH quy định cộng thêm biên độ 2-4%/năm, tính ra dao động khoảng 17%/năm.

Doanh nghiệp chưa tiếp cận được vốn...

Ông Lê Hữu Nghĩa - tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho biết trong ngày 4-6, DN này vẫn thanh toán lãi vay cho một NH với lãi suất lên tới 20%/năm. Ngoài ra theo ông Nghĩa, trong ba tháng gần đầy, DN đã liên hệ nhiều NH để vay vốn nhưng đều nhận được

cái lắc đầu từ nhân viên tín dụng. “Từ trước đến nay, công ty có “lý lịch tín dụng” rất tốt, chưa từng trễ hạn trả lãi cũng chưa từng có nợ xấu, dư nợ tín dụng của DN tại NH hiện rất thấp, chỉ có 23 tỉ đồng. Thế nhưng, dù gõ cửa khắp nơi chúng tôi có vay được đâu. Có lẽ họ nói cho vui” - ông Nghĩa bức xúc.

Tương tự, ông Phạm Ngọc Lâm - chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải - cho biết cuối tháng 5-2012 sau nhiều lần làm việc, phía NH đã đồng ý giảm lãi suất cho khoản vay của DN từ 20,5%/năm xuống còn 18,5%/năm, khá cao so với mặt bằng lãi suất mà các NH tuyên bố hiện nay. Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - khẳng định trừ một số DN có quan hệ với BIDV tiếp cận được nguồn tín dụng lãi suất thấp, hầu hết thành viên còn lại của hiệp hội đều đang phải chịu lãi vay từ 18-20%/năm.

“Nhiều NH tuyên bố về gói tín dụng bất động sản với lãi suất mềm hơn, nhưng việc triển khai vào thực tế thế nào thì chẳng thấy thông tin phản hồi từ các DN, tôi có hỏi thì các DN đều cho biết không tiếp cận được...” - ông Châu nói. Riêng chương trình “bốn nhà” của BIDV, theo ông Châu, dù được triển khai công khai và rộng rãi nhưng không phải DN nào cũng đáp ứng được điều kiện là khách hàng của BIDV, do các DN quan hệ tín dụng với nhiều NH khác nhau. “Dù muốn tham gia chương trình “bốn nhà” của BIDV để được vay vốn rẻ hơn, chúng tôi cũng không làm được vì trước hết phải thanh toán các khoản vay cũ tại những NH khác. Mà trong thời buổi này, DN làm gì có tiền để trả hết nợ gốc cho các NH...” - giám đốc một DN nói.

Nên liên kết với chủ đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng nếu các NH thật sự triển khai các gói tín dụng giá rẻ cho khách hàng cá nhân, phương án hiệu quả nhất là liên kết với chủ đầu tư. Chẳng hạn, NH sẽ thẩm định một số dự án có triển vọng đầu ra tốt, ký thỏa thuận với chủ đầu tư về việc hỗ trợ khách hàng vay mua căn hộ, đồng thời công bố công khai. Theo ông Châu, mô hình này sẽ đem lại lợi ích cho cả ba bên, đó là NH, khách hàng và chủ đầu tư.

Theo Địa Ốc TTO

Ngân hàng , Tin thị trường , vốn

Mua nhà đất: Ngân hàng cho vay 85% giá trị !

Ngày 20/4, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã công bố một loạt biện pháp hỗ trợ các chủ đầu tư bất động sản. Nhiều ngân hàng khác cũng đang mở rộng “hầu bao” cho vay tới 85% giá trị nhà đất giao dịch. 

Ngày 20/4, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã công bố một loạt biện pháp nhằm hỗ trợ các khách hàng vượt qua khó khăn trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay.

Lãnh đạo BIDV cho biết, ngân hàng đã tập trung hỗ trợ đầu ra cho các khách hàng để tăng khả năng tiêu thụ hàng hóa, đặc biệt sau khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có văn bản số 2056/NHNN-CSTT ngày 10/4/2012 chỉ đạo hoạt động tín dụng, trong đó tạo điều kiện các TCTD tăng dư nợ lĩnh vực bất động sản, tiêu dùng, như: Cho vay xây dựng và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê, kể cả khi các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công; xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê, xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị; Cho vay đối với người lao động của Công ty Nhà nước để mua cổ phần phát hành lần đầu khi cổ phần hóa; Cho vay mua phương tiện đi lại, mua đồ dùng, trang thiết bị gia đình, chi phí học tập và chữa bệnh trong nước.

Cũng theo BIDV, từ 1/5, BIDV sẽ dành gói tín dụng trị giá 4.000 tỷ đồng cho cá nhân, hộ gia đình mua nhà các dự án do BIDV tài trợ. Các dự án của các doanh nghiệp có hợp tác với BIDV như Hoàng Anh Gia Lai, HUT, Contrexim, Vincom sẽ được BIDV kết hợp với chủ đầu tư hỗ trợ cho vay người mua nhà với lãi suất thấp ở mức 16%/năm (chưa kể phần hỗ trợ của chủ dự án), thời gian vay có thể đến 15 năm, mức cho vay lên tới 85% giá trị căn nhà. 

Thông qua gói tín dụng này, khách hàng sẽ được BIDV giới thiệu, kết nối với chủ đầu tư uy tín để lựa chọn căn hộ, nhà ở với diện tích đa dạng, mức giá ưu đãi tập trung ở 2 địa bàn Hà Nội, TP.HCM đồng thời tư vấn, hỗ trợ hoàn thiện thủ tục vay vốn nhanh gọn. Ngoài việc hỗ trợ nguồn vốn mua nhà, BIDV sẽ kết hợp chủ các dự án để có chính sách ưu đãi đặc biệt cho các khách hàng mua nhà (hỗ trợ lãi suất, giảm giá bán, tặng đồ nội thất, tặng bảo hiểm,…).

Những khách hàng doanh nghiệp có thiện chí trả nợ, sẽ được BIDV tạo điều kiện hỗ trợ và khuyến khích khách hàng trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng, thậm chí xem xét miễn giảm lãi phạt quá hạn khi khách hàng trả đầy đủ các khoản nợ gốc và lãi.

Trước đó, Ngân hàng MB cũng hỗ trợ khách hàng khi mua biệt thự tại Khu đô thị sinh thái Vincom Village. Trong đó, MB sẽ cho vay tối đa 80% trị giá hợp đồng và tài sản bảo đảm cũng là chính căn biệt thự sẽ mua đó. Ngoài ra MB cũng hỗ trợ lãi suất vay trong thời gian 1 năm; trong đó, 6 tháng đầu tiên, khách hàng chỉ phải trả lãi suất ở mức 10%/năm và 6 tháng sau, khách hàng được hỗ trợ giảm 5% từ lãi suất ngân hàng. Theo MB, đây là khoản hỗ trợ đặc biệt tạo điều kiện tối ưu cho khách hàng do Vingroup và MB phối hợp thực hiện. 

Đi trước hai ngân hàng trên, một số ngân hàng khác cũng đã sớm triển khai các gói hỗ trợ mua, sửa chữa nhà... 

Từ ngày 16/4, Ngân hàng Phát triển Tp.HCM (HDBank) đã triển khai chương trình "Ưu đãi lãi suất cho vay" đối với các khách hàng cá nhân có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng cá nhân. Cụ thể, khách hàng có nhu cầu vay vốn để bổ sung vốn lưu động, kinh doanh trung dài hạn, sản xuất kinh doanh trả góp, mua nhà ở, xây sửa nhà, mua xe ôtô hoặc vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm... được cấp vốn với thời hạn vay tối đa 60 tháng, số tiền vay tối đa lên đến 5 tỷ đồng.

Cùng thời gian, Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) ra thông báo dành nguồn vốn 2.000 tỷ đồng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuộc lĩnh vực xuất nhập khẩu và các khách hàng cá nhân vay mua, xây sửa chữa nhà. 

Cụ thể, từ ngày 16/4/2012, ngân hàng dành 1.000 tỷ đồng hỗ trợ các doanh nghiệp xuất nhập khẩu với lãi suất cho vay VNĐ giảm 2%/năm so với lãi suất hiện hành. 

Khoản vốn 1.000 tỷ đồng còn lại của chương trình sẽ dành cho khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua, xây sửa chữa nhà ở lãi suất giảm 3%/năm (tương ứng lãi suất 17,10%/năm) và miễn trả lãi 1 tháng đầu tiên của kỳ hạn vay. 

Ngân hàng An Bình cũng đang đẩy mạnh triển khai chương trình Mua nhà an cư dành cho các khách hàng có nhu cầu vay mua nhà, đất, xây và sửa chữa/ nâng cấp nhà. Trong đó, Abank sẽ dành một khoản vốn lên đến gần 1000 tỷ đồng cho chương trình này.

Theo VnMedia

Ngân hàng , Tin thị trường

Vấn đề thừa kế và sang tên để vay vốn ngân hàng

Câu hỏi : Cho tôi hỏi: 

Gia đình tôi có 1 mảnh đất ngay tỉnh lộ 8 thị trấn Trần Đề huyện Trần Đề tỉnh Sóc Trăng. Sau khi cha tôi mất mẹ tôi có cất 1 nhà nghỉ khá khang trang. Xin nói thêm mảnh đất này là đất gốc có sẵn 300m2 đất thổ cư do cha tôi đứng tên.

Do có nhu cầu vay vốn ngân hàng nên bây giờ nhờ cán bộ địa chính ở địa phương chuyển nhương sang tên cho mẹ tôi. Nhưng cho đến nay đã 4 tháng rồi mà vẫn chưa xong. Nhiều lần lên hỏi thì chính quyền địa phương chỉ trả lời là đang làm hoặc thiếu giấy tờ. Nay tôi gửi mail này nhờ DiaOcOnline giúp đỡ tôi hiểu thêm vấn đề .

Xin chân thành cảm ơn

Kính gửi: Quý bạn đọc


Khi cha bạn mất đi thì phần tài sản của cha bạn trong khối tài sản chung của cha mẹ trở thành di sản thừa kế. Về nguyên tắc cả hai vợ chồng đều có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung vợ chồng của vợ chồng. Nếu cha bạn mất đi thì một nửa giá trị khối tài sản chung của vợ chồng sẽ trở thành di sản thừa kế. 

Vì cha bạn mất đi không để lại di chúc nên di sản của cha bạn sẽ được chia theo quy định của pháp luật. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Người thừa kế theo pháp luật như sau: “Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”. Theo khoản 2 Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:“Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”. Các đồng thừa kế có thể làm thủ tục công chứng văn bản khai nhận và phân chia di sản thừa kế theo quy định tại điều 49 Luật công chứng năm 2006 tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có Bất động sản là di sản thừa kế của chồng bạn để lại. 

Điều 49 Luật công chứng 2006 quy định về Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản như sau: “1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì họ có quyền yêu cầu công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản. Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế khác. 

4. Văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản”.

Như vậy trong trường hợp mẹ bạn và các đồng thừa kế của cha bạn không có tranh chấp với nhau thì mẹ bạn có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng để làm thủ tục khai nhận, phân chia di sản thừa kế.Sau khi làm thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế bạn phải đăng ký sang tên trước bạ nhà đất nói trên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Sau khi hoàn tất thủ tục này mẹ bạn và các đồng thừa kế có thể làm thủ tục bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Trong trường hợp các đồng thừa kế có tranh chấp với nhau về việc phân chia di sản thừa kế thì có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án chia thừa kế theo quy định của pháp luật.

Quy định của pháp luật và cách thức thực hiện như vậy để bạn có thể hình dung hết công việc cần thực hiện để bảo vệ quyền và lợi ích của gia đình.

Theo Diaoconline

Ngân hàng , sóc trăng , thừa kế , Tư vấn luật

Thị trường BĐS: Cần sự điều chỉnh tín dụng linh hoạt?

Bộ Xây dựng vừa phối hợp với Ngân hàng Nhà nước phân tích, đánh giá và báo cáo Thủ tướng Chính phủ tình hình thị trường bất động sản năm 2011 và một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường này trong thời gian tới.

Báo cáo cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập. Cụ thể là lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính; dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh, việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của.

Bên cạnh đó, tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.

Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước Việt Nam cũng cảnh báo những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, các phân khúc BĐS cao cấp có tính thanh khoản thấp. Các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng BĐS quá lớn trong tổng dư nợ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhưng thực chất là cho vay BĐS cũng có nguy cơ mất khả năng thanh khoản.

Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục giảm tuyệt đối như hiện nay, thị trường BĐS tiếp tục đóng băng, dẫn đến nhiều doanh nghiệp không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng. Nhưng nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao; công tác tuyên truyền đúng hướng, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì thị trường sẽ sớm phục hồi.

Do vậy, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước thống nhất đề xuất một số giải pháp kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS như: Tiếp tục thực hiện nghiêm túc yêu cầu của Chính phủ giảm tốc độ và tỷ trọng tín dụng BĐS theo lộ trình hợp lý, tránh giảm đột ngột, gây sốc cho thị trường.

Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS. Một số khoản mục phải giảm tỷ trọng như: Vay xây dựng khu đô thị; văn phòng cho thuê; chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng. Một số khoản mục cần phải tăng tỷ trọng cho vay như: Vay xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở, vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường BĐS.

Theo DĐDN

bất động sản , Ngân hàng , nhận định , Phân tích , tín dụng , Tin thị trường

Khôi phục BĐS để cứu ngân hàng

Chứng khoán đã giảm rất sâu, bất động sản đóng băng với khối lượng lớn. Giải cứu bất động sản không chỉ có ý nghĩa với thị trường này mà còn là cứu cánh cho cả ngân hàng. 

Thận trọng khi phá băng 
Trao đổi tại diễn đàn về triển vọng kinh tế 2012, ông Lê Xuân Nghĩa - Phó Chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính cho rằng, điều Chính phủ lo nhất hiện nay là nợ xấu cho vay bất động sản. Rủi ro từ khu vực bất động sản với ngân hàng là rất lớn nên sự phục hồi của thị trường bất động sản không chỉ là cúu cánh cho ngân hàng mà còn cho các lĩnh vực kinh tế khác. 

Ông Nghĩa cho biết, chúng tôi đang kiến nghị Bộ xây dựng cần xây dựng một chương trình tài chính cho các dự án nhà ở. Việc cho vay các dự án nhà ở đang dở dang cũng đang được đề nghị kéo dài đến hết năm 2012. Một đề xuất thiết thực khác cũng đang được xem xét là người dân mua nhà ở vay tiền ngân hàng thương mại không nhất thiết phải trả bằng tiền lương mà có thể trả bằng các khỏan thu nhập khác nếu chứng minh được. 

Ngoài ra, Chính phủ cũng nên có chính sách hỗ trợ phục hồi việc cho vay mua nhà cửa của các ngân hàng chuyên về loại tín dụng này như Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long... 

Ông Trần Du Lịch, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho rằng, từ kinh nghiệm của năm 2011, năm 2012 Chính phủ sẽ thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, giúp tăng trưởng tính dụng, từ đó "gỡ băng" cho cả thị trường bất động sản và chứng khoán. 

Ông Lịch cho biết, các chính sách tín dụng sắp tới sẽ tập trung hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các doanh nghiệp xuất khẩu; các lĩnh vực liên quan đến doanh nghiệp đầu tư nông nghiệp nông thôn. Đối với lĩnh vực bất động sản sẽ là những dự án đầu tư nhà ở xã hội, những dự án phục vụ cho các công trình đô thị... 

Tuy nhiên, ông Lịch cảnh báo, một vấn đề nữa cần được xử lý là thị trường chứng khoán đã giảm rất sâu. Bất động sản đóng băng với khối lượng lớn. Chúng ta sẽ làm tan khối băng này từ từ để kích thích được thanh khoản. Tôi tin rằng, trong chính sách tín dụng sắp tới những vấn đề này sẽ được tính đến. Tuy nhiên chúng ta phải làm theo bài bản nếu không vấn đề cần chặt chẽ, thận trọng thì bị thắt, còn vấn đề cần thắt chặt là tài khoá thì vẫn bội chi. 

Tính vốn dài hạn cho BĐS 

Theo ông Nghĩa, chúng ta chưa có một chính sách nhà ở nào tử tế. Chính sách tín dụng về nhà ở đang có vấn đề rất lớn. Việt Nam đã có một số ngân hàng ra đời với chiến lược cung cấp tín dụng nhà ở cho người dân (như Ngân hàng thương mại phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long và Habubank) nhưng bây giờ tất cả các ngân hàng này đều muốn trở thành ngân hàng thương mại cung cấp các dịch vụ như các ngân hàng khác. 

"Chính phủ nhất thiết phải có chiến lược về nhà ở và tín dụng cho nhà đất một cách rõ ràng. Vì đầu tư vào nhà đất là một khoản đầu tư rất lớn, mang tính dài hạn và vượt xa khả năng có thể sở hữu của đa số người dân Việt Nam hiện nay", ông Nghĩa nhấn mạnh. 

Hiện nay, đã có những dấu hiệu chứng tỏ đang có chính sách phục hồi thị trường bất động sản và chứng khoán. Dù chính sách về tín dụng bất động sản mới đưa ra của Ngân hàng nhà nước còn chưa thật rõ ràng nhưng cũng chứng tỏ chính sách đã quan tâm đến lĩnh vực này. 

Trong chỉ thị mới đây của Thủ tướng cũng đã yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ trong quý I/2012 Đề án nhà ở cho thuê và Đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở. Trong đó chú trọng phát triển nhà ở xã hội cho thuê, có sự tham gia, điều tiết của Nhà nước. 

Nghiên cứu sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản; Quý I/2012 trình Chính phủ Nghị định hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán. Trong đó điều chỉnh mô hình quỹ đầu tư bất động sản nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường qua kênh thị trường chứng khoán. 

Đây là những dấu hiệu cho thấy, BĐS sẽ được bơm vốn theo những kênh dân vốn dài hơn hơn. Khác với thực tế vay vốn ngắn hạn như hiện nay. Tuy nhiên, đây vấn đề của tương lại. Còn trong năm 2012, nếu nới vốn cho BĐS chắc chắn sẽ vẫn trong chờ vào ngân hàng 

Tuy nhiên, theo đại diện HDBank cho rằng, không nên tăng dư nợ đầu tư quá nhiều vào một ngành hàng nào. Dù bản thân mình không có vấn đề nhưng các đối tác có vấn đề thì cũng dễ gây hiệu ứng domino. "Năm 2012 đầu tư an toàn vẫn là trên hết", đại diện nhà băng này nhận định. 

Liên quan đến vấn đề giảm lãi suất cho vay. Ông Nghĩa cho rằng lãi suất có xuống được hay không là tùy vào khả năng ngân hàng trung ương có thể bơm được tiền hay không. Tuy nhiên cũng vẫn phải dè chừng lạm phát vì lạm phát thực chất là thuế vô hình đánh vào toàn dân. Vì vậy Chính Phủ vẫn phải đặt mục tiêu kềm chế lạm phát lên hàng đầu. Và doanh nghiệp kinh doanh nhìn CPI dưới 10% để điều hành hoạt động kinh doanh của mình. 

Theo Diễn đàn kinh tế VN

BĐS , Ngân hàng , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Gom tiền "săn" đất nền, biệt thự bán tháo

Cuối năm, một lượng tiền lớn đã rút ra khỏi ngân hàng. Nhân lúc thị trường BĐS đang xuống giá, một bộ phận nhà đầu tư đã lên kế hoạch đi săn các lô đất, biệt thự bán tháo để mua vào với giá rẻ.
Rục rịch "gom" hàng

Vừa ngồi với Tổng Giám đốc một doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội, sau những cuộc điện thoại không ngừng ông thật thà chia sẻ, trong thời gian gần đây, nhân lúc thị trường đang xuống giá đã xuất hiện một nhóm nhà đầu tư chuyên đi săn các lô đất, biệt thự bán tháo để mua vào với giá rẻ.

Ông cũng cho biết, một đại gia đang nhờ ông bán 3 biệt thự ở những vị trí đắc địa tại Hà Nội là Ciputra, Mỹ Đình và Vườn Đào - Tây Hồ với giá quá rẻ. Trong đó, biệt thự ở Mỹ Đình từ 53 tỷ đồng giờ ông bán với giá 30 tỷ, riêng Ciputra từ 200 triệu đồng/m2 giờ bán với giá giảm nửa. Biết là lỗ nhưng không còn cách nào khác.

Nhân lúc thị trường khó khăn, một số nhà đầu tư có tiền đã lên kế hoạch "gom" hàng chờ thị trường khởi sắc trở lại. Hơn ai hết, họ cho rằng, thị trường BĐS đã xuống đáy. Không chỉ có nhà đầu tư lớn, những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng bắt đầu "chiến dịch"

Anh Đông - một nhà đầu tư cho biết, anh vừa mua vài căn liền kề dự án Geleximco tại vị trí đẹp với giá 50 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm thị trường sốt nóng, giá khu này được chào bán từ 80 - 100 triệu đồng/m2. "Giá đang giảm, tranh thủ có nguồn tiền nhàn rỗi nên tôi mua vào" - anh Đông cho hay.

Nhà đất bán tháo giá rẻ, cơ hội cho người có tiền đầu tư dài hạn.

Tình trạng xuống giá xảy ra ở hầu hết các dự án. Bà Nguyễn Thúy Hạnh - Phó GĐ sàn bất động sản Lideco (đơn vị thuộc Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm, chủ đầu tư dự án Bắc Quốc lộ 32) cho biết, giá tại dự án đã giảm đến 35% so với thị trường hồi đầu năm. Cũng theo bà Hạnh, tại dự án Bắc Quốc lộ 32 đã có hiện tượng bán tháo, chấp nhận lỗ vài chục % của nhà đầu tư thứ cấp. Đã có nhà đầu tư khi mua lại biệt thự Bắc Quốc lộ 32 với giá đến 50 - 60 triệu đồng/m2 nhưng đến thời điểm này bán với giá 34 triệu đồng/m2.

Tại thị trường Hà Nội, dự án Vân Canh hiện đang dẫn đầu thị trường về mức độ rớt giá. Theo khảo sát, chỉ trong vòng 2 tuần nay giá dự án đã tiếp tục giảm 5-7 triệu đồng/m2. Vào thời điểm cuối tháng 9, giá đất dự án Vân Canh đã tăng nóng cục bộ do một nhóm nhà đầu tư BĐS đẩy giá lên. Giá liền kề được chào bán phổ biến mức 50 - 55 triệu đồng/m2 lô diện tích nhỏ, diện tích lớn 45-47 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau 2 tuần tăng giá bất thường, giá đất Vân Canh đã cắm đầu lao dốc, liên tục sụt giảm mạnh. Hiện tại, giá các lô đất thuộc dự án này đang được chào bán mức 42 triệu đồng/lô diện tích nhỏ, đường to. Các lô diện tích lớn trên 150m2 được chào bán 38 triệu đồng/m2.

Để thị trường "xì hơi"

Ông Nguyễn Thành Nam - Phó Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô cho biết, động thái gom hàng thời BĐS xuống giá chỉ xuất hiện ở một bộ phận dân cư nhỏ họ có sẵn tiền mặt, sau khi ngân hàng có chính sách áp trần lãi suất 14% thì một lượng tiền khá lớn đã rút ra khỏi hệ thống ngân hàng và chảy vào kênh đầu tư vàng và bất động sản.

Thị trường hiện gần như "bong bóng", nếu bơm thêm vốn chắc chắn sẽ kéo cả thị trường theo một ảo tưởng mới

Mặc dù tuần trước Ngân hàng Nhà nước chính thức công bố nới tín dụng cho một số khoản vay BĐS. Nhưng điều lạ lùng doanh nghiệp chỉ tiếp nhận nó như "món quà tinh thần". Ông Nguyễn Văn Đực - Phó TGĐ Công ty bất động sản Đất Lành đánh giá, động thái trên của ngành ngân hàng là tốt nhưng nó sẽ không có tác động gì đến các DN xây dựng nhà ở thương mại trong bối cảnh hiện nay. Chính sách này chủ yếu gỡ cho chính Ngân hàng theo lộ trình giảm dư nợ tín dụng của BĐS xuống 16% vào cuối năm nay.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Đỗ Việt - Phó Tổng giám đốc Sông Đà-Thăng Long đã chỉ ra hàng loạt nguyên nhân dẫn đến thị trường hiện nay như: Tình hình kinh tế vĩ mô bất ổn, chủ trương thắt chặt tín dụng của Chính phủ, chủ trương tấn công vào đầu cơ, nguồn tiền bị phân bổ vào các kênh đầu tư an toàn và dễ thanh khoản hơn như vàng, ngoại tệ hoặc buộc phải xử lý hậu quả của việc sử dụng bòn bẩy tài chính trong đầu tư chứng khoán, tâm lý tiếp túc chờ xuống tiếp của khách hàng... Ông Việt cũng cho rằng, trong thời gian 1-2 năm tới thị trường BĐS vẫn chưa có nhiều biến đổi với những nguyên nhân gây nên thực trạng của thị trường hiện nay.

Đứng về phía Ngân hàng Nhà nước, TS. Cao Sỹ Kiêm - Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước khẳng định, không còn cách nào khác BĐS phải trở về giá trị thực. Thị trường hiện gần như đang bong bóng, nếu bơm thêm vốn chắc chắn sẽ kéo cả thị trường theo một ảo tưởng mới. "Phải để cho thị trường BĐS "xì hơi" dần dần thì mới mong cứu vãn và người mua nhà cũng được lợi" - TS Kiêm khẳng định.

Tác giả: Lưu Vân
Theo DDDN

bán tháo , Cao Sỹ Kiêm , mua đất nền , Ngân hàng , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Một giải pháp cho hai vấn đề ngân hàng và địa ốc

Việc các ngân hàng gần đây công bố những khoản lợi nhuận khổng lồ trong năm 2011 có thể làm nhiều doanh nghiệp cau mày. Nhưng ngân hàng cũng có những khó khăn riêng. Chỉ một phần của khoản lợi nhuận khổng lồ đó thực sự là dòng tiền mặt, phần còn lại chỉ nằm trên sổ sách. Tín dụng bất động sản đóng băng chiếm một tỷ lệ không nhỏ trên dư nợ tín dụng không những là một nỗi lo thường nhật của các nhà điều hành ngân hàng thương mại mà còn làm đau đầu những nhà lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước.

Hãy nhớ lại những năm 2005, 2006, 2007. Khi đó, thị trường chứng khoán còn non trẻ của chúng ta đã lớn mạnh một cách kỳ lạ. Hầu như giá cổ phiếu của bất cứ công ty cổ phần nào, dù lớn hay nhỏ, đã đăng ký trên thị trường chứng khoán hay chỉ giao dịch ngoài thị trường (OTC), cũng đều gia tăng vùn vụt. Có những cổ phiếu mà giá thị trường tăng gấp 60 lần mệnh giá.

Trong quá trình tăng trưởng vô tiền khoáng hậu đó, thị trường chứng khoán Việt Nam đã nhanh chóng tạo nên những nhà giàu mới, trẻ tuổi. Có người chỉ trong vòng một hai năm từ hai bàn tay trắng trở thành những triệu phú đôla. Thị trường chứng khoán Việt Nam lúc đó là sân chơi lý tưởng cho các quỹ đầu tư quốc tế và các nhà đầu tư cá nhân trong và ngoài nước. Có lúc chỉ số VN-Index đã vượt ngưỡng 1.000 điểm. Nguồn vốn đầu tư gián tiếp (FII) đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, đến mức các ngân hàng thiếu tiền đồng để mua. Đầu tư nước ngoài cũng tăng mạnh không kém. Một làn gió lạc quan thổi vào nền kinh tế Việt Nam, tạo nên những kỳ vọng mới và những tiên liệu về cơ hội đầu tư mới. Và nó cũng đồng thời làm căng phồng hết mức quả bong bóng giá địa ốc trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Quả thật, vào thời điểm đó, không nhà đầu tư - và đầu cơ - bất động sản nào, chuyên nghiệp hay không chuyên, có điều kiện tài chính (và điều kiện sử dụng đòn bẩy tài chính) lại không tranh thủ nắm lấy cơ hội bằng vàng có một không hai này để thực hiện mơ ước làm giàu. Họ đang có mọi thứ. Một chính sách nhà đất được cải thiện, cởi mở và ổn định hơn trước.

Một hệ thống ngân hàng đang say sưa với giá cổ phiếu ngân hàng gia tăng chóng mặt và nhìn thấy triển vọng lớn lao của thị trường bất động sản và chứng khoán. Đông đảo những nhà giàu mới đang có nhu cầu về nhà ở cao cấp, và những người dư dả tiền bạc muốn sở hữu nhà đất hơn là vàng hay đôla. Triển vọng phát triển đầu tư nước ngoài kéo theo sự gia tăng nhu cầu về cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nền kinh tế đang đà phát triển khiến nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp cũng tăng cao.

Làn sóng đầu tư và đầu cơ vào lĩnh vực bất động sản dâng cao, các dự án đầu tư bất động sản được ngân hàng tài trợ hào phóng, ngay cả những cá nhân đi mua nhà, mua đất với mục đích kinh doanh thuần túy cũng được sẵn lòng tài trợ, miễn là thế chấp bằng nhà đất có chủ quyền. Trong điều kiện đó, không thể không xảy ra cơn sốt giá nhà đất. Và kinh nghiệm cho thấy rằng một khi bong bóng giá đã hình thành, không một người trong cuộc nào lại có thể ngộ ra rằng sẽ có lúc nó xì hơi, dù rằng vào cuối năm 2007, những đám mây đen u ám đã bắt đầu xuất hiện trên bầu trời nước Mỹ.

Cơn bão dữ từ Mỹ không những tác động trực tiếp và nhanh chóng đến các nền kinh tế châu âu mà còn lan rộng khắp thế giới. Không ai có thể tiên đoán được rằng quả bong bóng bất động sản vỡ ở Mỹ lại có thể làm vỡ tan quả bong bóng bất động sản tại Việt Nam. Nhưng dù có thể thấy trước được, người trong cuộc cũng không thể rút chạy kịp thời. Đầu tư bất động sản là đầu tư lâu dài, nhà đất không phải là loại tài sản có thanh khoản cao.

Vào năm 2009, khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu lan rộng và ảnh hưởng của nó bắt đầu cảm nhận được ở Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra một gói kích thích kinh tế 17 ngàn tỉ đồng (gần 1 tỉ USD). Đối với một số nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam, gói kích thích kinh tế này là một ngụm sâm trong cơn nguy kịch, giúp họ mua được một ít thời gian trong khi chờ đợi phép lạ xảy ra.

Nhưng trong đời thường không có phép lạ. Khi gói kích thích kinh tế kết thúc, tình trạng khan hiếm thanh khoản tại các ngân hàng, phần lớn xuất phát từ sự đóng băng tín dụng bất động sản, đã đưa lãi suất huy động tiền gởi - và đối phần của nó là lãi suất cho vay - lên đến mức vượt ngưỡng chịu đựng của các doanh nghiệp, và những nạn nhân thầm lặng của nó là những nhà đầu tư bất động sản lớn nhỏ. Có thể nói, trong hai năm 2010 và 2011, tiền lãi ngân hàng đã nuốt trọn gần phân nửa vốn vay của họ, trong khi giá nhà đất tụt xuống hơn 1/3, thị trường nhà đất khan hiếm thanh khoản, do quy định hạn mức tối đa tín dụng 16%, trở nên quá ảm đạm.

Các nhà đầu tư bất động sản của chúng ta có nguy cơ trắng tay. Dường như đã xảy ra một vài trường hợp bán đổ bán tháo dự án cho người nước ngoài. Sự khó khăn của chúng ta chính là cơ hội của họ, khi họ được tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất thấp từ hệ thống ngân hàng nước họ. Nhưng có vẻ các nhà đầu tư nước ngoài cũng chưa sẵn sàng vào cuộc lúc này, khi mà họ có thể tin chắc rằng giá nhà đất sẽ còn tụt xuống hơn nữa. Một nhà đầu tư bất động sản nước ngoài nhận xét rằng thị trường bất động sản của ta sẽ phải mất từ sáu tháng đến 18 tháng kể từ đầu năm 2012 mới có thể hồi phục. Tác giả John Calverley trong quyển Khi bong bóng vỡ cũng cho biết kinh nghiệm là "các đợt giá giảm trên thị trường nhà ở thường kéo dài từ ba đến năm năm và việc giảm từ giá đỉnh đến giá sàn cách nhau khoảng 30% đến 50% hoặc nhiều hơn".

Trong hoàn cảnh đó, việc các ngân hàng gần đây công bố những khoản lợi nhuận khổng lồ trong năm 2011 có thể làm nhiều doanh nghiệp cau mày. Nhưng ngân hàng cũng có những khó khăn riêng. Chỉ một phần của khoản lợi nhuận khổng lồ đó thực sự là dòng tiền mặt, phần còn lại chỉ nằm trên sổ sách. Tín dụng bất động sản đóng băng chiếm một tỷ lệ không nhỏ trên dư nợ tín dụng không những là một nỗi lo thường nhật của các nhà điều hành ngân hàng thương mại mà còn làm đau đầu những nhà lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã mạnh dạn tài trợ thị trường liên ngân hàng trong nỗ lực hỗ trợ thanh khoản cho hệ thống ngân hàng nhằm đưa lãi suất huy động xuống ở mức 14%/năm.

Nhưng mọi việc không chỉ dừng lại ở đó. Kinh nghiệm các nước cho thấy khi bong bóng vỡ, một cuộc khủng hoảng tài chính chỉ có thể được ngăn chặn hữu hiệu với sự can thiệp nhanh chóng của Nhà nước nhằm bảo vệ hệ thống ngân hàng thương mại, quả tim của nền kinh tế, đồng thời bảo vệ đồng tiền tiết kiệm của người dân cùng sự tín nhiệm cần thiết và quý giá của họ đối với hệ thống ngân hàng. Trong cái rủi luôn có cái may. Bong bong vỡ trên thị trường bất động sản sẽ là cơ hội để tái cấu trúc hệ thống ngân hàng một cách sâu rộng nhưng công bằng, hình thành những ngân hàng lớn và lành mạnh như Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình đã bóng gió: "Ném chuột nhưng không làm vỡ bình".

Khi hệ thống ngân hàng sóng yên gió lặng, thị trường bất động sản sẽ có cơ may ổn định. Một số nhà đầu tư bất động sản có thể sẽ trắng tay, nhưng những nhà đầu tư chuyên nghiệp - những doanh nhân giỏi, cần được bảo vệ. Các khoản nợ địa ốc cần được khoanh lại, với một mức lãi suất vừa phải. Các dự án dang dở cần được tài trợ hoàn tất để có thể thành sản phẩm bán được, dù là với giá thấp.

Trong vài năm tới, đầu tư địa ốc sẽ không được nằm trong danh mục tín dụng ưu tiên của các ngân hàng. Cũng cần một định chế Nhà nước có chức năng mua lại các bất động thế chấp của ngân hàng, nhằm tạo thanh khoản cho hệ thống ngân hàng, không phải là một nỗ lực nhằm ngăn chặn sự giảm giá nhà đất. Nhiều nhà phân tích tin rằng giá nhà thấp là rất đáng mong ước vì sẽ giúp thế hệ trẻ bước vào thị trường nhà ở dễ dàng hơn, đồng thời giúp đưa thị trường bất động sản trở lại vị trí thị trường nhà ở, thay vì là một nơi kinh doanh đầu cơ. Ngăn chặn việc giảm giá nhà không phải là một sự can thiệp tốt từ phía Nhà nước vì có nguy cơ gieo rắc hạt mầm cho các bong bóng tiếp theo.

Trên thực tế, giá nhà đất giảm trong đoản kỳ chỉ là một sự bù trừ cho thời kỳ bong bóng, khi mà cơn sốt nhà đất đã đẩy giá nhà đất lên quá cao. Trong trường kỳ, giá nhà đất đều có xu hướng tăng rõ rệt và điều này rất dễ hiểu. Khi số lượng nhân khẩu ở mỗi nước tăng lên, không gian sống của họ bị thu hẹp dần, và trở nên khan hiếm. Giá trị của nó chắc chắn sẽ tăng lên.

Tục ngữ dân gian của ta nhận định rất đúng là "Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời". Trong quá trình vỡ bong bóng bất động sản vừa qua, có nhiều nhà đầu tư và đầu cơ trắng tay, nhưng cũng có một số người bình chân như vại. Lý do đơn giản là họ không sử dụng đòn bẩy tài chính từ hệ thống ngân hàng mà sử dụng nguồn vốn tiết kiệm riêng của họ. Đối với những người này, giá đất lên xuống trong đoản kỳ không có nhiều ảnh hưởng.

Trong tương lai lâu dài họ vẫn tin chắc rằng các khoản đầu tư địa ốc của họ không phải là những khoản đầu tư xấu, và hiện nay ít nhất nó không ảnh hưởng đến thu nhập, sinh hoạt thường nhật của họ và không làm họ đau đầu. Nhưng điều này cũng cho thấy một nhược điểm cố hữu của nền kinh tế Việt Nam. Đó là một nền kinh tế có chi phí cao, với lãi suất tín dụng cao, thuế suất cao và hệ quả là rủi ro đầu tư cao. Một nền kinh tế chi phí cao chắc chắn sẽ dẫn đến năng lực cạnh tranh thấp. Và đó là một vấn đề mà các nhà lĩnh đạo kinh tế Việt Nam cần suy nghĩ.

• Theo Doanh nhân Sài Gòn Cuối tuần

địa ốc , Ngân hàng , Phân tích , Tin thị trường , vấn đề