Đâu là giá thật của căn hộ chung cư?

Gần đây, những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản đang được dư luận xã hội quan tâm. Không chỉ vậy thị trường bất động sản còn làm nóng cả diễn đàn Quốc hội. Giải pháp nào làm ấm thị trường bất động sản đang là vấn đề được đặt ra.

Trong thời gian qua nhiều biện pháp hỗ trợ người mua nhà đã được các ngân hàng triển khai, nhưng vấn đề là người có nhu cầu mua nhà vẫn không mặn mà với việc mua nhà, mặt khác, việc chính quyền một số địa phương muốn mua lại hàng tồn BĐS để phục vụ tái định cư hoặc các chính sách xã hội nhưng không thực hiện được bởi vấn đề giá BĐS. Nhất là vừa qua tại dự án chung cư Đại Thanh (Hà Nội) đã thông báo giá căn hộ còn có 10 triệu đồng/m2, một số dự án tại TP Hồ Chí Minh đã thông báo chuẩn bị triển khai dự án chung cư cao tàng có giá bán 9 triệu đồng/m2. Thậm chí Tổng Công ty Địa ốc Sài gòn còn tuyên bố: giá bán 9 triệu đồng là đã có lãi 10%. Cũng cùng lúc đó nhiều nhà đầu tư lại tuyên bố ngược lại việc hạ giá BĐS thực chất là bán phá giá và sẽ gây hoang mang cho người muốn mua nhà. Thậm chí nhiều ý kiến còn đề nghị thanh tra các dự án này xem động cơ thật sự của việc hạ giá BĐS này là gì. Lại có ý kiến khác nói 9 tr/m2 vẫn là cao, gia BĐS còn xuống thấp nữa, thậm chí là 5-7 tr/m2. Vậy giá nhà chung cư thế nào là thật và giá BĐS đã thật sự xuống đáy chưa?

Gia nhà chung cư đã xây dựng cao vì có nhiều tiêu cực?

Các nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội cho rằng có chi phí tiêu cực, nhưng những chi phí này không phải là nguyên nhân chính làm tăng cao giá nhà chung cư. Giá thành chung cư cao tầng hợp lý là khoảng 14 tr đến 20 tr/m2 . Một cán bộ của Tổng Cty Sông Đà khẳng định: Với nhà cao tầng trong khu đô thị mới quy mô 21 tầng nổi 2 tầng hầm giá thành xây thô thấp nhất là 6,5 tr/m2, chi phí lãi vay trong quá trình triển khai đến hoàn thiện dự án ít nhất là 20%, thuế phí 20%, giá đất tối thiểu 10%, thiết bị, hoàn thiện phần chung khoảng 20%, chi phí hạ tầng, cảnh quan, các cơ sở phúc lợi công cộng…khoảng 10%, chi phí cho việc bán sản phẩm thấp nhất cũng khoảng 10% và cuối cùng diện tích bán chỉ chiếm 75% tổng diện tích xây dựng ( trừ sảnh, hành lang, cầu thang thoát hiểm và diện tích phục vụ lợi ích chung. Cũng có ý kiến cho rằng: Chỉ cần giải  phép cộng lớp 3 của những con số nêu trên thì giá cũng đã lên tới trên 14 tr/m2? Vậy nếu bán 9-10 triệu đồng là nhằm mục đích gì? Lập dự án để lợi dụng vốn của người mua nhà hay là để vay tiền ngân hàng dùng cho mục đích khác? Trong khi đó,  ThS.KTS.Nguyễn Huy cán bộ Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn khẳng định: Tôi khẳng định xây được chung cư với giá thấp mà đảm bảo đúng Tiêu chuẩn Việt Nam. Tôi cũng có bài toán lớp 3 của tôi mời các anh cộng hộ.

Bài toán của người xây chung cư giá thấp

Anh Huy khẳng định: Đúng là trước đây các nhà xây dựng phải chi phí nhiều vì vậy giá xây thô lên đến 6,5-7 tr/m2, còn bây giờ chúng tôi bằng nhiều biện pháp quản lý tiết kiệm chi phí, mua vật liệu như thép, xi măng…tận gốc vừa được hưởng giá bán buôn lại còn được chiết khấu đến 15 %, lãi suất ngân hàng thấp hơn chỉ 15-17% năm, nhu cầu vốn đến đâu vay đến đó…Giá thành xây thô chỉ còn 4,2 tr/m2. Đây là khái toán của của tòa nhà 30 tầng có 2 tầng hầm chúng tôi sẽ khởi công trong tháng 12/2012. Với việc sử dụng vốn một cách hợp lý, kết hợp với huy động vốn của người mua nhà, với thời gian thực hiện dự án là 2 năm, chi phi cho lãi vay chỉ còn 10%. Thuế, phí 15%, giá đất 10%, thiết bị ,hoàn thiện phần chung 20%, chi phí hạ tầng cảnh quan 10%, chủ đầu tư bán trực tiếp qua sàn BĐS của mình, chi phí khoảng 3%, do tòa nhà có độ cao tới 30 tầng vì vậy tỷ lệ diên tích thương phẩm cao hơn ( 82%), chúng tôi dành 0,5 tr/m2 chi phí dự phòng cộng với lợi nhuận định mức 10% tất cả cũng còn thấp hơn 9 tr/m2.

Theo những nhà đầu tư BĐS phía nam, hoàn toàn có thể xây dựng nhà chung cư với giá thương phẩm thấp hơn giá 9tr/m2. Họ đã đưa ra cả một hệ thống giải pháp để hạ giá xây dựng gồm giải pháp: Giảm chi phí chuẩn bị đầu tư, Giảm chi phí quản lí dự án và giảm các chi phí tư vấn, Giảm chi phí xây lắp. Hiện nay đang là điểm rất được các nhà đầu tư quan tâm, vì chi phí xây lắp là chi phí cơ sở để tính toán hàng loạt các chi phí khác, Giảm chi phí lãi vay ngân hàng, Giảm các chi phí qui trình thủ tục và các chi phí phụ khác, Giảm thời gian thực hiện dự án, Tăng các cơ hội nắm bắt các yếu tố cần thiết kinh doanh nhà giá thấp, Tăng các chi phí làm giảm các chi phí khác nói chung, Tăng các liên kết liên ngành hướng sản phẩm đến chính người có nhu cầu nhà giá thấp.

Bản khái toán đã làm nhiều nhà đầu tư ngạc nhiên nhưng không thể không công nhận tính khả thi của những dự án chung cư giá thấp. Tuy nhiên tất cả đều nhận ra một điều: những dự án này chỉ có thể thành công nếu có một môi trường kinh doanh thuận lợi. Một chủ đầu tư BĐS phía bắc kể chuyện: Chúng tôi đã ký hợp đồng vay ngân hàng, nhưng đến khi nghiệm thu thanh toán cho nhà thầu ngân hàng không giải ngân, đòi kiểm tra hồ sơ nghiệm thu, thậm chí còn kiểm tra trên thực địa…lằng nhằng đến gần một tháng, cả công trường đợi, máy đợi, người đợi, tốn kếm không biết bao nhiêu mà kể. Vì vậy khi có cơ hội chúng tôi lại phải vay trước nhiều món để dự phòng những trường hợp tương tự. Dĩ nhiên lãi vay sẽ tăng lên…Những chi phí như vậy sẽ đổ vào giá thành làm cho giá thành bị nâng lên. Liệu có thể loại ra khỏi môi trường kinh doanh những sự cố bất thường như vậy không?

Vậy giá thực của căn hộ chung cư là bao nhiêu?

Rõ ràng, giá thành của căn hộ chung cư trong thời gian vừa qua đã bị đội lên bởi những chi phí không thuộc về xây dựng. Bây giờ khi mọi vấn đề của thị trường tài chính đã rõ dần giá thành xây dựng nhiều chung cư đã giảm sâu. Tuy nhiên những người tham gia cuộc trao đổi đều thống nhất một vấn đề là chỉ những doanh nghiệp trong sạch về tài chính và những doanh nghiệp mới thành lập mới có khả năng xây dựng chung cư gia thấp bởi chỉ có họ mới được sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng cũng như ngân hàng, còn những doanh nghiệp đang chất đầy kho hàng tồn, chất đầy sổ sách những khoản nợ thì đừng bao giờ nghĩ đến thị trường bất động sản nữa.

Vẫn còn một vấn đề nữa, đó là số phận của gần trăm nghìn căn hộ đang dư thừa, cần giải quyết bán ngay thu hồi vốn. Câu trả lời đã rõ: các chủ đầu tư sẽ buộc phải bán lỗ, còn lỗ đến bao nhiêu tùy thuộc vào khả năng chịu đựng, khả năng xoay xở của chủ đầu tư.

Thời buổi đại hạ giá này, thời buổi tháo chạy ra khỏi thị trường BĐS, đừng ai bàn đến khái niệm bán phá giá.

Theo ANTĐ

Chung cư , giá bán , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Giá địa ốc khó giảm vì chính sách

Nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản cho biết việc Sở Tài chính TP.HCM xác định tiền sử dụng đất bất hợp lý khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, giá bán căn hộ không thể giảm được.

Hiện nay tiền sử dụng đất (SDĐ) đối với các dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP.HCM đang được tính theo phương pháp thặng dư. Theo đó, tổng doanh thu dự án sau khi trừ chi phí đầu tư, bao gồm tiền xây dựng, lãi vay ngân hàng, lợi nhuận 15%... còn lại là tiền SDĐ. Nhiều DN đang bức xúc vì tiền SDĐ tính theo cách này khiến giá căn hộ bị đẩy lên quá cao, muốn giảm xuống để bán nhanh cũng không được. 

Có cả ngàn dự án đang kẹt về tiền SDĐ do tiền SDĐ hiện nay tăng từ 3 - 10 lần so với trước đây. Số tiền này vượt quá khả năng thanh toán, sức chịu đựng của người dân, DN, khiến giá nhà đất không thể giảm xuống Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long

Muốn 13,9 nhưng phải bán 17

Theo quy định, trước khi triển khai thực đầu tư dự án, các DN BĐS gửi hồ sơ xin nộp tiền SDĐ. Sở Tài chính tính toán dựa trên kết quả thẩm định giá đất theo giá thị trường, từ đó tính ra doanh thu dự án, xác định tiền SDĐ theo phương pháp thặng dư nói trên.

Sau khi được xác định tiền SDĐ, DN sẽ phải nộp toàn bộ một lần. Đây là cơ sở quan trọng để DN tính toán giá bán sản phẩm. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết hiện công ty ông đang chuẩn bị triển khai đầu tư dự án Lê Thành Twin Towers (Q.Bình Tân), giá bán - trong tình hình rất khó khăn của thị trường hiện nay - được công ty xác định từ 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên tiền SDĐ của dự án được Sở Tài chính xác định cao hơn nhiều so với dự kiến của công ty. Với kết quả đó, công ty phải bán đến 17 triệu đồng/m2 mới có thể có lời.

“Vấn đề là giá 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2 chúng tôi còn không bán được trong tình hình thị trường khó khăn như hiện nay thì làm sao có thể bán với giá cao như vậy?”, ông Nghĩa phân trần. Ngoài ra, Công ty Lê Thành cũng đang triển khai dự án Lê Thành Tân Tạo (Q.Bình Tân), với hơn 1.200 căn hộ, mức giá bán dự kiến khoảng 11 triệu đồng/m2. Theo ông Nghĩa, tình hình nộp tiền SDĐ của dự án này cũng sẽ tương tự, công ty sẽ không thể bán vói giá 11 triệu đồng/m2.

Tổng giám đốc một tập đoàn BĐS tại TP.HCM cho hay, DN ông hiện đang kẹt 4 dự án ở các quận Gò Vấp, 12, 9. Trong đó, dự án 400 căn hộ ở quận 12 đã 3 năm nay vẫn chưa thể đóng tiền SDĐ. Lý do là công ty muốn bán với giá 12 - 13 triệu đồng/m2 để có thể tiêu thụ được hàng, nhưng với số tiền SDĐ Sở Tài chính xác định, công ty phải bán đến 16 triệu đồng/m2 mới có lời. “Với giá 12-13 triệu còn khó bán huống gì 16 triệu. 3 dự án còn lại của công ty cũng đang kẹt như vậy về tiền SDĐ, chúng tôi đã phải rút hồ sơ về”, vị lãnh đạo công ty này cho hay.

Lãnh đạo một công ty BĐS khác cũng chia sẻ, doanh thu của dự án được Sở Tài chính xác định dựa trên giá đất thẩm định theo giá thị trường. Các công ty thẩm định giá này là các công ty được Sở Tài chính công nhận và cho phép thực hiện. Hiện nay giá đất thị trường nhiều khu vực giảm nhưng giá thẩm định của các công ty này đưa ra vẫn quá cao, dẫn tới tiền SDĐ quá cao. 

Dự án Lê Thành Twin Towers (Q.Bình Tân) đang kẹt cứng vì nếu bán theo giá của công ty từ 13,9 - 14,5 triệu đồng/m2 thì không đủ tiền để đóng tiền sử dụng đất - Ảnh: D.Đ.Minh

Cần điều chỉnh linh hoạt

Hầu hết các DN BĐS tiếp xúc với chúng tôi đều cho rằng, thời gian qua khi thị trường khởi sắc, giá đất tăng cao, số tiền SDĐ nhà nước thu được rất cao. Nay khi thị trường đóng băng, hàng không bán được, DN không thể giữ giá cao như trước. Việc xác định tiền SDĐ theo giá thị trường cần tính toán lại cho phù hợp. 

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đất Xanh, cho biết do các vướng mắc này mà nhiều dự án của Đất Xanh không thể triển khai dù ông rất muốn. DN cũng đã rút lại các hồ sơ tiền SDĐ đã nộp do thấy không kham nổi tiền SDĐ quá nhiều.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, nhận định cách tính tiền SDĐ như vậy cũng khiến hàng chục ngàn hồ sơ nộp tiền SDĐ của người dân không thể hoàn tất. Theo ông, có cả ngàn dự án đang kẹt về tiền SDĐ do tiền SDĐ hiện nay tăng từ 3 - 10 lần so với trước đây. Số tiền này vượt quá khả năng thanh toán, sức chịu đựng của người dân, DN, khiến giá nhà đất không thể giảm xuống dù chủ trương, chính sách về giảm giá nhà đất được nhà nước đưa ra từ rất lâu.

Bên cạnh đó, cách tính tiền SDĐ hiện nay - theo nhiều DN BĐS - không hợp lý ở chỗ các dự án kinh doanh được áp dụng cách tính thặng dư tiền SDĐ bằng doanh thu dự án trừ chi phí gồm (xây dựng, giải phóng mặt bằng, lãi vay, 15% lợi nhuận). Trong khi chi phí giải phóng mặt bằng DN thường trả cho người dân theo giá thị trường thì nhà nước chỉ khấu trừ cho DN theo bảng giá đất.

Nhằm tạo sự minh bạch, dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), cho rằng cần đưa ra một bảng giá đất sát giá thị trường và thu tiền SDĐ từ 10 - 20% theo bảng giá đất này, và thu cố định ít nhất từ 3 - 5 năm, không cần phải khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng cho DN. Điều này giúp DN dễ dàng tính toán được chi phí triển khai dự án và chủ động hoạch toán được giá bán, chiến lược kinh doanh.

3 cách tính tiền sử dụng đất

Theo quy định hiện hành, các phương pháp dùng để xác định tiền SDĐ gồm phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tùy từng trường hợp cơ quan chức năng sẽ chọn phương pháp tính phù hợp. Thông thường, đối với nhà phố sẽ áp dụng phương pháp so sánh với những căn nhà cùng khu vực để xác định tính tiền SDĐ; đối với các dự án kinh doanh nhà có doanh thu, có chi phí thì áp dụng phương pháp thặng dư.

Theo Thanh Niên

bds , chính sách , giá bán , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Sốc với chủ đầu tư bán căn hộ 100 triệu/m2

Chủ đầu tư dự án tòa tháp căn hộ hạng sang D’.Palais de Louis (Nguyễn Văn Huyên, Hà Nội) vừa công bố giá bán dự án 100 triệu đồng/m2, trong đó căn hộ penhouse rộng 486m2 có giá 48,6 tỷ đồng.
Dự án tòa tháp căn hộ hạng sang D’.Palais de Louis tọa lạc tại trục đường Nguyễn Văn Huyên, là tòa tháp căn hộ có chất lượng cao cấp bậc nhất tại Việt Nam và trong khu vực. D’.Palais de Louis có chiều cao 120m với 27 tầng nổi, 4 tầng hầm để xe, 2 tầng sảnh công cộng và dịch vụ, 242 căn hộ, 6 tháng máy xuyên sáng, 2 thang máy chở hàng, 2 bể bơi bốn mùa, 10 loại căn hộ với 10 phong cách nội thất.

Diện tích mặt bằng căn hộ từ 120.9m2 đến 260.8m2 và 2 căn Penthouse rộng hơn 1000m2 

Như vậy, với diện tích căn hộ nhỏ nhất là 120,9m2 thì trị giá căn hộ vào khoảng từ gần 13 tỷ đồng/căn, căn Penthouse diện tích 486m2 vào khoảng 48,6 tỷ đồng/căn.

Đây chưa phải là căn hộ có giá bán cao nhất tại Hà Nội, nếu so sánh với dự án Habico Tower- Habico Tower trên đường Phạm Văn Đồng, giá bán các căn hộ diện tích từ 280 - 422m2 có giá bán từ 1,1 - 1,8 triệu USD (tương đương 21 - 34 tỷ đồng). Còn đối với các căn penthouse (thông tầng) diện tích từ 375 - 788m2 có giá từ 1,8 - 4,4 triệu USD (tương đương từ 34 - 85 tỷ đồng).

Theo Vnmedia

Bán căn hộ , giá bán , Tin thị trường