Mua đất thổ vườn quận 9, chuyển thành đất thổ cư được không?

Kính chào luật sư!

Tôi đang dự định mua một thửa đất thổ vườn ở Quận 9. Đất có sổ đỏ riêng đồng sở hữu, tức là thửa đất này có diện tích là 1000m2 và được phân thành 20 thửa, mỗi thửa 50m2 và mỗi người sẽ được giữ một sổ đỏ riêng có diện tích 1000m2 trong đó có tên của những người đồng sở hữu. Hiện tại, thửa đất này có khu dân cư hiện hữu, có hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, nằm gần UBND phường, gần bệnh viện, không có quy hoạch, không tranh chấp. Như vậy:

Khi mua tôi cần những thủ tục gì để hợp pháp?

Sau khi mua tôi có thể lên đất thổ cư được không?

Phí chuyển lên thổ cư bao nhiêu? (phường Long Thạnh Mỹ , quận 9).

Nếu xây nhà cấp 4 tôi có xin phép không? Thủ tục như thế nào?.

Trường hợp nếu không lên được đất thổ cư mà có quy hoạch thì tôi sẽ được đền bù bao nhiêu?Trân trọng và cảm ơn!

Kính gửi: Quý bạn đọc

Luật sư Phạm Thị Kim Thoa - Trung tâm TVPL - Hội Luật gia TP.HCM:

Khi mua cần làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời phải được ký kết tại UBND phường, xã nơi có đất chuyển nhượng có chủ tịch UBND chứng nhận hoặc tại phòng phòng công chứng có công chứng viên chứng nhận.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

2. Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt Luật Đất đai ở địa phương, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:

- Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ cho các tổ chức quản lý chuyên ngành quản lý theo quy định.

- Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực cho UBND phường, xã, thị trấn quản lý theo quy định.

- Nộp đầy đủ, đúng thời hạn các khoản nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt; không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực.

Về nghĩa vụ tài chính bạn phải thực hiện:

- 100% giá trị chênh lệch của quyền sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở- đất thổ cư;

- Lệ phí trước bạ;

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Các nghĩa vụ tài chính khác nếu bạn vẫn còn nợ.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng: Sau khi việc chuyển nhượng QSDĐ hoàn tất, bạn đã là chủ sử dụng đất hợp pháp. Lúc này, bạn có thể liên hệ UBND quận để xin phép xây dựng nhà.

Nếu thực sự đất của gia đình bạn thuộc diện quy hoạch và có kế hoạch triển khai, thì chủ đầu tư sẽ có các biện pháp di dời, tái định cự, đền bù... để dân trong vùng quy hoạch nắm rõ và cùng nhau thương thượng để thông qua, sau đó mới thức hiện.

Theo CafeLuat

hợp thức hóa , Tư vấn luật

Cho tài sản bằng giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý hay không?

Câu hỏi: 

Kính chào Luật sư!

Hiện tại tôi đang ở khu vực quận 12, Bố tôi có hứa cho tôi một phần căn nhà mà ông đang ở với diện tích là 48m2 mặt tiền đường nhựa . Như vậy tôi có thể tách ra để làm sổ hồng được không? Nếu như trường hợp không tách được thì bố tôi làm giấy viết tay cho tôi, rồi công chứng tại phòng công chứng thì giấy viết tay đó nếu sau này tranh chấp có giá trị pháp lý hay không? Xin nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn. 

Kính gửi Quý bạn đọc

Đối với nhà ở, bạn không thể tách ra để làm sổ hồng. Việc tặng cho miệng cũng không có giá trị pháp lý. Để thực hiện việc tặng cho hợp pháp, bạn phải thực hiện đúng theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở:

Điều 93. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở

1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.

2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:

a) Tên và địa chỉ của các bên;

b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;

c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;

d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;

đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

e) Cam kết của các bên;

g) Các thỏa thuận khác;

h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;

i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

4. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.

5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

Như vậy để tặng cho, bố bạn và bạn phải lập hợp đồng tặng cho (với đầy đủ nội dung như trong quy định trên) có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị. Chỉ có hợp đồng tặng cho này là văn bản có giá trị pháp lý chứng minh việc tặng cho là hợp pháp khi sảy ra tranh chấp.

hợp thức hóa , tài sản , Tư vấn luật

Thuế phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi: 

Gia đình tôi được cơ quan thanh lý cho gian nhà tập thể rộng hơn 200m2 bao gồm diện tích nhà ở 120m2, sân, vườn 100m2 vào năm 1992. Gia đình tôi nộp thuế đầy đủ, đất ở không có tranh chấp gì. Năm 2011 UBND sở tại có cử địa chính đến đo để cấp bìa đỏ và đến tháng 4 năm 2012 gia đình tôi nhận được thông báo của chi cục thuế huyện Đồng Hỷ thông báo nộp tiền thuế đất (Tiền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) với số tiền là 40.000.000đ. Vậy chi cục thuế làm vậy có đúng không, gia đình tôi có phải nộp thuế khi làm bìa đỏ không? 

Trả lời: 

Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật là phải nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Trong trường hợp đất được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải đóng lệ phí trước bạ. Như vậy việc chi cục thuế yêu cầu gia đình bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có căn cứ.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 2 Thông tư 106/2010/TT-BTC của Bộ tài chính ban hành hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận. Cụ thể tại Điều 2 Thông tư quy định như sau:

Điều 2. Mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận

1. Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.

Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.

2. Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy. Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác găn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy. Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp.

hợp thức hóa , quyền sử dụng đất , thuế , Tư vấn luật

Có phải hợp thức phần mua thêm để hoàn công nhà không?

Hỏi: Tôi có căn nhà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 1998, sau đó tôi xin phép xây dựng nhà năm 2005. Nhà đã xây dựng xong nhưng chưa làm thủ tục hoàn công.

Năm 2006, tôi mua thêm 13m2 của nhà liên kế và làm thủ tục nhập thửa vào căn nhà chính tôi đang sử dụng. Được cấp đổi giấy chứng nhận (sổ đỏ quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền) vào tháng 11/2006.

Nay tôi làm thủ tục hoàn công cho nhà chính đã xây dựng năm 2005 và xin cấp đổi giấy chứng nhận (phần mua thêm tôi vẫn giữ nguyên hiện trạng) nhưng không được giải quyết. Cán bộ tài nguyên - môi trường nói chưa có công văn giải quyết cho trường hợp này. Gần hai năm nay, bản vẽ không được duyệt kiểm tra.

Xin hỏi, giờ tôi phải làm sao? Mong được hướng dẫn. Cảm ơn. Lộc Lê (antonloc56@... )

Trả lời

Do không có đầy đủ thông tin về vị trí tọa lạc của công trình xây dựng muốn xin hoàn công, cũng như về việc xây dựng có được tiến hành đúng giấy phép xây dựng hay không nên không thể có một câu trả lời cụ thể đối với trường hợp của bạn được.

Tuy nhiên, bạn cần lưu ý, hiện nay pháp luật Việt Nam hiện hành vẫn có chủ trương cho phép các chủ đầu tư công trình xây dựng được tiến hành lập thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với công trình đã xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp theo quy định của UBND cấp tỉnh tương ứng với từng thời kỳ.

Vì vậy, trong trường hợp này bạn có thể làm đơn khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp huyện nơi có nhà, đất tọa lạc để được giải quyết.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu 
Theo TTO

hợp thức hóa , thủ tục , trình tự , Tư vấn luật

Thủ tục hợp thức hóa đất chưa có sổ đỏ

Câu hỏi:

Hiện tại mảnh đất của mẹ tôi chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ. Tức là lúc trước mảnh đất đó chưa hề có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mảnh đất đó mẹ tôi được thừa kế của cha ông để lại là 150 mét vuông. Trên thực tế địa chính đo đạc là 150 mét vuông. Nhưng do trước đây, em của mẹ tôi đã khai ít đi so với thực tế là 50 mét vuông để được nhận đất canh tác của hợp tác xã nhiều lên. Vậy cái số diện tích 50 mét vuông đấy mẹ tôi muốn hợp lệ hóa giấy tờ để được cấp sổ đỏ cho cả mảnh đất là 150 mét vuông thì thủ tục làm như thế nào và chi phí là bao nhiêu? ( Mẹ tôi thuộc diện gia đình chính sách, chồng là liệt sĩ, thì có được ưu tiên gì không ?)

Kính gửi: Quý bạn đọc


Do đất của nhà bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu toàn bộ 150m2 đất trên của nhà bạn sử dụng ổn định lâu dài và đáp ứng đầy đủ một trong các điều kiện quy định tại Điều 50 Luật đất đai, thì nhà bạn có thể làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; 

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. 

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Điều kiện được miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức 

Khoản 2, Khoản 5, Điều 12; Khoản 4, Điều 13, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng như sau: 

- Miễn tiền sử dụng đất đối với đất giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thực hiện chính sách nhà ở đối với người có công với cách mạng theo pháp luật người có công; 

- Miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

- Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Điều 7 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: “Miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng khi cấp Giấy chứng nhận. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng”.

hợp thức hóa , làm sổ đỏ , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Đất thuộc dự trữ cây xanh của thành phố có thể chuyển sang đất ở được không?

Câu hỏi: 

Tôi được cấp sổ đỏ diện tích 6425 m2 đất (cấp năm 1998); trong đó 400m2 thổ cư và 6025 m2 là đất vườn, thời hạn sử dụng đến 12/2020. Xin hỏi đất vườn của tôi có thể chuyển thành đất ở có được không? Hiện tại theo như quy hoạch chi tiết 1/2000 thì đất của tôi là đất dự trữ cây xanh của thành phố.

Kính gửi: Quý bạn đọc


Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai. Cụ thể: 

Điều 36. Chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau: 

1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; 

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Và đồng thời phải đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, cụ thể như sau:

Điều 30. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: 

1. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau: 

a) Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư. b) Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. 

c) Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt.

d) Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đất làm nhà ở . 

đ) Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.

2. Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất đối với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Trên cơ sở bản tự kê khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó và tự nhận xét về chấp hành pháp luật về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đã giao, đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

3. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Như vậy, trường hợp của bạn đã vi phạm vào khoản 3, Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nên sẽ không được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt cho chuyển mục đích sử dụng đất.

cây xanh , chuyển nhượng , đất dự trữ , hợp thức hóa , Tư vấn luật

Thủ tục hợp thức hóa sổ đỏ cho đất thổ vườn

Câu hỏi: Xin chào Cà phê Luật! Mong chuyên mục Cà phê Luật giải thích giúp tôi vấn đề sau: 

Đất thổ vườn ở huyện Bình Chánh có diện tích nhỏ hơn 100 m2, không nằm trong khu quy hoạch muốn hợp thúc hóa thành sổ đỏ thì như thế nào?
Kính gửi: Quý bạn đọc


Bạn chưa nêu rõ tình trạng pháp lý của mảnh đất nêu trên như: nguồn gốc đất của bạn, bạn sử dụng từ năm nào…Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất cụ thể như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; 

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. 

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Nếu thuộc một trong các điều kiện trên, bạn có thể nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phòng tài nguyên môi trường. Hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);


Theo Diaoconline

đất vườn , hợp thức hóa , làm sổ đỏ , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Thủ tục gộp nhiều sổ đỏ lại làm một sổ

Câu hỏi: Em đang sở hữu 1 lô đất 600m2, được chia làm 3 ô (mỗi ô 200m2) với 3 sổ đỏ rõ ràng, em muốn hỏi rằng liệu em có thể gộp 3 sổ đỏ đó làm 1 sổ với diện tích đất là 600m được không ạ? và nếu được thì thủ tục cần phải làm là những gì ạ? Em xin cám ơn.
Kính gửi: Quý bạn đọc

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;

Bước 2: Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

- Đối với trường hợp hợp thửa không phải trích đo địa chính thì ngay trong ngày nhận được hồ sơ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Đối với trường hợp tách thửa hoặc trường hợp hợp thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách hoặc mới hợp thửa, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến sở Tài nguyên và Môi trường;

- Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND tỉnh ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới, đồng thời thu hồi GCNQSD đất đã cấp cho thửa đất cũ; 

đ) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND tỉnh xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho sở Tài nguyên và Môi trường;

Bước 3: Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu Giấy chứng nhận đã ký, bản chính Giấy chứng nhận đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi, đồng thời thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất.

- Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải có thêm một trong các loại văn bản gồm: biên bản về kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận xử lý nợ theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, trÝch lôc bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung; quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật;

- Đơn xin cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

e) Thời hạn giải quyết thủ tục hành chính:

Thời gian thực hiện các công việc không quá chín (9) ngày làm việc đối với trường hợp không phải lập trích đo bản đồ địa chính; mười sáu ngày (16) đối với trường hợp phải lập trích đo bản đồ địa chính.


Theo Điaoconline

181/2004/NĐ-CP , hợp thức hóa , làm sổ đỏ , Tư vấn luật

Các vấn đề về xây nhà ở trên đất vườn

Câu hỏi: Bố mẹ tôi có mảnh vườn diện tích ở là 274 m2 trong đó 240m2 đất ở, 34 m2 đất vườn liền kề. Tôi lập gia đình và được bố mẹ cho 48m2 để xây nhà ở ( theo di chúc ngày 4/10/2004). Năm 2008 chúng tôi đã xin giấy phép xây dựng ngôi nhà 3 tầng và được cấp phép xây dựng tạm ( có hồ sơ và bản vẽ mảnh đất là đất vườn nằm ở vị trí khác không liên quan đến chỗ đất tôi xin phép) và tôi đã ở từ đó đến nay. 

Năm 2010 bố mẹ tôi bán đi một mảnh đất và lấy tiền xây nhà ngay sát nhà của chúng tôi và đã tách sổ đỏ cho người mua mảnh đất kia và làm lại sơ đồ. Nay tôi muốn tách sổ đỏ thì được biết rằng vị trí mà nhà tôi xây dựng lại thuộc đất vườn ( 34m2 ) nên không thể tách sổ đỏ được. 

Tôi xin hỏi :

1- Khi xin giấy phép xây dựng nhà của chúng (2008) có bắt buộc đất đó là đất thổ cư mới được cấp giấy phép xây dựng không?

2- Tôi có thể làm lại vị trí đất vườn trong sổ đỏ chung để đủ điều kiện tách riêng sổ đỏ cho tôi được không?

3- Nếu tôi vẫn đang ở nhà 3 tầng trên diện tích đất vườn này (theo sổ đỏ mới) có vi phạm luật không?

4. Và nếu chuyển đổi mục đích sử dụng thì phí chuyển đỏi là bao nhiêu với S của tôi là 48m2 

Kính gửi: Quý bạn đọc


1. Theo quy định của pháp luật thì chỉ được xây dựng nhà trên đất có mục đích sử dụng là để ở. Vì vậy, bạn không thể xây nhà trên đất nông nghiệp được. Trước khi xây nhà bạn phải chuyển mục đích sử dụng của mảnh đất này sang thành đất ở. Tùy thuộc vào quy hoạch tại địa phương nơi có mảnh đất như: quỹ đất, diện tích tối thiểu - tối đa có thể chuyển mục đích, quy hoạch tổng thể,... thì cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định cho bạn chuyển mục đích một phần hoặc toàn bộ mảnh đất trên.

Do đất của gia đình bạn là đất vườn nhưng lại được sử dụng vào mục đích ở và xây nhà để ở nên theo trình tự hợp pháp, gia đình bạn cần phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.

Theo quy định tại Điều 36 và Điều 37 Luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất này thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là xin phép UBND cấp huyện. Căn cứ Điều 31 Luật đất đai, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt. Sau khi được UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được cấp giấy chứng nhận, gia đình bạn mới tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.

2. Khi muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì trước hết bạn cần phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Trường hợp tự ý xây dựng khi chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm và sẽ bị xử phạt, hay nói cách khác Nhà nước sẽ không công nhận công trình đã xây dựng trái phép

3. Điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198) quy định: chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền SDĐ tính theo giá đất ở với tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp.

Đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền 

Ngoài ra bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

4. Trường hợp bạn xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất do việc tách thửa thì phải tuân theo quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của UBND cấp tỉnh nơi có đất, và việc tách thửa đó phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Do trong thư bạn không nêu rõ vị trí đất cần xin cấp giấy chứng nhận nên tôi không thể cung cấp chính xác diện tích tối thiểu được phép tách thửa trong trường hợp của bạn. 

Theo đó, trường hợp đất của bạn ở TP.HCM hoặc Hà Nội, bạn có thể tham khảo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM hoặc quyết định 58/2009/QĐ-UBND ngày 30-3-2009 của UBND TP Hà Nội. Còn trường hợp đất của bạn thuộc các tỉnh, thành khác, bạn có thể liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương để được cung cấp thông tin chính xác.

đất vườn , hợp thức hóa , qui định , qui trình , Tư vấn luật , xây nhà