Thời hạn trả tiền trong mua bán nhà?

Hỏi: Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 5/1/2009 giữa tôi và bà T. (không có chứng nhận của địa phương), miếng đất có diện tích 45m2 ở Hóc Môn (TP.HCM), trên đất có nhà cấp 4, có giá trị thỏa thuận 8.718 đôla Úc, thanh toán làm hai lần.

Lần một là 4.084 đôla Úc vào ngày 5/1/2009. Lần hai ngày 5/4/2009 sẽ thanh toán phần còn lại. Nhưng do công việc tôi đã đến thanh toán chậm bảy ngày so với hợp đồng.

Tuy trong cam kết khác của hợp đồng cho phép quá hạn 10 ngày, nhưng khi tôi yêu cầu được thanh toán tiếp phần còn lại, bên bán nói tôi đã trễ hạn thanh toán nên bị mất tiền cọc, tôi giải thích với bên bán là tôi vẫn chưa quá hạn nhưng họ không chấp nhận.

Tôi có đưa việc này ra chính quyền địa phương và địa phương có lập biên bản lấy lời khai của hai bên nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Mong chuyên mục hướng dẫn tôi cách giải quyết. Tôi hiện đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán.

Bên bán có thể làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bán cho người khác được không?

thanhtam (tieu_thy@y...)

Trả lời

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bạn và bà T. ngày 5-1-2009 đã không tuân thủ về mặt hình thức của giao dịch. Đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng bởi văn phòng công chứng hoặc được chứng thực bởi UBND các cấp có thẩm quyền (Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006).

Như vậy, khi hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì theo quy định của BLDS 2005 tại Điều 122, Điều 127 và Điều 13, khi có tranh chấp, theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (Điều 137 BLDS 2005).

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 106 Luật đất đai 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009, bà T. muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì một trong những điều kiện là bà phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hơn nữa, nếu bà T. muốn làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải làm theo thủ tục quy định tại Điều 24 Nghị số 88/2009/ND-CP ngày 19-10-2009 quy định về việc cấp lại giấy chứng nhận do bị mất như sau:

a) Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận;

b) Giấy tờ xác nhận việc mất giấy chứng nhận của công an cấp xã nơi mất giấy;

c) Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy tại trụ sở UBND cấp xã;

Khi đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp lại giấy chứng nhận mới; trao giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp lại giấy chứng nhận. 

Nếu thực tế bạn đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T. do thực hiện giao dịch dân sự giữa hai bên thì bà T. không thể yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận với lý do làm mất. Vì vậy, bạn cân nhắc thỏa thuận thương lượng với bà T. hoặc làm đơn khởi kiện lên cơ quan tòa án có thẩm quyền.

Trân trọng,

Luật sư Lê Thị Hoài Giang

Theo TTO

mua bán nhà , tài chính , Tư vấn luật

Ngành tài chính sẽ hỗ trợ "phá băng" BĐS 2013

Ngày 08/12, trong buổi làm việc với các đơn vị ngành Tài chính tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ cho biết: Ngành Tài chính đang xây dựng gói giải pháp tài khóa góp phần “phá băng” thị trường bất động sản trong năm 2013.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ. 

Theo Bộ trưởng Vương Đình Huệ, kịch bản và các phương án của gói giải pháp về tài khóa góp phần “phá băng” cho thị trường bất động sản trong năm 2013 đang được Bộ Tài chính cân nhắc, tính toán, cũng như khẩn trương hoàn thiện trước khi công bố chi tiết.

Cụ thể, các nội dung của gói giải pháp nói trên sẽ tập trung vào việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn thời điểm nộp tiền sử dụng đất cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, để kích cầu thị trường, gói giải pháp tài khóa cũng sẽ nhắm đến việc hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở nhằm giúp thị trường bất động sản từng bước phục hồi, giải quyết hàng tồn kho, giảm tỷ lệ nợ xấu, đồng thời giúp các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng tiêu thụ hàng hoá.

Khi các nội dung chủ chốt của nhóm giải pháp nói trên hoàn thiện, Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ để Chính phủ trình Quốc hội xem xét thông qua.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng thì tồn kho của thị trường bất động sản hiện đang rất lớn. Số liệu chưa đầy đủ của 44 tỉnh và thành phố tính đến hết tháng 8/2012 cho thấy thị trường BĐS đang tồn khoảng 16,000 căn hộ chung cư, chủ yếu tập trung tại hai thành phố lớn là TPHCM (trên 8,000 căn) và Hà Nội (trên 5,000 căn). Ngoài ra, nhà ở thấp tầng cũng tồn kho hơn 5,000 căn; đất nền 1.6 triệu m2; văn phòng, trung tâm thương mại tồn kho hơn 25,800m2. Tổng giá trị tồn kho là hơn 40,750 tỷ đồng…

Giải pháp “phá băng” thị trường bất động sản cũng là một nội dung nóng, được các đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm trong kỳ họp kỳ họp Quốc hội khóa XIII vừa qua. Trước đó, vào tháng 4/2012, Bộ Tài chính đã chủ trì xây dựng gói giải pháp tài khóa hỗ trợ cho doanh nghiệp để trình Chính phủ và đã được Chính phủ thông qua trong tháng 5/2012. Gói giải pháp hỗ trợ này tập trung vào việc hỗ trợ về thuế như miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp , giãn thuế giá trị gia tăng, giảm 50% tiền thuê đất của doanh nghiệp …

Theo Vietstock 

tài chính , Tin thị trường , vương đình huệ

Xác định đơn giá thanh toán hợp đồng xây dựng

Ông Nguyễn Xuân Hòa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng và Đầu tư (TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) đề nghị giải đáp vướng mắc trong việc lập đơn giá đề xuất, tính định mức hao phí ca máy, thiết bị thi công, vật liệu, nhân công khi thực hiện thanh, quyết toán hợp đồng xây dựng công trình.

Tháng 3/2008, Công ty của ông Hòa ký hợp đồng thi công công trình Nhà lưu xá thanh niên của Làng trẻ em SOS Nha Trang. Tháng 2/2009, công trình này được bàn giao, đưa vào sử dụng. Tuy nhiên đến nay Công trình vẫn chưa quyết toán được do có sự không thống nhất giữa Làng trẻ em SOS và nhà thầu trong lập đơn giá đề xuất.

Làng trẻ em SOS cho rằng giá ca máy, thiết bị thi công, vật liệu, nhân công phải lấy theo đơn giá do Sở Xây dựng ban hành, không lấy theo đơn giá đề xuất của nhà thầu. Định mức hao phí ca máy, thiết bị thi công, vật liệu, nhân công phải lấy theo định mức hao phí của Bộ Xây dựng ban hành không theo đề xuất của nhà thầu.

Ông Hòa đề nghị cơ quan chức năng xem xét, giải đáp để hai bên có cơ sở quyết toán công trình.

Về đề nghị của ông Nguyễn Xuân Hòa, Bộ Xây dựng trả lời như sau:

Hợp đồng ký kết năm 2008, do vậy việc thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng công trình căn cứ vào các điều khoản đã ký kết trong hợp đồng phù hợp với các quy định của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, Thông tư số 06/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn hợp đồng trong hoạt động xây dựng và các quy định của nhà nước có liên quan tương ứng với từng thời kỳ.

Về nguyên tắc, đơn giá để thanh toán hợp đồng là đơn giá trong hợp đồng đã ký giữa hai bên.

Theo Chinhphu.vn

tài chính , Tư vấn luật

Thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Hỏi: Tháng 10/2007, tôi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây sang đất ở và đã được UBND huyện Nhà Bè (Tp.HCM) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho lô đất 150 m2 nói trên.

Tôi đã làm thủ tục ghi nợ, trên giấy chứng nhận có ghi rõ số tiền nợ thuế 150 triệu đồng. Tôi đã có một căn nhà ở quận 4. Nay muốn đóng thuế thì phải đóng theo số tiền đã ghi nợ trên giấy chứng nhận hay theo hệ số điều chỉnh giá đất vượt hạn mức theo QĐ 28 của UBND Tp.HCM?

Huỳnh Thị Lan (lan@... )

Trả lời

Tại khoản 8, điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP bổ sung khoản 4 vào điều 15 Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có quy định về việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất như sau:

Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa 5 năm. Sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1-3-2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ tại nghị định này. Trong thời hạn tối đa 5 năm kể từ ngày 1-3-2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ...

Theo thư bạn nêu, trường hợp của bạn được Nhà nước cho ghi nợ tiền sử dụng đất từ tháng 10-2007, do vậy, việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất của bạn được áp dụng theo hướng dẫn trên.

Theo đó, nếu bạn thanh toán nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn 5 năm kể từ ngày 1-3-2011, bạn được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu sau 5 năm kể từ ngày 1-3-2011 mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND Tp.HCM quy định tại thời điểm trả nợ.

Việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất được thực hiện như sau: Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, bạn đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho bạn.

Sau khi đã hoàn thành việc thanh toán nợ, cơ quan thuế ra thông báo hoặc xác nhận để bạn đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên - môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng.

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh

Theo TTO

tài chính , Tư vấn luật

Có phải nộp thuế khi sử dụng đất phi nông nghiệp để kinh doanh?

Hỏi: Tôi mở trường trung cấp tư thục dạy nghề được 10 năm nay và được thuê hơn 2ha đất tại huyện Đông Anh để xây dựng trường (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và đã xây xong từ 4 năm nay.

Theo quy định hiện hành, chúng tôi có phải đóng thuế sử dụng đất không? Lê Văn Sang (huyện Đông Anh)

Trả lời

Căn cứ Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 và điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 1/7/2011 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định:

Đối tượng chịu thuế (Điều 2 - Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) như sau:

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Đối tượng không chịu thuế (Điều 3 - Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp): Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh, bao gồm:

1) Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

2) Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

3) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

4) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

5) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

6) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 1/7/2011, quy định về đối tượng không chịu thuế là đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh (Điều 3 - Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) thuộc đối tượng không chịu thuế: Đất sử dụng vào mục đích công cộng, là đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng bao gồm đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, công trình văn hóa, điểm bưu điện - văn hóa xã, phường, thị trấn, tượng đài, bia tưởng niệm, bảo tàng, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma túy, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn.

Đối chiếu theo quy định của pháp luật với trường hợp ông Sang hỏi, mảnh đất của ông thuê để xây trường học tư thục thuộc loại đất phi nông nghiệp (đối tượng không phải chịu thuế). Tuy nhiên, trường hợp của ông thuê để xây trường học tư thục sử dụng vào mục đích kinh doanh, vì vậy là đối tượng phải chịu thuế.

Theo HNM

phi nông nghiệp , tài chính , thuế , Tư vấn luật

Cách xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất

Hỏi: Năm 1989 cơ quan chúng tôi có làm hợp đồng thuê đất của xã Tân Thới Hiệp (Q.12, Tp.HCM) và làm nhà tập thể cho công nhân ở (có 13 căn hộ). Tiền làm nhà do công nhân đóng. Cuối năm 2011 hồ sơ được chuyển qua phòng thuế quận 12.

Tháng 8/2012 chúng tôi nhận được giấy báo thuế phải nộp tiền sử dụng đất là 100% (giá đất tại đường HT16, P. Hiệp Thành, Q.12 là 2.200 000 đồng/m2).

Xin hỏi mức thu như vậy có đúng không? Theo chúng tôi được biết, căn cứ nghị định 120/2010/NĐ-CP, chúng tôi chỉ phải đóng 40% tiền sử dụng đất vì đã làm nhà và ở ổn định trước ngày 15/10/1993, được UBND P. Hiệp Thành xác nhận và đóng thuế thổ trạch hằng năm đầy đủ.

Xin cảm ơn luật sư. Thanh Đinh (thanhbun58@... )

Trả lời

Theo quy định tại khoản 4 Điều 8 nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, đã được sửa đổi, bổ sung bởi nghị định 120/2010/NĐ-CP thì “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhưng đã phân phối (cấp) trái thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở trước ngày 15/10/1993, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định như trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; thu bằng 100% theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở”.

Tuy nhiên, theo quy định tại thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 8 vừa nêu chỉ được tính cho một thửa đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất thì người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức.

Cục Thuế báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành quy chế hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân tự cam kết và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc kê khai tiền sử dụng đất của từng lần phát sinh khi nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu có cơ sở để chứng minh thửa đất xin cấp giấy chứng nhận là thửa đất duy nhất theo các quy định nêu trên, diện tích thửa đất xin cấp giấy chứng nhận nằm trong hạn mức giao đất, nhà ở đã được xây dựng trước ngày 15/10/1993 nhưng cơ quan thuế vẫn thông báo phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% theo giá đất ở do UBND Tp.HCM công bố hằng năm thì hộ gia đình, cá nhân có quyền khiếu nại đến cơ quan thuế để được xem xét, giải quyết theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu
Theo TTO

tài chính , thuê đất , Tư vấn luật

Cách tính tiền sử dụng đất vượt hạn mức

Hỏi: Tôi có hai lô đất riêng biệt tại quận Bình Tân (TP.HCM). Trong đó lô diện tích 8m x 18m đã được chuyển mục đích sử dụng từ đất lúa sang đất ở, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chánh và có giấy chứng nhận QSDĐ cấp năm 2011.

Hiện tôi đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng lô đất còn lại (diện tích 8m x 16m) nhưng chưa được giải quyết do phải chờ hướng dẫn của UBND TP. Tôi được biết hiện UBND TP đã thông qua tờ trình của liên sở về việc hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất.

Xin hỏi, trường hợp miếng đất của tôi có phải vượt hạn mức sử dụng đất ở? Tôi sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo hệ số K là bao nhiêu?

Xin cảm ơn. Vũ Tiến Dũng (dungvt59@... )

Trả lời

Theo Thông tư 93/2011/TT-BTC, việc xác định diện tích đất trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất chỉ tính cho 1 thửa đất. Vì vậy, đối với phần diện tích đất ở 8mx16m của bạn (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) sẽ được xem là phần diện tích đất ở vượt hạn mức.

Theo tờ trình của liên sở về hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất (hệ số K) (được UBND Tp.HCM thông qua vào ngày 14-6-2012) thì hệ số K trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có ba hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt hạn mức đất ở, tương ứng ba khu vực:

+ Khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình) có hệ số K bằng 4,5.

+ Khu vực 2 (quận 2, 6, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Bình Tân) có hệ số K bằng 4.

+ Khu vực 3 gồm các huyện còn lại có hệ số K là 3,5.

Vì vậy, nếu thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất của bạn có vị trí tại quận Bình Tân, bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo hệ số K bằng 4, tức bằng bốn lần bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành và công bố hằng năm.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu
Theo TTO

tài chính , Tư vấn luật