TS Trần Đình Thiên: 2013 xoay chuyển trong tư duy phát triển

Đầu năm mới, trao đổi với VietNamNet, TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng, năm 2013 phải là năm xoay chuyển trong tư duy phát triển. Việc này có thể sẽ phải trả bằng cái giá không rẻ và tốn nhiều thời gian để đổi lấy sự phục hồi và ổn định dài hạn.

TS Trần Đình Thiên

Cái giá của năm 2012

Ông đánh giá thế nào về năm 2012 với khởi đầu của tái cơ cấu tổng thể nền kinh tế?

TS Trần Đình Thiên: Tái cơ cấu kinh tế thực sự chưa làm được gì nhiều. Công việc đổi mới mô hình tăng trưởng cũng chưa có dấu ấn gì lớn cả, mặc dù chúng ta định làm thật sự.

Trái lại, nền kinh tế 2012 yếu đến mức gần như kiệt sức. Năm 2012 đã chịu "di chứng" của những bất ổn trong nền kinh tế vốn tồn tại từ 2007. Trong giai đoạn từ năm 2007 đến nay, lạm phát lên xuống với biên độ dao động rất lớn trong khi tốc độ tăng trưởng GDP giảm đi rõ rệt. Thế nhưng, khi xử lý những vấn đề bất ổn đó thì lại hơi "quá liều". Đó có thể là việc lạm dụng các biện pháp hành chính hay như cú thắt chặt tiền tệ năm 2011, ép đưa đăng trưởng tín dụng đang từ 30%/năm xuống 10% khiến một nền kinh tế đang sống dựa chủ yếu vào việc bơm máu mà bỗng nhiên máu bơm ít hẳn đi, tốc độ lưu huyết thì chậm hẳn lại thì sẽ càng yếu hơn.

Thế nên, mới có nợ xấu, DN phá sản nhiều... Và mới có nhiều ý kiến bàn chuyện nền kinh tế hiện nay đã đến đáy hay chưa - hay còn có thể "thủng đáy"?

Thực ra, cái "đáy" hiện nay không nên chỉ nói đến kinh tế mà còn phải nói đến lòng tin. Người ta quen đếm sản lượng như tín dụng, xuất khẩu mà quên mất ẩn sau đó, linh hồn của kinh tế là lòng tin. Đôi khi, lòng tin đến điểm cực đại thăng hoa hoặc đến điểm bi quan rồi mới bộc lộ rõ. Đó cũng chính là sức mạnh kinh tế.

Nhìn lại năm 2012 thì phải nhìn vào tất cả con số đó cộng với trạng thái lòng tin. Tổ hợp cả hai cái đó sẽ giúp nhận diện rõ "đáy" kinh tế - xã hội của quá trình phát triển. Theo nghĩa đó, tôi cho rằng hết năm 2012, trạng thái kinh tế - xã hội của ta vẫn chưa chạm đáy.

Tuy nhiên, chúng ta đã kiềm chế lạm phát thấp hơn kỳ vọng, xuất siêu và tỷ giá thì ổn định. Ông có hài lòng về những điểm sáng ấy?

- Đó thực sự là những điểm sáng ở năm 2012, để từ đó hi vọng cho năm 2013. Nhưng phải nói rằng, chúng ta đạt kết quả đó bằng một cái giá không phải là rẻ.

Lạm phát xuống là tốt nhưng cái giá phải trả là rất lớn. Lượng tiền lưu thông, máu huyết bảo đảm cho cuộc sống của cơ thể kinh tế ít đi, lại chảy chậm hơn, DN phá sản nhiều, nền kinh tế tăng trưởng chậm lại.

Sau bao nhiêu năm nhập siêu thì xuất siêu đúng là mơ ước, là thành tích. Nhưng chúng ta từ nhập siêu hơn 10 tỷ USD của nhiều năm chuyển thành xuất siêu gần 1 tỷ USD trong khi tình hình kinh tế vẫn xấu đi thì chắc chắn là có cái gì đó bất thường, không tốt. Cái bất thường, không tốt đó chính là năng lực hấp thu đầu vào của nền kinh tế kém hẳn đi so với trước chứ không phải do sản xuất trong nước đã đủ thay thế được nhập khẩu, xuất khẩu vượt trội mà có xuất siêu.

Tôi không phủ nhận những thành tích của nền kinh tế 2012. Nhưng vẫn phải nói một cách công bằng rằng, để đạt được những mục tiêu tốt đẹp đó thì nền kinh tế đã phải trả giá rất lớn. Không được quên điều đó.

Xoay chuyển và sẵn sàng "trả giá"

Năm 2013, nền kinh tế có thể rút được bài học gì 2012?

Năm 2013 chắc chắn sẽ còn tiếp tục khó khăn và có thể, có nhiều mặt còn khó hơn năm 2012. Điều này buộc Chính phủ trong điều hành chính sách, khi đã đặt ra các mục tiêu thì phải luôn sẵn sàng chấp nhận "tính trả giá".

Đừng nhìn 2013 như năm 2012 hay như bất kỳ năm nào khác. Các năm trước, hầu như không có ngoại lệ, chúng ta đều tập trung cho mục tiêu ngắn hạn - cần đạt tăng trưởng bao nhiêu, lạm phát bao nhiêu?. Dù có đạt được chỉ tiêu nhưng vẫn chỉ là kết quả ngắn hạn từng năm một. Trong những năm đó, cơ sở của tăng trưởng cao, của lạm phát thấp bền vững, hiệu quả sử dụng vốn thế nào, sức cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế, v.v. ... ít tính đến. Hay có thể nói, chưa hành động theo hướng dài hạn, bền vững ấy.

Nếu không muốn không lặp lại những chuyện bất ổn vĩ mô, lạm phát cao lặp đi lặp lại, tăng trưởng thì theo xu hướng giảm tốc cần tư duy khác đi cho năm 2013. Năm nay cần là năm xoay chuyển lại cách nhìn cho tăng trưởng và phát triển.

Hiện, Chính phủ đang đặt mục tiêu cho năm 2013 tăng trưởng cao hơn và lạm phát thấp hơn năm 2012.

Quyết tâm của Chính phủ là những đòi hỏi của nền kinh tế. Nhưng phải tính thật kỹ. Chúng ta có những điều kiện nào để thực hiện mục tiêu đó? Cơ sở của tăng trưởng cao hơn là gì? Nếu không đủ điều kiện thì ta phải bổ sung cái gì, bù cái gì vào để đạt "tăng trưởng cao hơn" và "lạm phát thấp hơn"? Khi đó, nền kinh tế sẽ phải trả giá thế nào?

Rõ ràng nền kinh tế đang yếu mà đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế phải cao hơn năm ngoái thì chúng ta cần phải có nguồn lực nhiều hơn. Cấu trúc nền kinh tế vẫn chưa có nhiều thay đổi đâu, hiệu quả nguồn lực chưa có gì đảm bảo cả. Nguồn lực ở đâu ra khi doanh nghiệp "hy sinh" nhiều, tăng trưởng tín dụng thấp và "cục máu đông" nợ xấu vẫn đang gây tắc nghẽn quá trình lưu thông kinh tế?

Trong khi đó, để chống lạm phát, muốn lạm phát giảm thấp nữa thì phải siết chặt tiền chứ? Trong khi muốn tăng trưởng nhanh thì cần nhiều vốn hơn. Riêng 2 câu chuyện tăng trưởng - lạm phát trong tương đó là đã sinh chuyện xung đột rồi.

Ngoài ra, còn phải hỏi, còn những việc cần phải làm khác năm trước, những việc mà các năm trước "không phải làm" như giải quyết nợ xấu, hàng tồn kho, tái cấu trúc kinh tế..., năm nay không thể không làm, nhưng làm thì tiền sẽ ở đâu ra? Tôi chưa thấy rõ câu trả lời thật sự thuyết phục.

Cho nên, năm 2013, chưa nên vội tính ngay tăng trưởng, lạm phát là bao nhiêu. Mục tiêu quan trọng nhất ở năm 2013 là nền kinh tế cần phải xoay chuyển với những chỉ báo tốt nhất cho lòng tin. Điều đó sẽ tạo ra một mặt bằng mới, tạo cơ sở cho sự phục hồi. Giải quyết sớm mấy "cục máu đông", kích hoạt lưu thông nền kinh tế. Khi đó, sẽ có lòng tin, sẽ tính được tăng trưởng, lạm phát một cách có căn cứ. Và tôi nghĩ, thậm chí, còn có thể lạc quan hơn.

Giả dụ nền kinh tế vận hành theo logic vừa nói thì ngay cả khi, nếu tăng trưởng thấp hơn một chút, lạm phát cao hơn chút so với 2012 mà nền kinh tế có xoay chuyển tốt thì tôi vẫn cho là hơn. Nếu ngược lại, cho dù nền kinh tế có thể đạt được GDP cao hơn thì chắc chắn tình hình vẫn không vì thế mà được cải thiện căn bản. Đơn giản vì cơ sở tăng trưởng ổn định không có.

Vậy chúng ta sẽ phải xoay chuyển những gì ở năm 2013 để đảo ngược lại tình thế "chưa bền vững, bất ổn" trong những năm qua?

- Đầu tiên là câu chuyện nợ xấu. Kế đến là vấn đề hàng tồn kho, đặc biệt là tồn kho bất động sản. Kế tiếp là tái cơ cấu nền kinh tế, với các "trụ cột" như DNNN, ngân hàng, đầu tư công. Tất cả những việc đó không phải dễ làm.

Nhưng trong hàng loạt vấn đề đó, phải tính xử lý nợ xấu và tồn kho là 2 cục máu đông phải ưu tiên giải quyết. Nếu không thì nền kinh tế coi như tắc tị. Sau đó, mới tính chuyện năm nay, tăng trưởng thế nào, lạm phát như thế nào?

Nguồn lực nào cho tăng trưởng?

Với nguồn lực thì có hạn. Chúng ta sẽ phải làm thế nào khi chưa biết nguồn lực ở đâu ra?

Rõ ràng, việc nào cũng cần có nguồn lực cả. Thậm chí phải có nguồn tài lực rất lớn, nhiều tỷ đô la, và phải làm trong một số năm chứ không chỉ 1-2 năm. Muốn ưu tiên cho mục tiêu nào thì phải cần tiền cho mục tiêu đó. Nghĩa là phải bớt tiền chỗ khác ít ưu tiên hơn để bù vào. Hoặc phải kiếm nguồn lực khác bổ sung vào.

Muốn giải quyết nợ xấu, chúng ta sẽ phải có rất nhiều tiền. Chính phủ giao Ngân hàng phải tự giải quyết nhưng liệu ngân hàng có tự làm được không khi tất cả bây giờ đều có vấn đề. Nợ xấu là thuộc về doanh nghiệp, vay mà không trả thì ngân hàng sẽ tự giải quyết cách nào nếu như không có một lượng tiền giải tỏa, bơm lại cho doanh nghiệp?

Chúng ta cứ nói lập một công ty mua bán nợ AMC để giải quyết nợ xấu nhưng cho ra đời một thể chế, làm cho nó vận hành được không hề dễ.

Chúng ta có một tổng nguồn lực, một lượng tài lực xác định. Nghĩa là khi bỏ tiền vào giải quyết nợ xấu, chúng ta sẽ phải bớt tiền cho tăng trưởng đi. Hệ quả logic sẽ là: tăng trưởng bớt đi; đổi lại, nợ xấu sẽ được giải quyết một bước, nền kinh tế được kích hoạt.

Tuy nhiên, với nền kinh tế của ta hiện nay, vẫn có những cách rất hay để giải quyết cả vấn đề nợ xấu mà vẫn "kích hoạt" được tăng trưởng.

Hiện nay, trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, chính quyền các cấp đang nợ doanh nghiệp hơi nhiều (nợ xây dựng cơ bản lên tới 91.000 tỷ đồng, trong đó, nợ xây dựng cơ bản đã hoàn thành nhưng dây dưa chưa được thanh toán cũng 30-35.000 tỷ). Năm 2013, nếu chính quyền cam kết sẽ trả món nợ này, không phải là 3 năm mà trong 1 năm thôi thì kết quả sẽ khác hẳn.

Thay vì Chính phủ dành tiền ấy trực tiếp để đạt mục tiêu tăng trưởng "cao hơn" mà dành cho trả nợ chẳng hạn, thì bản chất, dòng vốn ấy cũng chính là đi vào tăng trưởng. Nhưng trước khi đi vào tăng trưởng thì DN có tiền trả được nợ ngân hàng, nợ xấu được giải quyết, cục máu đông sẽ tan dần. DN lại có cơ hội tiếp cận được vốn để xử lý vấn đề tăng trưởng đang bị ách tắc do thiếu vốn.

Tôi cho rằng, bỏ tiền vào giải quyết nợ xấu, tồn kho thì còn có thể có tăng trưởng. Khi dân có lòng tin, nguồn lực trong dân sẽ khơi thông, người ta sẽ đổ tiền cho tăng trưởng. Mà đây mới thực sự là sự tăng trưởng thực, bền vững và hiệu quả.

Còn nếu quên xử lý những cục máu đông này mà cứ chỉ tập trung tiền cho tăng trưởng thì không chắc là sẽ đạt được mục tiêu tăng trưởng dự định, cũng không thể khơi động các nguồn lực trong dân cho chu trình tăng trưởng mới.

Nhắm mắt lại thì có thể nhìn thấy những điều không thấy khi mở mắt. Giảm đi thì có thể tăng lên. Đi chậm thì đến đích xa trước. Tôi tin vào nguyên lí đó. Năm 2013 cần một cách nhìn bình tĩnh là như vậy.

Vậy điều gì khiến ông lạc quan trong 2013?

Hiện quyết tâm của Chính phủ rất rõ ràng. Sự kiên trì trong cách hành động cũng đã được chứng tỏ. Tôi chưa quan tâm lắm đến việc đo lường tăng trưởng lạm phát bao nhiêu nhưng rõ ràng, Chính phủ đang muốn tập trung ưu tiên tạo lập ổn định kinh tế vĩ mô. Điều đó rất quan trọng vì nó tạo dựng lòng tin.

Chỉ có điều, cách phân phối, sử dụng nguồn lực, ưu tiên các mục tiêu như thế nào, tạo lòng tin ra sao và ai là người thực hiện thì phải cần thảo luận thêm.

Theo VEF

Giảm giá , Phân tích , phỏng vấn , Tin thị trường , TS Trần Đình Thiên

Giảm giá BĐS có phải là giải pháp cuối cùng?

Sau một hồi thăm dò thị trường, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra quyết định giảm giá để bán được hàng đúng như dự đoán của nhiều chuyên gia kinh tế. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm mạnh nhất nhằm cố hút khách về phía mình.

Giảm hết đợt này đến đợt khác

Công ty CP Đầu tư Mai Linh - chủ đầu tư dự án Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm) vừa tiếp tục gây chú ý trên thị trường khi tiếp tục đưa ra tùy chọn giá căn hộ rẻ, cạnh tranh trong chính dự án của mình. Theo đó, loại căn hộ "không gian sáng tạo" của dự án này, mở bán tới đây sẽ chỉ có giá từ 22,6 triệu đồng/m2 (chưa VAT).

Đây là sản phẩm được hoàn thiện thô hay nói cách khác, mức độ hoàn thiện được giản lược tối đa. Ngoài cửa ra vào và các cửa sổ, khu vực ban công ngoài trời được chủ đầu tư hoàn thiện, thì bên trong căn hộ, tường, trần và các vách ngăn phòng chỉ được trát, sơn lót màu trắng bao gồm hệ thống kỹ thuật đi ngầm, sàn nhà được cán cốt nền để sau này chủ nhà có thể lát gạch hay gỗ tùy theo ý thích.

Đáng nói là cuối tháng 6/2012, chủ đầu tư dự án này đã từng tiên phong triển khai các gói tùy chọn nội thất cho khách hàng nhằm mang đến mức giá hợp lý. Thời điểm đó, giá căn hộ đã được giảm trực tiếp từ 180-320 triệu đồng, xuống còn 27-29 triệu đồng/m2 với lựa chọn gói nội thất cơ bản chỉ bao gồm các thiết bị gắn tường. Trong khi gói nội thất đầy đủ, mức giá bán căn hộ vẫn giữ từ 30-33 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT).

Như vậy so với quý trước, mức độ bóc nội thất và hoàn thiện bàn giao căn hộ của chủ đầu tư có thể khiến mức giá tiếp tục giảm thêm từ 5-8 triệu đồng/m2.

Cũng mượn cớ "cắt nội thất", chủ đầu tư dự án Madarin Garden (quận Cầy Giấy) là tập đoàn Hòa Phát vừa tranh thủ giảm giá sâu để kích cầu thị trường.

Theo chính sách bán hàng mới vừa công bố, với tùy chọn chưa bao gồm nội thất, khách hàng tự hoàn thiện căn hộ chỉ phải trả từ 29 triệu đồng/m2; còn với căn hộ hoàn thiện đầy đủ nội thất, giá chỉ còn 35 triệu đồng/m2 (thay vì mức 45 triệu đồng/m2 trước kia). Như vậy, giá căn hộ cùng loại đợt mở bán lần này đã giảm ít nhất 10 triệu đồng/m2.

Nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ trung và cao cấp khác cũng đang điều chỉnh mức độ hoàn thiện bàn giao để đưa ra mức giá giảm từ vài triệu đến hơn chục triệu đồng so với trước.

Đơn cử dự án Golden Land (Nguyễn Trãi, Thanh Xuân) hiện giá bán căn hộ thấp nhất khoảng 23 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT), so với mức 34 triệu đồng/m2 hồi đầu mở bán, hay dự án Hà Đô Park View (Dịch Vọng, Cầu Giấy) có khả năng giảm từ trên 29 triệu đồng xuống còn 26 triệu đồng/m2 tới đây.

Trước đó hai dự án chung cư thuộc phân khúc trung và cao cấp có giá trên 30 triệu đồng/m2 là VP3 Linh Đàm và dự án Wesla (Hà Đông) tiếp tục được chủ đầu tư điều chỉnh giảm giá. So với thời điểm đầu mở bán, tính đến nay hai dự án đều đã giảm đến 30% giá bán, xuống còn khoảng 20 triệu đồng/m2. Có thể nói chưa bao giờ, giá sơ cấp trên thị trường căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội lại tuột dốc không phanh như hiện nay.

Nhà giá thấp tiếp tục dò đáy

Không chỉ phân khúc cao cấp, mà chủ đầu tư dự án bình dân là Đại Thanh cũng vừa thực hiện một loạt các động thái "dò đáy" thị trường. Đầu tiên, căn hộ của dự án được bán từ 14 triệu đồng/m2, sau đó chủ đầu tư công bố giảm giá còn 10 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT) chỉ cho cán bộ công nhân viên. Vài ngày sau, chủ đầu tư tiếp tục nới rộng diện mua nhà sang tất cả khách hàng mua căn hộ diện tích nhỏ, dưới 50m2.

Kết hợp với việc hỗ trợ vay vốn mua nhà từ các ngân hàng với lãi suất thấp trong năm đầu tiên, nhiều dự án giá bình dân trên địa bàn Hà Nội như Sail Tower (Hà Đông) tiếp tục khiến người có nhu cầu phải "giật mình" với các thông tin mời gọi hấp dẫn như chỉ cần đóng 30%, tức 240 triệu đồng, khách hàng đã có thể sở hữu căn hộ trị giá 789 triệu đồng. Số còn lại khách hàng được vay vốn trả dần trong 15 năm tại ngân hàng. Chủ đầu tư cho rằng, khách hàng chỉ cần trả khoảng 4,5 triệu đồng/tháng, sau một năm đầu tiên sẽ được nhận nhà vào ở ngay.

Có thể thấy, các dự án mà chủ đầu tư điều chỉnh giảm giá lần này là các dự án quy mô nhỏ và vừa đang triển khai xây dựng và mở bán. Không có sản phẩm nào được bàn giao ngay cho khách hàng trong năm 2012, mà chủ yếu tập trung vào các năm 2013-2014 theo như cam kết. Trong khi đó một số chủ đầu tư các dự án khu đô thị lớn với tiến độ thi công nhanh chóng hiện vẫn kiên trì giữ giá.

Theo ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhiều chủ đầu tư hiện vô cùng khó khăn với hoạt động bán hàng do nguồn cung đang tăng mạnh trong khi giá thành sản phẩm đã chi ở mức cao trong điều kiện kinh tế suy thoái. Hàng tồn kho và chi phí xây dựng cơ bản dở dang, chiếm tỷ trọng lớn trên bảng cân đối tài sản. Gánh nặng chi phí lãi vay và trả nợ đến hạn sẽ tiếp tục là sức ép buộc các doanh nghiệp phải giảm giá bán hoặc tìm hướng chuyển nhượng dự án để có nguồn tiền hoạt động. Trong khi đó, việc huy động vốn qua thị trường chứng khoán hoặc vay mới ngân hàng tiếp tục gặp nhiều khó khăn.

Hiện tại, khuynh hướng chính sách điều tiết thị trường bất động sản - xây dựng đang nghiêng về các đề xuất hỗ trợ nguồn cầu như xây nhà ở căn hộ để bán có diện tích nhỏ, từ 25m2; thúc đẩy chiến lược Nhà ở cho thuê, tăng cường thêm các quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở, quỹ đầu tư bất động sản nhằm thu hút nguồn tiền nhàn rỗi vào đầu tư. Tuy nhiên, để có thể bám trụ dài hơi trong cuộc chơi này, các doanh nghiệp phải giữ thế chủ động, tự tìm ra lối đi phù hợp cho mình.

Cho rằng thị trường đang đứng trước thử thách quyết liệt, trong đó việc tạo nguồn vốn, luồng tiền cho thị trường là yếu tố quyết định, ông Trần Kim Chung từ Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nêu quan điểm, đối với những doanh nghiệp thực sự khó khăn, giải pháp lúc này là tìm các đối tác có năng lực tài chính để chuyển giao, sáp nhập, thậm chí đưa ra quyết định dời bỏ thị trường trong lúc này để tìm kiếm cơ hội  mới trước khi các cơ hội đã bị thâu tóm hết.

Còn với những doanh nghiệp đã bước ra khỏi tình trạng khó khăn, cần triển khai tích cực các dự án có khả năng thanh toán. Những doanh nghiệp vẫn đang khó khăn - cần phải chấp nhận loại bỏ những dự án, sản phẩm kinh ddoanh khó khăn, bước tiếp theo là lựa chọn các sản phẩm, dự án có khả năng hiện thực hóa. Thị trường sẽ tiếp tục xu thế điều chỉnh mạnh mẽ về mọi mặt.

Theo VEF

Giảm giá , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Vỡ mộng văn phòng cho thuê

Văn phòng cho thuê, một lĩnh vự cBĐS vốn được xem nhiều tiềm năng với sự khan hiếm và đắt đỏ đã nhanh chóng đi xuống và đối mặt với sự dư thừa và ế ẩm. Điều này khiến cho không ít nhà đầu tư vỡ mộng.

Mới đây, tỉnh Nghệ An, đã lên tiếng cảnh báo về hiên tượng hàng loạt tòa nhà cao tầng được xây dựng với mục đích cho thuê văn phòng ở địa phương này đã hoàn thành cả năm nay đang bị bỏ trống. DN đầu tư đang gặp rất nhiều khó khăn nếu tình hình này không được tháo gỡ.

Tại tỉnh này, một thành viên Tập đoàn Dầu khí đã xây lên hai tòa tháp cao nhất thành phố với hy vọng sẽ có nhiều DN đến thuê. Tuy nhiên, dù đã hoàn thành hơn 1 năm nay nhưng gần như hai tòa nhà này đang để trống. Ngay cả các thành viên, các đơn vị liên kết trong tập đoàn cũng không đến thuê.

Điều này khiến cho chủ đầu tư đang rơi vào tình cảnh khó khăn và đối mặt với nguy cơ lớn khi lĩnh vực đầu tư chính của họ là BĐS.

Không chỉ ở những địa phương nhỏ, ngay tại Hà Nội và TP.HCM - nơi trước đây thiếu văn phòng, giá cả đắt đỏ cũng đang xuất hiện tình trạng nhiều tòa nhà văn phòng mới xây hiếm khách thuê. Giá cả giảm mạnh. Ở phía Tây Hà Nội, dọc tuyến đường cao tốc Thăng Long... nơi được dự đoán sẽ là vùng phát triển mạnh mẽ mới, nhu cầu văn phòng tăng cao nên nhiều DN đã đổ tiền đầu tư để đón đầu thì nay trở nên hoang vắng, nhiều toàn nhà xây xong không ai thuê, nhiều tòa nhà xây dang dở tạm dừng...

Còn ở Phía Đông, nơi những điểm phát triển trước đây như: Sài Đồng, Việt Hưng... vốn được rất nhiều kỳ vọng về phát triển văn phòng cho thuê thì nay đều "chưng hửng" khi không ít tòa nhà, trung tâm thương mại văn phòng được xây lên nhưng không ai đến thuế.

Còn đối với các DN đầu tư BĐS văn phòng, nếu trước đây tha hồ hét giá, làm kiêu với khách thì nay phải chuyển sang hạ giá và tìm mọi cách để có khách. Thậm chí, có nơi chấp nhận bán từng phần, thậm chí chuyển đổi mục đích để nhanh chóng thu được tiền.

Với khó khăn đó, cho nên khi tòa nhà văn phòng Việt Á tại Cụm công nghiệp nhỏ và vừa quận Cầu Giấy (Hà Nội) mới khai trương đã cho thuê được một phần quả là một niềm vui khó tả.

Điều này hoàn toàn trái ngược với 2 năm trước, khi các toà nhà văn phòng cho thuê thường được lấp đầy trước khi dự án hoàn thành. Hiện tại, rất nhiều toà văn phòng cho thuê đã hoàn thiện trong tình trạng bỏ trống đợi khách thuê và "cuộc chiến" tìm kiếm và giữ chân khách hàng chắc chắn sẽ vô cùng khó khăn với giới chủ đầu tư văn phòng cho thuê.

Báo cáo thị trường bất động sản của hầu hết các công ty quản lý bất động sản lớn tại Việt Nam đều đưa ra con số thống kê không mấy sáng sủa cho lĩnh vực này, khi giá thuê liên tục giảm sút, diện tích văn phòng trống tăng và nguồn cung văn phòng cho thuê vẫn ngày một nhiều lớn. Trong quý IV/2011, chỉ tính riêng trên địa bàn quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm (Hà Nội), với sự hiện diện của hàng loạt cao ốc văn phòng hạng "khủng" như Keangnam Landmark Tower, Indochina Plaza hay Grand Plaza..., đã có thêm hàng trăm ngàn mét vuông sàn cho thuê gia nhập thị trường.

Theo nghiên cứu của CBRE, quý IV/2010 tỷ lệ trống toàn thị trường văn phòng Hà Nội tăng mạnh so với quý III. Hạng A, B lần lượt có tỷ lệ trống là 34% - 24% trong khi đó con số này trong quý trước là 5% và 18% nâng tỷ lệ trống toàn thị trường lên tới 28%, cao nhất trong lịch sử thị trường văn phòng Hà Nội. Tại các dự án mới, giá chào thuê giảm. Đây là tỷ lệ trống cao nhất trong lịch sử.

Còn khảo sát của Savills cho thấy, tình hình hoạt động thị trường nhìn chung giảm về cả công suất thuê và giá thuê. Công suất thuê trung bình quý IV là 75% và giá thuê đạt 514.000 đồng mỗi m2 một tháng. Hoàn Kiếm vẫn là quận có tình hình hoạt động tốt nhất về công suất thuê. Khu vực Cầu Giấy, Long Biên và Từ Liêm có công suất thuê giảm mạnh.

CBRE cho hay, để thu hút khách thuê, chủ đầu tư đẩy mạnh nhiều hình thức như miễn phí treo biển, tăng thời gian miễn phí tiền thuê. Tại các khu trung tâm, đối với hợp đồng tối thiểu 3-5 năm, khách được miễn tiền thuê 3-12 tháng.

Tại TP.HCM, CBRE cho biết, giá văn phòng hạng A sụt giảm trong quý cuối cùng của năm do các tòa tháp Bitexco Financial Tower và Vincom Center đã đi vào hoạt động được một năm nhưng vẫn còn nhiều diện tích trống. Trong khi các tòa tháp mới có tỷ lệ trống cao thì những tòa văn phòng lâu đời đạt tỷ lệ lấp đầy đạt 95%.

Theo Savills, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục tăng gấp đôi trong vòng 5 năm tới, chạm mốc hơn 1,2 triệu m2 sàn gia nhập thị trường từ năm 2012 đến năm 2016.

Theo ông John Gallander - Giám đốc chi nhánh Savills Việt Nam tại Hà Nội, năm 2012, thị trường văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục đối mặt với sự cạnh tranh mạnh do nguồn cung tăng vượt xa cầu. "Hoạt động của thị trường văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm có xu hướng ổn định, công suất thuê tăng nhẹ. Tuy nhiên, tại khu vực ngoại vi thành phố, hoạt động của phân khúc văn phòng hạng A trong năm nay dự báo sẽ sụt giảm, bởi nguồn cung tăng mạnh", ông Gallander nhận định.

Một thời, văn phòng cho thuê nhất là tại các đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM khan hiếm, giá cả tăng cao. Cộng với đó, với sự phát triển nhanh của DN và các nhà đầu tư, nhu cầu thuê văn phòng được đánh giá rất cao. Điều đó khiến cho việc đầu tư vào văn phòng cho thuê rất triển vọng.

Rất nhiều DN BĐS đã đổ tiền vào lĩnh vực này trong những năm qua. Nhờ đó, một nguồn cung văn phòng cho thuê đã  tăng lên mạnh trong hai năm gần đây và bắt đầu có dấu hiệu bão hòa. Thực tế đã trở nên khó khăn hơn khi kinh tế khó khăn, DN co hẹp, nhà đầu tư hạn chế mở rộng... văn phòng cho thuê trở nên ế ẩm. Đầu tư văn phòng cho thuê đã trở thành một giấc mộng dở dang.

Theo Diễn đàn kinh tế VN

Giảm giá , Hà Nội , hồ chí minh , Tin thị trường , văn phòng cho thuê

Nhà đất đã giảm giá tới mức 30 - 40%

Thị trường bất động sản thời gian dài qua đã chứng kiến nhiều đợt giảm giá mạnh tới mức 30-40%. Trước thực tế này, nhiều người lo ngại về tình trạng vỡ trận thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo phân tích của nhiều chuyên gia thì đây chỉ là chiêu thức giải quyết vốn của các nhà đầu tư chịu áp lực tài chính.

Khó khăn về nguồn vốn, áp lực trả nợ vay đã khiến nhiều chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp đã phải chấp nhận giảm giá để tạo thanh khoản nhằm mục đích bán được hàng để thu tiền về.

Trong đó, làn sóng giảm giá mạnh nhất xảy ra với thị trường chung cư khi nhiều chủ đầu tư liên tiếp công bố giảm giá bán từ mức 3-7 triệu đồng/m2.

Lý giải về việc giảm giá, một số chủ đầu tư cho biết là do thị trường gặp khó khăn về thanh khoản để kích cầu họ đã chấp nhận giảm bớt lợi nhuận để chia sẻ với khách hàng kể cả với những khách đã mua từ những đợt mở bán trước đó. Còn với những công ty gặp khó khăn về vốn, thì họ chỉ lựa chọn việc giảm giá một số lượng căn hộ nhất định để có tiền giải quyết các khoản nợ vay.

Còn tại các phân khúc đất nền dự án, tại Hà Nội phần lớn số lượng dự án mới ra hàng được chủ đầu tư điều chỉnh giá bán giảm rất hạn chế mà đa số chỉ là các nhà đầu tư đơn lẻ có áp lực trả nợ vay nên buộc phải chấp nhận giảm phần tiền chênh lệch khi đầu tư.

Kết thúc năm 2011, Báo cáo tình hình thị trường BĐS được Bộ Xây dựng trình lên Thủ tướng cho thấy, số lượng giao dịch nhà đất tại Hà Nội giảm mạnh từ quý II - IV/2011 vẻn vẹn chỉ có khoảng 900 giao dịch thành công. Nghịch lý đã xảy ra, mặc dù nguồn cầu giảm mạnh nhưng giá bán nhà, đất tại HN chỉ bắt đầu giảm từ đầu quý IV/2011 .

Giá căn hộ chung cư khu vực quận Hà Đông trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m2; tại huyện Từ Liêm trung bình từ 30-35 triệu đồng/m2. Một số dự án mới khởi công, được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% giá của chung cư cùng loại.

Song mức giảm nói trên cũng không thấm tháp vào đâu khi giá hiện tại chỉ ngang bằng, chứ không thấp hơn so với thời điểm đầu 2010. Trong khi đó, chỉ trong vòng 1 năm, từ đầu 2009 đến đầu 2010, giá căn hộ chung cư đã kịp tăng khoảng 40%.

Tại phân khúc đất nền, thời điểm tháng 10/2011 hầu hết dự án khu vực phía Tây Hà Nội đã giảm ở mức 10-20% so với cuối năm 2010, tuy nhiên con số này cũng chẳng là bao so với mức tăng mạnh từ 60%-100% ở giai đoạn đầu năm 2009 đến cuối 2010 cũng của những miếng đất này.

Trong một khảo sát, công ty tư vấn tiếp thị CBRE Việt Nam đưa ra con số tăng giá 4,5% của các dự án hạng sang và 76% của các dự án bình dân giữa thời điểm hiện tại so với giá năm 2008.

Ông Trần Như Trung – giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn cho biết, nếu nhìn nhận việc giảm giá đất nền trong thời gian vừa qua, phải xem xét lại số liệu năm 2010 thậm chí năm 2011, thị trường bất động sản HN suy giảm một mức độ vừa phải. Sau đó, lại đi ngang thậm chí phân khúc đất nền suy giảm rất khó xảy ra. Nếu nhìn nhận nửa đầu năm 2011, nhiều phân khúc đất nền dự án vẫn tiếp tục tăng giá. Điều này cho thấy, nhiều nhà đầu tư rất tin tưởng vào phân khúc đất nền và coi đây như một thành trì miễn nhiễm với mọi biến động. Thực tế, tình hình kinh doanh thị trường phía Bắc kể cả đầu quý I/2012 thì giá dự án mới chỉ giảm đâu đây khoảng gần 3 tháng mà chưa có sự điều chỉnh qua một quá trình 3-4 năm vừa rồi tăng giá.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đồ thị giá bất động sản trong suốt 10 tháng đầu năm 2011 vẫn đi lên . Cụ thể, tháng 1- tháng 2/2011 giá nhà tăng trung bình 1%, tháng 3 tới tháng 5 tăng 3-4%/tháng. Tháng 6 tới tháng 9 tăng 0,5%/tháng. Như vậy, việc các nhà đầu tư giảm giá là chưa hề xảy ra vì vẫn có thể giữ được giá. Tuy nhiên, đầu tháng 10 tới tháng 11, mới có nhiều dự án nhà ở tuyên bố giảm giá tới 30%, việc chuyển nhượng dự án và sáp nhập doanh nghiệp cũng phổ biến hơn. Nhiều ý kiến cho rằng đó là chỉ chiêu thức giải quyết vốn bởi chuyện giảm giá nhà ở, không phải là xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, có tình trạng thiếu vốn đầu tư, ít giao dịch nhưng không thể kết luận là có tình trạng xuống giá đồng loạt.

Theo VnMedia

giá nhà đất , Giảm giá , Tin thị trường

36 kế bán hàng của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Nếu binh pháp Tôn Tử có 36 kế để đánh trận thì các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng nghĩ ra 36 kế để bán hàng. Trong đó có: khuyến mại, giảm giá, hỗ trợ lãi suất...

1. Sống thử

Một trong những chương trình bán hàng lạ nhất thời gian qua là “Chương trình thuê kèm quyền mua” của Novaland, chủ đầu tư dự án Sunrise City (quận 7, Tp.HCM). Theo đó, người mua sẽ có 2 năm để trải nghiệm thực tế môi trường sống tại Sunrise City. Sau 2 năm, nếu quyết định mua căn hộ, khách hàng sẽ thanh toán 20% còn lại cùng thuế VAT và phí bảo trì. Còn không, họ sẽ được hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán và được đảm bảo giá trị bằng USD. Ngoài ra, nếu không có nhu cầu sử dụng căn hộ, khách hàng có thể tự cho thuê hoặc ủy quyền để Novaland cho thuê.

2. Chiết khấu cao

Hình thức chiết khấu thường được áp dụng cho một giao dịch trong một khoảng thời gian nhất định, hoặc với điều kiện giao dịch được thực hiện với số lượng lớn. Đơn cử như dự án Chung cư Rừng Cọ tại Khu Đô thị Ecopark (Hưng Yên) do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng làm chủ đầu tư. Dự án này từng mở 2 đợt bán hàng với mức chiết khấu lên đến 12% và 10% vào đầu năm 2011.

3. Giảm giá trực tiếp

Trái với quy luật “những dự án mở bán sau luôn đắt hơn”, gần đây nhiều dự án mới đã mạnh tay giảm giá. Tiêu biểu là đợt đại hạ giá tới 20-35% của 2 dự án chung cư PetroVietNam LandMark (quận 2, Tp.HCM) và An Tiến (huyện Nhà Bè, Tp.HCM) vào tháng 11 vừa qua.

4. Xây xong mới bán

Để tránh tình trạng mua bán căn hộ trên giấy, một số thành phố lớn ở Trung Quốc đã yêu cầu chủ đầu tư phải xây xong phần thô mới được chào bán. Xu hướng này cũng đang được các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam áp dụng như một chiêu thức bán hàng mới. Dự án đầu tiên ở Việt Nam áp dụng mô hình này là The Flemington trên đường Lê Đại Hành, phường 15, quận 11. Theo thông tin của chủ đầu tư, các căn hộ tại dự án này đều đã có sổ hồng.

5. Khuyến mãi, trúng thưởng

Không chỉ tặng sổ tiết kiệm, xe máy, tivi, điện thoại iPhone, nhiều chủ đầu tư còn tặng cả nền đất và vàng. Phần lớn dự án áp dụng hình thức hào phóng này là các dự án đất nền có giá trị thấp ở Bình Dương, Long An và Đồng Nai.

6. Hỗ trợ lãi suất

Mức lãi suất vay ngân hàng để mua nhà có khi lên đến 24%/năm khiến nhiều người muốn mua phải từ bỏ ý định. Và hỗ trợ lãi suất là chiêu hiệu quả mà nhiều chủ đầu tư bất động sản đã sử dụng để hút người mua.

Đi tiên phong trong chương trình hỗ trợ lãi suất là Công ty Cổ phần SetiaBecamex với dự án EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương). Khách hàng chỉ cần trả 30% số tiền mua căn nhà theo nhiều đợt và phần còn lại đi vay sẽ được hỗ trợ lãi suất. Tiếp sau EcoLakes, Imperia An Phú, Anh Tuấn, Sông Đà Riverside... cũng nối gót thực hiện chương trình này.

7. Kéo dài thanh toán

Bên cạnh việc hợp tác với ngân hàng để cho vay thế chấp với thời hạn 15-20 năm, khá nhiều dự án đang phải kéo giãn thời gian thanh toán theo tiến độ xây dựng nhằm giảm số tiền phải trả hàng tháng xuống mức vừa với khả năng chi trả của người mua nhà. Những năm trước đây, tiến độ thanh toán chỉ khoảng 4-5 lần trong 1 năm thì hiện nay con số này là 7-8 lần. Thậm chí có những dự án như TDC Plaza (Bình Dương) của Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương được thanh toán đến 29 lần trong vòng 8 năm.

8. Lựa chọn thanh toán

Không chỉ được kéo dài thời hạn, người mua còn có thể lựa chọn phương thức thanh toán phù hợp nhất với khả năng của mình. Chẳng hạn như chương trình “Đến The EverRich 2 - chính bạn quyết định phương thức thanh toán” của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, chủ đầu tư dự án The EverRich 2 (quận 7), mới được tung ra vào cuối tháng 10. Theo đó, Phát Đạt đã thiết kế sẵn nhiều hình thức thanh toán hấp dẫn dành cho từng đối tượng khách hàng.

9. Trả góp theo tháng

Ngoài hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ, Phát Đạt còn áp dụng hình thức bán hàng trả góp. Cụ thể, với chương trình “Tích lũy cho cuộc sống sung túc”, khi mua căn hộ tại The EverRich 2, ngoại trừ đợt 1 trả trước 10%, từ đợt 2 đến đợt 47, khách hàng chỉ thanh toán 1,3% cho mỗi đợt, đợt 48 thanh toán 30% còn lại. Như vậy, từ tháng thứ hai đến tháng 47, khách hàng chỉ phải thanh toán khoảng 40 triệu đồng/tháng. Tại dự án 4S Riverside Thành Trường Lộc (Thủ Đức), khi ký hợp đồng, người mua sẽ chỉ trả 20%, sau đó thanh toán mỗi tháng 1 m2 (trung bình 14,5 triệu đồng/m2) giá trị căn hộ trong vòng 72 tháng. Người mua sẽ nhận nhà khi đã thanh toán được 75%.

10. Bán sỉ căn hộ

Áp lực bán hàng cao nhưng người mua thì ít và khó tính. Do đó, hình thức bán sỉ đã được nhiều doanh nghiệp áp dụng. Các dự án bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn và chủ yếu là vay ngân hàng, gánh nặng trả lãi rất cao, nên bán sỉ là cách nhanh nhất để bán sản phẩm và thu hồi vốn. Chủ đầu tư các dự án căn hộ hiện nay đều sẵn sàng bán nguyên block như Belleza, Era Town (quận 7), nhưng không phải lúc nào cũng tìm được người mua.

11. Bán sỉ văn phòng

Bán sỉ để thu hồi vốn nhanh cũng là giải pháp của các nhà đầu tư văn phòng hay mặt bằng bán lẻ. Họ đang tìm cách bán nguyên tầng thay vì cho thuê theo tháng. Chẳng hạn dự án Petroland Tower tại Khu Đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7 vừa đi vào hoạt động ngày 2.12 với khoảng 80% trong tổng số 30.500 m2 diện tích văn phòng cho thuê đã được bán cho các công ty có tiềm lực tài chính.

12. Bán hàng đồng giá

Tại các dự án căn hộ, giá bán của các tầng cao luôn cao hơn tầng thấp. Tuy nhiên, trong đợt mở bán gần đây, để thu hút khách hàng, dự án An Tiến Gold House do Hoàng Anh Gia Lai làm chủ đầu tư đã mở bán đồng giá 14,4 triệu đồng/m2 dành cho tất cả các tầng. Tiếp theo dự án này, Hoàng Anh Gia Lai cũng công bố mở bán đợt cuối 30 căn hộ New SaiGon với giá 15,5 triệu đồng/m2.

13. Quyền mua Timeshare

Timeshare được định nghĩa là việc mua quyền sở hữu một bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định và trong một khoảng địa lý được chọn lựa. Quyền mua Timeshare đã trở thành thành một ngành kinh doanh và được nhiều thương hiệu khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng như Marriott, Hilton tập trung phát triển. Nhằm thu hút người mua, nhiều chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đã bắt đầu áp dụng hình thức này như dự án The Manna (Khánh Hòa), Ocean Vista.

14. Cam kết lợi nhuận

Một chiêu bán hàng khác là cam kết lợi nhuận với khách hàng nếu họ chọn mua dự án. Hình thức này chủ yếu được các dự án bất động sản nghỉ dưỡng áp dụng. Ví dụ, chủ đầu tư dự án Angsana Lăng Cô (Thừa Thiên Huế) cam kết mức lợi nhuận 6% hằng năm trong 6 năm đầu tiên, hay dự án Khải Hoàn Paradise ở khu Nam Sài Gòn, Tp.HCM cam kết lợi nhuận tới 22,5%.

Ở lĩnh vực căn hộ để ở, đi đầu với cách làm mới mẻ này là Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng, với cam kết lợi nhuận 15% cho khách hàng mua căn hộ thuộc Khu phức hợp La Casa, phường Phú Thuận, quận 7, Tp.HCM.

15. Mua nhà theo nhóm

Là một hình thức kinh doanh mới trên thị trường, Groupon không chỉ thu hút các doanh nghiệp trong lĩnh vực tiêu dùng, ẩm thực mà còn cả bất động sản. Đây là hình thức mua hàng theo phương thức tập hợp nhiều người cùng mua để có được giá khuyến mãi tốt nhất. Dự án đầu tiên tham gia theo cách bán hàng này là Chung cư Hoàng Kim Thế Gia (quận Bình Tân) do Công ty Vĩnh Phong Thái làm chủ đầu tư. Cụ thể, nếu có 10 người cùng mua thì sẽ được giảm 100 triệu đồng/căn.

16. Phân phối đa cấp

Thị trường khó khăn không chỉ gây ảnh hưởng đến các chủ đầu tư mà còn khiến những nhà phân phối phải khốn đốn. Không ít sàn bất động sản đã phải đóng cửa vì doanh thu không đủ bù chi. Tuy vậy, cũng có một số sàn bất động sản đã nghĩ ra các phương thức làm ăn sáng tạo để có thể thích nghi với thời khốn khó.

Một trong những cách thức đó là chuyển sang kinh doanh theo kiểu bán hàng đa cấp. Theo đó, mỗi nhân viên tư vấn sẽ có cơ hội trở thành một trưởng nhóm kinh doanh hay trưởng ban và hưởng hoa hồng thay vì chỉ nhận lương như mô hình kinh doanh truyền thống. Và với mô hình này, hàng trăm nhân viên sẽ là những sàn giao dịch di động. Cách thức trên đã được Công ty PropNex áp dụng rất thành công tại Singapore và doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đầu tiên áp dụng mô hình này là Eden Real.

17. Tổ chức hội chợ

Bán hàng tại hội chợ xưa nay chỉ dành cho các ngành hàng tiêu dùng giờ cũng đã được doanh nghiệp bất động sản áp dụng. Nếu như tại Hà Nội thời gian qua nổi đình nổi đám với vụ “mua nhà giá gốc” thì tại Tp.HCM Công ty Bất động sản C.T Land cũng đã tổ chức hội chợ mini bất động sản với chủ đề “Mua nhà đón Tết” tại số 2-4-6 Lê Thị Riêng, quận 1, Tp.HCM. Hội chợ có sự góp mặt của gần 20 doanh nghiệp bất động sản có uy tín như Hòa Bình, Nhà Việt Nam, Vạn Phát Hưng, Đất Lành, Sông Đà Cửu Long.

18. Phù phép dự án

Giữa lúc cạnh tranh khốc liệt với sự ra đời của hàng loạt dự án, để người mua chú ý đến dự án của mình, một số chủ đầu tư đã tận dụng triệt để mọi chiêu thức tiếp thị. Một chiêu thức khá tiêu cực là thổi phồng thông tin, đặc biệt là thông tin về vị trí của dự án.

Làng Sinh thái Du lịch Eco Village (Long An) được chào bán gần đây là một ví dụ. Chủ đầu tư dự án này đã rao hàng loạt tiện ích hạ tầng như “các dự án nâng cấp tỉnh lộ, đường xuyên tâm được quy hoạch và triển khai đã rút ngắn khoảng cách từ Long An đến Tp.HCM. Sau khi tỉnh lộ 10 hoàn thành vào năm 2012, khoảng cách từ thị trấn Đức Hòa đến trung tâm Tp.HCM sẽ vào khoảng 30 phút”. Trong khi đó, hầu hết những con đường này vẫn còn nằm trên giấy, thậm chí mới là ý tưởng quy hoạch.

19. Phù phép bán hàng

Không chỉ phù phép thông tin quy hoạch, thông tin bán hàng cũng được các chủ đầu tư tung ra với những con số đẹp mắt để tung hỏa mù. Đơn cử như một dự án căn hộ cao cấp tại quận 7.

Tháng 6/2011, khi mở bán đợt đầu tiên, chủ đầu tư dự án trên tuyên bố đã bán được 70% trong số 193 căn hộ - con số mà một chuyên gia bất động sản (không muốn nêu tên) nhận xét là không thể có. Đầu năm 2011, tại buổi công bố bán một dự án đất nền tại Bình Dương, số khách đến tham dự không đông lắm, giao dịch thưa thớt, nhưng khi phát thông cáo báo chí cho các phóng viên, nhà phân phối dự án này lại viết: “Toàn bộ 200 nền đã được giao dịch chỉ trong vòng 2 tiếng đồng hồ”.

20. Tiếp thị bằng sao

Nếu như các dự án đất nền thường sử dụng thông tin quy hoạch thì các dự án căn hộ lại sử dụng các tiện ích, giá trị cũng như đẳng cấp để tiếp thị. Và một trong những đẳng cấp đó chính là việc được những người nổi tiếng chọn mua. Nổi bật nhất là việc ca sĩ Đàm Vĩnh Hưng và ca sĩ Cẩm Ly đã chọn mua căn hộ tại Khu Phức hợp Sunrise City (quận 7). Trước đó, cũng có tin đồn ca sĩ Tuấn Ngọc sẽ mua căn hộ tại một dự án ở quận 2, còn ngôi sao Hollywood Brad Pitt cũng đã đến đây xem và có thể sẽ mua dự án tại đây. Những thông tin trên sau đó được cho là tin vịt, khiến công ty này được dư luận đặt tên là công ty “nổ vang trời”.

21. Hấp lực du thuyền

Trước đây, sân golf được xem là trào lưu thời thượng của bất động sản cao cấp thì nay là bến du thuyền. Nhiều dự án nghỉ dưỡng tung ra trong thời gian qua đều lấy hạng mục bến du thuyền để tạo điểm nhấn. Có thể kể đến như dự án Sunny Villa (Phan Thiết), Oceanami Luxury Home & Resort (Bà Rịa - Vũng Tàu), Blue Sapphire Resort. Không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều dự án căn hộ cũng đưa ra hạng mục du thuyền trong dự án như Saigon Pearl, Kenton Residences.

22. Hấp lực phong thủy

Ngoài bến du thuyền, các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang đẩy mạnh yếu tố phong thủy. Chẳng hạn như địa thế “ỷ sơn, hướng hải” (lưng tựa núi và mặt hướng biển”) hay hướng “tả thanh long, hữu bạch hổ” (bên trái là rồng, bên phải là hổ). Những yếu tố phong thủy này được xem là có thể mang lại cuộc sống hưng thịnh và tài lộc cho gia chủ. Liệu chúng có đem lại may mắn cho chủ đầu tư?

23. Cọc đi tìm trâu

Thị trường bất động sản Tp.HCM, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, đã gặp nhiều khó khăn trong 2 năm qua do sức mua kém. Trước tình hình đó, một số chủ đầu tư tại Tp.HCM đã lặn lội ra Bắc để chào bán dự án. Khởi đầu cho xu hướng này chỉ là một số dự án như City Garden, Him Lam. Tuy nhiên, đến nay ra Bắc tìm khách đã trở thành một xu hướng và hầu hết các dự án khi chào bán đều không bỏ lỡ thị trường này.

24. “Xanh” hóa

Trong khi các khu đô thị được gắn mác sinh thái thì ở lĩnh vực văn phòng, xu hướng công trình xanh cũng đang được nhiều chủ đầu tư thêm vào để thu hút khách thuê. Có thể ví dụ như tòa cao ốc văn phòng CentrePoint tại Tp.HCM, được thiết kế theo tiêu chuẩn Green Star của Úc, tiết kiệm tối đa lượng điện năng tiêu thụ, ứng dụng giải pháp kiến trúc giảm thiểu các tác động ô nhiễm môi trường và giảm lượng khí thải CO2 khoảng 20% so với các tòa nhà có cùng diện tích. Một cao ốc theo xu hướng xanh khác ở Tp.HCM là Vincom Center với lối thiết kế có thể tận dụng các không gian xanh trong và ngoài tòa nhà.

25. Nhà mẫu, nhà thật

Thông thường nhiều chủ đầu tư thường xây dựng nhà mẫu để thu hút các khách hàng thì hiện nay, người có nhu cầu mua nhà đòi hỏi phải tận mục sở thị căn nhà hiện hữu mới chấp nhận trả tiền. Do đó, không chỉ có nhà mẫu, nhiều chủ đầu tư đã tạo những ngôi nhà thật ngay tại dự án. Đây được xem là giải pháp hiệu quả cho những chủ đầu tư muốn thể hiện uy tín. Đặc biệt là khi thời gian qua, một số dự án bị chậm trễ hoặc giao hàng không đúng chất lượng như đã cam kết. Một số dự án đang có nhà thật hiện nay là Xi Riverview Palace (quận 2, TP.HCM), Charm Plaza (Bình Dương).

26. Du lịch bất động sản

Nếu như trước đây người mua phải tự tìm đến dự án để tìm hiểu thì hiện nay họ được đưa đến tận nơi, về tận chốn. Thậm chí chuyến đi tham quan được tổ chức như một chuyến “du lịch bất động sản” không mất tiền. Chẳng hạn, mỗi tuần Công ty Cổ phần Bất động sản Gold Bee Land tổ chức 2 chuyến (thứ Năm và thứ Bảy) đi về Long An để khách hàng tham quan các căn hộ của dự án Happy Land.

27. Tiếp thị quốc tế

Không chỉ đi khắp các miền của đất nước, các doanh nghiệp Việt cũng tìm kiếm cơ hội bán hàng ở các thị trường nước ngoài. Xu hướng này đặc biệt nổi trội ở lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng và đối tượng Việt kiều, người nước ngoài đang sinh sống và làm việc ở Việt Nam là những nhóm khách hàng được họ nhắm đến. Một số dự án đang được tiếp thị ở nước ngoài hiện nay là Laguna (Huế), Sunny Villa, Sentosa Villa (Phan Thiết), Oceanami (Vũng Tàu), The Cliff Resort & Residences (Phan Thiết).

28. Gắn mác sinh thái

Với mức sống ngày càng tăng ở các thành phố lớn, nhu cầu về một môi trường sống xanh và sạch cũng tăng lên. Nắm bắt được điều này, nhiều dự án đô thị gắn “mác” sinh thái đã được tung ra tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận. Một thống kê sơ bộ của NCĐT cho thấy, trong tổng số 145 dự án khu đô thị đang và sẽ thực hiện tại Việt Nam, có gần 30 dự án tham gia với hình thức sinh thái. Nổi bật nhất ở khu vực phía Nam là Đồng Nai. Từ đầu năm 2009 đến nay, Tỉnh có ít nhất 6 khu đô thị sinh thái được giới thiệu như Khu Đô thị Sinh thái Long Hưng, Cù Lao Tân Vạn, Giang Điền, Sơn Tiên, Hoa Sen, Đại Phước… Tuy nhiên, có một thực tế là tại Việt Nam, chưa có một hệ thống tiêu chí, hay quy định cụ thể nào cho khái niệm bất động sản sinh thái.

29. Trả nhà thay tiền

Không bán được nhà, trong khi vẫn phải thanh toán tiền cho các nhà thầu xây dựng. Khó khăn này khiến các chủ đầu tư nghĩ ra cách trả nhà thay tiền. Dự án Era Town là một ví dụ. Dự án này do Công ty Cổ phần Đức Khải làm chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng là Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình. Thay vì trả tiền mặt cho nhà thầu, chủ đầu tư Era Town chia lại một block chung cư với 240 căn hộ cho nhà thầu. Một dự án khác là Hoàng Kim Thế Gia ở quận Bình Tân (TP.HCM). Dự án này đầu tiên do Công ty Vĩnh Phong Thái làm chủ đầu tư, nhưng sau đó lại hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Xây dựng Phước Thành. Theo đó, Phước Thành sẽ nhận thầu xây dựng và được chia lại bằng căn hộ.

30. Thiết kế trọn gói

Sự khó khăn của thị trường không chỉ khiến cho các doanh nghiệp địa ốc trở nên sáng tạo hơn trong bán hàng, tiếp thị dự án mà còn buộc họ phải thay đổi chiến lược đầu tư thay vì chỉ biết xây và bán như lúc trước. Chẳng hạn, một số chủ đầu tư bất động sản đã tìm cách giảm giá thành căn hộ bằng hình thức hợp tác chiến lược, liên kết với các nhà thầu xây dựng, để tiết kiệm chi phí. Một trong những doanh nghiệp đi tiên phong là Sacomreal. Công ty này đã ký hợp tác chiến lược với 8 doanh nghiệp trong ngành xây dựng. Các đối tác cung cấp tất cả sản phẩm và dịch vụ, từ khâu thiết kế, thi công, giám sát xây dựng đến cung ứng nguyên vật liệu trong suốt quá trình phát triển dự án với mức giá tốt và thanh toán theo tiến độ thực hiện dự án. Đổi lại, các công ty trên sẽ thực hiện các dự án của Sacomreal. Việc hợp tác này giúp Sacomreal tiết kiệm 10-20% chi phí dự án.

31. Điều chỉnh công năng

Rất khó để các chủ đầu tư bất động sản có thể cầm cự nổi trước các mức lãi suất cao trong một thời gian khá dài, nếu không sớm tìm đầu ra. Do vậy, giải pháp được đưa ra là chuyển công năng tòa nhà sang một loại hình khác tiềm năng hơn, có thể cho thuê hoặc bán nhanh hơn. Ví dụ như chủ tòa nhà Vincom Center đã chuyển công năng tầng 2-3 tòa nhà Vincom Center từ văn phòng cho thuê sang thương mại. Hoặc như Công ty Bến Thành Land cũng đang chuẩn bị chuyển đổi 30 căn hộ cao cấp dự án Ben Thanh Times Square thành căn hộ dịch vụ cho thuê thông qua thương hiệu quản lý là Fusion Maia.

32. Liên kết kiểu người có đất, kẻ có tiền

Khó khăn về vốn và thị trường đã buộc không ít doanh nghiệp phải tìm kiếm đối tác để liên kết. Tập đoàn Dệt May Việt Nam (Vinatex), Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Sài Gòn (Satrabeco) là những ví dụ. Hai đơn vị trên có quỹ đất lớn nhưng không có vốn và kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Trong khi đó, dù có tiềm lực, kinh nghiệm nhưng không có quỹ đất nên Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức đã chọn cách liên kết với Vinatex và Satrabeco.

33. Bán “bánh vẽ”

Túng quá hóa liều, một số chủ đầu tư đã bất chấp tất cả, lừa đảo khách hàng để chiếm dụng vốn. Có thể kể đến như vụ khách hàng bị đánh lừa tại dự án chung cư mini Vinacomplex III, chung cư mini đầu tiên của TP.HCM. 14 khách hàng sau khi nộp tiền mua căn hộ mini này đã kiện ra tòa án để đòi lại tiền từ chủ đầu tư vì tiền đã đóng nhưng Dự án vẫn chưa được triển khai.

34. Chiến lược hoãn binh

Thị trường khó khăn, giá vật liệu, lãi suất tăng cao đang đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản. Trong lúc này, nếu tiếp tục triển khai dự án thì lỗ do lợi nhuận không đủ bù đắp chi phí. Còn nếu không làm thì mất uy tín với khách hàng. Do vậy, nhiều chủ đầu tư chọn cách giãn tiến độ dự án để vừa đảm bảo chất lượng công trình, vừa đảm bảo lợi nhuận. Chưa có thống kê cụ thể nào, nhưng hầu như các dự án bất động sản, đặc biệt là căn hộ, trên thị trường hiện nay đều giãn tiến độ xây dựng.

35. Chuyển nhượng dự án

Không chỉ giãn tiến độ, việc huy động vốn khó khăn cũng khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) bất động sản tăng mạnh trong gần 3 năm qua. Theo AVM Vietnam, công ty nghiên cứu và tư vấn trong lĩnh vực M&A, bất động sản hiện là một trong những ngành có số thương vụ và giá trị chuyển nhượng lớn nhất tại Việt Nam, sau lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ tài chính. Và xu hướng này sẽ còn gia tăng trong thời gian tới.

Từ đầu năm 2011 đến nay, việc sang nhượng dự án bất động sản của các doanh nghiệp Việt Nam diễn ra khá sôi động. Mới đây nhất là việc Tập đoàn Vingroup chuyển nhượng toàn bộ tháp B - khối văn phòng của tòa nhà Vincom Center Hà Nội trên đường Bà Triệu, quận Hai Bà Trưng cho Techcombank.

Theo NCĐT

36 kế , BĐS , Giảm giá , hỗ trợ lãi suất , khuyến mại , kinh doanh , kinh nghiệm

Những vụ giảm giá ấn tượng thị trường căn hộ

Thị trường chung cư Hà Nội năm qua đã chứng khiến làn sóng giảm giá mạnh mẽ với mức giảm mạnh 30-40%, ngoài ra chủ đầu tư còn đưa ra những chiêu khuyến mại độc đáo thu hút khách hàng.

Việc đại hạ giá căn hộ từ trước đến nay chỉ thực sự bùng nổ ở TPHCM khi các doanh nghiệp phía Nam liên tục tung ra các chiêu thức giảm giá có một không hai trên phân khúc chung cư. Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2011, làn sóng giảm giá đã bắt đầu lan nhanh ra Hà Nội và ngày càng có xu hướng tăng dần. 

Đầu năm 2011, việc chiết khấu giá bán căn hộ thuộc dự án Ecopark ở mức 12% đã thực sự gây xôn xao dư luận. Tuy nhiên, mức chiết khấu liên tục phá đỉnh khi vào thời điểm cuối năm nhiều dự án đưa ra mức giảm lên tới 30-40% dưới nhiều hình thức khác nhau.

Mua chung cư tặng sàn thương mại

Đầu tháng 5, Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long - chủ đầu tư dự án USilk City đã quyết định dành một khoản ưu đãi lớn chưa từng có cho 200 khách hàng đã nộp tiền mua căn hộ tại tổ hợp Usilk City - Khu đô thị Văn Khê - Hà Nội nếu họ quyết định nộp ngay toàn bộ số tiền còn lại của hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Theo đó, nếu chấp nhận nộp tiền ngay 1 lần thay vì giãn tiến độ nhiều lần như cam kết thì khách hàng sẽ được thụ hưởng diện tích sàn thương mại tại Trung tâm Thương mại Usilk City.

Tổ hợp chung cư Usilk City

Mức thưởng được chia thành 3 loại: những hợp đồng mà giá trị phải nộp còn lại trên 2 tỷ đồng, khách hàng nộpt iền ngay sẽ được tặng luôn 35m2 sàn thương mại; những hợp đồng còn lại từ 1,2 tỷ đến 2 tỷ đồng, khách hàng được tặng 25m2 sàn thương mại và những hợp đồng còn lại từ 600 triệu đến 1,2 tỷ đồng sẽ được nhận 18m2 sàn thương mại.

Ngoài ra, những khách hàng đã đăng ký mua gian hàng tại khu Trung tâm thương mại này, nếu đồng ý nộp nốt tiền ngay đợt này cũng sẽ được hưởng thêm 25% diện tích đã mua.

Cú sốc mang tên PVL 

Để có tiền trả nợ ngân hàng, Công ty cổ phần Địa ốc dầu khí (mã PVL) trung tuần tháng 11 đã đưa ra quyết định giảm giá 35% giá trị 139 căn hộ chung cư Dự án Petro Vietnam Landmark (Quận 2, TPHCM) mà công ty đã mua lại của chủ đầu tư Công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam (PVC Land). 

Theo đó, giá bán 85 căn hộ đã được điều chỉnh giảm xuống từ mức 21,36 triệu đồng/m2 giảm còn 15,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm giá trị gia tăng). Với mức giảm này dự kiến công ty PVL sẽ lỗ khoảng 70 tỷ đồng.

Tuy nhiên, để mua được căn hộ đại hạ giá khách hàng sẽ phải tiến hành bốc thăm. Trong đó, đợt 1 công ty PVL đã tổ chức không thành công do số lượng khách tham gia không đạt chỉ có duy nhất 1 người. Sang đợt bốc thăm lần 2, 6 khách hàng tham gia bốc trúng quyền mua 6 căn hộ/85 căn hộ trong đó có 2 khách hàng trúng giá 16,5 triệu đồng/m2 và 4 khách hàng mua được giá 16,8 triệu đồng/m2. 

Chung cư Petro Vietnam Landmark

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm thì chiêu khuyến mại nổ của công ty PVL được công bố đã gây xôn xao dư luận tuy nhiên sự thật đằng sau việc giảm giá đã gây thất vọng cho các nhà đầu tư bởi mức đại hạ giá chung cư không đúng như những gì chủ đầu tư quảng cáo. Bên cạnh đó, để mua căn hộ các nhà đầu tư sẽ phải thanh toán hết toàn bộ số tiền. Như vậy, chẳng khác nào hình thức khách hàng cho chủ đầu tư vay tiền hưởng lãi suất.

Chung cư đầu tiên giảm giá 7 triệu đồng/m2

Không giảm giá kiểu mượn danh, công ty CP cổ phần xuất nhập khẩu Bemes – chủ đầu tư 2 dự án VP 3 Linh Đàm (Hoàng Mai) và CT 6 Cầu Bươu (Hà Đông) đã tiên phong hỗ trợ khách hàng thực sự khi lựa chọn phương án giảm giá 7 triệu đồng/m2 cho dự án VP 3 Linh Đàm và 4-5 triệu đồng/m2 cho dự án CT6 Cầu Bươu. Theo đó, giá chung cư Linh Đàm giảm giá từ mức 31 triệu đồng/m2 xuống còn 24 triệu đồng/m2. Giá dự án chung cư CT6 giảm 21,5 triệu đồng/m2 xuống còn 17,5 triệu đồng/m2. Như vậy, ước tính mỗi căn hộ chung cư VP 3 khách hàng giảm 600 triệu đồng/căn và CT6 giảm 200 triệu đồng/căn 

Quyết định giảm giá này áp dụng cho tất cả các khách hàng đã mua nhà tại hai chung cư này và khoản tiền được giảm giá sẽ được trừ trực tiếp vào các đợt đóng tiền tiếp theo. 

Phối cảnh dự án chung cư VP 3 Linh Đàm

Theo nhận định nhiều chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh khó khăn hiện nay việc chủ đầu tư hỗ trợ trực tiếp vào giá bán căn hộ cho khách hàng là một giải pháp khả thi nhằm kích cầu thị trường tuy nhiên không phải chủ đầu tư nào cũng dám mạnh dạn đưa ra chiến lược giảm giá mạnh như vậy. 

Theo Vnmedia

căn hộ , Chung cư , Giảm giá , Petro Vietnam Landmark , Tin thị trường , Usilk City , VP 3 Linh Đàm