Cuối năm, tiền đang ở nơi đâu?

Ngân hàng tiếp tục tăng cường huy động, DN vẫn khát vốn, tiểu thương khó tiền mặt, công nhân thiếu lương thưởng… tiền mặt đang chạy đi đâu?

Vốn để làm gì?

Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tăng trưởng tín dụng năm 2012 là 8,91%, trong khi đó tổng nguồn vốn huy động tăng 24%.

Theo tính toán, với tăng trưởng huy động 24% thì số dư tổng nguồn vốn tăng thêm của NH trong năm 2012 so với 31/12/2011 vào khoảng 700.000 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng dư nợ cho vay tăng 8,91% đạt khoảng 270.000 tỷ đồng, huy động trái phiếu Chính phủ đạt 156.544 tỉ đồng, cộng với tỷ lệ dự trữ bắt buộc và các khoản khác... thì mới chỉ đạt khoảng 500.000 tỷ đồng, số tiền chênh lệch còn khoảng 200.000 tỷ đồng.

Đây là nguồn vốn khá lớn và câu hỏi đặt ra là vốn đang ở đâu và được sử dụng vào mục đích gì?

Thừa vốn nhưng hiện tượng huy động vượt trần lãi suất vẫn không hề giảm. Từ thời điểm cuối năm 2012 đến nay, tại Hà Nội khách hàng có thể gửi tiền vào một số ngân hàng thương mại cổ phần với lãi suất 11,5% cho kỳ hạn 3 tháng và 12% cho kỳ hạn 12 tháng.

Thậm chí, có ngân hàng còn "lách luật" khi phát hành thẻ tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng để có thể tự do ghi lãi suất cao nhưng trong thỏa thuận với khách hàng thì được tính lãi theo kỳ hạn hàng tháng để tránh phạm luật, dễ dàng hoạch toán chi phí mà vẫn hấp dẫn dành cho khách hàng.

Các NH cho biết, tín dụng cuối năm 2012 không tăng đột biến như những năm trước và thanh khoản hiện rất dồi dào, mặc dù vậy họ vẫn phải tăng cường huy động vốn. Đây là điều bất thường?

Ông Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho rằng, nhiều NH thanh khoản vẫn rất yếu. Các NH này không đủ hệ số tín nhiệm để được vay trên thị trường liên ngân hàng nên chỉ còn cách trông vào thị trường tiền gửi dân cư. Chính những nhà băng này đang huy động vượt trần lãi suất.

Tại một diễn đàn mới đây, chuyên gia ngân hàng Lê Xuân Nghĩa cho biết, thời gian qua, có nhiều NH mất vốn, nợ xấu lớn. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng đạt khoảng 2,8 triệu tỷ đồng, trong đó, 73% số dư nợ này có tài sản đảm bảo và hơn 66% được đảm bảo bằng bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường BĐS đang "đóng băng" khiến cho nhiều khoản nợ của nhà đầu tư đến hạn thanh toán khó có thể thanh toán, là nguyên nhân quan trọng khiến cho nợ xấu tăng lên. Đặc biệt trong số này có nhiều khoản vay được định giá cao hơn giá trị thực nay sẽ làm cho tỷ lệ nợ xấu tăng cao.

Ông Nguyễn Bá Thanh, Đại biểu Quốc hội TP Đà Nẵng, cho ví dụ, trước kia, với một khu đất có giá trị khoảng 200 tỷ đồng, chỉ bằng một hợp đồng mua bán, chủ khu đất có thể nâng khống giá trị lên 800 - 1.000 tỷ đồng và đem thế chấp NH để được vay 600 tỷ đồng. Đến thời điểm này, giá trị khu đất chỉ còn chưa tới 100 tỷ đồng. Như vậy, ngân hàng hụt mất hơn 500 tỷ đồng với khoản cho vay khu đất, thậm chí bán cũng không có ai mua. Hậu quả là có những khoản nợ xấu không bao giờ có thể đòi được.

Ngoài BĐS, việc các NH thành lập những DN "sân sau" rồi phát hành trái phiếu và bỏ tiền NH ra mua, chuyển tiền sang DN "sân sau", mua cổ phần, cổ phiếu của NH khác nhằm mục đích chi phối ngân hàng đó, rồi lại mang cổ phiếu đó thế chấp vay vốn... được coi là một chu trình không sinh lời. Nay đến hạn DN "sân sau" phải thanh toán trái phiếu, không có tiền trả sẽ phát sinh ra nợ xấu cho ngân hàng.

Tiếp đến đó là đầu cơ vào vàng. Theo nhiều chuyên gia, một lượng khá lớn vàng huy động của khách hàng đã bị các ngân hàng thương mại bán ra trước đây với giá thấp, nay đến hạn thanh toán phải mua vào với giá cao và bán khống vàng trên tài khoản, thời gian qua gây thua lỗ cũng được coi là nguyên nhân gây ra nợ xấu cho các NH.

Tiền chảy vào đâu?

Thông thường khi cho vay đến kỳ hạn phải thu về, nhưng do khách hàng không thể trả nợ đúng hạn, tiền không thu hồi được, trong khi đó NH vẫn phải trả lãi vay, trả gốc cho người gửi tiền và không còn cách nào khác là phải lấy tiền khoản vay mới trả cho khoản vay cũ.

Vì thế, các chuyên gia nghi ngờ các NH đang sử dụng tiền huy động của dân để bù đắp thiếu hụt thanh khoản, đảm bảo sự an toàn của chính họ, bất chấp DN giải thể, phá sản.

Trong lúc NH thừa vốn thì sản xuất lại gặp nhiều khó khăn. Các ngân hàng thương mại cổ phần hiện có lãi suất cho vay DN phổ biến ở mức 16%/năm, các ngân hàng thương mại quốc doanh, mức từ 13% -15%/ năm.

Lãi vay còn cao khiến DN vẫn không dám vay vốn. Các DN cho rằng lãi vay phải khoảng 10% thì hoạt động sản xuất kinh doanh mới có hiệu quả. Tuy nhiên để được vay mức 11% - 12% hiện nay cũng là điều không thể. Không những thế, nhiều ngân hàng nghi ngờ DN vay vốn để trả nợ ngân hàng khác nên không cho vay.

Với các NH, hiện nay đầu tư vào trái phiếu Chính phủ an toàn hơn cho DN vay. Ngoài ra là cho vay trên thị trường liên ngân hàng. Các NH hụt thanh khoản, do không tiếp cận được vốn từ Ngân hàng Nhà nước một cách công bằng đành phải chạy lên thị trường liên ngân hàng cầu cứu các ngân hàng có tiền và chấp nhận lãi suất cao.

Các ngân hàng có tiền, chẳng dại gì từ chối "miếng ngon" này.

Chuyên gia kinh tế Phạm Nam Kim cho rằng, đây là một dấu hiệu của sự bất ổn của nền kinh tế. Trong khi DN đang sống dở chết dở thì tiền vẫn chạy lòng vòng không đưa vào sản xuất. Kết cục là DN không có vốn, không thể tiếp tục hoạt động, phải đóng cửa, nợ hiện tại lại trở thành nợ xấu, ngân hàng lại tiếp tục không cho vay, như vậy nền kinh tế không thể phát triển.

Theo VEF

Phân tích , tiền tệ , Tin thị trường , vốn

Vốn rẻ vẫn nằm trên... giấy

Nhiều ngân hàng (NH) đua nhau công bố các gói cho vay bất động sản với lãi suất hấp dẫn, chỉ 13-14%/năm. Tuy nhiên phần lớn gói tín dụng giá rẻ này chỉ nằm trên... giấy.

Nhiều dự án căn hộ đang được triển khai cầm chừng do thiếu vốn

Trái với tuyên bố “rùm beng” của các NH về những gói tín dụng bất động sản lãi suất thấp, nhiều khách hàng vẫn phải vay với lãi suất xấp xỉ 20%/năm, trong khi các doanh nghiệp (DN) bất động sản đều khẳng định chưa thể tiếp cận những nguồn vốn này...

Hứa thật nhiều...

Đầu tháng 6-2012, khi đến hạn thanh toán tiền theo tiến độ mua căn hộ block B của dự án Lê Thành ở Q.Bình Tân, TP.HCM, chị Hường (Q.Bình Tân) rảo qua một số NH với hi vọng được vay với lãi suất thấp sau khi nhiều NH công bố các gói tín dụng khá hấp dẫn. Tại NH ANZ, chị Hường được nhân viên NH cho biết lãi suất 13,65%/năm như công bố chỉ áp dụng trong tháng đầu tiên. Từ tháng thứ hai trở đi, lãi suất 15,8%/năm. Nếu chọn kỳ hạn thay đổi lãi suất dài là 3 hoặc 6 tháng, lãi suất tương ứng là 14,05%/năm và 14,52%/năm.

Tuy nhiên, chị Hường thất vọng ra về do NH đưa ra nhiều điều kiện ràng buộc khá khó khăn. Đó là khách hàng phải vay mức tối thiểu là 500 triệu đồng, tài sản thế chấp phải là nhà có sổ hồng, diện tích từ 30m2 trở lên và được NH định giá từ 820 triệu đồng trở lên, thu nhập mỗi tháng từ 16 triệu đồng trở lên... Trường hợp trả nợ trước hạn trong thời gian từ năm thứ nhất đến năm thứ ba sẽ bị phạt. “Vợ chồng tôi vẫn đang ở nhà thuê, NH đòi thế chấp nhà thì lấy đâu, chưa kể có nằm mơ vợ chồng tôi cũng chẳng kiếm nổi thu nhập khá cao như vậy do đồng lương ba cọc ba đồng tại doanh nghiệp tư nhân...” - chị Hường nói.

Sau khi đảo qua nhiều NH, cuối cùng chị Hường buộc phải vay tại NH MHB với lãi suất lên tới 22%/năm, do các điều kiện dễ thở hơn và cũng không phải chịu lãi phạt nếu trả trước hạn. Trước đó, cũng đến hạn phải nộp tiền mua căn hộ, cuối tháng 5-2012 chị Nguyễn Thị Bích Mai (Q.Bình Tân) rảo qua một số NH như ACB, Techcombank, Viettinbank..., nhưng cũng phải ra về do không vay được vốn rẻ như công bố. “Họ tìm đủ mọi lý do để từ chối cho vay với lãi suất thấp như công bố, nhưng nếu vay lãi suất cao thì có...” - chị Mai nói.

Anh Nguyễn Hữu Tài (Q.Phú Nhuận) cho biết đã tìm hiểu điều kiện vay vốn mua nhà tại nhiều NH. “Điều kiện cho vay vốn đã được mở ra cộng với nhiều ưu đãi hấp dẫn nhưng các NH đều “cài” điều kiện ràng buộc” - anh Tài nói. Phổ biến nhất là NH công bố áp dụng lãi suất rẻ để “dụ” khách hàng nhưng chỉ áp dụng trong 1-2 tháng đầu, sau đó NH quy định cộng thêm biên độ 2-4%/năm, tính ra dao động khoảng 17%/năm.

Doanh nghiệp chưa tiếp cận được vốn...

Ông Lê Hữu Nghĩa - tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho biết trong ngày 4-6, DN này vẫn thanh toán lãi vay cho một NH với lãi suất lên tới 20%/năm. Ngoài ra theo ông Nghĩa, trong ba tháng gần đầy, DN đã liên hệ nhiều NH để vay vốn nhưng đều nhận được

cái lắc đầu từ nhân viên tín dụng. “Từ trước đến nay, công ty có “lý lịch tín dụng” rất tốt, chưa từng trễ hạn trả lãi cũng chưa từng có nợ xấu, dư nợ tín dụng của DN tại NH hiện rất thấp, chỉ có 23 tỉ đồng. Thế nhưng, dù gõ cửa khắp nơi chúng tôi có vay được đâu. Có lẽ họ nói cho vui” - ông Nghĩa bức xúc.

Tương tự, ông Phạm Ngọc Lâm - chủ tịch HĐQT Công ty CP Đức Khải - cho biết cuối tháng 5-2012 sau nhiều lần làm việc, phía NH đã đồng ý giảm lãi suất cho khoản vay của DN từ 20,5%/năm xuống còn 18,5%/năm, khá cao so với mặt bằng lãi suất mà các NH tuyên bố hiện nay. Trao đổi với chúng tôi, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - khẳng định trừ một số DN có quan hệ với BIDV tiếp cận được nguồn tín dụng lãi suất thấp, hầu hết thành viên còn lại của hiệp hội đều đang phải chịu lãi vay từ 18-20%/năm.

“Nhiều NH tuyên bố về gói tín dụng bất động sản với lãi suất mềm hơn, nhưng việc triển khai vào thực tế thế nào thì chẳng thấy thông tin phản hồi từ các DN, tôi có hỏi thì các DN đều cho biết không tiếp cận được...” - ông Châu nói. Riêng chương trình “bốn nhà” của BIDV, theo ông Châu, dù được triển khai công khai và rộng rãi nhưng không phải DN nào cũng đáp ứng được điều kiện là khách hàng của BIDV, do các DN quan hệ tín dụng với nhiều NH khác nhau. “Dù muốn tham gia chương trình “bốn nhà” của BIDV để được vay vốn rẻ hơn, chúng tôi cũng không làm được vì trước hết phải thanh toán các khoản vay cũ tại những NH khác. Mà trong thời buổi này, DN làm gì có tiền để trả hết nợ gốc cho các NH...” - giám đốc một DN nói.

Nên liên kết với chủ đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng nếu các NH thật sự triển khai các gói tín dụng giá rẻ cho khách hàng cá nhân, phương án hiệu quả nhất là liên kết với chủ đầu tư. Chẳng hạn, NH sẽ thẩm định một số dự án có triển vọng đầu ra tốt, ký thỏa thuận với chủ đầu tư về việc hỗ trợ khách hàng vay mua căn hộ, đồng thời công bố công khai. Theo ông Châu, mô hình này sẽ đem lại lợi ích cho cả ba bên, đó là NH, khách hàng và chủ đầu tư.

Theo Địa Ốc TTO

Ngân hàng , Tin thị trường , vốn

Cho vay vốn dự án BĐS hoàn thành trong 2012

Khơi vốn cho thị trường; đánh thuế bất động sản nhằm ngăn chặn đầu cơ; xây dựng đề án nhà ở cho thuê... là nhửng giải pháp tái cơ cấu thị trường bất động sản trong năm 2012.

Chỉ thị số 2196 về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản (BĐS) do Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng ký mới đây đã định hướng, chỉ đạo các ban ngành trung ương và địa phương thực hiện các nhiệm vụ trọng yếu để khắc phục nhiều mặt hạn chế của thị trường trong năm tới.

Với Bộ Xây dựng, bên cạnh việc tiếp tục xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách và hướng dẫn các địa phương thực hiện đúng quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS và quản lý cơ cấu hàng hóa BĐS nhà ở, cơ quan này cần nghiên cứu xây dựng, trình Chính phủ trong quý I/2012 Đề án nhà ở cho thuê và Đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở. Trong đó chú trọng phát triển nhà ở xã hội cho thuê, có sự tham gia, điều tiết của Nhà nước.

Rà soát các dự án đã giao để phân loại, điều chỉnh cơ cấu, cắt giảm cho phù hợp với nhu cầu và kế hoạch phát triển nhà ở trên thị trường.

Kiểm tra yêu cầu chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở triển khai thực hiện nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện tích đất xây dựng đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, báo cáo kết quả trong quý I/2012.

Đối với Ngân hàng nhà nước, cần tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm Nghị quyết 11, đảm bảo tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an toàn.

Trước mắt giảm tăng trưởng và tỷ trọng tín dụng bất động sản với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc, đồng thời áp dụng các biện pháp tăng tính thanh khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội.

Phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu để hướng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cơ cấu thị trường bất động sản.Bố trí nguồn vốn cho vay đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp, cho người mua nhà ở thực. Hạn chế cho vay dự án mới khởi công, giải phóng mặt bằng, dự án BĐS cao cấp; giám sát chặt cho cá nhân vay kinh doanh bất động sản.

Tiếp tục cho vay đối với các dự án sẽ hoàn thành và có khả năng bán, thu hồi vốn đầu tư trong năm 2012.

Tăng cường giám sát tình hình cấp tín dụng BĐS của các tổ chức tín dụng. Phát hiện và xử lý kịp thời các khoản nợ quá hạn, ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng của các tổ chức tín dụng.

Ở góc độ Bộ Tài chính, nhiệm vụ trọng tâm là hướng dẫn các địa phương về phương pháp xác định giá đất sát thị trường trong điều kiện bình thường, theo hướng công khai, dễ xác định nhằm giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp.

Nghiên cứu, đề xuất, báo cáo Chính phủ quý II/2012 về thuế BĐS nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.

Nghiên cứu sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản; Quý I/2012 trình Chính phủ Nghị định hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán. Trong đó điều chỉnh mô hình quỹ đầu tư bất động sản nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường qua kênh thị trường chứng khoán.

Nguyễn Nga

Theo Diễn đàn kinh tế VN

bất động sản , cho vay , Tin thị trường , vốn

Địa ốc Hà Nội kỳ vọng sôi động khi được "bơm" vốn

Nhiều nhà đầu tư và những người có nhu cầu thực về nhà ở vừa được thở phào khi bất ngờ được Ngân hàng tiếp sức, khiến họ giải tỏa được mối lo nợ nần. Đây cũng là một tín hiệu tốt, kỳ vọng thị trường bất động sản (BĐS) sẽ ấm dần trong thời gian tới.

Trút nỗi lo nợ nần...

Mặc dù còn nhiều ý kiến trái ngược nhau khi bình luận về các động thái nới tín dụng cho một số nhóm BĐS của Ngân hàng nhà nước. Song, không thể phủ nhận rằng, việc các ngân hàng tiếp tục được bơm vốn cho BĐS đã tạo cú hích lớn, giải tỏa tâm lý cho nhiều nhà đầu tư, người mua nhà khi đứng trước thời gian đáo nợ đang đến gần.

Tiếp sau động thái đó, một số ngân hàng cũng đã quyết định hạ lãi suất cho vay mua BĐS nhằm kích cầu thị trường này. Đơn cử, cuối tháng 11, Ngân hàng TMCP Đại Dương (Ocean bank), An Bình bank vừa có thông báo tới khách hàng về việc hạ lãi suất cho vay xuống 19%/năm, kéo dài thời gian vay và ân hạn cho khách hàng… Điều này không chỉ giúp nhiều nhà đầu tư có cơ hội vay tiền để thanh toán các khoản tiền đóng tiến độ cho các dự án đang triển khai mà nó còn tạo cơ hội cho khách hàng được đáo nợ.

Những dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng được nhiều nhà đầu tư quan tâm hơn.

Anh Quốc Trung, một nhà đầu tư BĐS chia sẻ, anh đang “gồng mình” với khoản nợ gần 3 tỷ đồng tại ngân hàng Vietcombank sắp đến thời điểm thanh toán. Không còn cách nào khác, anh này đành chấp nhận bán rẻ hơn chục triệu đồng mỗi mét đất ở dự án Geleximco (Lê Trọng Tấn). Thế nhưng, dù bán rẻ nhưng cũng khó tìm được người mua khi thị trường quá ảm đạm. Nước cuối anh đành tìm đến các ngân hàng khác để vay nhưng đều bị từ chối với lý do “ngân hàng dừng cho vay BĐS”.

Tuy nhiên, chỉ sau khi ngân hàng nhà nước phát đi tín hiệu cho vay mua nhà, nhiều người đã có thể thế chấp sổ đỏ để vay tiền tại ngân hàng khác để trả nợ mà chẳng cần phải bán rẻ đi lô đất nào cả.

Khác với anh Trung, chị Lan Anh ở Hoàn Kiếm, Hà Nội cũng là dân đầu tư nhiều năm cho hay, chưa lúc nào chị lại phải đi vay nóng tín dụng đen như năm nay với lãi suất “cắt cổ” 4.000 đồng/triệu/ngày bởi đã đến ngày chị phải trả nợ khoản vay ngân hàng. May mắn cho chị là ngay sau khi trả nợ xong, lấy được sổ đỏ thế chấp về chị lại tiếp tục vay được tiền của ngân hàng khi vay mua nhà là một trong những nhóm BĐS mới được nới tín dụng. Vậy là, chị Anh có thể yên tâm giữ hàng để chờ khi thị trường ấm lên mới thanh khoản.

Thị trường kỳ vọng sẽ sôi động

Theo khảo sát của PV, nhà đất phía Tây những ngày gần đây đã bắt đầu có giao dịch, nhất là tại những dự án đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã bàn giao nhà nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trên thị trường. Điều này báo hiệu thị trường đang bắt đầu có sự chuyển biến.

Theo những người trong nghề, đây là thời điểm khá thích hợp đối với những người có nhu cầu thực mua nhà. Từ nay đến cuối năm, thị trường vẫn ổn định mức giá giao dịch như hiện tại, nếu có tăng thì cũng tăng không đáng kể vì theo thông lệ cứ đến cuối năm “cầu” mua nhà, đất thổ cư sẽ tăng hơn.

Những biệt thự, nhà liền kề đã hoàn thiện ở mặt đường như thế này hiện giá cũng đã ở mức khá "mềm" đang là thời điểm tốt cho nhu cầu thực.

Hiện tại, giá một số dự án như dự án Văn Khê khoảng trên 75-77 triệu đồng/m2; dự án An Hưng giá liền kề 62- 64 triệu đồng/m2 loại đường bé, tùy lô. Đường to trên 70 triệu đồng/m2, biệt thự giao động khoảng 52-55 triệu đồng/m2. Dự án Văn Phú đường to 40 m2 khoảng 130 triệu đồng/m2, đường 17,5 m2 giá 65-68 triệu đồng/m2, đường nhỏ khoảng 55 triệu đồng/m2…

Đại diện một số sàn giao dịch BĐS ở khu đô thị Văn Phú cho biết, thị trường sau thời gian dài trầm lắng, giảm giá khá sâu đã bắt đầu có giao dịch trở lại. Đối tượng mua nhà hầu hết những người mua để ở, khách mua đầu tư rất ít vì vậy họ cũng lựa chọn dự án đã hoàn chỉnh phần xây thô hoặc dự án đã và sắp bàn giao nhà bởi giá nhà hiện đã là rẻ. Còn những dự án vẫn chưa hoàn thành xong giải phóng mặt bằng hoặc dự án chưa xây dựng hạ tầng thì gần như giao dịch vẫn nằm im.

Ông Trần Như Trung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cho biết, BĐS không còn tự quyết định được số phận của mình, mà phụ thuộc rất nhiều vào kinh tế vĩ mô trong thời gian tới. Yếu tố bình ổn trong thời gian khá dài của tỉ giá, lãi suất cho vay ổn định và có xu hướng giảm sau khi có sự can thiệp của Nhà nước là duy trì mức lãi suất trần 14%, điều này đã và đang tạo được một mặt bằng lãi suất mới thấp hơn so với trước đây.

Mặt khác, động thái nới tín dụng của Ngân hàng Nhà nước cuối tháng 11 cũng sẽ là dấu hiệu tích cực cho thị trường BĐS có cơ hội khởi sắc trong những tháng còn lại của năm 2011 và sang năm 2012.

Theo Lao Động

Hà Nội , nhận định , Phân tích , Tin thị trường , vốn

Nghẽn dòng FDI bất động sản

Luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản đang sụt giảm, trong khi thị trường này thiếu vốn trầm trọng.
Nhà đầu tư nước ngoài không còn mặn nồng

Từ nhiều năm qua, bất động sản luôn là lĩnh vực đứng đầu về thu hút vốn FDI. Tuy nhiên, theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 11 tháng qua, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm vào lĩnh vực này chỉ đạt hơn 464 triệu USD, xếp thứ tư về thu hút FDI.

Nhìn lại dòng chảy FDI vào bất động sản không khó để nhận ra, FDI bất động sản đang "nghẽn dòng". Còn nhớ, thời hoàng kim của FDI bất động sản là năm 2008, khi vốn FDI vào lĩnh vực này đạt trên 23 tỷ USD. Thậm chí, năm 2010, khi Việt Nam chịu ảnh hưởng sâu sắc của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thì vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản vẫn đạt hơn 6,8 tỷ USD, đứng đầu trong các lĩnh vực thu hút FDI. Nhưng vốn FDI vào bất động sản đã nhanh chóng giảm sâu từ đầu năm đến nay và chắc chắn rằng, năm 2011 là năm FDI vào bất động sản "thất bát" nhất trong 5 năm gần đây.

Tại Hội thảo quốc tế "Khủng hoảng tín dụng: Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đi về đâu?", ông Michael Kokalari, Trưởng bộ phận nghiên cứu thông tin Công ty Chứng khoán Kim Eng cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đang quan tâm nhiều nhất đến hành vi tiêu dùng của tầng lớp trung lưu trẻ. Cụ thể, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư Nhật Bản, Mỹ đã mua lại cổ phần của các công ty công nghiệp tiêu dùng của Việt Nam như Masan, Hương Thủy..., vì nhìn thấy tiềm năng phát triển ở lĩnh vực này, chứ không hẳn là bất động sản.

Còn ông Neil MacGregor, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, năm 2011 chứng kiến làn sóng đầu tư từ Nhật Bản vào Việt Nam trong nhiều lĩnh vực, như tài chính, truyền thông, hàng tiêu dùng và bất động sản. Tuy nhiên, nhìn vào các thương vụ lớn đã thực hiện trong năm nay, như Mizuho mua 15% cổ phần của Vietcombank; Tập đoàn Sojitz, Daiwa House và Công ty Kobelco Eco-Solutions cùng đầu tư xây dựng Khu công nghiệp Long Đức (Long Thành, Đồng Nai), với tổng vốn đầu tư khoảng 100 triệu USD; Japan Asia Vietnam đã mua lại tòa nhà văn phòng Centre Point ở TP.HCM; Nikko Cordial Securities đầu tư vào Công ty cổ phần Chứng khoán Dầu khí; Unicharm mua Diana… có thể thấy, sức hút của lĩnh vực bất động sản rất mờ nhạt. 

Singapore là nước có vốn đầu tư vào Việt Nam lớn thứ 3 trong số các nước và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, song các nhà đầu tư nước này đang tập trung vào các dự án đã và đang triển khai, chứ không có nhiều dự án đầu tư mới. Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản Hàn Quốc gần đây không còn mặn mà tìm kiếm cơ hội, do đã đầu tư vào các dự án phát triển quy mô lớn và dài hạn trong những năm trước. Còn các nhà đầu tư bất động sản Mỹ và châu Âu cũng hiếm xuất hiện tại Việt Nam.

Trong khi đó, các quỹ quốc tế đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam như VinaCapital, Indochina Land, Dragon Capital và Prudential đang gặp khó khăn về nguồn vốn cho các dự án hiện có.

Theo các chuyên gia, một phần nguyên nhân khiến luồng vốn FDI vào bất động sản suy giảm là do cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã khiến các doanh nghiệp nước ngoài thay đổi chiến lược.

Một lý do khác là, thị trường bất động sản Việt Nam đang đương đầu với nhiều khó khăn, như tính thanh khoản thấp, giao dịch trầm lắng, chính sách thắt chặt tín dụng…, khiến các nhà đầu tư bất động sản ngoại e dè, có tâm lý nghe ngóng. Bên cạnh đó, phân khúc mà các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài có thế mạnh là căn hộ, văn phòng cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu bão hòa, dư cung và khó thanh khoản, nên họ lo lắng rủi ro cao.

Kỳ vọng 

Theo Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang rất thiếu vốn, vì vậy các nhà phát triển dự án đang tìm kiếm các nguồn tài chính mới bằng nhiều cách như bán toàn bộ dự án, tìm kiếm đối tác liên doanh, bán nguyên block căn hộ hoặc bán mặt bằng bán lẻ và văn phòng… Nhiều nhà phát triển dự án Việt Nam nắm giữ quỹ đất lớn hiện muốn bán bớt đất dự án để huy động vốn xây dựng các dự án khác. Áp lực tài chính đối với các nhà phát triển dự án trong nước dẫn đến sự xuất hiện của nhiều "tài sản xấu" ở Việt Nam, nhưng mặt khác lại tạo ra một giai đoạn mới với nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài. 

"Mặc dù đối mặt với nhiều thử thách như khung pháp lý còn yếu, tính minh bạch thị trường thấp, thủ tục cấp phép phức tạp và sự khác biệt về mức giá kỳ vọng, song dự báo, số thương vụ đầu tư sẽ tăng lên nhanh chóng trong một vài năm tới", ông Neil MacGregor nói.

Ông David Trần, Phó chủ tịch kiêm Giám đốc Hiệp hội Đầu tư bất động sản khu vực châu Á tại Mỹ (AREAA) cho rằng, khi thị trường mất thanh khoản, các chủ đầu tư cần tìm đến những nguồn tiền bên ngoài ngân hàng và khi đó, kiều hối sẽ là lối thoát cho các dự án bất động sản.

"Nếu tiếp tục cải thiện môi trường pháp lý, cải thiện pháp luật thuế đối với nhà đầu tư nước ngoài..., Việt Nam sẽ đón nhận lượng kiều hối khá lớn từ hơn 4,5 triệu kiều bào đổ vào thị trường bất động sản", ông David Trần nói.

Theo Báo Đầu Tư

Cục Đầu tư , FDI , Savills , Tin thị trường , vốn

Khát vốn, BĐS ồ ạt chào hàng

Bước sang quý IV, trái với sự im lìm nửa năm trước, thị trường Hà Nội đón nhận một loạt tin mở bán, giới thiệu dự án từ các chủ đầu tư - thời điểm như một hy vọng vớt vát, bứt phá cuối cùng trước khi bước sang năm mới.

Mọi miền đổ về đón khách Hà Nội

Hầu hết sản phẩm được các chủ đầu tư và đơn vị thứ cấp đưa ra bán hàng đợt này đều tập trung vào phân khúc giá tốt.

Trung tuần tháng 11, Công ty Đất Xanh miền Bắc cho biết 75/90 căn hộ Dream Town (Tây Mỗ, Từ Liêm) có giá khoảng 17,8 triệu đồng/m2 đã có chủ trong đợt mở bán lần 1.

Trước đó, đơn vị thứ cấp này cũng đã khá thành công khi bắt lọn nhu cầu ở thực, giá tiền vừa phải của khách hàng ở dự án Tân Việt (Đức Thượng, Hoài Đức) hay dự án Nam Đô Complex (Trương Định).

Với mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2, kết quả sau hơn 1 tháng, hai đại lý chính đã bán gần như hết số lượng 150 căn của chung cư Tân Việt mà chủ đầu tư đưa ra.

"Từ khi thị trường kém, phân khúc giá cao bán khó, khách hàng không quan tâm nhiều, chúng tôi đã tập trung vào các dự án căn hộ tại Hà Nội có khoảng giá từ 14-22 triệu đồng/m2. Thực tế khách mua thực ở đông. Họ đều là người quen thân, dắt dây, giới thiệu nhau để sau này cùng về ở" - một đại diện bán hàng cho hay.

Trong một diễn biến khác, hồi đầu tháng 11, thông tin đơn vị thứ cấp là Công ty CP Địa ốc Dầu khí (PVL) đem ra Hà Nội chào bán căn hộ dự án PetroLandmark (quận 2, TP.HCM) với mức giá từ 15,5 triệu đồng/m2 đã thu hút sự quan tâm không nhỏ của khách hàng.

Đại diện truyền thông của PVL khi ấy đã cho biết, mỗi ngày có đến cả trăm cuộc điện thoại từ những người có nhu cầu gọi đến để tìm hiểu thông tin. Tuy nhiên, dù mức giá đưa ra được đánh giá là hấp dẫn nhưng mục tiêu và cách thức bán hàng của PVL chưa thực sự gần gũi nên kết quả bán hàng đã không như kỳ vọng.

Nửa cuối tháng 11, thị trường còn ghi nhận động thái khai trương nhà mẫu, giới thiệu dự án từ các chủ đầu tư như căn hộ dự án Golden Palace (Hà Đông), biệt thự dự án Xanh Villas (Hòa Lạc). Bước sang tháng 12, dự án Cleve Văn phú cũng rục rịch mở bán chính thức khi đã hoàn thành xong móng.

Chưa hết 90 sản phẩm biệt thự, nhà phố thuộc dự án The Empire từ Đà Nẵng cũng không bỏ lỡ cơ hội mang tính thời điểm khi tổ chức mở bán tại Hà Nội sau một thời gian thăm dò. Có giá dao động từ 5,2 và 6,8 tỷ đồng, chủ đầu tư là Thành Đô Group tự đánh giá đây là mức cạnh tranh hơn hẳn so với các dự án cùng trục đường Trường Sa, quận Ngũ Hành Sơn.

Mạo hiểm hay đón lõng thị trường?

Rõ ràng sự khó khăn về nguồn vốn và tác động của tâm lý đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền của người mua. Do đó không tránh khỏi quan ngại rằng, sẽ rất khó khăn đối với các dự án, nhất là loại đắt tiền, cao cấp chào bán ở thời điểm ảm đạm này.

Xét về chủ quan trong bối cảnh hiện nay, những doanh nghiệp có tài chính đủ vững thường sẽ ủ hàng hoặc bán ra cầm chừng. Những đơn vị mạnh dạn bán hàng đợt này hoặc là đã có tính toán, trù bị và chiến lược kinh doanh khác, hoặc đang gặp áp lực tài chính lớn, bắt buộc phải đẩy hàng ra.

Tuy nhiên, từ góc độ bán hàng, giới kinh doanh cũng có cái lý khách quan của mình. Theo chu kỳ, trước và sau Tết là thời điểm nguồn vốn trong dân dồi dào, tổng kết thu nhập sau một năm lao động, kinh doanh. Nhu cầu ổn định, chuyển đổi, nâng cấp nhà cửa, cất trữ tài sản vì thế cũng gia tăng.

Mặt khác, phải kể đến dòng vốn và sự quan tâm của kiều bào từ nước ngoài đối với bất động sản. Ngoài khía cạnh gửi tiền về hỗ trợ thân nhân sắm sửa, làm việc lớn thì dòng vốn của Việt kiều còn đầu tư trực tiếp vào nhà đất như là thành quả lao động sau một năm bôn ba để khẳng định với gia đình, xã hội.

Dòng sản phẩm có giá trung bình, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường và dòng sản phẩm cao cấp, phục vụ bộ phận những người nhiều tiền, muốn thể hiện đẳng cấp thông thường là chủ lực của thị trường nhà đất cuối năm.

Ông Nguyễn Minh Tuấn - Phó GĐ Công ty Tư vấn Tiếp thị CBRE đánh giá, những dấu hiệu ấm trở lại của các diễn biến kinh tế vĩ mô như tín hiệu mức lạm phát giảm dần, ngân hàng bắt đầu nới cho vay đối với một số loại hình BĐS là tiền đề tốt; cộng với nguồn tiền dự trữ trong dân còn dồi dào sẽ đem đến một diện mạo tích cực cho thị trường cuối năm.

"Chúng tôi nhận được rất nhiều câu hỏi có cùng một nội dung như đã đến thời điểm mua vào hay chưa. Điều đó cho thấy nhu cầu và nội lực tài chính trong dân rất tốt. Quý 4 thường là quý sôi động của thị trường nhà đất nói riêng. Các doanh nghiệp gần như đánh giá sơ bộ được phần lời lãi của họ và người đi làm cũng biết được mức thu nhập, lương thưởng. Chủ đầu tư đưa ra mức giá và thiết kế phù hợp sẽ chắc chắn thu hút được người mua và khiến họ ra quyết định" - ông Tuấn nhận xét.

Dù phản ứng của khách hàng ra sao thì với các chủ đầu tư ra hàng tại thời điểm này, chắc chắn họ cũng đã xác định các phương án với mục tiêu dài hạn. Việc bên bán tăng cường nhiều hoạt động nhằm tiếp cận gần hơn với khách hàng nhìn nhận ở góc độ tích cực, là một động thái tốt đem đến nhiều lựa chọn đa dạng phong phú đáp ứng nhiều loại nhu cầu. Ngoài ra, sự đồng loạt ra hàng cũng tạo nên làn sóng, hiệu ứng, kích thích sự quan tâm lựa chọn, tăng thanh khoản cho thị trường.

Tác giả: NGUYỄN NGA

Theo Diễn đàn kinh tế VN

BĐS , Tin thị trường , vốn