Dân nghèo sắp có cơ hội mua nhà thành thị

"Giá đất đang leo thang, nhiều người dân có mức thu nhập trung bình phải từ bỏ giấc mơ sở hữu một ngôi nhà thì Quỹ này lại mở ra một cơ hội giúp cho người dân tiếp cận được với nhà ở thành thị", ông Đặng Hùng Võ - Nguyên thứ trưởng Bộ tài nguyên môi trường nói.

Hai mô hình quỹ Tiết kiệm nhà ở vừa được Bộ Xây dựng đề xuất đã khắc phục được nhiều vướng mắc của ý tưởng lần trước. Một trong những ưu điểm lớn nhất là thay vì có tính bắt buộc và trích 1% lương của người lao động, thì lần này tham gia quỹ mang tính tự nguyện, tính theo nhu cầu khoản vay dự kiến.

Đúng đối tượng

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị trên cả nước hiện vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích lên tới 150 triệu m2, tương đương nguồn vốn đầu tư tới 300.000 - 400.000 tỷ đồng. Điều đó cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn và để đáp ứng được nhu cầu này rất cần các nguồn vốn phi ngân hàng như Quỹ tiết kiệm nhà ở.

Cũng chính vì vậy, hai mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở được đưa ra lần này, đã được nhiều chuyên gia đánh giá cao bởi nó giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, quỹ phát triển nhà ở không phải là một hình thức mới trên thế giới. Trung Quốc, Singapore hay một số nước Bắc Âu đã thành lập quỹ nhà ở dưới nhiều tên khác nhau.

Một số nước Bắc Âu giải quyết thông qua hình thức hợp tác xã nhà ở. Họ lập một hội những người có nhu cầu mua nhà ở, có ban kiểm soát và tự quản lý phân phối. Mỗi khi xét đối tượng được mua nhà, họ bỏ phiếu công khai.

"Giá đất đang leo thang, nhiều người dân có mức thu nhập trung bình phải từ bỏ giấc mơ sở hữu một ngôi nhà thì Quỹ này lại mở ra một cơ hội giúp cho người dân tiếp cận được với nhà ở thành thị", ông Võ nói.

Để đưa ra hai mô hình quỹ nhà ở này, trong đề án quỹ Tiết kiệm nhà ở do ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản trình bày, đã chỉ ra những ưu, nhược điểm của mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở của một số nước trên thế giới như mô hình của Singapore, của Mỹ hay của Đức. Từ đó, rút kinh nghiệm cho Việt Nam.

Cụ thể, vướng mắc trong mô hình của Singapore là Nhà nước bắt buộc người lao động có hợp đồng phải nộp một khoản tiết kiệm nhà ở khiến người lao động không hào hứng tham gia đồng thời  với một xã hội lớn hơn và nhiều lao động không thanh toán qua tài khoản việc huy động là rất khó.

Vướng mắc trong mô hình của Mỹ là Nhà nước hỗ trợ thông qua việc hỗ trợ tín dụng vay mua nhà và việc hỗ trợ này đã trực tiếp dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ và lan ra toàn thế giới, do bắt nguồn từ việc cho vay dưới chuẩn tín dụng bất động sản.

Trong khi đó, mô hình Quỹ tiết kiệm của Đức đã khắc phục được những nhược điểm trên. Nghĩa là tự nguyên tham gia, tự nguyện đóng góp và xã hội hoá. Thay vì sử dụng vốn chính sách thì sử dụng vốn tư nhân và vốn nhàn rỗi của người dân. Tiền của người gửi không bị sử dụng ở thị trường tín dụng tự do, nên không có chuyện bị mất đi hoặc bị chiếm đoạt mất.

“Mô hình này giảm tải sức ép tài chính cho Nhà nước, thay vì Chính phủ phải bỏ tiền ra từ đầu cho mọi người với số lượng lớn - điều rất dễ quá tải - thì Chính phủ chỉ phải bỏ ra một chút ban đầu để khuyến khích người dân tham gia tiết kiệm cho mục đích có nhà ở”, ông Hà cho biết.

Một trong những ưu điểm nhận được sự đồng tình của nhiều chuyên gia là việc đóng quỹ mang tính tự nguyện, tùy theo nhu cầu khoản vay dự kiến. 

Mặc dù việc tham gia đóng quỹ mục đích là an sinh xã hội, nhưng việc bắt buộc đóng là không hợp lý vì không phải ai cũng có nhu cầu về nhà ở.

Quỹ tiết kiệm nhà ở đã hướng đúng đối tượng 

Chính vì thế, việc quy định đóng quỹ bắt buộc vô hình chung là một mệnh lệnh của Nhà nước áp đặt với cả những người hưởng lương không có nhu cầu về nhà ở xã hội. Điều đó không khác gì một loại thuế mới đối với người dân. 

Hơn nữa, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, đồng tiền mất giá, thu nhập khả dụng đã rất thấp nay phải trích thêm 1-2% để đóng Quỹ Tiết kiệm nhà ở thì quả là một gánh nặng với người làm công ăn lương. 

“Đề án lần này đã khắc phục được vướng mắc này, tức là giải quyết đúng đối tượng cần vay và có nhu cầu, không tạo sức ép lên toàn bộ xã hội”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Tự nguyện – hiệu quả đến đâu?

Bên cạnh những ưu điểm được đánh giá cao, thì đề án lần này vẫn còn những băn khoăn cần tiếp tục tháo gỡ. 

Theo chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan, việc đóng tự nguyện là hướng đến đúng đối tượng. Nhưng nếu tỷ lệ người tự nguyện tham gia đóng quỹ là quá thấp, quỹ sẽ không thể được hình thành chứ chưa nói tới việc phát huy tác dụng như mong muốn.

Điều này, rất dễ xảy ra khi lãi suất của Quỹ Tiết kiệm nhà ở rất thấp, trong khi đó, lãi suất huy động tiết kiệm ở các ngân hàng thương mại hiện nay thấp nhất cũng 14%/năm. 

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại về nguy cơ nảy sinh tiêu cực trong quá trình vận hành. Chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan đánh giá cao ý tưởng của Bộ Xây dựng song bà lo ngại về tính khả thi. Tính minh bạch trong quản trị của Việt Nam chưa cao, vấn đề tham nhũng rất khó tránh khỏi. Theo bà Lan, nếu quản lý lỏng lẻo sẽ rất dễ nảy sinh tiêu cực.

Tại buổi đối thoại về phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai được tổ chức vào cuối tháng 11/2011 vừa qua, Đại sứ quán Thụy Điển đã đưa ra con số 86% các hộ gia đình ở Việt Nam nhận biết có tham nhũng trong quản lý sử dụng đất đai. 

"Không phải ai cũng tin tưởng vào tính hiệu quả của quỹ. Để đảm bảo quỹ quản lý và vận hành đúng mục đích, tránh tiêu cực tham nhũng thì cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ", bà Lan nói. 

Như vậy, cơ quan nào sẽ làm vai trò quản lý quỹ cùng là một vấn đề quan trọng. Việc Bộ Xây dựng tự đề xuất rồi tự quản lý quỹ e rằng không ổn, bởi lẽ, đây là nghiệp vụ huy động tiết kiệm và cho vay tài chính, như vậy sẽ trái tay. Chưa kể, Bộ chủ trì rồi quản lý quỹ cũng dễ phát sinh tiêu cực.

Do đó, Bộ Xây dựng chỉ nên tập trung quản lý về mặt chuyên môn, đưa ra đề xuất sử dụng nguồn vốn của quỹ, còn vấn đề tài chính nên giao cho một ngân hàng thì tốt hơn.

Theo VTC

dân nghèo , GS Đặng Hùng Võ , mua nhà , Tin thị trường

'Không sửa luật đất đai, sẽ còn nhiều vụ Tiên Lãng'

"Vụ Tiên Lãng cho thấy người nông dân đầu tư rất nhiều công sức, tiền của vào đất để tạo lợi nhuận, khi bị thu lại thì họ không còn cửa sống và liều lĩnh phản kháng", ông Đặng Hùng Võ trao đổi với VnExpress. 

* Sau vụ Tiên Lãng, nhiều người đã nhìn ra sự bất cập về thời hạn giao đất trong Luật Đất đai. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?
- Bất cập lớn nhất của Luật Đất đai đúng là nằm ở thời hạn sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 đưa ra chế định về thời hạn cho đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản là 20 năm, đất trồng cây lâu năm và rừng sản xuất là 50 năm. Như vậy cứ hết hạn thì xã hội nông thôn sẽ náo loạn vì chuyện phải xin được giấy chứng nhận sử dụng đất hiệu quả để được tiếp tục sử dụng đất. Điều đó dẫn tới nguy cơ về tham nhũng, nguy cơ về lộn xộn, khó khăn cho người nông dân.

Đấy là phức tạp mà khi xây dựng Luật Đất đai 2003 đã nhìn ra, nhưng lúc đó ý tưởng giải quyết khi hết thời hạn giao đất là khác nhau. Một luồng ý tưởng cho rằng hết thời hạn phải chia lại vì mặt bằng lao động đầu và cuối thời hạn khác nhau, lực lượng lao động khác nhau (có người chết đi, người sinh ra, người chuyển đi nơi khác…). 

Luồng ý kiến thứ hai, hết thời hạn đương nhiên tiếp tục kéo dài, thậm chí kéo tới vô hạn. Tất nhiên tiếp tục kéo dài thì chuyện đặt thời hạn là vô nghĩa. Kéo dài thời hạn cũng chỉ là "hoãn binh chi kế". Hai luồng ý kiến này ngẫu nhiên tỷ lệ rất ngang nhau, chính vì vậy không quyết định được hết thời hạn thì sẽ làm gì khi xây dựng Luật Đất đai 2003.

Gần 10 năm qua, người nông dân rất lo lắng. Đáng nhẽ chúng ta phải đi đến cùng của sự việc và phải có phán quyết gì đấy về xử lý thời hạn trong luật 2003.

* Là người ủng hộ phương án xóa thời hạn, ông nghĩ như thế nào về việc cần sớm điều chỉnh thời hạn giao đất trong Luật Đất đai để tránh lặp lại vụ việc đáng tiếc?

- Nhiều người đưa ra ý kiến thảo luận nhưng thực tế họ không sống ở nông thôn, không hiểu người nông dân và không hiểu nông dân đang cần gì. Sự thực nông dân cần đất, cần sự ổn định dài hạn. Người ta sẽ bỏ tiền đầu tư, vay tiền đầu tư thậm chí tìm mọi cách để đầu tư làm sao để có năng suất và sản lượng cao. Đấy là suy nghĩ của người nông dân ham làm nông nghiệp.

Nếu chúng ta chỉ đứng trên phương diện thảo luận vĩ mô về sự công bằng thì sẽ không thấy được điều đó. Từ vụ Tiên Lãng, chúng ta thấy rằng một người nông dân đầu tư rất nhiều công sức, tiền của vào đất để tạo lợi nhuận mà thu lại thì họ làm gì còn cửa để sống. Khi không còn cửa để sống thì họ phải liều lĩnh trong hành vi phản kháng. Đấy là cảnh mà chính quyền đã dồn người nông dân vào cùng quẫn. Nếu không xử lý tốt thì tôi tin là còn nhiều vụ Tiên Lãng sẽ xảy ra. Lúc này, vụ Tiên Lãng là hồi chuông cảnh tỉnh cho những người còn lơ mơ trong tư duy về mục tiêu xây dựng pháp luật đất đai, chưa hiểu rõ nông dân đang cần gì. Khẩu hiệu "người cày có ruộng" của Đảng ta từ năm 1930 vẫn đang rất thời sự trên các cánh đồng nước ta. 

* Như ông nói, phương án chia lại đất đảm bảo sự công bằng về sử dụng đất nông nghiệp, tại sao không được thống nhất?
- Phương án này có thể đảm bảo được sự công bằng về sử dụng đất nông nghiệp, đảm bảo được quỹ đất nông nghiệp cứ một thời gian ngắn thì dàn đều. Tuy nhiên, cách làm như vậy có rất nhiều cái hại. Thứ nhất là liên tục cứ 20 năm, 50 năm lại làm cải cách ruộng đất một lần. Cái đó gây náo loạn nông thôn nhiều hơn là việc lấy giấy xác nhận sử dụng đất có hiệu quả. Chia lại thì có hệ quả là tham nhũng còn nhiều hơn việc xin giấy xác nhận sử dụng đất có hiệu quả vì có đất tốt, đất xấu, đất gần thủy lợi, xa thủy lợi… 

Cái hại thứ hai là không khuyến khích được đầu tư. Ai cũng nhăm nhăm nếu mình có được đất thì cũng chỉ có được 20 năm, 50 năm. Trong thời hạn, người ta sẽ cố gắng vét cạn, vắt kiệt sức của đất, mặc kệ người dùng tiếp theo tính thế nào thì tính. Như vậy, năng suất và sản lượng không bao giờ nâng cao được, động lực sử dụng đất nông nghiệp cạn dần còn đất đai không có đầu tư và bồi bổ nên chẳng mấy chốc mà thành xơ xác. 

Đối với phương án thứ hai, gia hạn tự động, ai có thế nào thì hết thời hạn cứ tự động chuyển sang thời hạn tiếp theo. Phương án này tương đương xóa thời hạn. Còn nếu làm theo cách tiếp tục tăng thời hạn dài hơn, chưa cần tính đến hết thời hạn làm gì thì đó là một giải pháp "cải lương". Cuối cùng thì chúng ta vẫn phải trả lời câu hỏi "hết thời hạn chúng ta làm gì?"

Tôi cho rằng phương án đúng hơn cả là hãy xóa bỏ thời hạn. Xóa thời hạn thì được cái lợi cơ bản là người nông dân có tâm lý ổn định, dám đầu tư dài hạn, đầu tư lớn. Người nông dân dám đầu tư để nâng thật cao năng suất, sản lượng nhằm làm giàu trên đất đai. Chắc chắn đây là cách thức để ta tạo được động lực mới trong nông nghiệp, nông thôn và cho nông dân.

* Nhưng nếu thực thi phương án xóa thời hạn, chúng ta sẽ phải đối mặt với nạn đầu cơ đất, phân hóa giàu nghèo... Ông nghĩ sao?
- Tất nhiên, nhiều ý kiến đặt ra là những tiêu cực kèm theo có thể có. Ví dụ, nếu bỏ thời hạn thì tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, sẽ hình thành lớp “địa chủ” mới, sẽ cũng làm những việc trước đây giai cấp địa chủ trong các chế độ phong kiến đã từng làm. Hoặc có thể tạo ra những người có đất nhưng không đưa vào sử dụng mà mang tính chất đầu cơ sinh lợi, chờ giá đất lên… Có thể xảy ra tình trạng phân hóa giàu nghèo ngay trong khu vực nông thôn.

Nhưng phải nhìn nhận là nhược điểm ấy có thể dùng thời hạn để khống chế được không? Khi người giàu có tiền để "đút lót" lấy được giấy xác nhận về sử dụng đất có hiệu quả thì họ cũng vượt qua được thời hạn để tiếp tục sử dụng. Vì vậy, với việc đưa ra thời hạn chưa chắc chúng ta quản lý được việc không hình thành lớp “địa chủ mới”. Chúng ta nên dùng các chế tài khác tốt hơn như đánh thuế cao người không trực tiếp sản xuất mà có nhiều đất, đánh thuế cao vào người có đất nhưng không sử dụng, thậm chí có thể "sung công" đất đối với người có hành vi phát canh thu tô...

* Nếu đất đã giao ổn định lâu dài thì những người sinh sau đẻ muộn lấy đâu ra đất để sản xuất? 
- Tôi có thể giải thích ngay, hiện 70% dân số chúng ta sống dựa vào nông nghiệp. Thế nhưng khi ta trở thành nước công nghiệp thì nhiều nhất chỉ còn 50% ở nông thôn. Khi là nước công nghiệp phát triển thì dân số ở nông thôn chỉ còn 10% là cùng. Vậy thì chúng ta đừng bắt con em nông dân phải là nông dân tiếp. Chúng ta hãy nghĩ đến việc đào tạo con em nông dân không làm nông dân nữa mà chuyển sang làm ở lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ. 

Bây giờ chúng ta đang ép dân số ở khu vực nông thôn từ 70% xuống còn 30% trong những năm 2020-2030 theo lộ trình đô thị hóa. Tất nhiên, một số con em nông dân làm nông nghiệp giỏi thì phải khuyến khích tiếp tục làm nông nghiệp...
* Hình thức giao đất lâu dài cho nông dân có thể mâu thuẫn với quy định “đất đai là sở hữu toàn dân”. Ông nghĩ sao về điều này?
- Chúng ta đã thực hiện những bước đổi mới rất mạnh dạn, đó là việc giao đất của hợp tác xã cho hộ nông dân. Chính sách này đã không chỉ giúp đất nước thoát khỏi cảnh thiếu ăn mà còn đưa nước ta lên hàng đầu thế giới trong xuất khẩu gạo. Thực chất, chính sách này không đúng với mô hình kinh tế xã hội chủ nghĩa. Nhưng chúng ta đã dám quyết định thì tại sao lại không dám đổi mới những cái tiếp theo? Sự thực chúng ta đã phát triển và vượt lên được khi chúng ta giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân. Đấy là quyết định mà ai cũng thấy đúng.

Khi kỷ niệm ngày sinh của đồng chí Võ Chí Công, chúng ta thường nhắc đến đây là công rất lớn của đồng chí. Chúng ta thấy lý luận chúng ta đúng vì hình thức hợp tác xã không phù hợp với tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất hiện tại. Cũng như bây giờ tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất hiện nay đang cần được giao đất lâu dài mới tạo được động lực tiếp theo cho nông nghiệp. Điều đó là đúng chứ không có gì khác với giao đất cho hộ gia đình trước đây.

Còn chuyện đất đai sở hữu toàn dân và giao đất là hai chuyện có thể coi là độc lập theo một nghĩa nhất định. Một mặt chúng ta nói “đất đai là sở hữu toàn dân” mà chúng ta vẫn cho người sử dụng đất ở thời hạn vĩnh viễn, vẫn cho người sử dụng đất được thực hiện là 7 quyền. Chỉ riêng chuyện ấy đã là trái ngược với sở hữu toàn dân rồi. Chúng ta thấy sở hữu toàn dân thuộc phạm trù hình thức, còn việc giao đất lâu dài, giao quyền cho người sử dụng đất thuộc phạm trù nội dung. Đất ở bây giờ chúng ta giao lâu dài, vậy tại sao lại khó khăn khi hạn chế thời hạn đối với đất nông nghiệp?

* Với điều kiện hiện tại của Việt Nam, để chuyển sang phương án giao đất lâu dài, cần làm gì để tránh các bất cập?
- Tôi cho rằng chúng ta đưa ra song hành chính sách giao lâu dài với rà soát lại mặt bằng sử dụng đất ở nông thôn hiện nay. Ai là người có đất mà không sử dụng, chúng ta có thể đưa ra cơ chế như chuyển nhượng bắt buộc cho những người trực tiếp sản xuất có nhu cầu mở rộng đất sản xuất, chuyển nhượng có thể thông qua đấu giá. Tất nhiên, đã quyết định sử dụng đất nông nghiệp không thời hạn thì không còn chế độ Nhà nước giao đất không thu tiền nữa.

Cơ chế chuyển nhượng bắt buộc là bảo đảm tính mềm dẻo. Theo Luật Đất đai hiện hành thì chúng ta phải thu hồi đất không sử dụng. Còn những người đang sử dụng đất nông nghiệp không do được Nhà nước giao hoặc được Nhà nước công nhận thì cũng chỉ được sử dụng theo đúng thời hạn của các văn bản gốc. 

* Với quá trình như vậy, trong bao nhiêu năm có thể hoàn tất để xã hội nông thôn ổn định sản xuất? 
- Tôi cho rằng nếu tích cực quản lý xã hội nông thôn thì chỉ trong vòng 5 năm chúng ta có thể giải quyết được 80% những bất cập trong quá trình chuyển đổi. Trong 10 năm chắc chắn chúng ta giải quyết được hoàn toàn. Tôi tin là như vậy, nhưng tất nhiên với điều kiện là các chính sách phải được thực hiện triệt để, địa phương không được làm "méo mó" các chính sách đã đưa ra trong luật.

Theo VnExpress

GS Đặng Hùng Võ , luật đất đai , nhận định , Phân tích , tiên lãng , Tin thị trường

Sự thật về giảm giá bất động sản năm 2011

GS Đặng Hùng Võ

Năm 2011, việc tăng giá bất động sản nhà ở khá đồng bộ với giá tiêu dùng chung, chứng tỏ chuyện giảm giá nhà ở không phải là xu hướng chung. Thậm chí, trước quý IV, việc giảm giá là không hề xảy ra.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra những phân tích về diện mạo thị trường bất động sản 2011.

Bất động sản có thực sự giảm giá?

Trong thời gian từ tháng 1/2011 tới tháng 10/2011, giá nhà ở trung bình của cả nước luôn tăng: tháng 1 và tháng 2/1011 tăng 1%/tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 2%/tháng. Từ tháng 3 tới tháng 5/2011, giá nhà ở tăng ở mức 3 - 4%/tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 2,2% - 3,3%/tháng. Từ tháng 6 tới tháng 9/2011, giá nhà ở tăng ở mức 0,5%/tháng, trong khi giá tiêu dùng tăng 1%/tháng. Vào tháng 10 và 11/2011, giá nhà ở không tăng và giá tiêu dùng chung chỉ tăng 0,36%/tháng.

Việc tăng giá bất động sản nhà ở khá đồng bộ với giá tiêu dùng chung, chứng tỏ chuyện giảm giá nhà ở, không phải là xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, có tình trạng thiếu vốn đầu tư, ít giao dịch nhưng không thể kết luận là có tình trạng xuống giá đồng loạt.

Đồ thị giá bất động sản trong suốt 10 tháng đầu năm vẫn đi lên đều, có nghĩa là các nhà đầu tư đã dùng chiêu giảm giá để tạo dư luận về những khó khăn để mong muốn Chính phủ có chính sách tháo gỡ nguồn vốn từ tín dụng.

Trước quý IV/2011, việc các nhà đầu tư giảm giá là chưa hề xảy ra vì vẫn có thể giữ được giá. Có một số nhà đầu tư năng lực yếu đã chuyển nhượng dự án hoặc sáp nhập vào các doanh nghiệp lớn như một bài tính trước khi không nhìn thấy giải pháp nào khả thi trong tương lai.

Tới tháng 10 và 11/2011 mới có nhiều dự án nhà ở tuyên bố giảm giá tới 30%, việc chuyển nhượng dự án và sáp nhập doanh nghiệp cũng phổ biến hơn. Nhiều ý kiến cho rằng đó là chỉ chiêu thức giải quyết vốn. Cũng có những ý kiến cho rằng đang xảy ra tình trạng "tháo giá" bất động sản, nguy cơ "vỡ" thị trường là hiển nhiên. Những ý kiến đưa ra đều chưa phản ánh đúng tình trạng của thị trường.

Ở Hà Nội và nhiều tỉnh phía Bắc, vốn đầu tư dự án nhà ở chủ yếu huy động từ nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức "mua bán nhà trên giấy" nên khó khăn về vốn không gây áp lực đáng kể cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư và những người góp vốn đều phải cùng chịu đựng. Hệ quả của huy động vốn theo phương thực này là tình trạng "vỡ tín dụng đen" của những nhà đầu tư thứ cấp góp vốn vào dự án.

Ở TP.HCM và nhiều tỉnh phía Nam, vốn đầu tư dự án nhà ở lại huy động chủ yếu từ nguồn tín dụng nên tạo áp lực vốn khá lớn lên nhà đầu tư dự án. Các phương án giảm giá nhà ở dự án cũng bắt đầu từ TP.HCM, các nhà đầu tư dự án mở nhiều hội nghị tiếp thị, tiếp xúc trực tiếp với người tiêu dùng, giảm giá khá mạnh tay.

Phân tích một vài dự án cụ thể, mức giảm giá 30% từ 26 triệu đồng/m2 xuống tới 16 triệu đồng/m2 là có thực. Nhiều ý kiến cho rằng, giá đã giảm là ngang với giá cả sản xuất, tức là nhà đầu tư không có lãi. Nhiều ý kiến khác lại cho rằng, giá cả sản xuất thực còn thấp hơn rất nhiều so với 16 triệu đồng/2.

Trên thực tế, cả hai ý kiến trên đều đúng. Đây chính là "bi kịch" hiện nay của các chủ đầu tư dự án. Trong một thời gian dài, các nhà đầu tư khi bước vào thị trường bất động sản là nhìn thấy siêu lợi nhuận. Cung thật luôn thiếu nhiều so với cầu "ảo" trong phân khúc nhà ở giá cao gắn với đầu cơ.

Ngữ cảnh này làm cho nhà đầu tư luôn coi mình là "thượng đế", không cần biết tới nhu cầu của người tiêu dùng và không cần tính tới các phương án sản xuất hợp lý để giảm giá sản phẩm. Vì vậy, giá sản xuất ở mức 16 triệu đồng/m2 cũng là hợp lý khi mọi thứ lãng phí đều được tính vào giá sản phẩm.

Nhiều ý kiến cho rằng giá cả sản xuất phải ở mức 8 triệu đồng/m2 cũng là hợp lý khi nhà đầu tư tính toán kỹ lưỡng phương án sản xuất để tránh mọi lãng phí có thể. Bi kịch này dẫn tới tình trạng nhà đầu tư khó giảm giá hơn nữa vì giảm giá nữa sẽ lỗ, nhưng thực tế giá đã giảm vẫn không phù hợp với tính toán của người tiêu dùng.

2012: Sẽ tái cấu trúc thị trường bất động sản

Nhìn vào bản chất của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, những siêu lợi nhuận mà nhà đầu tư gặt hái từ các cơn "sốt giá" đã là một trong những nguyên nhân gây ra lạm phát. Nay việc kiềm chế lạm phát có làm cho thị trường bất động sản thua thiệt cũng là một quy luật tất yếu. Thị trường đóng băng hôm nay là hậu quả đương nhiên của thị trường nóng bỏng trước đây. Chỉ có điều trên thực tế, có thể người thua thiệt hôm nay lại không hoàn toàn đúng là người đã gặt hái nhiều ngày hôm qua.

Từ một góc nhìn khác, thị trường bất động sản phát triển nóng đã tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ vượt giới hạn, tạo nên tình cảnh tỷ lệ giữa giá nhà ở và thu nhập trung bình năm của người lao động ở nước ta là 25 lần, lớn gấp 5 - 10 lần so với các nước khác.

Trong thời gian trước năm 2008, thị trường bất động sản nước ta phát triển vì lợi ích của nhà đầu tư chứ không phải vì quyền lợi của đại đa số người lao động. Thị trường trầm lắng đi để "lột xác" trở thành thị trường của mọi người dân. Đây là một thay đổi tích cực.

Vào nửa đầu năm 2011, các nhà đầu tư bất động sản bắt đầu kêu ca về chuyện thiếu vốn, phải giảm giá bất động sản, thị trường có nguy cơ đổ vỡ...Nhiều nhà quản lý cũng đã đồng tình với "oan khiên" này của các nhà đầu tư, lên tiếng đề xuất việc đưa bất động sản ra khỏi khu vực phi sản xuất với nhiều lý do khác nhau.

Việc phân định khu vực phi sản xuất và sản xuất để áp dụng chính sách tiền tệ là một cách nói cho dễ hiểu. Thực chất, giải pháp kiềm chế lạm phát là phải giảm cung tiền ra thị trường thông qua việc giảm mức độ tăng tín dụng. Vậy thì giảm cung tiền cho đầu tư bất động sản là đúng nhất vì đầu tư này luôn cần một khối lượng vốn rất lớn dưới dạng vay trung và dài hạn. Hầu hết các chuyên gia nước ngoài đều cho rằng, tranh luận với nhau về phi sản xuất hay sản xuất là vô nghĩa trong kinh tế thị trường.

Tình trạng thiếu vốn vẫn đang là trọng tâm của thị trường bất động sản năm 2011. Giải pháp vốn vẫn được tính đến, nhưng chưa có cách thức nào khả thi. Đến cuối năm 2011, nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý nhà nước đều hướng tới quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản. Tự thân các nhà đầu tư đang tự thực hiện quá trình tái cấu trúc này và các cơ quan quản lý cũng đang hướng tới các giải pháp tái cấu trúc thị trường.

Theo VTC News

bất động sản , GS Đặng Hùng Võ , nhận định , Phân tích , Tin thị trường

GS Đặng Hùng Võ: 'Tôi sẵn sàng đối chất về vụ cưỡng chế đất ở Hải Phòng'

Ngay sau khi UBND huyện Tiên Lãng (Hải Phòng) khẳng định quyết định thu hồi đất của ông Vươn đúng quy định, ngày 13/1 GS Đặng Hùng Võ cho biết sẵn sàng đối chất với lãnh đạo huyện để làm rõ sai phạm.

Chiều 12/1, một tuần sau vụ người dân nổ súng bắn trọng thương 6 người tham gia cưỡng chế đầm tôm ở huyện Tiên Lãng (Hải Phòng) do thu hồi đất, Chủ tịch huyện Lê Văn Hiền vẫn khẳng định việc giao và thu hồi đất đúng quy định, chiểu theo Luật đất đai năm 1987. Theo ông Hiền thời điểm giao đất cho người dân (4/10/1993) là trước ngày Luật đất đai 1993 có hiệu lực (15/10/1993).

Dù các phóng viên liên tiếp đề nghị UBND huyện Tiên Lãng và TP Hải Phòng lý giải tại sao giao đất bổ sung cho người dân năm 1997, thời hạn vẫn chỉ là 14 năm, tính từ năm 1993, nhưng các lãnh đạo huyện và thành phố có mặt tại buổi họp không ai lên tiếng.

Sau vụ cưỡng chế, nhà ông Đoàn Văn Vươn đã bị phá sập. Ảnh: Nguyễn Hưng

Sáng 13/1, trao đổi với VnExpress.net, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ cho biết, Luật đất đai năm 1993 là chính sách lớn của Đảng và Nhà nước vào thời điểm đó. Luật này quy định thời hạn giao đất là 20 năm, còn Luật đất đai 1987 không quy định thời hạn này.

Vì vậy, theo ông Võ, nếu UBND huyện Tiên Lãng giao đất cho người dân 10 ngày trước khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực thì sau đó cần phải điều chỉnh thời hạn giao đất lên 20 năm như luật định. Còn việc giao đất năm 1997 và đến năm 2007 quyết định thu hồi là sai. “Huyện Tiên Lãng và TP Hải Phòng không trả lời về việc này có nghĩa là họ đã sai”, ông Võ nhấn mạnh.

Cũng theo nguyên Thứ trưởng Tài nguyên Môi trường, cái sai nữa của UBND huyện Tiên Lãng là hành vi thu hồi do hết hạn nhưng lại không căn cứ vào khoản 10, điều 38 Luật đất đai. Bởi khi hết hạn giao đất nhưng người dân khai thác có hiệu quả và Nhà nước không có dự án cần thu hồi thì người dân đương nhiên tiếp tục được kéo dài thời gian giao đất.

“Chắc chắn là UBND Hải Phòng và Bộ Tài nguyên Môi trường phải đưa ra ý kiến. Nhiệm vụ của Bộ là quản lý nhà nước về đất đai nên chuyện tày đình thế này thì Bộ đương nhiên phải vào cuộc chứ không thể đứng ngoài”, GS Đặng Hùng Võ nói thêm.

Trước việc UBND huyện Tiên Lãng luôn khẳng định việc giao và thu hồi đất là đúng, GS Đặng Hùng Võ cho biết: “Tôi sẵn sàng đối chất với huyện Tiên Lãng. Chuyện này quá đơn giản, nhưng trước hết UBND Hải Phòng phải có ý kiến đã. UBND huyện Tiên Lãng đã sai về thời hạn thì sẽ kéo theo những cái sai khác”.

Hiện Bộ Tài nguyên Môi trường đã yêu cầu Sở Tài nguyên Môi trường Hải Phòng báo cáo ngay về vụ cưỡng chế thu hồi đất ở Tiên Lãng, Hải Phòng.

Trước đó, ngày 5/1/2012, khi hơn 100 cảnh sát, bộ đội cưỡng chế, thu hồi đất của gia đình ông Đoàn Văn Vươn, một số người đã gài mìn tự chế trong vườn, cầm súng hoa cải chống lại. Bốn cảnh sát và hai cán bộ huyện đội bị thương, trong số này có người đứng đầu công an huyện Tiên Lãng.

Ngày 10/1, 4 bị can gồm: Đoàn Văn Quý (46 tuổi), Đoàn Văn Vươn (49 tuổi), Đoàn Văn Sịnh (55 tuổi) và Đoàn Văn Vệ (38 tuổi) bị khởi tố, bắt tạm giam về tội giết người. Phạm Thị Báu (tức Hiền, vợ ông Quý) và Nguyễn Thị Thương (vợ ông Vươn) bị khởi tố về tội chống người thi hành công vụ, song được toại ngoại và cho áp dụng biện pháp ngăn chặn là cấm đi khỏi nơi cư trú.

Trả lời Pháp luật TP HCM, ông Phạm Văn Tỉnh, Phó chánh thanh tra Tổng cục quản lý đất đai cho biết, chính quyền thu hồi đất mà không bồi thường, hỗ trợ cho ông Vươn là chưa hợp lý. Theo luật, đất được giao mà thu hồi trước thời hạn thì người sử dụng đất được bồi thường đối với đất và tài sản trên đất trên cơ sở tính giá trị còn lại. Nếu thu hồi đất này đúng thời hạn thì không được bồi thường về đất nhưng được hỗ trợ với công trình trên đất như nhà trông coi nơi nuôi trồng thủy sản, cống dẫn nước, bờ bao…
Theo tôi, cần giao lại đất cho hộ gia đình ông Vươn và đảm bảo đúng theo hạn mức do pháp luật quy định. Số diện tích còn lại, địa phương cho gia đình ông Vươn thuê hết hoặc chỉ cho thuê một phần. Nếu chỉ cho thuê một phần thì phần còn lại địa phương thu hồi rồi có thể đưa ra đấu thầu. Phần đưa ra đấu thầu, gia đình ông Vươn cũng được tham gia đấu thầu bình đẳng như những hộ dân khác trong khu vực.

Theo VNExpress

Đoàn Văn Vươn , GS Đặng Hùng Võ , hải phòng , kinh tế , luật đất đai , tiên lãng , Tin thị trường