Thị trường địa ốc tiếp tục sàng lọc trong năm 2013

Dù Chính phủ đã có động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chuẩn bị phương án đối phó với khó khăn trong 2013.

Với cả ngàn doanh nghiệp ngừng hoạt động hoặc giải thể, nhiều người cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục sàng lọc trong năm nay, giúp loại bớt những "tay chơi nghiệp dư", đầu tư theo kiểu “ăn xổi ờ thì”, và rồi sẽ chỉ còn lại những nhà đầu tư chuyên nghiệp và có tiềm lực tài chính mạnh.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy trong gần 56.000 doanh nghiệp hoạt động trong lãnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đã có khoảng 2.600 đơn vị ngừng hoạt động hoặc giải thể trong năm 2012.

Trong số đó, lãnh vực xây dựng chiếm đa số với 2.110 doanh nghiệp và phần còn lại là những công ty kinh doanh bất động sản. So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng ngừng hoạt động, giải thể tăng hơn 6%, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng hơn 24%.

Nhiều người cho rằng nếu xu hướng thị trường cứ tiếp tục diễn tiến như hiện nay thì con số trên sẽ chẳng dừng ở đó. Nhìn ở một góc độ khác, điều này có lợi cho thị trường vì sẽ giúp giảm bớt cảnh người người buôn địa ốc để kiếm lời.

Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House), nhận đinh năm 2013 sẽ là năm dành cho các nhà đầu tư táo bạo, còn nắm nhiều tiền mặt, có thể mua lại những dự án giá rẻ để tiếp tục phát triển và chờ thị trường phục hồi.

Theo ông Hiếu, việc tiếp tục đầu tư hay dừng lại tùy thuộc vào tài năng và bản lĩnh của từng chủ đầu tư. Vấn đề là lựa chọn phân khúc căn hộ nào, cao cấp hay giá rẻ, để đầu tư.

Những gì đang diễn ra trên thị trường nghiêng hẳn về phân khúc nhà giá rẻ, nhắm vào người mua có thu nhập thấp. Nghị quyết của Chính phủ ban hành đầu năm nay cũng tập trung tháo gỡ khó khăn cho nhà ở phân khúc này. Đó là những dự án có căn hộ dưới 70 mét vuông và giá bán dưới 15 triệu đồng mét vuông.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình trong chỉ thị về thực hiện chính sách tiền tệ năm 2013 ngày 31-1 vừa qua cho biết sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành văn bản hướng dẫn việc cho vay đối với các đối tượng mua nhà ở xã hội, các doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án sang nhà ở xã hội.

Thống đốc cũng cho biết Ngân hàng Nhà nước sẽ dành một lượng tiền cung ứng để tái cấp vốn với lãi suất và thời hạn hợp lý để hỗ trợ các ngân hàng thương mại nhà nước cho các đối tượng trên vay theo tinh thần của Nghị quyết 02.

Chưa biết liều thuốc trên sẽ hiệu quả ra sao, nhưng thị trường cũng đã ghi nhận những chuyển động ban đầu khi một số doanh nghiệp quyết định chuyển hướng đầu tư dự án của mình sang phân khúc nhà giá rẻ.

Thị trường bất động sản phía Bắc đã ghi nhận ít nhất bốn dự án xin chuyển công năng sang nhà ở xã hội, gồm dự án chung cư AZ Thăng Long do Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long đầu tư; dự án khu nhà ở thương mại cao tầng đô thị Sông Đà trên đường Trần Phú thuộc quận Hà Đông của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà; dự án khu đô thị mới Trung Văn tại huyện Từ Liêm của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội; và một dự án của Công ty cổ phần thiết bị vật tư du lịch.

Có thể hiểu được sự dịch chuyển dự án sang phân khúc này bởi về lý thuyết, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội sẽ được hưởng một số ưu đãi như tiền sử dụng đất, vay vốn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp…

Trong khi đó tại thị trường phía Nam, một số doanh nghiệp cũng đẩy mạnh hơn việc đầu tư vào phân khúc căn hộ giá rẻ, góp phần gia tăng nguồn cung căn hộ bình dân trong thời gian tới. Trong số đó, Công ty Lê Thành đang làm hồ sơ xin đầu tư hai dự án căn hộ chung cư tại quận Bình Tân, TPHCM.

Giám đốc công ty, ông Lê Hữu Nghĩa, cho biết công ty sẽ đầu tư một dự án nhà ở xã hội có quy mô 2.500 căn hộ, và một dự án nhà ở thương mại gia rẻ khác có quy mô khoảng 900 căn.

Tương tự, Thuduc House cũng đang chuẩn bị phát triển dòng sản phẩm S-Home với tiêu chí căn hộ diện tích nhỏ, 40 - 60 mét vuông. Theo kế hoạch, công ty này sẽ đưa ra thị trường 700 - 1.000 căn hộ S-Home tại quận 9 và Thủ Đức trong thời gian tới.

Cũng còn phải chờ xem thị trường sẽ phản ứng ra sao với loại hình căn hộ này, cũng như những chính sách hỗ trợ người mua thực tế sẽ được triển khai như thế nào. Nhưng có điều có thể nhìn thấy được là sự cạnh tranh quyết liệt giữa các dự án nhà giá rẻ sẽ diễn ra khi nhiều dự án tập trung vào phân khúc này.

Theo TBKTSG

2013 , địa ốc , Phân tích , Tin thị trường

Địa ốc 'nhắm mắt' xả hàng né tháng cô hồn

Trước tình cảnh ảm đạm của thị trường hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang đua nhau bán tháo để thoát hàng sớm trước tháng cô hồn đang tới gần.

Phá giá để đẩy hàng

Đang rao bán căn nhà 5 tầng phố Kim Giang với giá 5,4 tỷ đồng nhưng anh Hùng, chủ nhà chấp nhận giảm ngay xuống còn 4,6 tỷ đồng nếu có khách mua để sớm bán được nhà trước khi chính thức bước sang tháng cô hồn. Anh Hùng cho hay, anh rao bán căn nhà này từ đầu năm nhưng đến nay vẫn chưa đẩy đi được.

Đang phải lo khoản tiền để đáo nợ ngân hàng nên anh buộc phải bán căn nhà mới xây được hơn 1 năm. Nhiều khách mua hỏi thăm, nhưng hầu hết là môi giới và ép giá xuống hàng tỷ đồng. Anh Hùng lo ngại, nếu không bán sớm, sang tháng ngâu, nhà đất đóng băng, anh phải chờ thời gian dài nữa mới có thể bán được.

Tương tự như anh Hùng, trên hàng loạt các trang mua bán rao vặt bất động sản, nhiều nhà đầu tư đang rao bán cắt lỗ hàng tỷ đồng. Anh Tuấn, một nhân viên môi giới, đang rao bán ngôi biệt thự ở Mỹ Đình chỉ 20 tỷ đồng, chấp nhận giảm 5 tỷ đồng so với thời điểm rao bán cách đây vài tháng mà vẫn chưa thành công. Khách hàng đi xem nhà cũng nhiều nhưng đòi ép giá xuống 18, 19 tỷ đồng, có người chỉ trả 15 tỷ đồng. Như vậy, so với giá đất mua ban đầu, cùng với việc xây nhà hoàn thiện, chủ nhà này đã mất gần 10 tỷ đồng.

Không chỉ đất thổ cư mà đất dự án cũng giảm mạnh, nhiều dự án đất nền biệt thự liền kề quanh Hà Nội đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, hoàn thiện nhà xây thô cũng rao bán giảm từ 10 đến 30%. Trên thị trường hiện nay, biệt thự Văn Khê đã giao nhà đang giao dịch khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2; biệt thự, liền kề Văn Phú khoảng 50 triệu đồng/m2, dự án Dương Nội giá đang chào bán trên thị trường khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2. Một số dự án ở khu vực xa trung tâm, chưa hoàn thiện xong hạ tầng như Nam An Khánh, Kim Chung Di Trạch,... có giá bán giảm gần 50%.

Ở phân khúc chung cư, hàng loạt dự án cũng có giá giảm mạnh. Không chỉ chung cư cao cấp mà ngay cả bình dân cũng đồng loạt rao bán cắt lỗ. Cuộc cạnh tranh càng khốc liệt hơn khi chính bản thân chủ đầu tư cũng nhảy vào bán hàng giảm giá bằng nhiều chiêu, như cho vay không lãi suất, tặng nội thất, giãn tiến độ thanh toán.

Sàn BĐS Thái Minh Quang đang rao bán cắt lỗ 100% chung cư Dương Nội. Các căn hộ tòa CT7 được sàn này bán với giá từ 17,5 - 18,5 triệu đồng/m2, riêng căn diện tích nhỏ có giá 19 triệu đồng/m2. Giá trên hợp đồng của chủ đầu tư khoảng 23 triệu đồng/m2.

Căn hộ cao cấp dự án FLC Landmark Tower tại Mỹ Đình đang chào bán mức giá chỉ 23 triệu đồng/m2, trong khi đó giá chủ đầu tư lên tới 30 triệu đồng/m2.

Tương tự như vậy, chung cư Golden Place (Hà Đông) cũng bị một số nhà đầu tư thứ cấp bán thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với giá gốc, trung bình mỗi căn thấp hơn khoảng 400 triệu đồng. Giá trên thị trường của dự án này là 16 triệu đồng/m2.

Ám ảnh tháng cô hồn

Thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua nhiều tháng ảm đạm, trầm lắng. Những tác động từ tín dụng cũng như nền kinh tế vĩ mô chưa có tác dụng tới thị trường, nghiêm trọng hơn tình trạng nợ xấu đang là mối lo ngại lớn khiến cho thị trường lâm vào tình cảnh như hiện nay. Thanh khoản thấp, người mua èo ọtt cùng với những hoạt động bán tháo, cắt lỗ của nhà đầu tư khiến cho không ít người có nhu cầu mua phải dè chừng.

Đã thành lệ, hằng năm, tháng 7 âm lịch được coi là tháng "cô hồn" của giới kinh doanh bất động sản, ngay cả khi thị trường nóng hừng hực như những năm 2006 - 2007, giao dịch ít nhiều vẫn bị ảnh hưởng. Chuẩn bị bước sang tháng bảy, hàng loạt chủ đầu tư đã vội mở bán để bước vào một tháng dài không giao dịch.

Ông Đỗ Quang Huy, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, nhận định, không chỉ có tháng 7 là tháng cô hồn mà cả năm nay thị trường bất động sản đang rơi vào tình cảm ảm đạm. Với dân bất động sản, thời gian qua đã "chơi dài" nên việc tháng 7 tới cũng không có tác động nhiều.

Theo ông Huy, tất cả các ngành nghề đều khó khăn không có đầu ra, hoặc ít. Bất động sản vốn thị trường cần có dòng tiền, nhiều vốn nên việc năm nay không có sóng, ít giao dịch là điều dễ hiểu. Khách hàng bây giờ cũng cẩn thận khi mua bất động sản. Họ phải chờ chủ đầu tư hoàn thiện xong, hạ tầng đầy đủ mới xuống tiền. Còn dự án mới thì phải là những chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực dồi dào cũng như năng lực ổn định mới thu hút khách hàng.

Ông Nguyễn Đức Hòa, đại diện văn phòng bất động sản An Điền thừa nhận, thông thường tháng bảy rất kị với dân bất động sản, vì hầu như mọi hoạt động giao dịch đều đóng băng. Tháng bảy đến gần, thị trường có thể bước vào thời kỳ ngủ đông dài, khi những điểm sáng tích cực trên thị trường không có.

Mọi hỗ trợ cũng chỉ là đòn tâm lý dường như chưa thực sự ảnh hưởng tới thị trường. Bất động sản sẽ có cuộc cạnh tranh khốc liệt để tồn tại, những nhà đầu tư không đủ bản lĩnh sẽ dần phải từ bỏ thị trường. Qua các đợt thanh lọc, những dự án yếu kém sẽ bộc lộ ra.

Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, nhưng không phải ai cũng có đủ tiền để mua nhà mà cần phải có sự hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng, chủ đầu tư. Nếu nút thắt này được gỡ, không những người có nhu cầu nhà ở được an cư, mà các doanh nghiệp cũng sẽ vượt qua được khó khăn.

Nhận định về thị trường trong thời gian tới, nhiều chuyên gia vẫn tỏ ra nghi ngại. Thị trường sẽ còn tiếp tục chứng kiến xu hướng giảm giá bán tại các phân khúc hạng trung và bình dân, và giảm mạnh tại phân khúc cao cấp.

Theo VEF

địa ốc , tháng 7 , Tin thị trường

Cơ hội từ sự trả giá

Những biến động trên thị trường bất động sản hiện nay dường như đã được dự liệu từ trước.

Mới đây, trong phiên họp thường kỳ tháng 3/2012, Chính phủ nhận định sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay nằm trong tiên liệu khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ - CP vào đầu năm 2011. Đây cũng là diễn biến tất yếu trong quá trình thực hiện tái cơ cấu nền kinh tế, trong đó có việc đưa giá bất động sản về đúng giá trị.

“Liều thuốc” mà Nghị quyết 11/NQ - CP đưa ra đã ngấm. Bất động sản với tư cách là một nguồn cơn của lạm phát và bất ổn kinh tế vĩ mô đã và đang phải trả giá lớn nhất sau thời kỳ tăng giá chóng mặt và để vượt qua cơn “chấn động” này, các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc buộc phải cơ cấu lại hoạt động của mình. 

Song câu hỏi lớn nhất của giới đầu tư, kinh doanh bất động sản lúc này là tìm đâu nguồn vốn khổng lồ lên đến 200.000 tỷ đồng để giải cứu khối bất động sản gồm nhà ở, khách sạn, văn phòng cho thuê... tập trung chủ yếu tại các dự án nhà ở thương mại, đang đóng băng.

Tia hy vọng duy nhất được Cục Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đề xuất là thay mặt Nhà nước, các thành phố Hà Nội, TP-HCM sẽ mua lại khối bất động sản “ế” của các doanh nghiệp bất động sản để làm nhà tái định cư. Vậy nhưng, đề xuất này khó khả thi khi chính những người có kinh nghiệm nhiều năm tham gia đầu tư bất động sản cũng nghi ngờ về khả năng các địa phương này tìm đâu ra nguồn vốn để mua lại các dự án; với giá hàng tỷ đồng/căn hộ, người dân tái định cư lấy đâu ra tiền để trả phần dôi dư so với diện tích được đền bù...

Dù có nhiều kiến nghị Nhà nước nhanh chóng giải cứu, song thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đang phải đối diện với những điều bất lợi nhất. Số lượng cũng như giá trị các vụ giao dịch giảm, số công trình khởi công, khánh thành giảm so với những năm trước tất yếu sẽ khiến nguồn tiền lưu thông, đầu tư vào địa ốc suy giảm... Nhưng điều đáng ngạc nhiên là, sau 3 tháng đầu năm 2012, trong số gần 10.000 doanh nghiệp đăng ký ngừng hoạt động lại có rất ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Như vậy, có thể thấy rằng, sau thời gian tăng trưởng chóng mặt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn sức sống tiềm tàng. 

Thực tế trên được chứng minh rõ ràng hơn trong những tuần gần đây, khi hàng loạt vụ mua bán, sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản, mà bên mua chủ yếu là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuần Việt. Trong số này phải kể đến vụ Công ty điện tử Hà Nội (Hanel) mua lại 70% cổ phần của Daewoo trong tổ hợp khách sạn 5 sao, văn phòng, căn hộ cho thuê trên đường Kim Mã, Hà Nội; CT Group mua lại dự án sân golf tại huyện Nhà Bè (TP.HCM) từ Công ty GS Engineering & Construction (Hàn Quốc); Công ty Vạn Thịnh Phát mua lại Dự án New Pearl Residences trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa (TP.HCM) của Futaland và Công ty cổ phần Đức Khải; Công ty đầu tư Du lịch Huế mua lại Khách sạn Century 135 phòng tại Huế từ Công ty Crowndale International Corporation (Hồng Kông); Công ty cổ phần Bất động sản Hiệp Phú mua lại Dự án căn hộ Hải Âu của Công ty Intresco… 

Nếu quan sát kỹ diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam hơn chục năm qua, có thể thấy rằng, không có một cuộc khủng hoảng nào là vô nghĩa, vì khủng hoảng cũng đem lại những cơ hội quý giá. Và với những nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường bất động sản, thì đây là thời điểm có nhiều cơ hội nhất.

 Theo Báo Đầu Tư

địa ốc , Nghị quyết 11/NQ - CP , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Lập ngân hàng BĐS sẽ cứu được địa ốc?

Trong lúc thị trường BĐS đang đóng băng, các công ty địa ốc sống thoi thóp, liệu giải pháp lập ngân hàng BĐS có cứu được thị trường này?
Thông tin trên một số tờ báo cho biết, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam vừa đưa ra đề xuất thành lập ngân hàng chuyên về bất động sản. Đây là hướng để khơi thông nguồn vốn cho thị trường trong bối cảnh khó khăn. 

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, do nguồn vốn từ ngân hàng bị "ngắt" nên nhiệm vụ chính đặt ra trong năm 2012 là phải giải quyết được nguồn vốn để các doanh nghiệp tiếp tục duy trì, thực hiện dự án của mình, lấy lại lòng tin của người dân.

Nguồn vốn cho bất động sản đang là vấn đề không chỉ doanh nghiệp mà các nhà đầu tư rất quan tâm. Được coi là hướng để khơi thông nguồn vốn cho thị trường, nên ngay lập tức đề xuất này của lãnh đạo Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi từ các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản. 

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, việc thành lập một ngân hàng chuyên về bất động sản vào thời điểm này là chưa thích hợp và không phải là giải pháp cứu vốn cho thị trường. 

“Nếu thành lập thì sẽ phải là lúc thị trường phát triển, nguồn vốn đóng góp vào ngân hàng sẽ được huy động từ nhiều phía. Và khi thị trường khó khăn như hiện nay, mới có thể đưa ra sử dụng được”, GS. Đặng Hùng Võ cho biết.

Cũng theo ông Võ, vấn đề lớn nhất hiện nay để thành lập một ngân hàng là tìm nguồn vốn ở đâu ra. Hiện các doanh nghiệp bất động sản đều đang rất khó khăn, thậm chí nhiều doanh nghiệp đang đứng trên bờ vực phá sản. 

“Tôi cho rằng đây không phải là giải pháp giải quyết khó khăn vốn hiện nay”, ông Võ nói. 

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó TGĐ của Tập đoàn Bất động sản Thế kỷ (Cen Group) thì lại đưa ra một thực tế là hiện nay mặc dù có rất nhiều ngân hàng chuyên ngành nhưng thực sự lại không hoạt động chuyên ngành. 

Ví dụ như Ngân hàng Nông nghiệp không chỉ cho nông dân vay vốn mà cho vay nhiều lĩnh vực sản xuất khác, hay Ngân hàng Công thương (Vietcombank), ngân hàng xuất nhập khẩu (Eximbank),…đều không chỉ cho vay lĩnh vực của mình, mà hoạt động lẫn lộn nhau. 

“Hiện bất động sản cũng đã có Ngân hàng phát triển nhà TP.HCM (HDBank), vậy có cần thiết phải thành lập riêng một ngân hàng chuyên về bất động sản?”, ông Hưng đặt câu hỏi. 

Mặt khác, việc thành lập ngân hàng này có thực sự mang đến những ưu đãi cho doanh nghiệp trong ngành hay không khi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước khi đưa ra các chính sách tiền tệ hay lãi suất thì đều áp dụng chung cho tất cả các ngân hàng, không phụ thuộc ngân hàng công thương, nông nghiệp hay bất động sản. 

“Chính sách của Nhà nước hiện nay là đang tái cơ cấu lại hệ thống ngân hàng, muốn gom các ngân hàng và không khuyến khích thành lập ngân hàng mới. Nên việc thành lập vào thời điểm này, liệu có thích hợp?”, ông Hưng nói. 

Thời gian gần đây, việc dùng ngân hàng của chính mình trong các tập đoàn lớn, là nguyên nhân gây sự khủng hoảng và sự sụp đổ của các ngân hàng kinh tế. Các tập đoàn kinh tế hay có ngân hàng đứng đằng sau hậu thuẫn, vì là ngân hàng của “nhà” nên thủ tục cho vay dưới chuẩn vượt quá mức an toàn tín dụng và gây ra sự sụp đổ như vậy.

Nguyên tắc an toàn tín dụng là một trong những nguyên tắc mang tính bất biến, không kể người ngoài hay người nhà, đã rủi ro là rủi ro. 

“Có tới 99,99% các vụ đổ vỡ tín dụng không phải là do lừa đảo, mà do mất thanh khoản. Một ngân hàng hoạt động khách quan, thì trước khi cho vay sẽ tìm hiểu kỹ đối tượng mình cho vay. Nhưng vì là ngân hàng “nhà” nên nhiều khi cứ giải ngân bừa đi”, ông Hưng nói. 

Ngoài ra, nếu thành lập một ngân hàng chuyên về bất động sản mà nguồn vốn được huy động từ các cổ đông là các doanh nghiệp bất động sản thì sẽ rất phức tạp. Cụ thể, quyền lợi của các cổ đông sẽ thế nào và chi phối nhau. Cổ đông nào đóng nhiều vốn, chắc chắn sẽ hỗ trợ cho công ty của cổ đông đó nhiều nhất. 

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, việc thành lập ngân hàng chuyên về bất động sản mới chỉ là ý tưởng, và đang “thai nghén”. Vì vậy, hiệu quả cũng như hoạt động của ngân hàng này như thế nào, vẫn chưa thể có những đánh giá chính xác, cụ thể được.

Theo VTC News

bds , địa ốc , Phân tích , Tin thị trường

Thị trường địa ốc: Hai kịch bản và một kỳ vọng

Tính đến cuối năm 2011, giá bất động sản (BĐS) tại nhiều dự án đã giảm còn một nửa và khi Ngân hàng Nhà nước chính thức khước từ lời thỉnh cầu nới lỏng tín dụng từ phía các chủ đầu tư, đà giảm này được dự báo sẽ còn tiếp tục trong năm 2012.

Phép lạ đã hết nhiệm màu
Bất chấp những lời khẩn cầu từ Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS Việt Nam và các nhà đầu tư địa ốc, tỷ trọng tín dụng cho BĐS của các ngân hàng thương mại tính đến ngày 31/12/2011 là 16%, có nghĩa là không có sự nới lỏng nào từ phía Ngân hàng Nhà nước. Nguồn cung tiền trong năm 2012 cũng được giới hạn ở mức 14 - 16% và tỷ lệ tăng trưởng tín dụng cả năm được giới hạn ở mức 15 - 17%, tùy thuộc vào mức độ an toàn tín dụng của từng ngân hàng. Đây không phải là nguyên nhân khiến thị trường BĐS “lâm bệnh”, nó giống như một phép thử đối với các chủ đầu tư, dự án BĐS và các ngân hàng thương mại có đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực rủi ro này hay không.

Kết quả là, nửa cuối năm 2011, thị trường chứng kiến đà giảm không phanh của bất động sản sau nhiều năm tăng giá. Kèm theo các thông báo giảm giá, doanh nghiệp cũng nêu rõ các khoản nợ ngân hàng đáo hạn, các khoản lỗ hàng chục tỷ đồng mà họ phải đối mặt và phải bán để “cắt lỗ”. 

Có hai luồng ý kiến về nguyên nhân dẫn đến tình trạng bết bát của thị trường BĐS. Thứ nhất, đó là hệ quả của chính sách thắt chặt tín dụng, chống lạm phát của Chính phủ. Thứ hai, thị trường đến giai đoạn “sàng lọc”.

Lập luận thứ hai có vẻ có lý hơn, khi mà không lâu trước đó, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả ngân hàng đã từng kiếm bộn tiền từ việc mua đi bán lại dự án BĐS. Có một thời kỳ, người người, nhà nhà lao vào kinh doanh BĐS với những khoản lợi nhuận khổng lồ. Khoản lợi nhuận đó đủ sức làm mờ mắt nhà đầu tư trước những cảnh báo của các chuyên gia về những rủi ro phía sau các bản hợp đồng kinh doanh BĐS sẽ gây ra cho cả nền kinh tế. Câu hỏi lớn nhất đặt ra cho các nhà đầu tư lúc này là, thị trường BĐS năm 2012 sẽ đi về đâu (?)! 

Theo TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, thị trường BĐS năm 2012 sẽ chịu tác động của hai yếu tố. Một là, tình hình kinh tế thế giới, trong đó, những diễn biến của thị trường BĐS thế giới sẽ có tác động rất lớn tới thị trường BĐS trong nước. Hai là, tình hình và chính sách tế kinh vĩ mô của Việt Nam, đặc biệt là các chính sách tiền tệ, tài chính. 

Vì vậy, TS. Trần Kim Chung cho rằng, rất khó đoán định được một cách chắc chắn kịch bản nào sẽ xảy ra đối với thị trường địa ốc, bởi mỗi giả định đều chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Nếu thị trường tiếp tục đi xuống và không thể tìm được động lực hỗ trợ, thì đổ vỡ sẽ xảy ra (tuy rất ít khả năng). Ngược lại, thị trường sẽ đi lên trong một chu kỳ tăng trưởng mới. 

Năm 2012: tái cấu trúc để khơi thông dòng tiền
Theo TS. Trần Kim Chung, kịch bản tồi tệ nhất có thể xảy ra đối với thị trường BĐS năm 2012 là tình hình kinh tế thế giới tiếp tục bất ổn. Giá cả các hàng hóa cơ bản tăng cao. Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước khó khăn, tăng trưởng kinh tế thấp, lạm phát ở mức cao. Chính phủ sẽ tăng cường siết chặt hơn nữa đối với đầu tư công, với tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại cho thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS sẽ không tìm thấy luồng tiền. Nếu kịch bản này xảy ra, thị trường BĐS sẽ lâm vào tình trạng suy thoái trầm trọng. Nhiều dự án sẽ bị đình đốn sẽ tạo ra một hệ lụy tất yếu về sự “khó ở” của các doanh nghiệp BĐS. Mặc dù sẽ xuất hiện giai đoạn suy thoái trầm trọng, nhưng có thể chưa đến mức đổ vỡ khó cứu vãn. “Để vượt qua khủng hoảng và tạo được một chu kỳ tăng trưởng mới, phải cần một giai đoạn kéo dài 2 – 3 năm để “lấy đà”. Đây là kịch bản không mong muốn nhất, nhưng có thể sẽ xảy ra”, ông Chung nói. 

Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, giá BĐS giảm cũng tạo nên những giá trị tích cực. Đó là, với sự chấp nhận điều chỉnh mức lãi, thay vì đợi chết, tính thanh khoản của thị trường tăng tỷ lệ với sự “biết điều” của chủ đầu tư, hiệu ứng tích cực đầu tiên (tất nhiên chỉ diễn ra với những chủ đầu tư biết điều chỉnh hợp lý), họ có thể giảm thiểu số lỗ. Cùng với đó, các chủ đầu tư lại thu hút số tiền còn lại của khách hàng tham gia dự án của mình, thay vì tham gia dự án khác; giảm thiểu số tiền lãi vay ngân hàng và quan trọng nhất là tạo thanh khoản cho thị trường và khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp. Vì vậy, ông Mai cho rằng, đã đành, việc giảm giá bán BĐS mang lại lợi ích cho người mua, nhưng cũng khiến người bán có nguồn vốn để xử lý các khó khăn trước mắt. Những diễn biến đó sẽ tạo nên điểm kết thúc dứt điểm cho dự án, tạo cơ hội cho doanh nghiệp tái cấu trúc và có nguồn vốn đầu tư vào các cơ hội tốt hơn.

Theo TSKH. Đặng Hùng Võ, thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát theo tinh thần của Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ, trong đó có việc “hạ nhiệt” thị trường BĐS, là nhiệm vụ của cả xã hội và hệ thống chính trị, bởi người được hưởng lợi chiếm đa số trong cộng đồng. “Thị trường đang lột xác để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe khoắn hơn và vì quyền lợi của đại đa số những người có nhu cầu nhà ở thực sự”, ông Võ chia sẻ. 

Dự báo về thị trường BĐS năm 2012, TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, nếu không có những hỗ trợ cơ bản, thị trường có thể phải đợi tới cuối năm 2012 mới có thể phục hồi, thậm chí muộn hơn. Điều cần quan tâm hơn là, việc tái cấu trúc thị trường BĐS một cách triệt để phải được đặt ra như một trọng điểm trong chương trình tái cấu trúc nền kinh tế.

Theo Đầu Tư

địa ốc , kỳ vọng , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Một giải pháp cho hai vấn đề ngân hàng và địa ốc

Việc các ngân hàng gần đây công bố những khoản lợi nhuận khổng lồ trong năm 2011 có thể làm nhiều doanh nghiệp cau mày. Nhưng ngân hàng cũng có những khó khăn riêng. Chỉ một phần của khoản lợi nhuận khổng lồ đó thực sự là dòng tiền mặt, phần còn lại chỉ nằm trên sổ sách. Tín dụng bất động sản đóng băng chiếm một tỷ lệ không nhỏ trên dư nợ tín dụng không những là một nỗi lo thường nhật của các nhà điều hành ngân hàng thương mại mà còn làm đau đầu những nhà lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước.

Hãy nhớ lại những năm 2005, 2006, 2007. Khi đó, thị trường chứng khoán còn non trẻ của chúng ta đã lớn mạnh một cách kỳ lạ. Hầu như giá cổ phiếu của bất cứ công ty cổ phần nào, dù lớn hay nhỏ, đã đăng ký trên thị trường chứng khoán hay chỉ giao dịch ngoài thị trường (OTC), cũng đều gia tăng vùn vụt. Có những cổ phiếu mà giá thị trường tăng gấp 60 lần mệnh giá.

Trong quá trình tăng trưởng vô tiền khoáng hậu đó, thị trường chứng khoán Việt Nam đã nhanh chóng tạo nên những nhà giàu mới, trẻ tuổi. Có người chỉ trong vòng một hai năm từ hai bàn tay trắng trở thành những triệu phú đôla. Thị trường chứng khoán Việt Nam lúc đó là sân chơi lý tưởng cho các quỹ đầu tư quốc tế và các nhà đầu tư cá nhân trong và ngoài nước. Có lúc chỉ số VN-Index đã vượt ngưỡng 1.000 điểm. Nguồn vốn đầu tư gián tiếp (FII) đổ vào Việt Nam ngày càng nhiều, đến mức các ngân hàng thiếu tiền đồng để mua. Đầu tư nước ngoài cũng tăng mạnh không kém. Một làn gió lạc quan thổi vào nền kinh tế Việt Nam, tạo nên những kỳ vọng mới và những tiên liệu về cơ hội đầu tư mới. Và nó cũng đồng thời làm căng phồng hết mức quả bong bóng giá địa ốc trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Quả thật, vào thời điểm đó, không nhà đầu tư - và đầu cơ - bất động sản nào, chuyên nghiệp hay không chuyên, có điều kiện tài chính (và điều kiện sử dụng đòn bẩy tài chính) lại không tranh thủ nắm lấy cơ hội bằng vàng có một không hai này để thực hiện mơ ước làm giàu. Họ đang có mọi thứ. Một chính sách nhà đất được cải thiện, cởi mở và ổn định hơn trước.

Một hệ thống ngân hàng đang say sưa với giá cổ phiếu ngân hàng gia tăng chóng mặt và nhìn thấy triển vọng lớn lao của thị trường bất động sản và chứng khoán. Đông đảo những nhà giàu mới đang có nhu cầu về nhà ở cao cấp, và những người dư dả tiền bạc muốn sở hữu nhà đất hơn là vàng hay đôla. Triển vọng phát triển đầu tư nước ngoài kéo theo sự gia tăng nhu cầu về cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nền kinh tế đang đà phát triển khiến nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp cũng tăng cao.

Làn sóng đầu tư và đầu cơ vào lĩnh vực bất động sản dâng cao, các dự án đầu tư bất động sản được ngân hàng tài trợ hào phóng, ngay cả những cá nhân đi mua nhà, mua đất với mục đích kinh doanh thuần túy cũng được sẵn lòng tài trợ, miễn là thế chấp bằng nhà đất có chủ quyền. Trong điều kiện đó, không thể không xảy ra cơn sốt giá nhà đất. Và kinh nghiệm cho thấy rằng một khi bong bóng giá đã hình thành, không một người trong cuộc nào lại có thể ngộ ra rằng sẽ có lúc nó xì hơi, dù rằng vào cuối năm 2007, những đám mây đen u ám đã bắt đầu xuất hiện trên bầu trời nước Mỹ.

Cơn bão dữ từ Mỹ không những tác động trực tiếp và nhanh chóng đến các nền kinh tế châu âu mà còn lan rộng khắp thế giới. Không ai có thể tiên đoán được rằng quả bong bóng bất động sản vỡ ở Mỹ lại có thể làm vỡ tan quả bong bóng bất động sản tại Việt Nam. Nhưng dù có thể thấy trước được, người trong cuộc cũng không thể rút chạy kịp thời. Đầu tư bất động sản là đầu tư lâu dài, nhà đất không phải là loại tài sản có thanh khoản cao.

Vào năm 2009, khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu lan rộng và ảnh hưởng của nó bắt đầu cảm nhận được ở Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra một gói kích thích kinh tế 17 ngàn tỉ đồng (gần 1 tỉ USD). Đối với một số nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam, gói kích thích kinh tế này là một ngụm sâm trong cơn nguy kịch, giúp họ mua được một ít thời gian trong khi chờ đợi phép lạ xảy ra.

Nhưng trong đời thường không có phép lạ. Khi gói kích thích kinh tế kết thúc, tình trạng khan hiếm thanh khoản tại các ngân hàng, phần lớn xuất phát từ sự đóng băng tín dụng bất động sản, đã đưa lãi suất huy động tiền gởi - và đối phần của nó là lãi suất cho vay - lên đến mức vượt ngưỡng chịu đựng của các doanh nghiệp, và những nạn nhân thầm lặng của nó là những nhà đầu tư bất động sản lớn nhỏ. Có thể nói, trong hai năm 2010 và 2011, tiền lãi ngân hàng đã nuốt trọn gần phân nửa vốn vay của họ, trong khi giá nhà đất tụt xuống hơn 1/3, thị trường nhà đất khan hiếm thanh khoản, do quy định hạn mức tối đa tín dụng 16%, trở nên quá ảm đạm.

Các nhà đầu tư bất động sản của chúng ta có nguy cơ trắng tay. Dường như đã xảy ra một vài trường hợp bán đổ bán tháo dự án cho người nước ngoài. Sự khó khăn của chúng ta chính là cơ hội của họ, khi họ được tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất thấp từ hệ thống ngân hàng nước họ. Nhưng có vẻ các nhà đầu tư nước ngoài cũng chưa sẵn sàng vào cuộc lúc này, khi mà họ có thể tin chắc rằng giá nhà đất sẽ còn tụt xuống hơn nữa. Một nhà đầu tư bất động sản nước ngoài nhận xét rằng thị trường bất động sản của ta sẽ phải mất từ sáu tháng đến 18 tháng kể từ đầu năm 2012 mới có thể hồi phục. Tác giả John Calverley trong quyển Khi bong bóng vỡ cũng cho biết kinh nghiệm là "các đợt giá giảm trên thị trường nhà ở thường kéo dài từ ba đến năm năm và việc giảm từ giá đỉnh đến giá sàn cách nhau khoảng 30% đến 50% hoặc nhiều hơn".

Trong hoàn cảnh đó, việc các ngân hàng gần đây công bố những khoản lợi nhuận khổng lồ trong năm 2011 có thể làm nhiều doanh nghiệp cau mày. Nhưng ngân hàng cũng có những khó khăn riêng. Chỉ một phần của khoản lợi nhuận khổng lồ đó thực sự là dòng tiền mặt, phần còn lại chỉ nằm trên sổ sách. Tín dụng bất động sản đóng băng chiếm một tỷ lệ không nhỏ trên dư nợ tín dụng không những là một nỗi lo thường nhật của các nhà điều hành ngân hàng thương mại mà còn làm đau đầu những nhà lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã mạnh dạn tài trợ thị trường liên ngân hàng trong nỗ lực hỗ trợ thanh khoản cho hệ thống ngân hàng nhằm đưa lãi suất huy động xuống ở mức 14%/năm.

Nhưng mọi việc không chỉ dừng lại ở đó. Kinh nghiệm các nước cho thấy khi bong bóng vỡ, một cuộc khủng hoảng tài chính chỉ có thể được ngăn chặn hữu hiệu với sự can thiệp nhanh chóng của Nhà nước nhằm bảo vệ hệ thống ngân hàng thương mại, quả tim của nền kinh tế, đồng thời bảo vệ đồng tiền tiết kiệm của người dân cùng sự tín nhiệm cần thiết và quý giá của họ đối với hệ thống ngân hàng. Trong cái rủi luôn có cái may. Bong bong vỡ trên thị trường bất động sản sẽ là cơ hội để tái cấu trúc hệ thống ngân hàng một cách sâu rộng nhưng công bằng, hình thành những ngân hàng lớn và lành mạnh như Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình đã bóng gió: "Ném chuột nhưng không làm vỡ bình".

Khi hệ thống ngân hàng sóng yên gió lặng, thị trường bất động sản sẽ có cơ may ổn định. Một số nhà đầu tư bất động sản có thể sẽ trắng tay, nhưng những nhà đầu tư chuyên nghiệp - những doanh nhân giỏi, cần được bảo vệ. Các khoản nợ địa ốc cần được khoanh lại, với một mức lãi suất vừa phải. Các dự án dang dở cần được tài trợ hoàn tất để có thể thành sản phẩm bán được, dù là với giá thấp.

Trong vài năm tới, đầu tư địa ốc sẽ không được nằm trong danh mục tín dụng ưu tiên của các ngân hàng. Cũng cần một định chế Nhà nước có chức năng mua lại các bất động thế chấp của ngân hàng, nhằm tạo thanh khoản cho hệ thống ngân hàng, không phải là một nỗ lực nhằm ngăn chặn sự giảm giá nhà đất. Nhiều nhà phân tích tin rằng giá nhà thấp là rất đáng mong ước vì sẽ giúp thế hệ trẻ bước vào thị trường nhà ở dễ dàng hơn, đồng thời giúp đưa thị trường bất động sản trở lại vị trí thị trường nhà ở, thay vì là một nơi kinh doanh đầu cơ. Ngăn chặn việc giảm giá nhà không phải là một sự can thiệp tốt từ phía Nhà nước vì có nguy cơ gieo rắc hạt mầm cho các bong bóng tiếp theo.

Trên thực tế, giá nhà đất giảm trong đoản kỳ chỉ là một sự bù trừ cho thời kỳ bong bóng, khi mà cơn sốt nhà đất đã đẩy giá nhà đất lên quá cao. Trong trường kỳ, giá nhà đất đều có xu hướng tăng rõ rệt và điều này rất dễ hiểu. Khi số lượng nhân khẩu ở mỗi nước tăng lên, không gian sống của họ bị thu hẹp dần, và trở nên khan hiếm. Giá trị của nó chắc chắn sẽ tăng lên.

Tục ngữ dân gian của ta nhận định rất đúng là "Mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời". Trong quá trình vỡ bong bóng bất động sản vừa qua, có nhiều nhà đầu tư và đầu cơ trắng tay, nhưng cũng có một số người bình chân như vại. Lý do đơn giản là họ không sử dụng đòn bẩy tài chính từ hệ thống ngân hàng mà sử dụng nguồn vốn tiết kiệm riêng của họ. Đối với những người này, giá đất lên xuống trong đoản kỳ không có nhiều ảnh hưởng.

Trong tương lai lâu dài họ vẫn tin chắc rằng các khoản đầu tư địa ốc của họ không phải là những khoản đầu tư xấu, và hiện nay ít nhất nó không ảnh hưởng đến thu nhập, sinh hoạt thường nhật của họ và không làm họ đau đầu. Nhưng điều này cũng cho thấy một nhược điểm cố hữu của nền kinh tế Việt Nam. Đó là một nền kinh tế có chi phí cao, với lãi suất tín dụng cao, thuế suất cao và hệ quả là rủi ro đầu tư cao. Một nền kinh tế chi phí cao chắc chắn sẽ dẫn đến năng lực cạnh tranh thấp. Và đó là một vấn đề mà các nhà lĩnh đạo kinh tế Việt Nam cần suy nghĩ.

• Theo Doanh nhân Sài Gòn Cuối tuần

địa ốc , Ngân hàng , Phân tích , Tin thị trường , vấn đề