Giá nhà năm 2013 vẫn là ẩn số ở Tp.HCM

Có rất nhiều dự báo khác nhau về diễn biến giá nhà, đặc biệt là giá căn hộ trong năm 2013. Những dự báo trái chiều làm cho người có nhu cầu mua nhà, giới đầu tư không biết đường nào mà quyết định.

Có rất nhiều dự báo khác nhau về diễn biến giá nhà, đặc biệt là giá căn hộ trong năm 2013. Trong đó, nổi lên 2 xu hướng dự báo khá trái ngược nhau. Xu hướng thứ nhất dự báo giá căn hộ trong năm 2013 sẽ tiếp tục thủng “đáy” do lượng tồn kho quá lớn.

Xu hướng thứ 2 cho rằng, thị trường căn hộ sẽ không xấu thêm, giá sẽ đứng lại và có xu hướng đi lên do những giải pháp gỡ khó của Chính phủ phát huy tác dụng. Những dự báo mang tính trái ngược khiến cho diễn biến giá nhà trong năm 2013 trở thành một ẩn số khá thú vị.

Mua nhà lúc nào là khôn ngoan?

Những dự báo trái chiều làm cho người có nhu cầu mua nhà, giới đầu tư không biết đâu mà lần. Việc xác định thời điểm mua nhà khi giá thấp nhất là một việc quan trọng. Mua sớm quá, khi giá nhà còn có khả năng hạ dễ phạm phải sai lầm mua hớ. Mua trễ quá, khi thị trường bước vào giai đoạn hồi phục thì khó mua được giá tốt nhất... Để trả lời cho câu hỏi đâu là thời điểm tối ưu để mua nhà, một chuyên gia khá nổi tiếng trong làng bất động sản (BĐS) đưa ra một công thức tính toán về giá thành mang tính tham khảo của từng loại căn hộ trên địa bàn Tp.HCM để từ đó người mua nhà có thể tự quyết định khi nào là tối ưu để mua nhà. Từng loại căn hộ được định nghĩa khá chi tiết, trong đó vị trí địa lý chiếm vai trò quan trọng hàng đầu.

Theo đó, căn hộ cao cấp nhất thiết phải có khoảng cách không quá 3km tính từ trung tâm; căn hộ trung cấp, khoảng cách khoảng từ 5 -7km tính từ trung tâm quận 1... Giá tham khảo đối với căn hộ cao cấp là 28,56 triệu đồng/m2, trung cấp 16,86 triệu đồng/m2, trung bình 11,03 triệu đồng/m2 và căn hộ bình dân là 6,25 triệu đồng/m2. Bảng giá tham khảo này là cơ sở để phân tích xem thử giá bán căn hộ trên thị trường hiện nay đã chạm “đáy” hay chưa, từ đó xác định đâu là thời điểm lý tưởng để mua căn hộ, đảm bảo không bị lỗ cả trong ngắn hạn và dài hạn... Nếu đối chiếu bảng giá tham khảo kể trên với giá bán của một số dự án căn thuộc nhiều phân khúc thì có thể thấy giá bán căn hộ thực tế hiện nay thấp hơn đáng kể. Căn hộ càng cao cấp, giá bán càng thấp hơn giá thành trong bảng tham khảo. Có những dự án được xác định là căn hộ cao cấp, tọa lạc ở vị trí chỉ cách trung tâm thành phố 2-3km nhưng giá bán chỉ bằng 60-70% giá thành trong bảng giá tham khảo. Ngược lại đối với phân khúc căn hộ trung bình và bình dân, giá bán vẫn còn cao hơn giá thành. Từ cách đối chiếu trên, có thể hiểu rằng một số chủ đầu tư các dự án căn hộ cao cấp đang bán sản phẩm dưới giá thành. 

Có thể bảng giá tham khảo kể trên chỉ là sản phẩm của một cá nhân nhưng được xây dựng một cách khoa học. Có thể xung quanh việc xây dựng cơ sở bảng giá tham khảo này còn có một số khía cạnh có thể gây tranh cãi, chẳng hạn như không đưa vào giá thành các khoản chi không thể hạch toán... Chuyên gia này khuyên, thị trường không có “đáy”, nhà đầu tư khôn ngoan là người biết mua ở thời điểm thích hợp. Bởi những bài học trong quá khứ cho thấy khi thị trường bắt đầu hồi phục thì rất khó mua được nhà giá tốt.

Đổ xô bán nhà giá hạ

Mới chỉ đầu năm 2013, lại thêm cái tết đang cận kề thế nhưng nhiều doanh nghiệp chọn thời điểm bận rộn này để bán hàng tận dụng khí thế đang lên của thị trường BĐS sau khi hàng loạt thông tin hỗ trợ tốt dồn dập xuất hiện trong thời gian vừa qua. Chỉ tính riêng các dự án được xác định là cao cấp, đã có không dưới 10 dự án đang mở chiến dịch bán hàng một cách ồ ạt. Tuy nhiên, trái ngược với nhịp độ “ra hàng” cấp tập, diễn biến mặt bằng giá cho thấy chưa có một sự thay đổi nào đáng kể. Dự án căn hộ Screc II – Metro nằm trong tổng thể Khu đô thị mới An Phú – An Khánh, Q.2 (một trong những khu đô thị mới đẹp nhất thành phố) dự định sẽ bán hàng vào hạ tuần tháng 1.2013. Chủ đầu tư dự án Screc II – Metro gửi thư điện tử cho những khách hàng tiềm năng chào bán căn hộ với giá thấp nhất là 17 triệu đồng/m2, mỗi căn hộ diện tích từ 90 -110m2 có giá bán là 1,5 đến 1,9 tỉ đồng. Chủ đầu tư khẳng định giá bán như trên chỉ bằng 1/2 mặt bằng giá của khu vực. Một dự án căn hộ cao cấp khác, sau 3 năm “đắp chăn” cũng đã bắt đầu nối lại việc bán hàng. Điểm đáng chú ý, giá chào bán hiện nay thấp hơn lần đầu từ 5 đến 10 triệu đồng/m2...

Theo một chuyên gia phân tích tình hình thị trường BĐS, mặt bằng giá các dự án đang chào bán hiện nay phản ánh thực tế là các chủ đầu tư không kỳ vọng nhiều vào một sự đảo ngược tình hình của thị trường BĐS trong năm 2013. Nếu có một sự hy vọng vào sự hồi phục của thị trường BĐS thì sẽ không ai dại gì bán nhà giá hạ trong thời điểm hiện nay. Thay vào đó, họ sẽ chờ đến đầu quý II, khi những giải pháp của Chính phủ đi vào cuộc sống rồi mới quyết định bán giá nào. Mặc dù có những tín hiệu lạc quan từ phân khúc căn hộ bình dân và trung bình (Chính phủ hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà) trong năm 2013, thế nhưng hy vọng cú hích từ phân khúc nào có thể tác động toàn thị trường là điều khó có thể xảy ra. Vì vậy, ẩn số giá nhà trong năm 2013 có chăng chỉ là phân khúc nhà giá thấp.

Theo LĐ

giá nhà đất , HCM , Tin thị trường

Lật tẩy chiêu vỡ nợ bán tháo nhà đất

Địa ốc ế ẩm, nhiều môi giới tự gắn mác "vỡ nợ", "cần tiền giải chấp ngân hàng" cho nhà đất để gây sốc kích cầu. Tuy nhiên, chiêu trò này không thể qua mắt những người mua tỉnh táo.

Đọc được lời quảng cáo rao bán biệt thự ở khu Phương Viên nằm giữa đô thị Bắc An Khánh phá giá 15 triệu đồng mỗi m2 chị Hương mừng như bắt được vàng. Khi gọi điện thoại đến hỏi mua, chị được người môi giới cho biết, sở dĩ giá giảm tới 50% so với thị trường vì chủ nhà đang phải bán tháo. "Lô đất được quảng cáo rất mùi mẫn: 'Đường trước mặt rộng 36 m2, view ra hồ' nhưng buộc phải bán tháo vì cần tiền giải chấp ngân hàng nên mua nhanh bán nhanh'", chị Hương tâm sự.

Theo lời người môi giới, hợp đồng vẫn ở dạng góp vốn, khi khách hàng xây xong móng sẽ chuyển sang hợp đồng mua bán. Người bán sẵn sàng châm trước, chỉ cần thanh toán trước 2 tỷ, khoảng 2 tỷ còn lại có thể trả sau. Do phải vay ngân hàng, cần tiền gấp làm dự án, nên chủ nhà mới có giá rẻ thế. Tuy nhiên, khi tìm hiểu cặn kẽ, chị Hương mới tá hỏa vì không hề có chuyện bán tháo căn hộ. "Người bán hàng lấy danh vỡ nợ chỉ để đánh vào tâm lý giá đất rẻ và gây chú ý. Trên thực tế, các lô đất khu vực này rao bán 15-17 triệu đồng mỗi m2 nhiều nhan nhản", chị Hương bức xúc.

Không chỉ người mua mà chính khổ chủ của khu đất cũng đau đầu vì những lời quảng cáo mùi mẫn mà giới trung gian tự "sáng tác" ra. Bác Linh (Hà Nội) cho biết, bác đang có nhu cầu bán gấp một căn biệt thự góc ở khu Linh Đàm gần hai mặt đường rộng 14m và 17m tuy nhiên, không có chuyện "bán tháo để trả nợ cho con". Nhà biệt thự rộng tới 230 m2, hướng Tây Nam trước vườn hoa, gần hồ, sổ đỏ, chính chủ được chào giá 95 triệu đồng mỗi m2.

Năm ngoái, nhiều khách hỏi mua trả giá tới 116 triệu đồng mỗi m2 song bác lại không muốn bán, đúng đợt sau Tết, thị trường trầm hẳn giá chung cư biệt thự đều lao dốc nên bác đành bán rẻ chấp nhận lỗ. "Tôi đã ngoài 70 tuổi, muốn bán gấp để chuyển lên ở với con cái nhưng không hề có chuyện vỡ nợ như người môi giới nói. Vẫn biết môi giới rao vậy để dễ bán nhưng khi con cháu đọc được lời quảng cáo này, tôi cũng rất ngại", bác chia sẻ.

Trên nhiều trang rao vặt, diễn đàn, không ít những dòng rao bán rẻ đến mức gây sốc. Hàng loạt các căn hộ chung cư cao cấp, lô đất nền, đất thổ cư rao bán giảm giá nhan nhản với mác "vỡ nợ", thậm chí có trường hợp còn kể khổ: "Con trai của chủ nhà làm ăn thua lỗ nên bố bán để trả nợ cho con", hay quảng cáo ấn tượng "bán nhà rẻ như cho không"...

Khách hàng tên Thu cho hay, chị được một người bạn giới thiệu đang có mảnh đất cần bán gấp ở Phùng Khoang, gần khu đô thị mới An Lạc với giá 1,4 tỷ đồng và "sãn sàng thương lượng". Do vướng vào một vài chuyện riêng cần phải xử lý, nên người bán sẽ phá giá. Tuy nhiên, đến khi tìm hiểu, chị mới biết, khu đất này được rao bán từ năm ngoái, qua nhiều "kênh" khác nhau. Sau nhiều tháng chưa "đẩy" được hàng, môi giới buộc phải nghĩ ra chiêu trò vỡ nợ để kích thích trí tò mò của người mua. "Hỏi ra mới hay, khu đất buộc phải bán tháo vì đang vướng quy hoạch, có khả năng bị giải tỏa nên đưa ra giá rẻ chứ không hề có chuyện vỡ nợ", chị chia sẻ.

Thị trường địa ốc trầm lắng kéo dài, khiến hàng tồn kho địa ốc càng nhiều. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, riêng Hà Nội có 368 dự án với khoảng 20.000 ha cho địa ốc, trong đó những dự án đang triển khai chiếm khoảng 40%. Hàng tồn kho cả nước lên tới 16.469 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng, và hơn 25.800 m2 nhà văn phòng cho thuê. Để kích cầu, các từ như "bán tháo", "gán nợ", "vỡ nợ", "đại hạ giá", "đua chiết khấu" được chủ đầu tư, môi giới đua nhau sử dụng.

Một môi giới tại khu vực An Khánh Thượng tiết lộ, hiện anh đang có hơn chục lô đất ký gửi của các nhà đầu tư bán với giá rẻ "bất ngờ" từ 12 triệu đến 25 triệu đồng mỗi m2. Lý do bán nhà giá bèo nhiều không kể hết: Từ việc sổ đỏ thế chấp ngân hàng đáo nợ, chủ nhà trốn nợ phải vay nóng, cho đến môi giới tự gắn mác bán tháo nhà đất để kích cầu. Theo anh, đối với những trường hợp bán tháo vì vỡ nợ thật thường bị khách mua ép giá, và người bán do đang cần tiền gấp nên cũng dễ dàng thương lượng hơn. Thậm chí có những trường hợp, chủ nhà dễ dãi tới mức "khách mua bao nhiêu, bán bấy nhiêu", miễn từ 30m2 trở lên để đủ điều kiện tách sổ.

Trường hợp vỡ nợ giả, theo anh, chỉ qua vài ba lời trao đổi là "lộ", bởi thực chất, những lời quảng cáo đó chỉ để gây sự chú ý của người mua và môi giới "hoàn toàn không có ý đồ đùa dai lừa khách hàng".

Trao đổi với VnExpress.net, ông Đặng Văn Quang, giám đốc Công ty Tư vấn BĐS Navigat cho hay, áp lực bán tháo hiện nay đang diễn ra trên diện rộng do nhiều lý do, trong đó, vỡ nợ cũng là một khả năng. Tuy nhiên, bên cạnh những trường hợp vỡ nợ thật, có không ít người mượn danh này để đẩy hàng nhanh, gây sự thu hút của người mua. "Khi mang tiếng vỡ nợ, bán tháo, người rao bán sẽ tạo ra cảm giác giá bèo, giá rẻ bất ngờ. Đây là một chiêu marketing được nhiều môi giới cũng như người bán bất động sản sử dụng", ông Quang chia sẻ.

Theo ông Quang, hình thức mượn chiêu vỡ nợ bán tháo thường xảy ra đối với những đơn vị tư nhân, không sợ ảnh hưởng đến thương hiệu như các tổ chức hoặc doanh nghiệp bất động sản. Đưa ra hình thức bán tháo ảo chỉ làm người mua mất lòng tin và càng làm thị trường ế ẩm hơn. "Hiện nay, giá cả chỉ là một phần quyết định đến yếu tố thanh khoản, chỉ những khu đất, căn chung cư đầy đủ thủ tục pháp lý, thuận lợi cho việc đi lại mới thực sự có giao dịch", ông nói.

Theo VnExpress

giá nhà đất , Phân tích , Tin thị trường

Chính phủ ủng hộ việc BĐS hạ giá

Bộ trưởng Vũ Đức Đam cho biết: "Hạ giá, bán nhà giá rẻ là chủ trương của Chính phủ, Chính phủ đang tìm mọi cách để người thu nhập thấp có thể mua được nhà".

Tại buổi họp báo Chính phủ chiều 28/10, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Vũ Đức Đam cho biết, trước tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, Chính phủ rất chia sẻ với doanh nghiệp, nhưng cũng phải tìm cách đưa bất động sản về giá trị thực.

Trước việc một số doanh nghiệp bất động sản cho rằng trong thị trường đang có hiện tượng phá giá, do có chủ đầu tư giảm giá mạnh, bán với mức giá rẻ hơn cả giá nhà thu nhấp, Bộ trưởng Đam cho biết, quan điểm của Chính phủ là nếu có hiện tượng này sẽ phải xử lý.

Chính phủ ủng hộ việc hạ giá, bán nhà giá rẻ

"Trong khó khăn chung của thị trường, một lượng vốn lớn được đổ vào bất động sản. Nhưng thị trường này đang có lượng hàng tồn kho đáng lưu tâm nhất, nên cần phải có giải pháp tháo gỡ, làm sao để người dân có được 1 căn nhà dù là rất nhỏ để ở. Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành tập trung tháo gỡ, tinh thần là doanh nghiệp cùng chia sẻ với nhau, tìm cách đưa bất động sản về giá trị thực", ông Đam nhấn mạnh.

"Hiện nay cũng có ý kiến cho rằng nhiều dự án bất động sản làm ra rồi, bán rồi nhưng không có người ở, người có nhu cầu thì không đủ tiền mua nhà vì giá nhà quá cao, vậy thì phải làm sao để người dân có thể mua được nhà ở? Chỉ còn cách là hạ giá xuống, nhưng khi hạ xuống thì lại có nhiều ý kiến, ngoài hỗ trợ về vốn, còn giải pháp nữa là chia nhỏ căn hộ. Nhưng chia nhỏ thì lại lo ngại nhiều người sẽ đổ xô về Hà Nội và Tp.HCM. Nhưng theo tôi, thực tế không phải thế, đa số người phải về 2 thành phố này mưu sinh đều không có một m2 đất nào".

"Chính phủ rất chia sẻ với các doanh nghiệp, nhưng lúc này cộng đồng các doanh nghiệp phải cùng nhau chia sẻ. Trước đây cũng có không ít doanh nghiệp đã lãi rất nhiều, vì vậy bây giờ nên chia sẻ với người dân", ông Đam nói.

Bộ trưởng Đam cũng nhấn mạnh, hạ giá, bán nhà giá rẻ là chủ trương của Chính phủ, Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính làm sao để người thu nhập thấp có thể mua được nhà. Một số giải pháp tuy nhiều người không đồng tình, nhưng nếu giải quyết được nhu cầu nhà ở thì Chính phủ cũng đồng ý.

Theo VTC News

chính phủ , giá nhà đất , Tin thị trường

Lý giải nghịch lý giá nhà đất Việt Nam

Việt Nam hiện là một trong những nước có giá nhà đất xếp vào hạng cao trên thế giới. Bên cạnh đó nhà đất ở nước ta cũng tồn tại nhiều bất cập. Nguyên nhân nào khiến giá nhà đất tại Việt Nam cao như vậy?

Nhìn lại lịch sử sốt nhà đất

Nhìn lại các cơn sốt bất động sản trên thị trường trong thời gian qua, ta dễ dàng nhận thấy sự liên quan chặt chẽ giữa việc tăng giá bất động sản với việc tăng trưởng tín dụng và cung tiền quá nhiều trong nền kinh tế.

Chẳng hạn cơn sốt giá nhà đất năm 2000 – 2001 là do tín dụng đầu năm 2000 đến hết năm 2001 đột ngột tăng mạnh. Đây là giai đoạn Việt Nam đối phó với những khó khăn trong nền kinh tế. Vì vậy, các chính sách tiền tệ mở rộng, một lượng tiền rất lớn được NHNN bơm ra. Lượng tiền này đã không chảy vào nền kinh tế thực mà đổ vào thị trường nhà đất khiến giá nhà đất tăng mạnh. Bên cạnh đó, đây cũng là giai đoạn Việt Nam ký kết hiệp định song phương với Hoa Kỳ nên tạo ra sự kỳ vọng cao trong phát triển kinh tế. Một lượng kiều hối lớn chảy vào nền kinh tế trong giai đoạn này làm thổi bùng bong bóng nhà đất.

Tuy nhiên, cơn sốt này kéo dài chưa đến 2 năm, giai đoạn 2002 - 2006 thị trường nguội lạnh. Dù vậy, giá nhà đất giai đoạn này vẫn giữ mức cao hơn nhiều so với trước cơn sốt. Lần sốt mạnh nhất xảy ra từ cuối 2006 đến đầu 2008.

Đợt sốt giá nhà đất lần này do một loạt nguyên nhân. Trong đó các nguyên nhân quan trọng là việc Việt Nam gia nhập WTO đã khiến cho người ta kỳ vọng về một tương lai huy hoàng phía trước. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài đổ vào năm 2008 lên đến gần 20 tỷ USD, bên cạnh đó là dòng kiều hối hơn 6 tỷ USD.

Tín dụng trong năm này cũng tăng mạnh đáp ứng nhu cầu đầu tư. Với một lượng vốn quá lớn nên nền kinh tế Việt Nam không thể hấp thụ được. Quy luật tất yếu là tiền sẽ đổ vào các tài sản phi sản xuất như bất động sản và thị trường chứng khoán. Đây có thể xem là lần sốt nhà đất mạnh mẽ nhất từ trước đến nay.

Lần sốt cục bộ gần đây nhất xảy ra ở Hà Nội và các thành phố khác như Đà Nẵng. Đợt sốt này cũng có một phần nguyên nhân là do các chính sách kích thích kinh tế và mở rộng tín dụng để cứu nền kinh tế trong năm 2009. Giá nhà đất Hà Nội một lần nữa lại tăng chóng mặt, nhất là ở vùng ngoại ô tăng 3-4 lần chỉ trong một khoảng thời gian rất ngắn.

Hiện nay, giá nhà đất đã giảm mạnh nhưng vẫn còn quá cao so với trước các đợt sốt giá. Sau nhiều lần sốt giá, nhà đất hiện tại vẫn vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Tại sao giá nhà đất vẫn chưa giảm về mức hợp lý?

Sau mỗi đợt sốt giá, giá nhà đất thường ít giảm về mức cũ. Nguyên nhân một phần là do lạm phát ở Việt Nam cao khiến giá nhà đất tạo ra mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng là giá thành các sản phẩm nhà đất trở nên đắt đỏ sau mỗi lần tăng giá và tín dụng được bơm vào bất động sản mỗi lúc một lớn. Khiến dòng tín dụng này đã giữ cho giá nhà ở mức cao hơn mức hợp lý của nó. Bên cạnh đó một nguyên nhân quan trọng là thị trường Việt Nam có đến 65 - 70% là do đầu cơ, điều này làm cho giá nhà đất không phản ảnh giá trị thực tế của nó.

Hiện tại, các chính sách quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập khiến nguồn cung đất bị khan hiếm. Trong khi đó nhu cầu đầu cơ rất lớn, một lượng kiều hối rất lớn từ nước ngoài đã chảy vào nhà đất thay vì vào lĩnh vực sản xuất.

Một nguyên nhân khác cũng được nhắc đến nhiều là do một số tiền không nhỏ thất thoát trong đầu tư, tham nhũng cũng chảy vào thị trường nhà đất. Điều này tạo ra cung ảo trên thị trường. Nhiều người sở hữu càng nhiều bất động sản họ càng có nhu cầu đầu cơ mạnh và mua đi bán lại nhằm đẩy giá lên. Trong khi đó, rất nhiều người lao động, công chức không thể mua được nhà.

Một đặc điểm khác của giá nhà đất tại Việt Nam là thường rất đắt đỏ tại các trung tâm thành phố. Nguyên nhân là do cơ sở hạ tầng giao thông, dịch vụ ở ven đô còn rất kém. Mật độ dân số tập trung tại các trung tâm đô thị quá cao. Điều này đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa đất nội thành và ngoại thành.

Vừa qua có rất nhiều “đại gia” nhà đất hạ giá nhà ở mức sốc nhưng mức giá này vẫn còn quá cao so với nhu cầu thực. Ngược lại, cũng có nhiều dự án chấp nhận “đắp chiếu” dự án chứ không hạ giá thấp. Nguyên nhân là trong suốt năm qua những doanh nghiệp bất động sản chịu một chí phí khá cao. Đa số phải đi vay với lãi cao, giá đất mua vào lúc đắt đỏ. Thêm vào đó, các chi phí “bôi trơn” cũng không hề nhỏ. Điều này đã tạo ra giá thành của bất động sản tương đối cao. Mức giá bán 10 - 15 triệu đồng/m2 tại nhiều dự án đã khá sát mức giá thành.

Như vậy, có thể nói hiện nay dù doanh nghiệp đã chịu giảm lợi nhuận hoặc chấp nhận thua lỗ nhưng vẫn không thể bán được hàng. Đây chưa hẳn là một nghịch lý vì do giá thành của những doanh nghiệp này quá cao. Như vậy, dù sớm hay muộn thì giá nhà đất sẽ sớm phải đi vào quỹ đạo của nó. Tức là sắp tới sẽ có nhiều doanh nghiệp yếu kém phải phá sản. Thị trường nhà đất sẽ cần thêm một khoảng thời gian để tái cấu trúc và phát triển ổn định hơn.

Theo NĐT

giá nhà đất , nhà đất , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Nhận diện “thủ phạm” gây đội giá nhà đất

Theo số liệu từ cơ quan chức năng, hiện có nhiều doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất bởi các vướng mắc về tiền sử dụng đất quá cao và xác định thời điểm đóng tiền sử dụng đất.

Những ngày qua, thị trường chứng khoán đã có những chuyển biến rất tích cực, mà một trong những nguyên nhân quan trọng là Chính phủ và các ngành đã dành sự quan tâm nhiều hơn, đề ra những giải pháp cụ thể, thiết thực giúp vực dậy thị trường. Còn thị trường BĐS thì vẫn rất trầm lắng. Trong bài viết này, chúng tôi xin được đề cập đến những nguyên nhân góp phần khiến giá nhà đất bị đội lên quá cao, quá tầm với của những người có mức sống trung bình…

Doanh nghiệp đau đầu với "nợ" và… lỗ

Đến nay, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009 của Chính phủ quy định bổ sung về sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã có hiệu lực được gần 3 năm, nhưng số lượng doanh nghiệp chấp nhận nộp tiền sử dụng đất vẫn còn hết sức khiêm tốn so với số lượng dự án cần phải nộp tiền sử dụng đất. Cùng một dự án, việc giải phóng mặt bằng (GPMB) trước và sau thời điểm Nghị định số 69/2009/NĐ-CP có hiệu lực khác biệt nhau. Theo số liệu từ cơ quan chức năng, hiện có nhiều doanh nghiệp chưa đóng tiền sử dụng đất bởi các vướng mắc về tiền sử dụng đất quá cao và xác định thời điểm đóng tiền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc hàng loạt các dự án buộc phải án binh bất động chờ việc thu tiền sử dụng đất, khấu trừ tiền sử dụng đất được rõ ràng hơn. Nhiều doanh nghiệp đề nghị các cơ quan chức năng để được đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành. Bởi theo doanh nghiệp, dự án của họ đã triển khai cả chục năm nay, việc GPMB đã hoàn tất từ trước khi có Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Vì vậy, nếu bắt doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất theo thời điểm hiện nay thì họ không thể kham nổi.

Theo TS. Châu Thị Thu Nga, Tổng GĐ Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất, trước đây các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường được nợ tiền sử dụng đất, còn hiện nay việc nộp tiền sử dụng đất của các dự án đang còn nợ sẽ tính như thế nào? Nếu tính theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì có thể những doanh nghiệp này sẽ bị lỗ, bởi trước đây khi bán nhà đất ra thị trường thì họ đã tính tiền sử dụng đất theo phương án cũ.
Vì sao giá nhà cao ngất?

Đó cũng là câu chuyện phát sinh từ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP. Điều 11 của Nghị định này quy định khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án…, khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp… Theo quy định này, các doanh nghiệp BĐS phải đóng tiền sử dụng đất căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường. Điều này hoàn toàn khác so với cách tính trước đây và gây khó khăn do mức tổng số tiền phải đóng cao và doanh nghiệp không còn tính chủ động. Thời gian trước, các doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hằng năm do UBND tỉnh ban hành (chỉ bằng 20% - 30% giá thị trường) và tiền bồi thường GPMB được khấu trừ vào tiền sử dụng đất.

Vấn đề được đặt ra là làm sao để xác định giá đất theo giá thị trường? Theo các chuyên gia trong ngành BĐS, với cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường hiện tại, mọi việc đều thụ động, doanh nghiệp không thể biết dự báo được giá cả thị trường vài năm sau chuyển biến thế nào thì không nhiều doanh nghiệp dám mạnh dạn đầu tư khi không thể chắc chắn mức thuế mình phải đóng cũng như khả năng tiêu thụ sản phẩm. Nếu có doanh nghiệp mạnh dạn tiến hành thực hiện dự án mới thì với cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường theo như quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì mức giá mỗi thành phẩm nhà ở được bán ra sẽ rất cao. Một mặt bằng giá nhà ở mới sẽ hình thành, và trong tình hình khó khăn tài chính như hiện này sẽ đẩy thị trường BĐS chìm vào im ắng.

Một tác nhân khác ảnh hưởng đến giá nhà đất bán cho người tiêu dùng. Đó là theo quy định tại khoản a Điều 2 Nghị định số120/2010/NĐ - CP: "Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế". Bất cập của quy định này thể hiện ở chỗ: Giả sử dự án được thi công xây dựng năm 2006 nhưng đến năm 2008 Nhà nước mới có quyết định giao đất chính thức. Giá đất ngày càng tăng, vì thế số tiền sử dụng đất chủ đầu tư phải đóng rất cao, từ đó làm gia tăng chi phí đầu vào của công trình nhất định, gây sức ép lên giá bán nhà ở.

Cả thị trường đang chờ gỡ vướng (?)

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội và TP HCM dù đã hoàn thành thủ tục giao đất nhưng vẫn chưa thể nộp tiền sử dụng đất do còn chờ xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Một trong những nguyên nhân góp phần làm cho thị trường BĐS trầm lắng thời gian qua là những bất cập, tồn tại của chính sách đất đai mà trực tiếp nhất là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP. Từ khi có Nghị định này, việc thu tiền sử dụng đất bị đình đốn, nhất là tại TP HCM, do các cơ quan chức năng lúng túng trong việc xác định đâu là giá thị trường, còn các doanh nghiệp BĐS không kham nổi khoản tiền sử dụng đất quá cao. Trước đây, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thực hiện dự án, tiền bồi thường GPMB được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Thực tế, tiền sử dụng đất doanh nghiệp đóng cho ngân sách dựa TP ban hành. Tuy nhiên, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường, chứ không đóng theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành trực thuộc Trung ương như trước đây. Do vậy, nhiều doanh nghiệp hiện rất lo lắng về việc xử lý đối với các dự án đang còn nợ tiền sử dụng đất sẽ tính như thế nào. Thực tế có nhiều dự án chủ đầu tư đã bán nhà ở mà chưa đóng tiền sử dụng đất, nếu tính toán với giá bán cách đây 5 năm trở về trước thì doanh nghiệp sẽ lỗ.

Tại một hội nghị mới đây của ngành xây dựng, các doanh nghiệp đã đưa ra nhiều kiến nghị gỡ vướng cho thị trường BĐS. Trong đó, để tháo gỡ khó khăn trong việc GPMB và tính tiền sử dụng đất, theo TS. Châu Thị Thu Nga, cần sớm nghiên cứu những quy định khoa học và hợp thực tiễn về giá đất theo giá thị trường. Cụ thể, Nhà nước xây dựng bảng giá đất hằng năm sát giá thị trường làm căn cứ thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần tạo quỹ đất sạch để tổ chức bán đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hay nói cách khác là việc giao đất, cho thuê đất nên theo hướng thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đối với những khu đất công, khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cần thực hiện thông qua đấu thầu.

Cũng theo bà Nga, cần một cơ chế định giá đất mang tính độc lập với hệ thống hành chính để giảm bớt sự can thiệp này vào các quy luật của thị trường. Đối với việc xác định căn cứ cho vấn đề tiền sử dụng đất, thị trường hiện có 3 loại giá: giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, giá do các Cty tư vấn định giá đưa ra, và giá hình thành do đấu giá. Nên nghiên cứu áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo phương án đấu giá, sửa hoặc bỏ khung giá đất để các tỉnh, thành điều chỉnh bảng giá đất sao cho sát với giá thị trường. Bên cạnh đó, cần phải coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và tuân thủ sự điều tiết của cơ chế thị trường.

Cũng theo bà Nga và một số lãnh đạo các DN lớn trong lĩnh vực BĐS, nhằm đưa giá nhà đất xuống mức hợp lý, các cơ quan chức năng cần điều tiết lại mức thu tiền sử dụng đất vì cách tính hiện nay còn phức tạp để khắc phục được những mâu thuẫn nói trên của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP để bảo đảm hài hòa lợi ích cho Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Theo PLXH

giá nhà đất , nhận định , Tin thị trường

Phó thủ tướng: Nên phát triển nhà cho thuê

"Các bộ ngành cần có đột phá về huy động nguồn vốn để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà cho thuê”, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải, Trưởng Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách Nhà ở và Thị trường bất động sản chỉ đạo tại cuộc họp Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản hôm 14/2.

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải chỉ đạo tại buổi họp

Mất cân đối cung – cầu 

Phó Thủ tướng chỉ ra một thực tế, thời gian vừa qua, bất động sản đã phát triển thiếu ổn định, cụ thể là tình trạng mất cân đối cung – cầu. Tình trạng trầm lắng trên thị trường là hệ quả của một quá trình không phản ánh đúng bản chất cung – cầu nhà ở điển hình là chênh lệch quá lớn ở phân khúc căn hộ cao cấp. Trong đó, nguyên nhân chính là do hệ thống phân tích và đánh giá thị trường bất động sản còn yếu. 

Chính vì vậy, đã dẫn đến tình trạng đưa tín dụng vào phân khúc không hợp lý. Chưa xác định được phân khúc nào có thể tiếp tục cho vay và tính thanh khoản thế nào.

Cùng với đó, một số lượng lớn người dân ở các đô thị không đủ khả năng mua nhà do giá nhà đang bị đẩy lên quá cao. Đây là các đối tượng mà tất cả các chính sách, giải pháp quản lý cần hướng đến trong thời gian tới. 

Cũng tại cuộc họp, Phó thống đốc Ngân hàng nhà nước Nguyễn Đồng Tiến cho biết, tính 31/12/2011, dư nợ bất động sản là 199,9 nghìn tỉ. Nợ xấu bất động sản 3,52% cao hơn 3% so với tổng dư nợ nền kinh tế. Ông Tiến cho biết, so với tháng 10/2011, nợ xấu là trên 4%. 
Tuy nhiên, xu hướng đã giảm dần không đáng báo động như chuyên gia nhận định mà vẫn được được ngân hàng kiểm soát chặt chẽ.

Thống kê toàn hệ thống ngân hàng đến 31/12, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 201 ngàn tỷ đồng chiếm 8,45% trong tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế của toàn hệ thống, giảm 14,25% so với năm 2010. Dự nợ tín dụng đối với nền kinh tế của toàn hệ thống cùng thời kỳ tăng 9,02%. 

Phát triển nhà cho thuê

Theo Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, các cơ quan ban ngành cần khắc phục tình trạng mất cân đối cung - cầu, chủ động tìm nguồn vốn mới và ban hành các văn bản quy pháp pháp luật để quản lý chặt thị trường.
Để đảm bảo việc tiếp tục phát triển thị trường nhà ở, bất động sản một cách đúng đắn, hướng vào các đối tượng có nhu cầu thực sự Phó Thủ tướng yêu cầu Ban Chỉ đạo tập trung ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện, đảm bảo các cơ chế để thị trường trở nên lành mạnh hơn, chống đầu cơ và phát triển bền vững. 

Tiếp theo, phải tìm cách giảm vai trò nguồn vốn vay ngân hàng trong đầu tư bất động sản, xây dựng các kênh huy động, nguồn lực quan trọng và khả thi, để tiếp tục tạo nguồn cung nhà ở, đảm bảo các chương trình, dự án nhà ở chính sách hiện nay tiếp tục được triển khai đúng tiến độ, mục tiêu. 

Bên cạnh đó, phải phát triển mạnh loại hình nhà cho thuê. Theo Phó Thủ tướng, nhu cầu nhà ở hiện rất lớn song số thuê rất thấp, chỉ đạt 11% ở Hà Nội và TP HCM. Cả nước đã triển khai 94 dự án nhà ở cho học sinh, sinh viên trong đó 153 khối nhà đã đưa vào sử dụng, 27 dự án nhà ở cho công nhân được khởi công xây dựng. Chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị cũng được các địa phương tập trung thực hiện với hơn 1.700 căn hộ hoàn thành và đưa vào sử dụng.

“Nếu cứ thế này thì không thể đáp ứng được chỗ ở. Các bộ ngành cần có đột phá về huy động nguồn vốn để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà cho thuê”, Phó Thủ tướng nói. 

Phó thủ tướng yêu cầu: “Chúng ta tiếp tục phải xây dựng và đưa ra chính sách để phát triển loại hình nhà ở cho thuê, các quốc gia đưa tỉ lệ này rất là cao đến 80-90% nhà ở cho thuê, nhà ở hữu cá nhân là rất ít. Chúng ta phải thúc đẩy việc này, ban hành Nghị định về nhà ở cho thuê khuyến khích doanh nghiệp phát triển loại hình này. Chúng ta cũng phải hoàn thành đề suất kênh huy động vốn mới cho phát triển thị trường nhà ở bất động sản và hoàn thiện mô hình của Quỹ tiết kiệm nhà ở”. 

Sẽ chặt chẽ với bất động sản

Tại cuộc họp, Phó thống đốc Ngân hàng nhà nước Nguyễn Đồng Tiến cho biết, trong năm 2012, Ngân hàng nhà nước tiếp tục điều hành chính sách theo hướng đảm bảo các mục tiêu của Chính phủ và quốc hội đề ra trong đó sẽ ổn định kinh tế vĩ mô, chú trong kiểm soát lạm phát nên sẽ chặt chẽ, thận trọng và linh hoạt trong việc điều hành chính sách tiền tệ, ưu tiên nông nghiệp, sản xuất. 

Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát tăng trưởng tín dụng ở mức 15-17%. Đồng thời, Ngân hàng sẽ chỉ đạo các tổ chức tín dụng điều chỉnh cơ cấu tín dụng và nâng cao hiệu quả tín dụng theo hướng tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh, khu vực nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu... 

Kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất và lĩnh vực không khuyến khích. Trong đó, có đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng vẫn quy định tỷ trọng cho vay phi sản xuất so với tổng dư nợ nhưng các tổ chức tín dụng vẫn được loại trừ một số nhu cầu vốn phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân như xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp... Xây dựng nhà ở cho thuê, sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay.

Kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản chủ yếu tập trung vào kiểm soát cho vay đầu tư bất động sản để thị trường BĐS phục vụ nhu cầu thực chất của người dân.

Theo VTC News

giá nhà đất , Hoàng Trung Hải , Tin thị trường

"Sốt" đất giáp ranh TP. HCM - Bình Dương

Cầu Phú Long nối TP. HCM và tỉnh Bình Dương được thông tuyến vào ngày 1/2 vừa qua. Sự kiện này khiến thị trường bất động sản (BĐS) tại TP. HCM vốn đang trầm lắng bỗng sôi động, khi nhiều người đổ xô đến khu vực này “săn” đất.

Từ phía quận 12 đổ sang Lái Thiêu, dọc 2 bên đường, nhà cửa thưa thớt, đất rộng đầy cỏ dại được người dân phân lô, rào lưới kẽm, trương bảng “bán đất”, “cho thuê đất”… xôm tụ. Dân đầu cơ đổ đi nghía đất, săn đất khá nhộn nhịp.

Theo chân giới đầu cơ đất Sài thành đi “săn” đất ở bên này cầu Phú Long (khu phố Hòa Long, thị trấn Lái Thiêu) mới biết, giá đất nằm trong hóc hẻm, ven sông được chào bán với giá 4 - 6 triệu đồng/m2. Riêng giá đất mặt tiền từ cầu Phú Long đổ xuống, chủ đất và các cò đất “hét” từ 22 - 25 triệu đồng/m2.

Ông Sáu Hùng, chủ lô đất mặt tiền gần 1.000m2, rao bán với giá 25 triệu/m2, nói: “Đất mặt tiền của tui là vị trí vàng, bởi dân Sài Gòn muốn đi Lái Thiêu đều phải đi qua đây”. Phía bên kia đường, một chủ đất cũng nói tương tự: “Từ Lái Thiêu muốn ghé Sài Gòn muốn hay không thì người ta cũng phải lượn qua đất này” và hét giá: “Cứ hai chục một mét” (20 triệu đồng/m2).

Qua ghi nhận cho thấy, giới đi “săn” đất hầu như chỉ đi xem địa thế, thăm dò nắm giá cả, chứ chưa xúc tiến việc giao dịch. Đa phần họ là dân đầu cơ, nuôi ý định buôn để kiếm lời, chứ không có nhu cầu ở thực sự.

Chị Thu Mai, nhân viên một sàn giao dịch BĐS nằm trên đường Hà Huy Giáp (quận 12) chia sẻ, khi thông cầu đến nay, đất tại thị trấn Lái Thiêu nói chung, khu phố Hòa Long nói riêng bị làm giá dữ dội. “Nếu muốn lướt sóng, mọi người nên cẩn trọng, bình tĩnh, bởi phần đông những người rao bán đất cũng là giới đầu cơ, chứ không phải là chủ đất. Những người này rất có kỹ năng trong việc nâng đẩy giá đất vượt xa giá trị thật”, chị Mai nói.

Ông Phan Văn Xuân, Trưởng khu phố Hòa Long, phường Lái Thiêu cảnh báo: “Nếu nói ‘sốt’ thì khu vực khu phố Hòa Long sốt từ hồi năm 2001, chứ không phải chờ đến bây giờ. Nhưng lúc cao điểm thì giá đất mặt tiền từ hướng cầu Phú Long đổ xuống cũng chưa quá 12 triệu đồng/m2. Nay thông cầu, người ta tích cực nâng giá để tạo giá mà thôi”.

Theo Công An Nhân Dân

bình dương , cầu Phú Long , giá nhà đất , hồ chí minh , lái thiêu , Tin thị trường

Chuyên gia BĐS: Đừng trông chờ giá nhà đất tiếp tục giảm sâu

Bối cảnh thị trường cho thấy, thay đổi để tồn tại và phát triển giờ đây đã là một lẽ tất yếu với các doanh nghiệp bất động sản. Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội đã có nhiều chia sẻ thú vị về vấn đề này.

Trở lại mặt đất

- Ở thời điểm cuối năm 2011, ông từng đưa ra nhận định khá lạc quan về thị trường bất động sản Việt Nam và đưa ra khuyến nghị không nên bỏ qua phân khúc thị trường căn hộ. Đến thời điểm này, ông có còn lạc quan không và nhìn nhận về cơ hội thành công đối với các chủ đầu tư ở phân khúc này như thế nào?

Tôi vẫn giữ nguyên quan điểm của mình: Lạc quan! Bởi lẽ trong kinh doanh thắng bại là chuyện thường tình. Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua hơn một thập kỷ với nhiều biến động, nhưng chủ yếu vẫn là câu chuyện đạt tăng trưởng và lợi nhuận lớn. Và như một lẽ tất yếu, khi "hoa thơm quả ngọt" của thị trường này đã bị "hái" hết thì giờ là lúc các chủ đầu tư cần phải trở lại mặt đất để lấy lại thăng bằng và tìm ra thế mạnh thực sự để phát triển. Hiện tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn đang ở mức cao và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn. Thêm vào đó, mặc dù chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế nhưng chỉ số bán lẻ trong năm vừa qua của Việt Nam vẫn dương. Đó là những tín hiệu vui cho phân khúc thị trường nhà ở. Nhưng tôi khuyến nghị, không nên lạc quan thái quá mà cần phải bình tĩnh chấp nhận rằng thời kỳ kinh doanh bất động sản dễ dàng đã qua. Giờ là lúc chúng ta nhìn nhận lại bản chất thị trường để tìm ra hướng phát triển mới và bền vững hơn.

- Nhưng rõ ràng cái khó đầu tiên của toàn bộ thị trường hiện nay vẫn là… tiền đâu để xây dựng và phát triển, thưa ông?

Huy động vốn là một câu chuyện dài và chúng ta đã bàn đến quá nhiều trong thời gian qua. Do đó tôi không muốn nói tới câu chuyện doanh nghiệp thiếu vốn như thế nào nữa. Điều mà tôi muốn bàn ở đây là làm thế nào để có vốn. Tôi nghĩ, doanh nghiệp cần phải thẳng thắn nhìn nhận thực lực tài chính của mình để tìm ra giải pháp sử dụng nguồn vốn đó như thế nào cho hiệu quả. Các chủ đầu tư nên dựa vào năng lực tài chính của họ hơn là phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ bên ngoài.

Có rất nhiều kênh huy động vốn từ đại chúng hoặc tìm đối tác. Kênh huy động phổ biến nhất là từ chứng khoán. Nhưng đáng tiếc là kênh huy động này đang bị bế tắc do chúng ta không làm đúng cách và thông tin công bố chưa hoàn toàn minh bạch, chính xác. Một kênh nữa là huy động vốn từ trong dân. Để thu hút được nguồn vốn thực từ dân thì ngay từ thời điểm phát triển ý tưởng dự án chủ đầu tư nên có những chiến lược về sản phẩm, đối tượng khách hàng mục tiêu và giá bán phù hợp. Việc tư vấn phát triển dự án nên có sự tham gia khách quan của một công ty tư vấn chuyên nghiệp.

- Lúc này có rất nhiều khuyến nghị về việc tái cấu trúc thị trường bất động sản. Từ góc nhìn của chuyên gia, theo ông, việc tái cấu trúc này cần phải tiến hành như thế nào để thực chất và không trở nên hình thức hay trào lưu? Theo ông, làm sao để một doanh nghiệp có thể tái cấu trúc thành công?

Đừng mong giá nhà đất tiếp tục giảm

Đúng là giờ ai cũng nói đến việc phải tái cấu trúc lại để thích ứng với thị trường. Nhưng nói thì dễ, hiểu đúng và làm đúng tái cấu trúc như thế nào mới là chuyện khó. Chúng ta cần phải hiểu rằng, việc phải thay đổi này là do nguyên nhân khách quan, tức là những khó khăn của hoàn cảnh bên ngoài tác động khiến bản thân mỗi doanh nghiệp phải thay đổi. Trước tiên, doanh nghiệp cần phải nghiêm túc xác định lại giá trị của mình xem đâu là những điểm mạnh giúp họ đứng vững và khác biệt trên thị trường, từ đó thay đổi phù hợp với điểm mạnh đó. Tôi muốn nhấn mạnh ở đây là sau khi xác định được thế mạnh, các doanh nghiệp cần phải nghiêm túc xác định tầm nhìn trong tương lai. Nếu không làm được việc này, doanh nghiệp sẽ không tái cấu trúc được.

- Có những doanh nghiệp cho rằng, ở giai đoạn nóng của thị trường bất động sản, họ được các công ty tư vấn đầu tư vào phân khúc hạng sang, nhưng sau đó chính phân khúc này lại dư thừa và không tìm thấy cơ hội để bán hàng. Giờ đây lời khuyên được đưa ra là ưu tiên phân khúc giá rẻ. Với những công ty tư vấn, thời điểm này có cần phải thay đổi cách nhìn nhận thị trường và cách thức tư vấn?

Rất cảm ơn bạn về câu hỏi liên quan tới công việc "bếp núc" của những người làm tư vấn như chúng tôi. Trong quá khứ, tư vấn chưa phải là đối tượng để các nhà đầu tư tìm đến. Nhưng hiện nay mọi thứ đã có nhiều thay đổi khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tìm đến với những công ty tư vấn. Điều đó cho thấy một tín hiệu tích cực là thị trường sẽ dần trở nên chuyên nghiệp hơn. Tôi muốn giải thích nhiều hơn một chút để mọi người hiểu rằng không phải các công ty tư vấn giải pháp nào thì nhà đầu tư sẽ phát triển dự án đúng như sự tư vấn đó. Quyết định cuối cùng về việc phát triển dự án như thế nào là do các chủ đầu tư quyết định. Chúng tôi có nhiệm vụ tư vấn các sự lựa chọn phát triển sao cho chủ đầu tư sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất cho dự án bất động sản của mình. Nghĩa là chuẩn bị các phương án và thuyết phục phương án nào là tốt nhất cho hoàn cảnh của khách hàng.

Trong thời điểm này, tôi vẫn cho rằng phân khúc cao cấp vẫn có thị trường và sức sống riêng. Những lời khuyên về việc phát triển phân khúc nhà giá rẻ mà các công ty tư vấn đang đưa ra là dựa trên mặt bằng chung của thị trường. Hãy coi thị trường bất động sản như một kim tự tháp. Đã có một thời gian chúng ta quá chú trọng phát triển phần ngọn mà quên đi rằng phần đế mới là thuộc về đại bộ phận dân chúng. Đó là lý do tại sao mà hiện nay các nhà tư vấn thường khuyên các chủ đầu tư hướng tới phân khúc giá rẻ, trung bình. Nhưng nói như vậy không có nghĩa là nếu có một dự án cụ thể tôi không khuyên họ đừng làm hạng sang. Nếu lô đất của dự án đẹp, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, họ có tầm nhìn xa thì chúng tôi hoàn toàn có thể khuyến nghị họ nên xây căn hộ cao cấp. Bởi nếu xây các căn hộ bình dân thì hoàn toàn nằm trong khả năng của họ, nhưng điều đó sẽ làm giảm giá trị của dự án đi rất nhiều.

Với tình hình thị trường hiện nay, tôi nhận thấy các nhà đầu tư đã bình tĩnh hơn trước rất nhiều. Điều mà tôi khuyên họ trước sau như một là cần phải kiên nhẫn, đối mặt và sáng tạo trước khó khăn. Nhiệm vụ của tôi là giúp các khách hàng, các chủ đầu tư nhìn nhận khách quan với hiện thực: không quá lạc quan cũng không quá bi quan, đánh giá đúng tiềm năng lô đất của mình.

- Đến thời điểm này có thể nói mối quan hệ giữa người mua và chủ đầu tư đã tốt đẹp hơn khi "quyền lực" đang nằm trong tay người mua. Nhưng đích cuối cùng là người mua mua được bất động sản lại vẫn chưa thể đạt được, thưa ông?

Đây là một quan sát rất chính xác. Trước kia để mua được nhà thì người ta phải xếp hàng, nhưng nay thì chủ đầu tư lại "gõ cửa" từng nhà để mời chào mua hàng. Nhưng việc người mua đang có nhiều quyền hơn lại không đồng nghĩa với việc có nhiều giao dịch trên thị trường. Thị trường bất động sản của Việt Nam đã trải qua một thời gian dài quyền lực thuộc về người bán, nên khi chuyển dần quyền sang người mua cần phải có một giai đoạn "quá độ" và chúng ta cần phải chờ đợi. Hiện các chủ đầu tư đã biết lắng nghe xem người mua cần gì, và trong thời gian tới sẽ có thêm nhiều sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính của người sử dụng cuối cùng. Tuy nhiên, chúng ta không nên trông chờ vào việc giá nhà sẽ tiếp tục giảm sâu bởi mọi thứ đều có giới hạn. Một "vấn đề" cần phải bàn đến ở đây là làm thế nào để ngày càng có nhiều người dân giàu có hơn để có thể mua được nhà.

- Xin cảm ơn ông!

Hiện tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đang ở mức cao và nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn. Thêm vào đó, mặc dù chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế nhưng chỉ số bán lẻ trong năm vừa qua của Việt Nam vẫn dương. Đó là những tín hiệu vui cho phân khúc thị trường nhà ở.
Để thu hút nguồn vốn thực từ dân thì ngay từ thời điểm phát triển ý tưởng dự án, chủ đầu tư nên có những chiến lược về sản phẩm, đối tượng khách hàng mục tiêu và giá bán phù hợp.

Bài: Hải Vũ

Theo DDDN

bất động sản , giá nhà đất , nhận định , phỏng vấn , Tin thị trường , Trần Như Trung

Nhà đất đã giảm giá tới mức 30 - 40%

Thị trường bất động sản thời gian dài qua đã chứng kiến nhiều đợt giảm giá mạnh tới mức 30-40%. Trước thực tế này, nhiều người lo ngại về tình trạng vỡ trận thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo phân tích của nhiều chuyên gia thì đây chỉ là chiêu thức giải quyết vốn của các nhà đầu tư chịu áp lực tài chính.

Khó khăn về nguồn vốn, áp lực trả nợ vay đã khiến nhiều chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp đã phải chấp nhận giảm giá để tạo thanh khoản nhằm mục đích bán được hàng để thu tiền về.

Trong đó, làn sóng giảm giá mạnh nhất xảy ra với thị trường chung cư khi nhiều chủ đầu tư liên tiếp công bố giảm giá bán từ mức 3-7 triệu đồng/m2.

Lý giải về việc giảm giá, một số chủ đầu tư cho biết là do thị trường gặp khó khăn về thanh khoản để kích cầu họ đã chấp nhận giảm bớt lợi nhuận để chia sẻ với khách hàng kể cả với những khách đã mua từ những đợt mở bán trước đó. Còn với những công ty gặp khó khăn về vốn, thì họ chỉ lựa chọn việc giảm giá một số lượng căn hộ nhất định để có tiền giải quyết các khoản nợ vay.

Còn tại các phân khúc đất nền dự án, tại Hà Nội phần lớn số lượng dự án mới ra hàng được chủ đầu tư điều chỉnh giá bán giảm rất hạn chế mà đa số chỉ là các nhà đầu tư đơn lẻ có áp lực trả nợ vay nên buộc phải chấp nhận giảm phần tiền chênh lệch khi đầu tư.

Kết thúc năm 2011, Báo cáo tình hình thị trường BĐS được Bộ Xây dựng trình lên Thủ tướng cho thấy, số lượng giao dịch nhà đất tại Hà Nội giảm mạnh từ quý II - IV/2011 vẻn vẹn chỉ có khoảng 900 giao dịch thành công. Nghịch lý đã xảy ra, mặc dù nguồn cầu giảm mạnh nhưng giá bán nhà, đất tại HN chỉ bắt đầu giảm từ đầu quý IV/2011 .

Giá căn hộ chung cư khu vực quận Hà Đông trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m2; tại huyện Từ Liêm trung bình từ 30-35 triệu đồng/m2. Một số dự án mới khởi công, được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% giá của chung cư cùng loại.

Song mức giảm nói trên cũng không thấm tháp vào đâu khi giá hiện tại chỉ ngang bằng, chứ không thấp hơn so với thời điểm đầu 2010. Trong khi đó, chỉ trong vòng 1 năm, từ đầu 2009 đến đầu 2010, giá căn hộ chung cư đã kịp tăng khoảng 40%.

Tại phân khúc đất nền, thời điểm tháng 10/2011 hầu hết dự án khu vực phía Tây Hà Nội đã giảm ở mức 10-20% so với cuối năm 2010, tuy nhiên con số này cũng chẳng là bao so với mức tăng mạnh từ 60%-100% ở giai đoạn đầu năm 2009 đến cuối 2010 cũng của những miếng đất này.

Trong một khảo sát, công ty tư vấn tiếp thị CBRE Việt Nam đưa ra con số tăng giá 4,5% của các dự án hạng sang và 76% của các dự án bình dân giữa thời điểm hiện tại so với giá năm 2008.

Ông Trần Như Trung – giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn cho biết, nếu nhìn nhận việc giảm giá đất nền trong thời gian vừa qua, phải xem xét lại số liệu năm 2010 thậm chí năm 2011, thị trường bất động sản HN suy giảm một mức độ vừa phải. Sau đó, lại đi ngang thậm chí phân khúc đất nền suy giảm rất khó xảy ra. Nếu nhìn nhận nửa đầu năm 2011, nhiều phân khúc đất nền dự án vẫn tiếp tục tăng giá. Điều này cho thấy, nhiều nhà đầu tư rất tin tưởng vào phân khúc đất nền và coi đây như một thành trì miễn nhiễm với mọi biến động. Thực tế, tình hình kinh doanh thị trường phía Bắc kể cả đầu quý I/2012 thì giá dự án mới chỉ giảm đâu đây khoảng gần 3 tháng mà chưa có sự điều chỉnh qua một quá trình 3-4 năm vừa rồi tăng giá.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đồ thị giá bất động sản trong suốt 10 tháng đầu năm 2011 vẫn đi lên . Cụ thể, tháng 1- tháng 2/2011 giá nhà tăng trung bình 1%, tháng 3 tới tháng 5 tăng 3-4%/tháng. Tháng 6 tới tháng 9 tăng 0,5%/tháng. Như vậy, việc các nhà đầu tư giảm giá là chưa hề xảy ra vì vẫn có thể giữ được giá. Tuy nhiên, đầu tháng 10 tới tháng 11, mới có nhiều dự án nhà ở tuyên bố giảm giá tới 30%, việc chuyển nhượng dự án và sáp nhập doanh nghiệp cũng phổ biến hơn. Nhiều ý kiến cho rằng đó là chỉ chiêu thức giải quyết vốn bởi chuyện giảm giá nhà ở, không phải là xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, có tình trạng thiếu vốn đầu tư, ít giao dịch nhưng không thể kết luận là có tình trạng xuống giá đồng loạt.

Theo VnMedia

giá nhà đất , Giảm giá , Tin thị trường

Giá nhà đất tăng hơn 100 lần trong 20 năm

Thời điểm trầm lắng của thị trường hiện tại được ghi nhận là điêu đứng nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

Nhưng, ba lần "sốt giá" nhà đất 1991-1993, 2001-2003, 2007-2008 đã làm cho giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm kể từ 1990 tới nay. Và, đang có một hy vọng mở cánh cửa có nhà của người nghèo...

Cao gấp 25 lần thu nhập trung bình/năm

Theo đánh giá của GS- TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên thị trường, lâu nay nhà đầu tư dự án nhà ở bị giới đầu cơ cuốn hút, họ lao vào khu vực nhà ở cao cấp để có siêu lợi nhuận từ "sốt giá".

Chính điều này đã làm cho giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập trung bình năm của người lao động, lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các các nước chậm phát triển.

"Cứ cho rằng người lao động có thể tiết kiệm được 30% thu nhập để mua nhà ở thì sau 75 năm làm việc mới dám nghĩ tới mua nhà ở cho mình. Như vậy, hầu hết người lao động có tuổi thọ rất cao mới dám nghĩ tới nhà ở vào lúc "nhắm mắt xuôi tay". Giá nhà đất cao nhất ở Việt Nam đang "vi vu" trên đỉnh của thế giới, nhưng thu nhập trung bình của lao động Việt Nam vẫn ở nhóm rất thấp trên thế giới", GS- TSKH Đặng Hùng Võ nói.

Trong khi đó, theo số liệu về nhà ở năm 2009 của Bộ Xây dựng, tại đô thị có 4.750 hộ không có nhà ở; tại nông thôn có 7.897 hộ. Theo số liệu điều tra về hộ gia đình và nhà ở của Tổng cục Thống kê, hiện vẫn có tới 1,6 triệu chỗ ở tạm bợ, 0,5 triệu căn hộ nhỏ hơn 15m2 tại đô thị, 1,5 triệu căn nhà đơn sơ tại nông thôn.

Cũng theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng số người có thu nhập thấp tại đô thị hiện nay là 5,8 triệu người trên phạm vi cả nước, cần tới 70 triệu m2 nhà ở; dự báo đến năm 2020, con số này lên tới 6,5 triệu người và cần tới 117 triệu m2 nhà ở.

Thắp lên hy vọng

Chiến lược đã khẳng định Nhà nước có chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, hướng đi của chính sách phát triển nhà ở đã đứng trên 2 chân: bằng thị trường cho người có tiền và bằng hỗ trợ của Nhà nước cho người khó khăn. Chủ trương chung đã thắp lên hy vọng nhà ở cho người thu nhập thấp, người nghèo.

Theo phân tích của GS Đặng Hùng Võ, trong chủ trương hành động của Chiến lược, mọi công cụ về chính sách, quy hoạch, đất đai, tài chính, công nghệ được đổi mới nhằm huy động nguồn lực mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường và chủ động triển khai các chương trình phát triển nhà ở cho người thuộc diện chính sách xã hội nói chung, cho người có thu nhập thấp tại đô thị và các hộ nghèo ở nông thôn nói riêng.

"Chủ trương hành động tập trung vào phát triển nhà chung cư, nhà cho thuê giá rẻ, phấn đấu đầu tư xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu m2 sàn, trong đó tối thiểu khoảng 20% dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Chương trình hành động như vậy cũng làm cho hy vọng nhà ở cho người thu nhập thấp, người nghèo sớm thành hiện thực", GS Đặng Hùng Võ nói.

Mục tiêu của Chiến lược đặt ra rất cụ thể trong 5 năm tới: Phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị, hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình nghèo tại nông thôn cải thiện nhà ở, giảm tỷ lệ nhà ở đơn sơ xuống dưới 5%; Tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà ở để phục vụ cho người có thu nhập thấp.

Trong 5 năm tiếp theo, Chiến lược đặt ra mục tiêu: 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị và hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình nghèo tại nông thôn cải thiện nhà ở, xóa hết nhà ở đơn sơ trên phạm vi toàn quốc; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở.

Gỡ bỏ nghịch lý về giá nhà?

Chiến lược đã đưa ra chính sách trung tâm để giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị là Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước để cho thuê, thuê mua, đồng thời ban hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán, cho thuê, thuê mua.

Chính sách này đã đặt lên 2 trụ chính: một là Nhà nước chủ động đầu tư và hai là Nhà nước khuyến khích cộng đồng tham gia đầu tư. Chiến lược cũng đặt ra một hệ thống giải pháp về dựa trên đổi mới chính sách đất đai, quy hoạch và kiến trúc, tài chính (tín dụng và thuế), phát triển thị trường và quản lý sử dụng, khoa học và công nghệ, cải cách thủ tục hành chính, hoàn thiện tổ chức, tuyên truyền nâng cao nhận thức.

Đã có rất nhiều hy vọng được nhen nhóm lên từ những chính sách nói trên. Nhiều người dân đang tự thưởng cho mình cảm giác mơ về một ngày nghịch lý giá nhà đất ngất ngưởng như ở Việt Nam được gỡ bỏ.

Trên thực tế, một vấn đề nan giải nhất đã được đặt ra mà vẫn chưa có cách giải quyết thỏa đáng, đó là bằng cách nào để chuyển được các trợ giúp vật chất của nhà nước đến tận tay những người thuộc diện chính sách. Hiện nay, chúng ta vẫn dùng cơ chế "xin - cho" thông qua chủ đầu tư dự án, đặt dưới sự kiểm tra của các cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, nhà ở luôn là ước mơ lớn của người có thu nhập thấp, người nghèo. Mỗi nước đều có giải pháp riêng phù hợp với tiền lực tài chính quốc gia, tình hình thực tế, tập quán về đất đai và nhà ở.

Ở nước ta, Nhà nước đã tập trung nỗ lực khá lớn trong thực hiện chính sách nhà ở cho dân, vừa là trọng tâm của quá trình phát triển thị trường bất động sản, vừa là trung tâm của mục tiêu tăng cường an sinh xã hội. Trong 10 năm 2000-2009, diện tích nhà ở cả nước đã tăng thêm khoảng 706 triệu m2, tăng gấp 10 lần so với giai đoạn 10 năm trước.

Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 10 năm tới đã đặt trọng tâm lớn vào giải quyết nhà ở cho người cho thu nhập thấp, người nghèo. Đây cũng là một trong các mục tiêu thiên niên kỷ của cả loài người.

"Vấn đề này được giải quyết tốt ở Việt Nam có nghĩa là chúng ta đã phá bỏ được nghịch lý về giá nhà ở, tức là giảm thấp được đáng kể tỷ lệ giữa giá nhà ở trung bình và thu nhập trung bình năm của người lao động", GS Đặng Hùng Võ nói.

Thanh Hường

Theo VnMedia

đặng hùng võ , giá nhà đất , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

Tái cấu trúc BĐS: Phải giảm được giá nhà

Với sự đi xuống của thị trường, bất động sản (BĐS) đã lộ rõ những khiếm khuyết của mình. Tái cơ cấu trở thành yêu cầu sống còn trong năm 2012 của BĐS. Tuy nhiên, đối với người dân, tái cơ cấu chỉ có ý nghĩa khi giá nhà giảm. Điều này có nghĩa, giảm giá nhà phải là mục tiêu cao nhất của tái cơ cấu BĐS.

Đảo chiều sức ép

Qua một năm đi xuống của BĐS, những khiếm khuyết của thị trường bất động sản như: nguồn cung phục vụ nhu cầu ảo, cơ cấu nguồn hàng mất cân đối, đầu tư dàn trải... bộc lộ rõ và khiến cho chính các ông chủ BĐS phải lãnh đủ. Từ đó, đã có rất nhiều chuyện lạ chưa từng có đã diễn ra.

Một trong những chuyện lạ đáng kể nhất chính là sự thất thế của giới đầu tư, các ông chủ BĐS còn người mua nhà lần đầu tiên được hưởng những điều đáng lẽ đương nhiên là quyền lợi của khách hàng. Những doanh nghiệp BĐS từ thế thượng phong tha hồ làm giá, chèn ép và khinh thường và rẻ rúng người mua thì nay đã xuống giá.

Còn những thượng đế khốn khổ đã được săn đón, chào mời và thực thi được quyền chọn hàng, trả giá và dám nhận xét về sản phẩm. Đặc biệt, người mua đã phản ứng mạnh mẽ hơn để gây sức ép lại cho dân BĐS khi quyết không mua hàng và chờ đợi như một sức ép để buộc phải giảm giá. Đó được coi như một sự đảo chiều để lập lại mối quan hệ thuần đáng có trên thị trường BĐS.

Thống kê của Bộ Xây dựng, giá đất nền tính từ tháng 3 năm 2011 đến thời điểm cuối năm đã giảm từ 10% đến 18%. Các giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống sàn giao dịch bất động sản và giao dịch không thông qua sàn của người dân đều chững lại trong năm 2011, đặc biệt là trong quý 3/2011. Tại Hà Nội, trong 9 tháng đầu năm, chỉ có khoảng 3 nghìn 600 giao dịch mua bán nhà đất thành công.

Các dự án bất động sản không bán được khiến nhiều chủ đầu tư lao đao, không ít các dự án bất động sản đã phải bán đi một phần thậm chí toàn bộ dự án. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm TGĐ Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu cho biết: hiện nay nếu chúng ta đi tìm hiểu kỹ rất nhiều các doanh nghiệp BĐS đã phá sản nhưng mà chưa công bố, với tình hình không bán được hàng, nợ ngân hàng thúc ép họ rất khó khăn nhiều doanh nghiệp đã phải mua đi bán lại...

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long cho rằng: vỡ nợ "tín dụng đen", biệt thự bỏ hoang là những minh chứng rõ nhất về đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản. Khi thị trường xuống, những đầu cơ nhanh chóng rút ra khỏi thị trường, làm lộ rõ những nhu cầu ảo với mức giá cao hơn so với thị trường suốt thời gian qua.

"Nhà thu nhập thấp, rẻ thì lại không có cung trong khi cầu lại nhiều, các căn hộ cao cấp đang thừa, thị trường đang mất cân đối về nguồn hàng. Vấn đề cơ cấu nguồn hàng và nhu cầu thị trường cần được xem lại"- ông Việt phân tích.

Giảm được giá mới là thành công

Giá nhà quá cao không còn là câu chuyện mới. Con số tỷ lệ giữa giá nhà trên thu nhập trung bình năm của người lao động có thu nhập trung bình tại Việt Nam là 25 lần, so với mức 4-5 lần ở các nước phát triển và 2-3 lần ở các nước chậm phát triển được cơ quan quản lý đưa ra đã cho thấy rõ những nghịch lý.

Có thể hình dung, lương bình quân của một người lao động trung bình tại Nhật là khoảng 7.000-8.000 đôla/tháng, trong đó họ khẳng định 5.000 đôla trong số này được chi cho nhà ở, còn Việt Nam, lương trung bình được tính khá xởi lởi là 4 triệu đồng/tháng thì nhà 1 tỷ đồng - gấp 25 lần, tại các đô thị lớn là không hề dễ kiếm.

Nghịch lý là, các nước phát triển, giá nhà cao, mức thu nhập của người dân cũng cao, còn ở ta, là nước có thu nhập bình quân trên đầu người thấp nhưng giá nhà, nhất lại tại đô thị lớn là Hà Nội luôn sánh ngang với mức đỉnh của các thủ đô trên thế giới.

Sự điều chỉnh giảm giá của giới kinh doanh các dự án căn hộ, đất nền tại thị trường TP.HCM và Hà Nội trong năm 2011 đã đem hy vọng sớm mua được căn hộ với giá cả hợp lý cho số đông người có nhu cầu. Nhưng xem ra đó mới chỉ là một vào chiêu làm "màu", còn thực thế thì chờ mãi, "cầu" vẫn chưa tiếp cận được "cung" trên thị trường vì giá có giảm được là bao.

Sau mỗi đợt điều chỉnh, chủ đầu tư dự án căn hộ lại khẳng định: không thể giảm giá thêm được nữa. Trong khi đó, người dân vẫn chưa bằng lòng, cho rằng mức hiện tại vẫn chưa về giá trị thực. Rất nhiều dự án ế ẩm tồn đọng sản phẩm cả năm trời nhưng phần đông người sống tại các đô thị lớn vẫn xa rời giấc mơ "an cư".

Tiến sỹ Lê Chí Hiếu, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, để vượt qua khủng hoảng, doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận thay đổi để tái cơ cấu lại doanh nghiệp, phải biết sắp xếp tổ chức lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực, cắt giảm chi phí...

Theo ông Hiếu, giải pháp trước hết doanh nghiệp phải chấp nhận hạ giá bán sản phẩm, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai, mua bán, sát nhập dự án... giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trước mắt. Về lâu dài để tránh phụ thuộc quá nhiều từ nguồn tín dụng ngân hàng các doanh nghiệp cũng nên tận dụng nguồn vốn từ các kênh huy động khác như phát hành các công cụ nợ, thu hút vốn từ nguồn khách hàng, kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài chính tham gia góp vốn đầu tư.

Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn địa ốc Đất Lành ví von, thời điểm này, các doanh nghiệp BĐS giống người dân sau một cơn bão, đều chịu thiệt hại chỉ có mức độ khác nhau. Các doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá bán, thậm chí thua lỗ để tồn tại qua thời điểm này. Đồng thời doanh nghiệp phải thực hiện tái cơ cấu lại về nguồn hàng, nhân sự của doanh nghiệp và đầu tư khoa học kỹ thuật giảm giá thành sản phẩm.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nhìn nhận, những vấn đề của thị trường bất động sản trong năm 2011 là hệ quả của việc phát triển bất động sản quá "nóng" trong những năm qua.

"Trong năm 2012, DN phải tái cấu trúc, trước hết là sản phẩm gì, mục tiêu như thế nào, chiến lược thế nào... Phân khúc nhà thu nhập thấp là mảng thị trường tiềm năng năm 2012 nhưng giá phải ở mức phù hợp với khả năng thanh toán của người dân" - Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng hứa hẹn.

Tác giả: HOÀI THÙY DƯƠNG

Theo Diễn đàn kinh tế VN

BĐS , giá nhà đất , tái cấu trúc , Tin thị trường

Thông hầm Thủ Thiêm, giá nhà đất “đứng”

Dù được giới đầu tư địa ốc kỳ vọng việc thông xe hầm vượt sông Sài Gòn sẽ mang lại sức bật mới cho thị trường bất động sản tại quận 2, nhưng diễn biến thị trường từ ngày 20-11-2011 cho đến nay cho thấy thị trường không hề có sự đột biến nào về giá nhà đất

Tại khu vực 174 ha, phường Thạnh Mỹ Lợi từng gây “sốt giá” trên thị trường những năm 2007 - 2008, giá đất nền dự án Huy Hoàng hiện đã xuất hiện mức giá 35 - 36 triệu đồng/m2, mặt bằng giá tại khu vực này cũng xuất hiện mức giá 21 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đầu năm 2007, có thời điểm giá đất ở đây lên đến hơn 60 triệu đồng/m2.

Theo các công ty môi giới bất động sản, số lượng giao dịch thành công các căn hộ ở quận 2 vẫn duy trì ở mức thấp, chủ yếu chỉ diễn ra ở phân khúc nhà có giá trị thấp. Giá đất khu vực trên vẫn không có nhiều biến động. Thậm chí nhiều nơi giảm giá bán, khuyến mãi... vẫn không tìm được khách hàng.

Theo Người lao động

giá nhà đất , Hầm Thủ Thiêm , Thạnh Mỹ Lợi , Tin thị trường