Thu hồi đất cho đầu tư tư nhân - Điểm yếu của Luật Đất đai

Ông Nicholas Booth - cố vấn chính sách pháp luật UNDP cho rằng: Một trong những điểm yếu của luật Đất đai hiện hành là cho phép nhà nước thu hồi đất cho các dự án đầu tư tư nhân chứ không chỉ là các dự án liên quan đến lợi ích quốc gia như Hiến pháp 1992 yêu cầu.

Ông Nicholas Booth: Giá bồi thường nên được xác định bởi các nhà định giá đất độc lập hoặc bằng thỏa thuận trực tiếp với nông dân

"Đại tu" quy hoạch đất đai

Ông Booth nói:

Luật Đất đai hiện hành chưa công bằng với nông dân. Họ được thuê đất với thời hạn 20 năm trong khi dân cư đô thị lại được quyền sử dụng đất vĩnh viễn. Nhiều nông dân trồng lúa không có quyền thay đổi mục đích sử dụng đất. Họ bị hạn chế rất nhiều trong việc tích lũy đất đai. Hậu quả là sở hữu của họ không an toàn và họ bị "nhốt" trong việc sử dụng đất kém năng suất, do đó dễ rơi vào bẫy nghèo đói kinh niên.

Hơn nữa, luật hiện hành cho phép nhà nước thu hồi đất cho các dự án đầu tư mà không hạn chế cho các dự án liên quan đến lợi ích quốc gia như cơ sở hạ tầng và an ninh quốc gia như Hiến pháp năm 1992 yêu cầu.

Khi đất bị thu hồi, mức đền bù trả cho nông dân không dựa vào thỏa thuận với nhà đầu tư, mức này có thể phản ánh giá trị thực sự của mảnh đất, mà lại dựa vào giá tùy ý xác định (ví dụ: từng tỉnh, thành tự quy định giá đất trên địa bàn đó - PV). Mức này thường thấp hơn nhiều giá trị thực, đẩy nông dân vào đói nghèo, đồng thời làm giàu một cách bất công cho nhà đầu tư và tạo cơ hội tham nhũng cho quan chức.

Những vấn đề này đã dẫn đến gia tăng khiếu kiện về đất đai mà 70% số đó liên quan tới thu hồi và bồi thường đất. Ngoài ra, hệ thống quy hoạch đất đai vẫn còn rối ren, cần một cuộc “đại tu” để tăng cường tính minh bạch, giảm cơ hội tham nhũng.

Định giá đất phải độc lập

Theo ông, pháp luật cần phải được điều chỉnh và thực thi như thế nào để có thể chấm dứt tình trạng khiếu nại, tố cáo nghiêm trọng hiện nay ?

Có 5 cải cách then chốt cần phải được thực hiện để giảm mức độ tranh chấp đất đai. Thứ nhất là đồng bộ hóa quá trình thu hồi đất đai với Hiến pháp. Nhà nước chỉ nên có quyền thu hồi đất vì lợi ích công, ví dụ như xây cơ sở hạ tầng mới, chứ không phải vì lợi ích của các nhà đầu tư tư nhân.

Thứ hai là đảm bảo tính minh bạch và sự tham gia của người dân vào quá trình quy hoạch và thu hồi đất. Điều tra Chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh (PAPI) do UNDP hỗ trợ thực hiện gần đây cho thấy cứ 10 người dân ở VN thì có 8 người không biết về quy hoạch đất đai địa phương, và trong 5 người chỉ có 1 người nói đã có cơ hội cho ý kiến về các kế hoạch đó. 2/3 số người được hỏi nói không biết gặp ai để hỏi về giá đất chính thức.

Bước thứ ba là đảm bảo cơ chế bồi thường công bằng và minh bạch khi thu hồi đất. Giá bồi thường nên được xác định bởi các nhà định giá đất độc lập hoặc bằng thỏa thuận trực tiếp với nông dân chứ không phải bởi các quan chức; và cần có cơ chế hiệu quả, khách quan hơn để giải quyết khiếu kiện.

Thứ tư là tạo sự công bằng cho với nông dân trong luật Đất đai. Họ phải được quyền sử dụng đất giống như cư dân đô thị, hay ít nhất cũng phải được quyền thuê đất lâu như các nhà đầu tư thương mại, và phải có quyền tăng năng suất sử dụng đất hiệu quả hoặc chuyển nhượng đất đai.

Thứ năm là hệ thống cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải minh bạch hơn, đơn giản hơn và rẻ hơn cho người nghèo. Thiếu vắng sự minh bạch trong quá trình này sẽ tạo ra cơ hội tham nhũng. Điều này đã được chứng minh trong PAPI 2011 là 1/5 người dân phải trả hối lộ để có được giấy này.

Sát giá thị trường?

Luật hiện hành của VN quy định nguyên tắc định giá đất là “sát giá thị trường”; dự thảo luật sửa đổi đưa ra nguyên tắc “hợp lý với giá thị trường”. Ông bình luận gì về các quy định này?

Cách thay đổi ngôn từ này không giải quyết được vấn đề thực sự, đó là hệ thống hiện hành thiếu minh bạch, độc lập, khách quan và cơ chế giải quyết khiếu kiện hiệu quả. Do đó, cho dù luật hiện tại đặt ra nguyên tắc “sát giá thị trường” nhưng khảo sát PAPI 2011 vẫn cho thấy chỉ có 9% người dân mất đất tin rằng giá bồi thường họ nhận được là sát với giá trị thị trường, còn tệ hơn cả con số 17% trong khảo sát PAPI 2010.

Xin ông cho biết kinh nghiệm quốc tế về vấn đề này?

Hầu hết các quốc gia chỉ áp dụng thu hồi đất bắt buộc cho các vấn đề liên quan tới lợi ích quốc gia (tương tự như Hiến pháp 1992 của Việt Nam) thay vì cho phép nhà nước tham gia vào chuyển đổi đất đai cho đầu tư tư nhân. TP.HCM đã áp dụng hệ thống định giá đất động lập khi thu hồi đất cho các dự án. Đây cũng là một bước đi giúp tăng tính minh bạch và giảm khiếu kiện.

Theo Vietnamnet

đầu tư , luật đất đai , Phân tích , Tin thị trường , tư nhân

Luật Đất đai: Cần thay cơ chế thu hồi đất

Nhiều vần đề cần sửa đối đối với Luật Đất đai 2003 đã được các chuyên gia đưa ra khá gay gắt tại Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do VCCI và Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp tổ chức sáng nay (9/10) tại Hà Nội.

Dự kiến Dự thảo Luật này sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 4 tháng 10/2012 và thông qua tại kỳ họp tháng 05/2013.

Quá nhiều “kẽ hở”

Tại hội thảo, ông Vũ Xuân Tiền - Công ty tư vấn VFAM cho rằng, Luật Đất đai hiện hành có quá nhiều kẽ hở trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Những kẽ hở của Luật cộng hưởng với nạn tham nhũng ngày càng nghiêm trọng ở nước ta đã là nguyên nhân của rất nhiều vụ khiếu nại, tố cáo kéo dài, vượt cấp đông người của người dân. Báo cáo tại kỳ họp của UBTV Quốc hội vừa qua cho thấy, số vụ khiếu nại, tố cáo về đất đai lên tới gần 70% trong tổng số các vụ việc khiếu nại, tố cáo thời gian qua. Hơn nữa, tỷ lệ các vụ khiếu nại, tố cáo đúng đã lên tới gần 70%. Theo ông Tiền, điều đó là “rất bất bình thường”.

Ông Tiền nhận định, nguyên nhân quan trọng nhất của tình trạng đó là chúng ta đã đánh giá không đúng tầm quan trọng của việc thu hồi đất. Luật Đất đai hiện hành đã cho phép sử dụng quá giới hạn biện pháp thu hồi đất bằng quyết định hành chính. Theo ông Tiền, Thu hồi đất của nông dân để chuyển giao dưới các hình thức khác nhau cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, phát triển kinh tế không đơn thuần là công việc mang tính hành chính. Đó là vấn đề vô cùng quan trọng có liên quan đến hàng loạt vấn đề về kinh tế, chính trị và xã hội. Ở một quốc gia mà nông dân chiếm gần 80% dân số như ở nước ta, vấn đề đó lại càng quan trọng hơn.

Đồng quan điểm trên, ông Phạm Sỹ Liêm - Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: “Dự thảo hình như cho rằng sở dĩ có nhiều khiếu nại tố cáo là do cách tổ chức thực hiện có thiếu sót chứ về quan điểm, chủ trương và chính sách thì không có vấn đề gì. Tôi cho rằng hoàn toàn không phải như vậy, mà là do sai lầm cả về quan điểm, chủ trương và cách thực hiện”.

Theo ông Liêm, luật nước ta dùng từ “thu hồi” có lẽ để chứng tỏ đất thuộc sở hữu toàn dân trước đây đã giao cho bên sử dụng, nay toàn dân cần thì ‘thu hồi’ lại, thế nhưng trên thực tế thì đâu chỉ có việc thu hồi riêng đất mà còn cả tài sản của công dân hay của tập thể gắn liền với đất. Tham khảo thông lệ quốc tế, không thể xem đây là công việc của đại diện sở hữu toàn dân mà phải là công việc quản lý nhà nước.

Ông Trương Thanh Đức - Công ty Luật Basico cũng nêu ra một số “kẽ hở” như: Điều 52 về “Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai” liệt kê 8 trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật nhưng vẫn không rõ và không hợp lý, dẫn đến không thực thi được trên thực tế. Chẳng hạn điểm a, khoản 1, quy định thu hồi trong trường hợp “Sử dụng đất không đúng mục đích” là quá chung chung. Nếu đất trồng lúa, mà bị sử dụng vào việc trồng cây hằng năm khác, thì cũng là trái mục đích, tuy nhiên khó có thể liệt vào trường hợp bị thu hồi. Ngược lại, đất trồng cây hằng năm khác hoặc trồng cây lâu năm, mà sử dụng vào mục đích trồng lúa thì cũng là trái mục đích. Tuy nhiên, nó không đáng bị cấm mà thậm chí còn được khuyến khích chuyển đổi mục đích. 

Ông Đức cũng khẳng định, việc thu hồi đất trong trường hợp không sử dụng đất trong một thời hạn nhất định cũng còn nhiều điểm không hợp lý…

Nên thay cơ chế thu hồi đất

Để giải quyết vấn đề trên, ông Vũ Xuân Tiền kiến nghị, nên thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Ngoài ra, việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính chỉ thực hiện trong những trường hợp sau: Do vi phạm pháp luật đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện, do việc trưng mua không thực hiện được theo Điều 17 Luật trưng mua, trưng dụng tài sản.

Ông Phạm Sỹ Liêm cũng đề nghị thay “chế độ thu hồi đất” bằng “chế độ trưng mua đất vì lợi ích công cộng”, và xác định rõ nội hàm của lợi ích công cộng.

LS Trương Thanh Đức thì cho rằng, nên thay cơ chế thu hồi đất bằng cơ chế đánh thuế hoặc nộp phạt đối với đất để hoang hoá, lãng phí, không sử dụng đúng mục đích. Chỉ những trường hợp nào vi phạm nghiêm trọng, phá vỡ quy hoạch hoặc an ninh, môi trường thì mới thu hồi, nhất là đối với đất đã phải trả tiền tương tự như mua tài sản.

Ông Lê Thanh Sơn – Văn phòng Luật sư AIC đưa ra hai cơ chế đối với việc thu hồi đất. Thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh, vì lợi ích quốc gia. Khi nhà nước thu hồi trong trường hợp này thì phải bồi thường tài sản cho cá nhân, tổ chức phù hợp với giá thị trường. Thứ 2: Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được quyền tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án của mình. Tuy nhiên, trên thực tế, khi áp dụng cơ chế này cũng còn tồn tại một số khó khăn liên quan đến việc thỏa thuận để giải phóng mặt bằng khi còn một số ít chủ sử dụng đất và nhà đầu tư không thống nhất được giá đền bù đất dẫn đến dự án bị đình trệ.“Tôi đồng ý với một số ý kiến cho rằng nếu chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng được từ 80% diện tích đất làm dự án trở lên mà không thỏa thuận được phần đất còn lại thì Nhà nước hỗ trợ nhà đầu tư bằng cách thu hồi phần đất còn lại với giá bồi thường bằng giá thỏa thuận cao nhất hoặc phù hợp với giá thị trường do đơn vị tư vấn độc lập thẩm định.” – ông Sơn nói.

Hồ Hường (DĐDN)

luật đất đai , nhận định , thay đổi , Tin thị trường

Long đong như… Luật Đất đai

Sáng 17/9, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức được đặt lên bàn nghị sự của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tại phiên họp thứ 11.

Đây đáng được coi là “sự kiện” trong công tác lập pháp, nếu nhìn lại cả quá trình long đong lận đận của dự án luật này từ khoảng 4 năm nay.

Với những tổng kết liên tục nhiều năm rằng khoảng 70% khiếu kiện liên quan đến đất đai và trọng tâm của tham nhũng, lãng phí cũng nằm ở lĩnh vực này thì dự án luật Đất đai (sửa đổi) được đưa vào chương trình xây dựng luật năm 2009 của Quốc hội, theo nhiều vị đại diện của dân thì cũng đã là muộn.

Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, vào giữa năm 2009 đã kiên quyết bảo vệ quan điểm phải giữ đúng tiến độ với dự án Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 6 (10/2009) theo đúng chương trình. 

Tuy nhiên, sau đó đề nghị xin lùi của Chính phủ lại được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận. Khi trình ra Quốc hội thì đề nghị xuyên suốt, quyết liệt của các đại biểu Quốc hội là phải đưa dự luật này vào chương trình chính thức. Ủy ban Thường vụ Quốc hội lại giải trình và dự án luật này lại được lùi. Rồi, cứ thế, kịch bản trình - xin hoãn - giải trình - lại được lùi đã hơn một lần tái diễn.

Thế nhưng, dù Chính phủ vẫn tiếp tục đề nghị cũ, và Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải đã nói trước phiên thảo luận toàn thể rằng, chưa đủ thời gian để xử lý những vấn đề phức tạp, nên nếu sửa vào cuối năm 2012 thì “rất lo”, Quốc hội khóa 13 ở kỳ họp mới đây nhất đã kiên quyết không thể lùi thêm nữa, với nhiều phân tích cho rằng điều kiện đã chín muồi để tiến hành. Và, nhân dân cả nước đang trông đợi từng ngày từng giờ.

Như vậy, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét lần đầu tại kỳ họp thứ 4 được khai mạc vào tháng 10/2012, và đến kỳ họp thứ 5 vào giữa năm 2013 sẽ được Quốc hội thông qua, nếu đạt yêu cầu về chất lượng.

Trước khi chính thức bước vào nghị trường, dự án luật phải được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến, và phải được Ủy ban Kinh tế thẩm tra.

Theo tờ trình ngày 6/9/2012 của Chính phủ thì dự thảo luật bao gồm 14 chương và 190 điều, tăng 6 chương và 44 điều so với Luật Đất đai hiện hành.

Dự luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai. Không đặt vấn đề điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình và cá nhân.

Chính phủ cũng đặt mục tiêu sẽ sử dụng hiệu quả các công cụ về giá, thuế trong quản lý đất đai nhằm khắc phục tình trạng tham nhũng, lãng phí. Đồng thời giải quyết các vướng mắc, bất cập trong quản lý, sử dụng đất đai giảm các khiếu kiện về lĩnh vực này.

Nhận xét nhiều quy định đã thông thoáng hơn, song vẫn còn không ít quan ngại được đặt ra khi “soi” cụ thể các điều khoản của dự luật mới được hoàn thiện.

Tại một hội thảo chuyên đề về giá đất - một trong những vấn đề mà theo phát biểu của Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải tại Quốc hội là chưa đủ rõ và còn nhiều bất cập - do Ủy ban Kinh tế tổ chức mới đây, chuyên gia địa ốc Đặng Hùng Võ nhận xét dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa hướng tới được một hệ thống quyết định giá đất độc lập, bảo đảm tính khác quan về mối quan hệ lợi ích có liên quan tới đất đai.

Ngay sau đó, ở cuộc họp Thường trực Ủy ban Kinh tế mở rộng để thẩm tra sơ bộ dự án luật, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Phúc cho rằng nếu “mảnh đất mà biết nói năng thì dự án luật sẽ đơn giản hơn”. Một trong những vấn đề khó, phức tạp, theo vị đại biểu này là phải làm rõ cho được quy định nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và nhà nước với chức năng quản lý đất đai, vì hiện nay còn lẫn lộn. Ông Phúc cũng đề nghị dự luật cần làm rõ hơn quyền của người sử dụng đất, nếu khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân thì giới hạn đến đâu, chứ không phải là vô hạn.

Hồ sơ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) cho thấy nội dung tổng hợp giải trình, tiếp thu ý kiến của 12 bộ ngành liên quan đến dự luật dày trên 80 trang. Còn báo cáo giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp cũng lên đến 9 trang. Tuy nhiên, ở cuộc họp nói trên, một vị đại diện Bộ Tư pháp nói rằng còn rất nhiều ý kiến khác nhau và bà cũng chưa nhìn thấy rõ bóng dáng ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp ở dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Có lẽ sẽ còn nhiều, rất nhiều các ý kiến trái chiều và tranh luận đa chiều cho đến khi (và có thể cả sau khi) dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua. Song, dù sao sự long đong của dự án luật được xem là rất cần thiết cho sự ổn định hơn của xã hội này dường như bắt đầu đã có điểm dừng, sau gần nửa thập kỷ liên tục được đưa vào rồi lại rút ra. Tuy nhiên, độ chắc chắn của điểm dừng của dự án luật mà nói như nhiều vị đại biểu là “nhân dân trông đợi từng giờ” lại phụ thuộc rất nhiều vào bản lĩnh cũng như sự quyết đoán của các vị đại diện cho nhân dân.

luật đất đai , Phân tích , Tin thị trường

Ủng hộ sở hữu toàn dân về đất đai

Hiện có 3 quan điểm về chế độ sở hữu đất đai, song phần lớn trong số đó vẫn ủng hộ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thế Liên cho biết tại buổi họp báo tổng kết thi hành Hiến pháp 1992, do cơ quan này tổ chức chiều 17/4.

Thứ trưởng Hoàng Thế Liên: "Hạn chế, bất cập của sở hữu toàn dân về đất đai là có nhưng chưa tìm ra nguyên nhân"

Theo Thứ trưởng Hoàng Thế Liên, chế định sở hữu toàn dân đối với đất đai được quy định từ Hiến pháp 1980 đến nay đã được đón nhận chung. Hiện cùng với hàng loạt các chính sách, quy định của nhà nước dựa trên tinh thần chung của hiến pháp đã được Đảng, Nhà nước thực thi trong suốt quá trình từ đó đến nay. 

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chế định này, ngoài những mặt tích cực, việc thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai vẫn nổi lên một số bất cập, hạn chế.

Nhưng, điều đáng nói ở đây, theo lãnh đạo Bộ Tư pháp là hiện nhiều ý kiến cho rằng vẫn chưa rõ hạn chế là do nguyên nhân ở Hiến pháp hay ở hệ thống các văn bản pháp luật thực thi.

"Kết quả tổng kết cho đến lúc này còn chung chung, chưa chỉ rõ tính đúng đắn của Hiến pháp tới đâu, điều gì là do hạn chế của quá trình ban hành luật, pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa đáp ứng được tinh thần và yêu cầu của Hiến pháp", ông Liên nói.

Cũng theo Thứ trưởng Liên, phần lớn tổng kết Hiến pháp 1992 của 63 tỉnh, thành phố và 30 bộ, ngành đều đề nghị giữ nguyên chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong hiến pháp, nhấn mạnh cần chú trọng hơn quá trình thể chế hoá chế định này vào các luật và nghị định. 

Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có một số ý kiến cho rằng “sở hữu toàn dân" là một khái niệm trừu tượng, chưa cụ thể về chủ sở hữu, do vậy họ đề nghị sửa thành "sở hữu đất đai thuộc Nhà nước".

Ngoài ra, cũng có một số ý kiến đặt vấn đề trong thời gian tới cần đa dạng hoá sở hữu đất đai. 

Trả lời câu hỏi của báo giới về quan điểm của Bộ trước đề xuất này, Thứ trưởng Hoàng Thế Liên cho rằng “đưa ra đề xuất thì dễ dàng, nhưng để tìm đủ cơ sở lý luận, thực tiễn để lập luận một cách thuyết phục thì tất cả các kiến nghị trên đều chưa làm được”.

Ông Liên cũng cho biết, hiện Chính phủ cũng đã có chỉ đạo và nhấn mạnh, đất đai là một trong những vấn đề cần tiếp tục đi sâu trong giai đoạn 2 của tổng kết Hiến pháp, có khảo sát thực tiễn, tổ chức hội thảo để lập luận sâu sắc và chính xác hơn. 

Theo VnEconomy

luật đất đai , nhận định , Tin thị trường

Mua gom đất nông nghiệp: Coi chừng trắng tay

Trong khi việc sửa đổi Luật Đất đai vẫn còn đặt trên bàn nghị sự với nhiều cân nhắc, trên thị trường đã nhốn nháo thông tin gây nhiễu đồn đoán về những chính sách sẽ thực thi. Chưa biết đúng sai ra sao, chỉ thấy người dân thấp thỏm rồi "ăn" nhầm... "quả đắng".

Người nông dân vùng ven đô, nơi những con đường quốc lộ đang làm dang dở, nơi những con đường, cây cầu đã có quy hoạch luôn được giới đầu cơ hỏi mua đất nông nghiệp. Ngay từ khi chính sách đền bù đất nông nghiệp không rõ ràng, người dân có đất nông nghiệp sát đường Quốc lộ 5 kéo dài đã bán đất cho giới đầu cơ với giá 80 triệu/sào Bắc Bộ (360m2).

Nhưng rồi có Nghị định 69, quy định mức giá đền bù đất nông nghiệp là 360 triệu/sào chưa kể đến hỗ trợ học nghề, tìm việc làm... thì đất nông nghiệp vẫn được săn lùng. Không còn đất nông nghiệp xen kẹt cho giới đầu cơ mua đất rồi chuyển sang đất thổ cư, thì họ tìm mua đất 5% (đất chia vĩnh viễn).

Mặc dù thị trường BĐS hiện nay trầm lắng, nhưng những "cơn sốt" giao dịch ngầm đất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành của các thành phố lớn vẫn diễn ra. Giá đất 5% được giới đầu cơ chào mua với giá 720 triệu/sào, gấp đôi với mức giá đền bù của Nhà nước. Tuy nhiên, đặc điểm của loại đất mà giới đầu cơ nhắm tới là gần khu dân cư, có khuynh hướng chuyển đổi thành khu giãn dân.

Một trong những "trùm" đầu cơ đất tại khu vực Quốc lộ 5 kéo dài phải kể đến P.T.H (Đông Anh - Hà Nội). Mua đất nông nghiệp từ khi rẻ như cho, đến nay H. đã có trong tay vài ha đất nông nghiệp, khu thì chuyển đổi thành đất trang trại, đất xen kẹt đã thành đất nhà ở. Để làm được điều này, H. tiết lộ "phải có mối quan hệ thân mật như "anh -em" với một vài cán bộ địa phương. Đến nay, tôi ngỏ ý muốn mua vài sào đất nông nghiệp gần những khu đất của H. tay này khẳng định: "Giờ thì mua khó hơn rồi, nhưng vẫn mua được. Việc chuyển đổi cũng lâu hơn và chi phí cũng "nặng đô" hơn đấy".

Bán đất nông nghiệp, xây nhà là điều thấy nhiều ở các vùng nông thôn. Ngày ấy, người nông dân nghe tin đồn nhảm của một số kẻ đầu cơ đất nói rằng đến năm 2013 Nhà nước sẽ chia lại đất. Tất cả những diện tích đất đã giao cho dân sẽ được lấy lại và chia đều cho từng nhân khẩu (từ đứa trẻ lọt lòng đến người già sống bằng nghề nông). Chính vì lẽ đó, nhiều người đã tin và bán đi những diện tích đất đai màu mỡ của mình cho những kẻ đầu cơ làm trang trại, hay đóng cọc bỏ hoang. Đến nay, khi có thông tin không chia lại đất nông nhiệp thì nông dân mới biết mình... dại.

Nhìn nhận thực tế này, ĐBQH Trần Du Lịch - phó trưởng đoàn QH chuyên trách TP. Hồ Chí Minh cho rằng: "Các chính sách cần phải công khai sớm cho người dân hiểu. Các kênh thông tin cũng phải đưa tin đúng để định hướng có lợi cho người dân tránh tình trạng dân bán đất rẻ gây thiệt thòi, lãng phí. Không có chuyện lấy đất để chia lại, điều này cũng phải thông báo rõ ràng để tránh gây hoang mang cho người dân".

Nói về rủi ro trong việc "ôm" đất nông nghiệp, một chuyên gia cho rằng: "Những người đầu cơ vào đất nông nghiệp trong tình trạng này để chờ chuyển đổi thì rủi ro rất cao. Đừng nghĩ giao đất vĩnh viễn thì đất ấy mình có toàn quyền sử dụng. Nhà nước giao đất luôn đi kèm với quy hoạch sử dụng đất rõ ràng. Thêm vào đó, nếu đất đó thuộc diện quy hoạch, Nhà nước thu hồi phục vụ các công trình xã hội, các dự án giao thông thì những nhà đầu cơ tù mù này sẽ "ngấm đòn" đủ, khả năng mất trắng là rất cao". Cũng theo chuyên gia này, mua đất nông nghiệp để chờ giá lên cao sau đó chuyển đổi lấy chênh lệch, thì chuyện xưa rồi. Thị trường BĐS hiện nay không còn cơ hội cho những kẻ làm ăn "chộp giật" như vậy nữa.

Trả lời câu hỏi của PV về những trường hợp đã chuyển nhượng đất nông nghiệp tới đây xử lý ra sao, ông Nguyễn Tuấn Khải - cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai) cho rằng: "Cơ bản các hộ chuyển nhượng được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn giao đất tương tự như Luật đang quy định".

Theo KT24h

đất nông nghiệp , luật đất đai , Tin thị trường

Luật Đất đai: phải sửa từ tư duy

Luật Đất đai đã được sửa đổi nhiều lần (1998, 2001, 2003) nhưng những bất cập hầu như vẫn còn nguyên. Đó là do lâu nay ta chỉ tập trung sửa ngọn, sửa những vấn đề mang tính kỹ thuật trong quản lý, chưa sửa tới gốc. Muốn thật sự sửa luật, phải sửa từ tư duy, từ quan điểm, chính sách. 
Sửa Luật Đất đai không phải bây giờ mới cấp bách

Việc sửa Luật Đất đai đã được Quốc hội coi là cấp bách ít ra từ năm 2008, nhưng rồi bị hoãn, phải tới năm 2011 công việc mới tái khởi động bằng việc tổng kết thi hành luật. Việc sửa luật chỉ có thể bắt đầu từ năm 2012, chắc khó ban hành được trước năm 2013, khi thời hạn giao đất 20 năm theo Luật Đất đai 1993 đến ngày đáo hạn.

Cần thấy, sau rối ren ở Quỳnh Phụ, Thái Bình (1996-1997), luật cũng đã sửa nhiều lần (1998, 2001, 2003), vậy mà những bất cập hầu như vẫn còn nguyên. Đất đai vẫn là lĩnh vực tập trung khiếu kiện và tham nhũng, mà đỉnh điểm là vụ Tiên Lãng đang được xử lý. Tình hình chuyển biến không phải tốt lên, mà ngày càng xấu hơn! Đó là do lâu nay ta chỉ tập trung sửa ngọn: những vấn đề mang tính kỹ thuật trong quản lý, chưa sửa tới gốc. Đó là tư duy vẫn theo thể chế sở hữu toàn dân về đất đai, vốn chỉ thích hợp với kinh tế công hữu. 

Đa sở hữu về đất đai đã nảy sinh từ Hiến pháp 1992 

Hiến pháp 1992 có hai điểm mới khác hẳn so với Hiến pháp 1980. Thứ nhất, “Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”, trong khi Hiến pháp 1980 chỉ cho người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng. Thứ hai là “tổ chức, cá nhân được giao đất được chuyển quyền sử dụng đất”, trong khi Hiến pháp 1980 không đề cập tới vấn đề này, tức là họ không có quyền đó. Hai điểm mới này là mầm của tư duy đất đa sở hữu. 

Theo Hiến pháp 1992, quyền sử dụng và chuyển nhượng đất, những quyền cơ bản nhất của người sở hữu, đã trở thành quyền của tổ chức, cá nhân được giao sử dụng đất. Có thể gọi đó là thực quyền. Chủ sở hữu (toàn dân) không còn những quyền này thì quyền sở hữu chỉ còn danh nghĩa, trở thành hư quyền. Nhưng Hiến pháp 1992 cũng quy định Nhà nước “thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”, như đã ghi trong Hiến pháp 1980. Chính điểm mập mờ này tạo nên ngộ nhận, cho rằng quyền quản lý đất của Nhà nước vẫn như thời tập trung bao cấp, mà không thấy rằng chức năng quản lý của Nhà nước đã có thay đổi căn bản, đã chuyển từ vừa quản lý nhà nước, vừa quản lý kinh doanh sang chỉ quản lý nhà nước, tức là chỉ quản lý vĩ mô, không can thiệp trực tiếp vào hoạt động kinh tế của các tổ chức, cá nhân đã là các chủ thể của nền kinh tế đa sở hữu. 

Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, quyền Luật Đất đai 1993 có hai điểm quan trọng. Một, đã định rõ nghĩa rộng của khái niệm quyền sử dụng đất, không chỉ là sử dụng công năng của đất, mà cả chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, góp vốn. Như vậy quyền của người sử dụng đất cũng chính là những thực quyền của người sở hữu đất theo cách hiểu truyền thống. Hai, tổ chức, cá nhân được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất. Như vậy đã xuất hiện quan hệ mua bán: muốn được giao đất sử dụng, tổ chức, cá nhân phải trả tiền. Tiền sử dụng đất thực chất là tiền mua quyền sử dụng đất trả cho Nhà nước, thể hiện rõ nhất khi nó được quy định sát với giá thị trường. Đã có đủ cơ sở để nói về mua bán và sở hữu quyền sử dụng đất (một cách nói vòng vo để tránh phải nói sở hữu đất). Tuy nhiên do tư duy sở hữu đất toàn dân vẫn là tư duy chủ đạo, do ngộ nhận đặc quyền quản lý đất của Nhà nước như đã nêu, Luật Đất đai 1993 và cả Luật Đất đai 2003 chỉ cụ thể hóa tư duy đa sở hữu về đất đai bằng hai khái niệm nói trên, tuy có vẻ là tư duy kinh tế thị trường, nhưng chưa đủ rõ ràng để vận hành trong thực tế quản lý. Cho nên nhìn tổng thể, Luật Đất đai dù có sửa đi sửa lại cơ bản vẫn là cơ chế tập trung bao cấp, vẫn nặng tính chất xin-cho như thời trước đổi mới. 

Muốn sửa căn bản luật phải xác lập thể chế đất đa sở hữu
Đổi mới tư duy kinh tế không phải là vấn đề mới. Đại hội Đảng VI (1986) đã đề xướng “đổi mới kinh tế” trên cơ sở xác lập tư duy đa sở hữu. Chỉ trong khoảng 10 năm, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến căn bản theo hướng đi lên như đã thấy. Tiếc rằng tư duy đất đai đã không đổi mới kịp tư duy kinh tế.

Có lẽ không thừa nếu nhắc lại lịch sử hình thành thể chế sở hữu đất toàn dân ở nước ta. Theo lẽ tự nhiên và thường đã ghi thành pháp luật, sở hữu có nguồn gốc từ đầu tư. Thời xa xưa, muốn sở hữu đất trồng trọt, chăn nuôi, người ta phải đầu tư khai hoang bằng sức lao động. Thời nay, đầu tư chủ yếu bằng vốn. Nhưng ở nước ta, thể chế sở hữu toàn dân về đất đai được xác lập không phải bằng đầu tư, mà bằng chính sách xóa bỏ kinh tế tư nhân và kinh tế cá thể, chuyển thành kinh tế quốc doanh và tập thể, thực tế công hữu hóa nền kinh tế và rồi hợp thức hóa bằng Hiến pháp 1980. Có nghĩa là thể chế sở hữu đất toàn dân ở nước ta được xác lập bằng ý chí, bằng chính sách và pháp luật. 

Nay với tư duy đổi mới, bằng sửa đổi chính sách và pháp luật, ta hoàn toàn có thể chuyển thành công thể chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân thành đa sở hữu. Sự chuyển đổi này có lợi về nhiều mặt, không làm ai thiệt hại, họa chăng chỉ các quan chức không liêm chính mất đi cơ hội tham nhũng. Như đã phân tích, quyền sở hữu đất của toàn dân, thực ra chỉ là hư quyền, bỏ đi thì đất nước chỉ tốt đẹp lên mà thôi. 

Đa sở hữu không chỉ là tư hữu
Điều kiện phát sinh và tồn tại của đa sở hữu là có tư hữu, có công hữu, có sở hữu cộng đồng (đoàn thể, tôn giáo, họ tộc...). Sự tồn tại đồng thời nhiều loại sở hữu như thế chính là thực tế lịch sử tiến hóa lâu dài của loài người. Những nước phát triển nhất thế giới hiện nay không thấy nước nào áp dụng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Cần thấy rằng một khi chuyển sang đa sở hữu, một loạt vấn đề tốn công, tốn giấy mực bao năm nay như giao, cho thuê, thu hồi, định giá đất... tự nhiên biến mất khỏi chương trình làm việc của các cấp chính quyền. Thời gian và một số lượng lớn nhân sự của bộ máy nhà nước không còn bị cuốn hút vào những chuyện rối ren về đất. Bởi những công việc đó là của tổ chức, của cá nhân, của thị trường, họ biết thương lượng ổn thỏa với nhau. 

Cũng không lo Nhà nước không có đất cho các công trình lợi ích quốc gia. Thể chế đa sở hữu không loại trừ quyền Nhà nước trưng thu, trưng mua đất (và các tài sản khác) vì lợi ích quốc gia, nhưng thủ tục phải minh bạch và không thể lạm dụng. Điều này các nước phát triển đã làm được, ta hoàn toàn có thể làm. Cũng không sợ nếu người sử dụng đất có quyền sở hữu đất thì sẽ tạo điều kiện cho người giàu tích tụ đất, khoét sâu hố phân cách giàu nghèo. Thực tế ở ĐBSCL và nhiều nơi cho thấy chỉ có người có vốn, lại mê và biết kinh doanh nông nghiệp mới tích tụ được đất. Và nếu họ thực hiện được thì sản xuất sẽ tăng trưởng cao, đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, công ăn việc làm sẽ nhiều hơn, thu nhập của người mất đất cũng cao hơn là sản xuất trong nghèo nàn và trên những mảnh đất manh mún. 

Trong điều kiện kinh tế thị trường, phải áp dụng thể chế đất đai đa sở hữu mới củng cố được lòng tin của dân về quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, chặn đứng các vụ lạm dụng thu hồi đất do đủ mọi cấp chính quyền tiến hành với đủ lý do chính đáng và không chính đáng, gây ra các khiếu kiện đông người, làm đau đầu mọi cấp, mọi ngành. Như vậy người dân mới an tâm đầu tư để đất sinh lợi nhiều hơn, lại không phải khấu hao, giảm được chi phí sản xuất. Nó cũng bảo đảm hiện thực hóa các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn đã ghi trong luật. 

Theo TBKTSG

luật đất đai , Tin thị trường , tư duy

Luật đất đai: Không nên gọi là “thu hồi đất”

Mặc dù luật Đất đai 1993 ghi rằng nhà nước thu hồi đất khi thực sự cần thiết để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, nhưng cơ chế nhà nước thu hồi đất vẫn được áp dụng cho tất cả các loại dự án (DA) trên thực tế. Đây là một mâu thuẫn pháp luật rất tự nhiên vì nhà đầu tư (NĐT) cũng không được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất (SDĐ) từ hộ gia đình, cá nhân. Những lời giải thích đành đi theo hướng khuyến khích đầu tư là vì lợi ích quốc gia.

Chứa nguy cơ tham nhũng

Trong giai đoạn đầu của quá trình khuyến khích đầu tư, nhiều NĐT đã lợi dụng cơ chế này cùng với những mối quen biết để lấy đất của dân nhằm sinh lợi cho mình, chính quyền quyết định thu hồi đất, ai không nghe thì cưỡng chế... Bên cạnh đó, có NĐT thuyết phục dân nhận chuyển nhượng không hợp pháp rồi tới cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất xin làm thủ tục thuê đất của nhà nước. Người đang SDĐ được lợi hơn về giá, NĐT vất vả hơn chút ít nhưng thuận lợi hơn về thủ tục. Cả NĐT và người SDĐ đều muốn pháp luật cho phép được chuyển quyền SDĐ trực tiếp giữa hai bên.

Luật Đất đai 2003 đã giải tỏa khó khăn này. NĐT trong nước được nhận chuyển quyền SDĐ trực tiếp từ người đang SDĐ, tạo nên cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện. Cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc dựa trên cơ chế nhà nước thu hồi đất để cho thuê hoặc giao cho các DA đầu tư bị thu hẹp lại, chỉ áp dụng cho các DA SDĐ vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các DA đầu tư xây dựng hạ tầng chung, DA có vốn đầu tư lớn thuộc nhóm A, DA có 100% vốn đầu tư từ nước ngoài. 

Cách thức tiếp cận đất đai của các DA đầu tư đã rộng mở như vậy nhưng thực tế lại chuyển theo một hướng khác. Cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện gặp khó khăn. Hầu hết các DA đều gặp phải trường hợp một số người đang SDĐ nói giá đất "trên trời", không thể đàm phán được và chịu bó tay. Các NĐT lại muốn thay đổi nội dung DA để được hưởng cơ chế nhà nước thu hồi đất. Cơ chế nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch cũng hầu như không được áp dụng vì lý do không có tiền để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hiện nay, hầu hết các DA đầu tư đều thực hiện cơ chế thu hồi đất theo DA với NĐT đã được chỉ định, đang chứa nguy cơ tham nhũng rất cao. 

Cũng có nhiều ý kiến cho rằng cần quay lại chỉ áp dụng một cơ chế nhà nước thu hồi đất để bảo đảm công bằng giữa người được thỏa thuận với NĐT và người nhận bồi thường từ nhà nước khi thu hồi đất. Cũng có ý kiến cho rằng cần đưa về một cơ chế thỏa thuận bước đầu và nhà nước chỉ quyết định thu hồi đất đối với những trường hợp người đang SDĐ đòi hỏi giá đất cao hơn giá thị trường. Để giải quyết những hạn chế hiện nay, cần có những đổi mới tích cực để quá trình chuyển dịch đất đai được thuận lợi hơn, đồng thuận cao hơn và phù hợp cơ chế thị trường hơn. 

Nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất

Tháng 6 trình Chính phủ dự thảo luật Đất đai Theo một lãnh đạo của Tổng cục Quản lý đất đai, hiện Ban Soạn thảo sửa đổi, bổ sung luật Đất đai 2003 đang xây dựng dự thảo, đến tháng 6.2012 có thể trình Thủ tướng, trước khi được trình lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội vào tháng 8.2012.

Trước hết cần chuyển khái niệm "Nhà nước thu hồi đất" thành khái niệm "Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng quyền SDĐ" cho phù hợp với quy định của Hiến pháp (điều 23 của Hiến pháp 1992). Tiếp theo, cần thực hiện nghiêm nguyên tắc nhà nước chỉ áp dụng cơ chế trưng mua hoặc trưng dụng quyền SDĐ của dân khi thực hiện các DA vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các DA vì lợi ích của NĐT đối với phần đất còn lại khi NĐT gặp phải tình trạng người đang SDĐ đòi giá cao hơn giá thị trường. Điều quan trọng hơn là: (1) quy định rõ khái niệm thế nào là vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh để tránh áp dụng lệch lạc ở các địa phương; (2) áp dụng bắt buộc quy trình sử dụng dịch vụ định giá trước khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định và quyết định về giá đất đối với tất cả các DA đầu tư; (3) công khai, minh bạch hoàn toàn quá trình xác định giá đất.

Sự bất cập của cơ chế nhà nước thu hồi đất kéo theo bất cập tiếp theo của việc định giá đất đang rất thiếu khách quan của thị trường như đang diễn ra hiện nay. Nguyên tắc nhà nước quy định, quyết định giá đất phù hợp thị trường không được áp dụng trên thực tế. Đổi mới cơ chế quyết định giá đất là một đòi hỏi bức xúc hiện nay. Cần tách thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể khỏi thẩm quyền của bộ máy hành chính, làm cho giá đất được định khách quan và tránh nguy cơ tham nhũng.

Một bất cập khác là về tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất định ra thấp hơn thị trường đương nhiên dẫn tới sự không hài lòng về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người bị thu hồi đất buộc lòng phải khiếu nại về sự mất mát quyền lợi chính đáng của mình. 

Chúng ta cần nhìn thẳng vào vấn đề để trả lời câu hỏi làm thế nào để lần xây dựng luật Đất đai này có được một hệ thống chính sách ổn định trong một giai đoạn dài hơn, cho đến khi đất nước ta trở thành một nước công nghiệp. Từ yêu cầu trên, có thể đưa ra một nguyên tắc nhất quán về lý luận để có một tầm nhìn dài hạn, không rơi vào tình trạng thay đổi pháp luật thường xuyên. Việc xây dựng luật Đất đai phải dựa trên một nền tảng lý luận kinh tế chính trị học nhất quán phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, chi phối chủ trương chung từ sửa đổi, bổ sung hiến pháp tới hình thành các quy định của luật Đất đai, các nghị định của Chính phủ và bảo đảm cơ chế thực thi đầy đủ tại các địa phương.

Một trong những điểm cần lưu ý là nên nghiên cứu tiếp thu những kinh nghiệm xây dựng và thực thi pháp luật của các nước có hoàn cảnh tương tự, thành quả nghiên cứu chính sách của các tổ chức phát triển quốc tế phù hợp. Hệ thống quản lý đất đai phải chuyển hướng sang một hệ thống quản trị tốt mà nền tảng là tính minh bạch cao hơn, trách nhiệm giải trình của cán bộ quản lý rõ hơn và động viên được sự tham gia của cộng đồng nhiều hơn. ( GS-TSKH Đặng Hùng Võ)

Theo Thanh Niên

luật đất đai , Phân tích , sửa đổi , thu hồi đất , Tin thị trường

'Không sửa luật đất đai, sẽ còn nhiều vụ Tiên Lãng'

"Vụ Tiên Lãng cho thấy người nông dân đầu tư rất nhiều công sức, tiền của vào đất để tạo lợi nhuận, khi bị thu lại thì họ không còn cửa sống và liều lĩnh phản kháng", ông Đặng Hùng Võ trao đổi với VnExpress. 

* Sau vụ Tiên Lãng, nhiều người đã nhìn ra sự bất cập về thời hạn giao đất trong Luật Đất đai. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?
- Bất cập lớn nhất của Luật Đất đai đúng là nằm ở thời hạn sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 đưa ra chế định về thời hạn cho đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản là 20 năm, đất trồng cây lâu năm và rừng sản xuất là 50 năm. Như vậy cứ hết hạn thì xã hội nông thôn sẽ náo loạn vì chuyện phải xin được giấy chứng nhận sử dụng đất hiệu quả để được tiếp tục sử dụng đất. Điều đó dẫn tới nguy cơ về tham nhũng, nguy cơ về lộn xộn, khó khăn cho người nông dân.

Đấy là phức tạp mà khi xây dựng Luật Đất đai 2003 đã nhìn ra, nhưng lúc đó ý tưởng giải quyết khi hết thời hạn giao đất là khác nhau. Một luồng ý tưởng cho rằng hết thời hạn phải chia lại vì mặt bằng lao động đầu và cuối thời hạn khác nhau, lực lượng lao động khác nhau (có người chết đi, người sinh ra, người chuyển đi nơi khác…). 

Luồng ý kiến thứ hai, hết thời hạn đương nhiên tiếp tục kéo dài, thậm chí kéo tới vô hạn. Tất nhiên tiếp tục kéo dài thì chuyện đặt thời hạn là vô nghĩa. Kéo dài thời hạn cũng chỉ là "hoãn binh chi kế". Hai luồng ý kiến này ngẫu nhiên tỷ lệ rất ngang nhau, chính vì vậy không quyết định được hết thời hạn thì sẽ làm gì khi xây dựng Luật Đất đai 2003.

Gần 10 năm qua, người nông dân rất lo lắng. Đáng nhẽ chúng ta phải đi đến cùng của sự việc và phải có phán quyết gì đấy về xử lý thời hạn trong luật 2003.

* Là người ủng hộ phương án xóa thời hạn, ông nghĩ như thế nào về việc cần sớm điều chỉnh thời hạn giao đất trong Luật Đất đai để tránh lặp lại vụ việc đáng tiếc?

- Nhiều người đưa ra ý kiến thảo luận nhưng thực tế họ không sống ở nông thôn, không hiểu người nông dân và không hiểu nông dân đang cần gì. Sự thực nông dân cần đất, cần sự ổn định dài hạn. Người ta sẽ bỏ tiền đầu tư, vay tiền đầu tư thậm chí tìm mọi cách để đầu tư làm sao để có năng suất và sản lượng cao. Đấy là suy nghĩ của người nông dân ham làm nông nghiệp.

Nếu chúng ta chỉ đứng trên phương diện thảo luận vĩ mô về sự công bằng thì sẽ không thấy được điều đó. Từ vụ Tiên Lãng, chúng ta thấy rằng một người nông dân đầu tư rất nhiều công sức, tiền của vào đất để tạo lợi nhuận mà thu lại thì họ làm gì còn cửa để sống. Khi không còn cửa để sống thì họ phải liều lĩnh trong hành vi phản kháng. Đấy là cảnh mà chính quyền đã dồn người nông dân vào cùng quẫn. Nếu không xử lý tốt thì tôi tin là còn nhiều vụ Tiên Lãng sẽ xảy ra. Lúc này, vụ Tiên Lãng là hồi chuông cảnh tỉnh cho những người còn lơ mơ trong tư duy về mục tiêu xây dựng pháp luật đất đai, chưa hiểu rõ nông dân đang cần gì. Khẩu hiệu "người cày có ruộng" của Đảng ta từ năm 1930 vẫn đang rất thời sự trên các cánh đồng nước ta. 

* Như ông nói, phương án chia lại đất đảm bảo sự công bằng về sử dụng đất nông nghiệp, tại sao không được thống nhất?
- Phương án này có thể đảm bảo được sự công bằng về sử dụng đất nông nghiệp, đảm bảo được quỹ đất nông nghiệp cứ một thời gian ngắn thì dàn đều. Tuy nhiên, cách làm như vậy có rất nhiều cái hại. Thứ nhất là liên tục cứ 20 năm, 50 năm lại làm cải cách ruộng đất một lần. Cái đó gây náo loạn nông thôn nhiều hơn là việc lấy giấy xác nhận sử dụng đất có hiệu quả. Chia lại thì có hệ quả là tham nhũng còn nhiều hơn việc xin giấy xác nhận sử dụng đất có hiệu quả vì có đất tốt, đất xấu, đất gần thủy lợi, xa thủy lợi… 

Cái hại thứ hai là không khuyến khích được đầu tư. Ai cũng nhăm nhăm nếu mình có được đất thì cũng chỉ có được 20 năm, 50 năm. Trong thời hạn, người ta sẽ cố gắng vét cạn, vắt kiệt sức của đất, mặc kệ người dùng tiếp theo tính thế nào thì tính. Như vậy, năng suất và sản lượng không bao giờ nâng cao được, động lực sử dụng đất nông nghiệp cạn dần còn đất đai không có đầu tư và bồi bổ nên chẳng mấy chốc mà thành xơ xác. 

Đối với phương án thứ hai, gia hạn tự động, ai có thế nào thì hết thời hạn cứ tự động chuyển sang thời hạn tiếp theo. Phương án này tương đương xóa thời hạn. Còn nếu làm theo cách tiếp tục tăng thời hạn dài hơn, chưa cần tính đến hết thời hạn làm gì thì đó là một giải pháp "cải lương". Cuối cùng thì chúng ta vẫn phải trả lời câu hỏi "hết thời hạn chúng ta làm gì?"

Tôi cho rằng phương án đúng hơn cả là hãy xóa bỏ thời hạn. Xóa thời hạn thì được cái lợi cơ bản là người nông dân có tâm lý ổn định, dám đầu tư dài hạn, đầu tư lớn. Người nông dân dám đầu tư để nâng thật cao năng suất, sản lượng nhằm làm giàu trên đất đai. Chắc chắn đây là cách thức để ta tạo được động lực mới trong nông nghiệp, nông thôn và cho nông dân.

* Nhưng nếu thực thi phương án xóa thời hạn, chúng ta sẽ phải đối mặt với nạn đầu cơ đất, phân hóa giàu nghèo... Ông nghĩ sao?
- Tất nhiên, nhiều ý kiến đặt ra là những tiêu cực kèm theo có thể có. Ví dụ, nếu bỏ thời hạn thì tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, sẽ hình thành lớp “địa chủ” mới, sẽ cũng làm những việc trước đây giai cấp địa chủ trong các chế độ phong kiến đã từng làm. Hoặc có thể tạo ra những người có đất nhưng không đưa vào sử dụng mà mang tính chất đầu cơ sinh lợi, chờ giá đất lên… Có thể xảy ra tình trạng phân hóa giàu nghèo ngay trong khu vực nông thôn.

Nhưng phải nhìn nhận là nhược điểm ấy có thể dùng thời hạn để khống chế được không? Khi người giàu có tiền để "đút lót" lấy được giấy xác nhận về sử dụng đất có hiệu quả thì họ cũng vượt qua được thời hạn để tiếp tục sử dụng. Vì vậy, với việc đưa ra thời hạn chưa chắc chúng ta quản lý được việc không hình thành lớp “địa chủ mới”. Chúng ta nên dùng các chế tài khác tốt hơn như đánh thuế cao người không trực tiếp sản xuất mà có nhiều đất, đánh thuế cao vào người có đất nhưng không sử dụng, thậm chí có thể "sung công" đất đối với người có hành vi phát canh thu tô...

* Nếu đất đã giao ổn định lâu dài thì những người sinh sau đẻ muộn lấy đâu ra đất để sản xuất? 
- Tôi có thể giải thích ngay, hiện 70% dân số chúng ta sống dựa vào nông nghiệp. Thế nhưng khi ta trở thành nước công nghiệp thì nhiều nhất chỉ còn 50% ở nông thôn. Khi là nước công nghiệp phát triển thì dân số ở nông thôn chỉ còn 10% là cùng. Vậy thì chúng ta đừng bắt con em nông dân phải là nông dân tiếp. Chúng ta hãy nghĩ đến việc đào tạo con em nông dân không làm nông dân nữa mà chuyển sang làm ở lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ. 

Bây giờ chúng ta đang ép dân số ở khu vực nông thôn từ 70% xuống còn 30% trong những năm 2020-2030 theo lộ trình đô thị hóa. Tất nhiên, một số con em nông dân làm nông nghiệp giỏi thì phải khuyến khích tiếp tục làm nông nghiệp...
* Hình thức giao đất lâu dài cho nông dân có thể mâu thuẫn với quy định “đất đai là sở hữu toàn dân”. Ông nghĩ sao về điều này?
- Chúng ta đã thực hiện những bước đổi mới rất mạnh dạn, đó là việc giao đất của hợp tác xã cho hộ nông dân. Chính sách này đã không chỉ giúp đất nước thoát khỏi cảnh thiếu ăn mà còn đưa nước ta lên hàng đầu thế giới trong xuất khẩu gạo. Thực chất, chính sách này không đúng với mô hình kinh tế xã hội chủ nghĩa. Nhưng chúng ta đã dám quyết định thì tại sao lại không dám đổi mới những cái tiếp theo? Sự thực chúng ta đã phát triển và vượt lên được khi chúng ta giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân. Đấy là quyết định mà ai cũng thấy đúng.

Khi kỷ niệm ngày sinh của đồng chí Võ Chí Công, chúng ta thường nhắc đến đây là công rất lớn của đồng chí. Chúng ta thấy lý luận chúng ta đúng vì hình thức hợp tác xã không phù hợp với tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất hiện tại. Cũng như bây giờ tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất hiện nay đang cần được giao đất lâu dài mới tạo được động lực tiếp theo cho nông nghiệp. Điều đó là đúng chứ không có gì khác với giao đất cho hộ gia đình trước đây.

Còn chuyện đất đai sở hữu toàn dân và giao đất là hai chuyện có thể coi là độc lập theo một nghĩa nhất định. Một mặt chúng ta nói “đất đai là sở hữu toàn dân” mà chúng ta vẫn cho người sử dụng đất ở thời hạn vĩnh viễn, vẫn cho người sử dụng đất được thực hiện là 7 quyền. Chỉ riêng chuyện ấy đã là trái ngược với sở hữu toàn dân rồi. Chúng ta thấy sở hữu toàn dân thuộc phạm trù hình thức, còn việc giao đất lâu dài, giao quyền cho người sử dụng đất thuộc phạm trù nội dung. Đất ở bây giờ chúng ta giao lâu dài, vậy tại sao lại khó khăn khi hạn chế thời hạn đối với đất nông nghiệp?

* Với điều kiện hiện tại của Việt Nam, để chuyển sang phương án giao đất lâu dài, cần làm gì để tránh các bất cập?
- Tôi cho rằng chúng ta đưa ra song hành chính sách giao lâu dài với rà soát lại mặt bằng sử dụng đất ở nông thôn hiện nay. Ai là người có đất mà không sử dụng, chúng ta có thể đưa ra cơ chế như chuyển nhượng bắt buộc cho những người trực tiếp sản xuất có nhu cầu mở rộng đất sản xuất, chuyển nhượng có thể thông qua đấu giá. Tất nhiên, đã quyết định sử dụng đất nông nghiệp không thời hạn thì không còn chế độ Nhà nước giao đất không thu tiền nữa.

Cơ chế chuyển nhượng bắt buộc là bảo đảm tính mềm dẻo. Theo Luật Đất đai hiện hành thì chúng ta phải thu hồi đất không sử dụng. Còn những người đang sử dụng đất nông nghiệp không do được Nhà nước giao hoặc được Nhà nước công nhận thì cũng chỉ được sử dụng theo đúng thời hạn của các văn bản gốc. 

* Với quá trình như vậy, trong bao nhiêu năm có thể hoàn tất để xã hội nông thôn ổn định sản xuất? 
- Tôi cho rằng nếu tích cực quản lý xã hội nông thôn thì chỉ trong vòng 5 năm chúng ta có thể giải quyết được 80% những bất cập trong quá trình chuyển đổi. Trong 10 năm chắc chắn chúng ta giải quyết được hoàn toàn. Tôi tin là như vậy, nhưng tất nhiên với điều kiện là các chính sách phải được thực hiện triệt để, địa phương không được làm "méo mó" các chính sách đã đưa ra trong luật.

Theo VnExpress

GS Đặng Hùng Võ , luật đất đai , nhận định , Phân tích , tiên lãng , Tin thị trường