Thủ tục hợp thức hóa sổ đỏ cho đất thổ vườn

Câu hỏi: Xin chào Cà phê Luật! Mong chuyên mục Cà phê Luật giải thích giúp tôi vấn đề sau: 

Đất thổ vườn ở huyện Bình Chánh có diện tích nhỏ hơn 100 m2, không nằm trong khu quy hoạch muốn hợp thúc hóa thành sổ đỏ thì như thế nào?
Kính gửi: Quý bạn đọc


Bạn chưa nêu rõ tình trạng pháp lý của mảnh đất nêu trên như: nguồn gốc đất của bạn, bạn sử dụng từ năm nào…Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất cụ thể như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; 

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. 

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Nếu thuộc một trong các điều kiện trên, bạn có thể nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phòng tài nguyên môi trường. Hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);


Theo Diaoconline

đất vườn , hợp thức hóa , làm sổ đỏ , qui trình , thủ tục , Tư vấn luật

Các vấn đề về xây nhà ở trên đất vườn

Câu hỏi: Bố mẹ tôi có mảnh vườn diện tích ở là 274 m2 trong đó 240m2 đất ở, 34 m2 đất vườn liền kề. Tôi lập gia đình và được bố mẹ cho 48m2 để xây nhà ở ( theo di chúc ngày 4/10/2004). Năm 2008 chúng tôi đã xin giấy phép xây dựng ngôi nhà 3 tầng và được cấp phép xây dựng tạm ( có hồ sơ và bản vẽ mảnh đất là đất vườn nằm ở vị trí khác không liên quan đến chỗ đất tôi xin phép) và tôi đã ở từ đó đến nay. 

Năm 2010 bố mẹ tôi bán đi một mảnh đất và lấy tiền xây nhà ngay sát nhà của chúng tôi và đã tách sổ đỏ cho người mua mảnh đất kia và làm lại sơ đồ. Nay tôi muốn tách sổ đỏ thì được biết rằng vị trí mà nhà tôi xây dựng lại thuộc đất vườn ( 34m2 ) nên không thể tách sổ đỏ được. 

Tôi xin hỏi :

1- Khi xin giấy phép xây dựng nhà của chúng (2008) có bắt buộc đất đó là đất thổ cư mới được cấp giấy phép xây dựng không?

2- Tôi có thể làm lại vị trí đất vườn trong sổ đỏ chung để đủ điều kiện tách riêng sổ đỏ cho tôi được không?

3- Nếu tôi vẫn đang ở nhà 3 tầng trên diện tích đất vườn này (theo sổ đỏ mới) có vi phạm luật không?

4. Và nếu chuyển đổi mục đích sử dụng thì phí chuyển đỏi là bao nhiêu với S của tôi là 48m2 

Kính gửi: Quý bạn đọc


1. Theo quy định của pháp luật thì chỉ được xây dựng nhà trên đất có mục đích sử dụng là để ở. Vì vậy, bạn không thể xây nhà trên đất nông nghiệp được. Trước khi xây nhà bạn phải chuyển mục đích sử dụng của mảnh đất này sang thành đất ở. Tùy thuộc vào quy hoạch tại địa phương nơi có mảnh đất như: quỹ đất, diện tích tối thiểu - tối đa có thể chuyển mục đích, quy hoạch tổng thể,... thì cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định cho bạn chuyển mục đích một phần hoặc toàn bộ mảnh đất trên.

Do đất của gia đình bạn là đất vườn nhưng lại được sử dụng vào mục đích ở và xây nhà để ở nên theo trình tự hợp pháp, gia đình bạn cần phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.

Theo quy định tại Điều 36 và Điều 37 Luật đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất này thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là xin phép UBND cấp huyện. Căn cứ Điều 31 Luật đất đai, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt. Sau khi được UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được cấp giấy chứng nhận, gia đình bạn mới tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.

2. Khi muốn xây nhà trên đất nông nghiệp thì trước hết bạn cần phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Trường hợp tự ý xây dựng khi chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm và sẽ bị xử phạt, hay nói cách khác Nhà nước sẽ không công nhận công trình đã xây dựng trái phép

3. Điều 6 của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198) quy định: chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền SDĐ tính theo giá đất ở với tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp.

Đất được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền 

Ngoài ra bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

4. Trường hợp bạn xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất do việc tách thửa thì phải tuân theo quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của UBND cấp tỉnh nơi có đất, và việc tách thửa đó phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Do trong thư bạn không nêu rõ vị trí đất cần xin cấp giấy chứng nhận nên tôi không thể cung cấp chính xác diện tích tối thiểu được phép tách thửa trong trường hợp của bạn. 

Theo đó, trường hợp đất của bạn ở TP.HCM hoặc Hà Nội, bạn có thể tham khảo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM hoặc quyết định 58/2009/QĐ-UBND ngày 30-3-2009 của UBND TP Hà Nội. Còn trường hợp đất của bạn thuộc các tỉnh, thành khác, bạn có thể liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương để được cung cấp thông tin chính xác.

đất vườn , hợp thức hóa , qui định , qui trình , Tư vấn luật , xây nhà