Góp tiền xây chung cư, giấc mơ và sự phiền toái?

Thời gian gần đây, tại Hà Nội rộ lên xu hướng góp tiền, mua đất, xây chung cư mini để ở chung. Đây cũng là xu hướng được nhiều gia đình trẻ áp dụng để thực hiện ước mơ có nhà ở Hà Nội. Tuy nhiên quanh câu chuyện này đã nảy sinh không ít phiền toái...

"Người dưng" góp tiền xây nhà

Chúng tôi có dịp gặp nhóm bạn Nguyễn Ngọc Hường (công ty TNHH Hoàng Minh, Hà Nội) tìm hiểu ý tưởng góp vốn xây dựng chung cư mini ở chung của nhiều cặp vợ chồng trẻ hiện nay. Hường chia sẻ: Ý tưởng này được mọi người của nhóm đưa ra trong một buổi dã ngoại. Khi ấy một thành viên nêu ý tưởng: "Hay nhóm mình góp tiền xây chung cư mini ở chung? Lúc đầu, tôi cho rằng ý tưởng ấy là điên rồ và khó trở thành hiện thực khi sở thích mỗi người khác nhau. Thế nhưng, sau cả buổi bàn thảo, một phương án táo bạo được mọi người đồng ý là cùng mua đất, xây nhà dạng chung cư mini rồi chia cho 1 - 2 gia đình ở 1 tầng, được mọi người ủng hộ".

Ảnh minh họa

Theo bật mí của Hường, nhóm anh đã chọn được "mảnh đất vàng" ở khu vực Yên Sở, Hoàng Mai, Hà Nội. Nói là "mảnh đất vàng" nhưng thực chất đó là thửa đất mà bao quanh có khu cây xanh, cạnh hồ, mùa hè rất mát mẻ. Hường bảo rằng, "chúng tôi mới xong thủ tục mua đất, còn việc hoàn tất các thủ tục xin giấy phép xây dựng, thuê thiết kế... thì cũng phải mất nhiều thời gian. Dự toán chi phí cho chung cư mini này ước chừng 3 tỷ đồng, mỗi thành viên trong nhóm phải chi ra chừng 600 triệu đồng, sau đó được sở hữu một căn hộ với diện tích 50m2".

Hường khoe: "Vốn "ra lò" từ ngành xây dựng, tôi được bạn bè giao làm trưởng "ban dự án". Nguyên tắc để nhóm chúng tôi xây "ngôi nhà ước mơ" là trên tinh thần gửi gắm niềm tin tuyệt đối bởi vì là bạn cùng học phổ thông, đại học với nhau. Để các thành viên không phải "lăn tăn" nhà sẽ "bốc hơi", cả nhóm đã thuê luật sư soạn thảo văn bản để các bên ký kết và công chứng cụ thể giấy tờ quyền sử dụng đất. Việc phân chia căn hộ cũng được thực hiện theo phương thức bốc thăm".

Chị Nguyễn Hồng Hoa (Chùa Láng, Hà Nội) kể: Cách đây hơn 1 năm, vợ chồng chị tụ họp nhóm học đại học. Có 4 gia đình chưa có nhà ở nên câu chuyện nóng nhất vẫn là mua nhà ở đâu, làm gì để có thể sở hữu một ngôi nhà vừa với túi tiền? Cuối cùng sau rất nhiều lần bàn bạc, nhóm của chị Hoa quyết định góp tiền, mua đất, xây chung cư mi ni. Chị Hoa nói: "Giờ giấc mơ của vợ chồng tôi đã thành hiện thực. Chúng tôi đã chuyển về căn nhà riêng của gia đình ở Thanh Xuân. Căn nhà của 2 vợ chồng tôi ở trên tầng 2, hơn 40m2 trong ngôi nhà 5 tầng cùng nhóm bạn".

Qua tìm hiểu, PV được biết, khu chung cư mini ở Bùi Xương Trạch, quận Thanh Xuân (Hà Nội) rộng hơn 60 m2 cao 7 tầng có một tầng trệt chung, một tum cũng dùng chung là ý tưởng của một nhóm gia đình trẻ. 5 tầng còn lại chia mỗi tầng một căn hộ cho 5 gia đình. Sổ đỏ nhà đất cũng làm dưới danh nghĩa tên 4 cặp vợ chồng và gửi ở ngân hàng.

Được nhà lại lo mất sở hữu?

Mặc dù xu hướng góp tiền xây chung cư mini ở chung đang rộ lên, song nhiều gia đình trẻ vẫn e ngại độ rủi ro cao trong sở hữu căn hộ. Nguyễn Thùy Linh (Thanh Xuân, Hà Nội) tâm sự: "Gia đình nhà chồng tôi có 3 anh em trai, đều đã lập gia đình. Tất cả đều ở chung với bố mẹ chồng. Nhà chật chội, chỉ là chỗ chui ra chui vào sau mỗi ngày đi làm về. Vợ chồng tôi bàn tính rất nhiều về chuyện nhà ở và cũng có ý tưởng góp tiền, mua đất. Thế nhưng, những thành viên đăng tin muốn góp tiền xây nhà trên mạng mỗi người mỗi nơi khác nhau nên chúng tôi cũng ái ngại về vấn đề sở hữu sau này. Chỉ sợ bỏ tiền đầu tư nhưng lại rước về những rủi ro".

Trao đổi với PV, luật sư Triệu Trung Dũng, văn phòng luật sư Triệu Dũng và cộng sự (Hà Nội) cho rằng: "Cách làm đó giải quyết được nhu cầu cấp bách về nhà ở trong giai đoạn hiện nay, chi phí thấp, tiện lợi. Nếu không nắm vững pháp luật sẽ dẫn đến rủi ro, xảy ra tranh chấp với đối tượng góp vốn. Các rủi ro có thể kể đến như: Người đứng ra đại diện để xây dựng hoặc chủ góp vốn sẽ lấy tiền bỏ trốn, dẫn đến thiệt hại "tiền mất, tật mang". Nếu không phân định rõ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của luật hiện hành, sẽ dẫn đến việc tranh chấp không đáng có và khó khăn trong việc chuyển nhượng cho người khác. Hơn nữa, việc xây dựng chung cư mini không rõ quy mô, diện tích không nắm rõ được quy định về cấp phép, đầu tư, dẫn đến quá trình xây dựng không đúng quy hoạch, mất nhiều chi phí cho việc xin cấp giấy phép xây dựng, khó khăn cho các thành viên góp vốn. Thiết kế, xây dựng không bảo đảm, nguy hiểm tính mạng cho người sử dụng".  

Tránh tình trạng “cha chung không ai khóc” Đem thắc mắc trên hỏi  TSKH. Đặng Hùng Võ, chúng tôi nhận được câu trả lời: "Góp tiền mua đất, xây chung cư mini là một cách làm hay, giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người dân mà tốn ít chi phí. Tuy nhiên, cần rạch ròi vấn đề pháp lý từ đầu, về sở hữu chung riêng và chuyện quản lý sử dụng để tránh gặp phiền toái. Khi đi vào sử dụng, các hộ cùng sống với nhau phải có cơ chế, chính sách như nhà chung cư, tránh tình trạng "cha chung không ai khóc".

Theo Người đưa tin

Chung cư , góp vốn , Phân tích , Tin thị trường

Góp vốn mua chung cư: Lợi ít, rủi ro nhiều

Khách hàng mua nhà theo dạng hợp đồng góp vốn thì tính rủi ro cao hơn các hình thức khác rất nhiều vì các chủ đầu tư tìm mọi cách để lách luật, trốn tránh thực hiện những nghĩa vụ của mình với khách hàng.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây xin gọi tắt là Nghị định 71) quy định, khi dự án đã hoàn thành xong phần móng thì chủ đầu tư được phép huy động vốn bằng hình thức hợp đồng góp vốn với khách hàng. Hình thức huy động vốn này có thêm những quy định chặt chẽ dành cho phía chủ đầu tư để thực hiện nghĩa vụ của mình với người mua nhà nhưng trong thực tế hầu hết người mua nhà lại không được biết. Điều này sẽ khiến cho việc xin làm giấy chứng nhận quyền sở hữu của người mua nhà sau này gặp nhiều rắc rối, thậm chí có nguy cơ không được làm sổ đỏ...

Với hình thức mua nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn, Nghị định 71 quy định chủ đầu tư được phép ký hợp đồng huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản khi dự án đã hoàn thành xong phần móng.

Quy định cũng buộc chủ đầu tư, nếu tổ chức việc huy động vốn theo hình thức này thì phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành phố, nơi phát triển dự án, chậm nhất sau 15 ngày kể từ khi công bố bán nhà, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. Chỉ khi chủ đầu tư làm đầy đủ các thủ tục đó, sau này những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu ở diện 20% không thông qua sàn đó mới được các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Những điều kiện bắt buộc này nhằm làm cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, tuy vậy, nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận hoặc vì lý do khác đã phớt lờ các quy định. Và đương nhiên, người góp vốn mua nhà sẽ phải lãnh đủ. Họ sẽ không thể làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vì… vi phạm quy định.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, từ tháng 10/2010 đến nay, Sở Xây dựng mới chỉ nhận được 10 danh sách và cũng mới xác minh được 2 danh sách, trong khi tổng số dự án lớn nhỏ trên địa bàn Hà Nội là con số khổng lồ. Như vậy, chủ đầu tư đã cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với khách hàng khi đã thu tiền nhưng không nộp danh sách lên để Sở Xây dựng kiểm tra theo quy định.

Nguyên nhân thì không khó để hiểu, bởi nếu có danh sách đó thì chủ đầu tư sẽ bị kiểm soát, không thể bán quá số lượng 20%, hoặc bán toàn bộ khi dự án mới chỉ vừa hoàn thành xong phần móng. Hậu quả của câu chuyện này là những người góp vốn mua nhà trong diện 20% không thông qua sàn sẽ không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Với các dự án trên địa bàn TP Hà Nội hiện nay thì số lượng khách hàng chịu thiệt thòi chắc chắn cũng không phải là ít.

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng luật sư Phúc Thọ cho biết, khách hàng mua nhà theo dạng hợp đồng góp vốn thì tính rủi ro cao hơn các hình thức khác rất nhiều vì các chủ đầu tư tìm mọi cách để lách luật, trốn tránh thực hiện những nghĩa vụ của mình với khách hàng. Văn phòng luật sư Phúc Thọ cũng đã từng phải tham gia bảo vệ quyền lợi cho nhiều khách hàng với những trường hợp tương tự. Khi ký kết hợp đồng khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện theo hợp đồng đã ký và thực hiện đúng lộ trình cấp sổ đỏ. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết và theo đúng lộ trình thì có thể đưa vấn đề ra toà án để giải quyết.

Bên cạnh đó, trước khi ký kết, khách hàng cũng cần phải chú ý xem xét kỹ lưỡng các điều khoản trong hợp đồng bởi thực tế qua những vụ việc cụ thể mà luật sư đã gặp thì trong các hợp đồng này, trách nhiệm của khách hàng thì nhiều, còn đối với chủ đầu tư thì ngược lại. Khi khách hàng thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình qua các đợt nộp tiền cũng cần phải yêu cầu chủ đầu tư cho xem xét tiến độ thực hiện dự án, rồi cơ sở hạ tầng như: đường xá, điện, nước… ví dụ như đợt 1 đóng 30% giá trị hợp đồng thì dự án thực hiện đến đâu, đợt 2 đóng 35% giá trị hợp đồng thì tiến độ dự án ở giai đoạn nào. Khách hàng cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư, đồng thời chủ đầu tư cũng phải có trách nhiệm cho người mua nhà biết mọi vấn đề liên quan đến tiến độ thực hiện dự án.

Thêm nữa, người mua nhà cũng cần phải "chọn mặt gửi vàng" với các chủ đầu tư có uy tín vì thời gian qua đã xảy ra rất nhiều những vụ lừa đảo, những chủ đầu tư làm ăn không đúng theo các quy định của pháp luật.

Bên cạnh những hợp đồng mua nhà theo hình thức góp vốn có nguy cơ không được cấp sổ đỏ hiện này là tình trạng rất nhiều chung cư mini cũng khó có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, và số lượng chung cư mini này cũng không nhỏ. Yêu cầu bắt buộc với chung cư mini là phải có giấy phép xây dựng đảm bảo nhiều yếu tố như quy hoạch của khu vực, phương thức phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm, phải nộp thuế và các lệ phí kinh doanh…

Tuy nhiên, kết quả kiểm tra đột xuất tại 16 xã, phường thuộc 11 quận, huyện thuộc thành phố Hà Nội của đoàn kiểm tra liên ngành trong tháng 5/2011 vừa qua thì kết quả là rất ít chung cư mini đáp ứng đầy đủ các quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Cũng chính vì thế mà đến thời điểm hiện tại, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chung cư mini trên địa bàn TP Hà Nội vẫn đang bị tắc.

Lý giải về điều này, ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, ngoài các quy định như đã nêu trên, muốn được cấp giấy chứng nhận, tòa nhà cần phải thỏa mãn thêm 2 điều kiện: dưới 6 tầng, tùy vị trí, UBND quận, huyện hoặc Sở Xây dựng sẽ xem xét cấp phép xây dựng; nếu công trình từ 9 tầng trở lên, phải có thêm thỏa thuận về quy hoạch.

Thực tế từ đợt kiểm tra vừa rồi, phần lớn các dự án chung cư mini đã và đang xây dựng hiện nay đều trong tình trạng giấy phép xây dựng một đàng, chủ nhà làm một nẻo và vì thế nên tình trạng không xin được giấy chứng nhận sở hữu trở nên khá phổ biến. Bên cạnh đó, hầu hết các dự án đều xây dựng trên các diện tích đất nhỏ, trong ngõ sâu, hạ tầng quá tải, chật hẹp. Vi phạm các quy định về an toàn sử dụng nên không đủ điều kiện cấp phép

(Theo CAND)

Chung cư , góp vốn , kinh nghiệm , Nghị định 71/2010/NĐ-CP